Le marché de l’immobilier commercial au Portugal n’a pas battu de record en 2023 : avec 1,66 à 1,70 milliard d’euros investis, il a enregistré une baisse de près de moitié par rapport au sommet atteint l’année précédente. Ce recul, lié au renchérissement du crédit et aux divergences de prix entre acheteurs et vendeurs, a précédé une reprise progressive. Les données publiées en novembre 2026 confirment un regain d’activité, toujours largement soutenu par les capitaux internationaux.
Les investissements réalisés au cours des neuf premiers mois de 2026 se situent entre 1,9 et 2,1 milliards d’euros, l’hôtellerie et le commerce occupant les premières places tandis que la logistique et les centres de données renforcent leur présence, ce qui traduit une réorientation des placements vers des actifs bénéficiant d’une demande opérationnelle solide.
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Un ralentissement marqué après une année exceptionnelle
Le record du marché portugais remonte à 2022, lorsque les investissements dans l’immobilier commercial avaient atteint un montant estimé entre 3,3 et 3,4 milliards d’euros. En 2023, les volumes ont diminué d’environ 48 % à 50 %, suivant un mouvement de repli observé plus largement en Europe.
Le durcissement de la politique monétaire de la Banque centrale européenne a joué un rôle central dans cette contraction. La hausse des taux a alourdi le coût du financement, modifié les calculs de rentabilité et incité les investisseurs institutionnels à différer certaines acquisitions.
Les analyses de CBRE, Savills, JLL et Cushman & Wakefield distinguent le ralentissement des transactions de la situation des immeubles eux-mêmes : leurs performances d’exploitation sont restées solides. Le principal obstacle tenait à l’écart entre les prix attendus par les vendeurs et ceux que les acquéreurs étaient disposés à payer dans les nouvelles conditions financières.
Malgré cette prudence, les investisseurs étrangers ont représenté environ 70 % des capitaux engagés en 2023. Les fonds nord-américains, britanniques et d’Europe occidentale sont demeurés des acteurs majeurs. Parallèlement, des structures patrimoniales familiales portugaises ont profité du retrait temporaire de certains institutionnels pour acquérir des actifs de taille intermédiaire.
L’hôtellerie et le commerce ont amorti le recul
L’hôtellerie a capté entre 37 % et 40 % des investissements commerciaux en 2023, se plaçant en tête des secteurs. Le redressement du tourisme international après la pandémie et la progression du revenu par chambre disponible ont soutenu l’intérêt des acquéreurs.
Deux opérations ont marqué l’année : la vente du portefeuille Dom Pedro Hotels au fonds Arrow Global pour un montant estimé à 250 millions d’euros et la cession du projet Palmares Ocean Living & Golf, en Algarve, pour environ 112 millions d’euros.
Le commerce a également résisté au ralentissement général. Les sommes investies dans ce segment ont progressé de 42 % par rapport à 2022, pour représenter approximativement 30 % à 35 % du marché. Les acquéreurs ont privilégié les parcs commerciaux, les supermarchés et les emplacements de centre-ville à Lisbonne et Porto.
La cession par Trei Real Estate du portefeuille Amália, composé de 49 supermarchés, illustre cet intérêt pour la distribution alimentaire. Le dynamisme de ces catégories d’actifs contraste avec l’attentisme qui a pesé sur d’autres segments.
Des contraintes différentes pour la logistique et les bureaux
Dans l’immobilier industriel et logistique, la demande d’espaces est restée soutenue par le commerce en ligne et la réorganisation des chaînes d’approvisionnement. Le manque structurel d’immeubles récents de catégorie A, immédiatement disponibles, a cependant limité les possibilités de transaction.
La rareté de l’offre conduit certains investisseurs à examiner des projets de développement ou de valorisation plutôt que des bâtiments déjà opérationnels. Elle souligne une caractéristique du marché portugais : une demande soutenue ne se traduit pas nécessairement par une hausse des acquisitions lorsque l’offre adaptée est insuffisante.
Dans les bureaux, le coût du crédit et la révision des valorisations ont également freiné les ventes. L’activité locative a néanmoins conservé sa résistance dans les quartiers d’affaires de Lisbonne, notamment au Parque das Nações, ainsi que dans le Grand Porto. Les entreprises multinationales y recherchent des immeubles répondant à des exigences élevées en matière environnementale, sociale et de gouvernance.
Une reprise confirmée, mais des estimations variables
Le redressement s’est amorcé en 2024, avec un volume d’investissement estimé à 2,17 milliards d’euros. Le commerce représentait alors environ la moitié des capitaux engagés, contre un quart pour l’hôtellerie. En 2025, les estimations du volume annuel se situent entre 2,7 et 2,85 milliards d’euros.
Les publications de novembre 2026 confirment la reprise, avec Savills à 1,9 milliard d’euros (+3 %), JLL à près de 2 milliards d’euros (+1 %) et WORX à 2,1 milliards d’euros (+11 %).
Selon Savills, 75 transactions ont été conclues entre janvier et septembre, soit 36 % de plus qu’un an auparavant. Leur montant moyen atteint 24,9 millions d’euros. Ces chiffres signalent une activité davantage alimentée par des opérations de taille intermédiaire.
Les capitaux étrangers restent prépondérants : leur part atteint environ 72 % selon Savills et 68 % selon WORX. Le Royaume-Uni, la France et l’Espagne figurent parmi les principales origines des fonds.
Le tourisme reste moteur, les actifs numériques progressent
Sur les neuf premiers mois de 2026, l’hôtellerie a attiré 588 millions d’euros, soit environ 31 % des investissements selon les données sectorielles disponibles. Ce montant représente une hausse de 51 % sur un an. Le commerce suit avec 556 millions d’euros, porté notamment par les supermarchés et les parcs commerciaux.
La logistique progresse de 68 % à 248 millions d’euros malgré la pénurie persistante d’actifs neufs de qualité, tandis que les centres de données mobilisent 136 millions d’euros dans un contexte d’expansion des infrastructures numériques et des applications d’intelligence artificielle.
Les bureaux présentent une évolution moins favorable : les investissements atteignent 195 millions d’euros, en baisse de 17 % sur un an. La sélection des emplacements et la qualité environnementale des bâtiments restent déterminantes.
Pour l’ensemble de 2026, les projections disponibles situent les investissements entre 2,4 et 2,75 milliards d’euros. Le marché aurait ainsi nettement dépassé son niveau de 2023, sans retrouver le record de 2022. La reprise repose donc moins sur un retour uniforme des acquisitions que sur une sélection accrue des actifs, en fonction de leur usage, de leurs performances et de leurs perspectives locatives.
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