Comme pour ses voisins des Balkans, investir dans l’immobilier en Albanie peut pousser à la curiosité pour des ressortissants français et d’autres pays d’Europe occidentale.
Mais quelles en sont les raisons ? La plus importante est la dynamique économique qu’elle a gagné depuis les années de crise post-communisme.
Certes, le pays reste encore le 3ème le plus pauvre du vieux continent après l’Ukraine et la Moldavie si on prend en compte le pib par habitant et la parité de pouvoir d’achat en 2024, mais les bailleurs de fonds reconnaissent qu’il est sur la bonne voie. Sa croissance annuelle moyenne selon le FMI depuis le début de la décennie 2010 est de 2,7%. Ajoutons à cela l’existence de mesures d’incitations, notamment fiscales, dédiées aux investisseurs étrangers.
Reconnaissons tout de même que tout n’est pas rose dans ce pays. Ce dernier compte en effet plusieurs points faibles, comme la corruption et le crime organisé encore très présents et le niveau de vie très faible de sa population. Alors pour vous aider dans votre prise de décision d’investir en Albanie ou non, nous avons décidé de vous en offrir un aperçu.
Introduction
Les investisseurs en Europe occidentale peuvent avoir conscience face aux prix élevés et aux rendements faibles en Europe de l’Ouest que pour trouver les meilleures opportunités en investissement immobilier, les Balkans constituent une destination à privilégier.
Cela n’est pas étonnant sachant qu’il est pour certains moins risqué et plus avantageux de miser son argent à quelques heures d’avion de leur pays, que dans des contrées lointaines. De plus, l’Adhésion à l’Union Européenne est déjà une priorité pour les pays composant la péninsule balkanique.
Deux d’entre eux font déjà par ailleurs partie de cette organisation : la Bulgarie et la Croatie. La Bosnie-Herzégovine, la Serbie, le Monténégro, le Kosovo, la Macédoine et l’Albanie, de leur côté, ont déjà formulé une demande allant dans ce sens.
Ils déploient leurs efforts en matière de développement économique pour pouvoir parvenir aux standards de l’UE. Cependant, un d’entre eux a encore du mal à rattraper son retard à cause d’une longue période de fermeture au monde : l’Albanie. C’est le pays qui nous intéresse dans cet article.
Se trouvant dans la partie ouest des Balkans, l’Albanie bénéficie d’une situation géographique idéale en bordure de la mer Ionienne et de la mer Adriatique. Les pays avec qui il partage ses frontières sont la Grèce au sud, le Monténégro au Nord, le Kosovo et la Macédoine à l’Est. Depuis le dépôt officiel de sa candidature pour rejoindre l’UE en 2009, l’Albanie est un pays qui se modernise de plus en plus. Beaucoup se demandent donc si investir dans l’immobilier en Albanie est une bonne idée ou non.
Ce pays ne manque pas d’atouts pour les personnes qui veulent y acheter un logement. Comme ses voisins des Balkans en effet, il attire un nombre de plus en plus croissant de touristes. Ces derniers sont notamment attirés par ses bords de mer, ses montagnes sauvages et les autres composants de son paysage à couper le souffle. Ils sont également conscients qu’en matière d’infrastructures, le pays n’est plus comme il y a tout juste 10 ou 15 ans. Reconnaissons cependant que celles-ci restent encore loin du niveau français.
Le pays a par ailleurs encore du mal à résoudre ses autres problèmes hérités de la transition vers l’économie de marché, comme la corruption, le manque d’assainissement et la décroissance de sa population. Pour ces raisons, nombreux sont encore les français et ressortissants d’autres pays de l’UE qui choisissent d’investir en Bulgarie ou même de l’autre côté de l’Atlantique.
L’Albanie
Une chose interpelle souvent les personnes qui viennent pour la première fois pour investir en Albanie ou pour y faire du tourisme : les monuments musulmans et soviétiques côtoyant des églises orthodoxes et catholiques. En effet, sa situation géographique a fait que ce pays soit constitué d’un mélange entre ces religions. Son histoire y a également contribué et c’est le facteur qui a le plus influé son état économique et sa situation actuelle face à l’investissement.
A. Histoire et religion
Une plongée dans l’histoire de l’Albanie constitue un meilleur moyen de comprendre la coexistence pacifique entre ses traits musulmans et chrétiens. Cette compréhension est par ailleurs importante avant d’acquérir un bien immobilier en Albanie.
Comme une bonne partie de l’Europe de l’Est, l’Albanie faisait partie de l’Empire Ottoman et plusieurs de ses villes en ont gardé les meilleures traces. C’est le cas de Berat et de Gjirokastër, qui sont tous les deux classée au patrimoine mondial de l’UNESCO. Cette présence ottomane a eu lieu, presque sans interruption, dès le XIVe Siècle, pour ne se terminer réellement qu’à la désintégration de cette puissance empire à partir de la fin du XIXe Siècle. Et même les autres grandes villes du pays en ont été influencés, comme le témoigne la mosquée de Et’hem Be de Tirana.
Bien avant l’arrivée des Musulmans cependant, le catholicisme et la religion chrétienne orthodoxe ont déjà fortement influencé la culture locale. En effet, le christianisme y a été introduit dès le Ier Siècle par l’apôtre Paul dans le nord et son homologue André dans le sud de ce que l’on appelait, à l’époque, Illyricum. Le schisme de 1054 entre Église catholique et l’Église byzantine a fait cependant que dans la partie Nord, les habitants étaient à majorité catholique et dans le sud, à majorité musulman.
Les pressions des Ottomans à partir du XIV Siècle ont provoqué une conversion massive des Albanais à l’Islam. Cela n’a cependant pas suffit pour faire disparaître totalement les deux courants chrétiens, si bien qu’actuellement, le pays compte 40% de musulmans et environ 33% de chrétiens.
Ni les Chrétiens, ni les musulmans n’étaient cependant autorisés à pratiquer leur religion durant la période communiste, le dirigeant de l’époque Enver Hoxha ayant opté pour l’athéisme d’Etat. Son successeur Ramiz Alia, de son côté, bien que communiste, a, par contre, entrepris l’ouverture du pays au capitalisme et le rétablissement de la liberté religieuse à partir de 1985. Le pays n’a pas encore pu mesurer les effets de l’ouverture à l’économie du marché qu’il a reçu de pleins fouets les ravages de la guerre d’Yougoslavie.
Son passé douloureux est désormais derrière lui, le pays étant apaisé et son gouvernement stable. Il espère même faire partie de l’Union Européenne en 2024, non sans poursuivre sa croissance économique et son développement structurelle. L’Albanie appartient à l’Otan depuis 2009.
B. Géographie, paysage et climat
L’Albanie est un pays peuplé d’environ 2790000 habitants selon la banque mondiale (en baisse) bénéficiant d’une situation stratégique entre les Balkans et la Méditerranée. Ce qui en fait que sur son littoral, c’est un climat de type méditerranéen qui règne, et dans la frange restante, un climat de type continental. Nombreux sont les étranges qui, pour investir en Albanie, choisissent les plaines côtières, là où les hivers sont doux et les étés chauds. L’autre partie, elle, subit des hivers rigoureux et des étés plus cléments.
Tirana, la capitale, et sa région concentrent le tiers de la population albanaise. Le 2/3 restant se répartit entre la campagne et les autres grandes villes du pays, dont Durres, Shkodra, Elbasan, Vlora, Korçë et Berat.
S’il ne faut citer qu’un seul élément pour caractériser le paysage albanais, il est difficile de ne pas parler des montagnes, qui représentent près de 60% de son territoire. Ce qui donne à ce dernier son caractère accidenté marqué, entre autres, par des vallées étroites à torrents ou non. Il est difficile également de ne pas parler de sa plaine littorale, qui englobe Tirana et Vlorë et, et de la fameuse Riviera albanaise, très prisées par les touristes.
A ne pas oublier aussi de prendre en comptent, avant d’acheter un immobilier en Albanie, que le pays est composée, à un peu plus de 30%, de forêt. Cette dernière se trouve notamment en grande partie sur les pourtours du Drin et du lac Skadar. Elle est à l’origine de la richesse de la faune et de la flore locale. En plus de ses prolongements de hêtres, de sapins, de chênes, de pins noirs, de sapins et prairies d’alpage en effet, de nombreuses espèces animales s’y trouvent. C’est le cas notamment de l’Aigle Royale, du pélican frisé, de l’Hirondelle rustique, de l’ours brun, du lynx et du loup gris.
C. L’état de l’économie
Dès le décès de son président autocrate Enver Hoxha en 1985, l’Albanie a commencé à adopter progressivement l’économie du marché. Ce qui fait qu’aujourd’hui, le secteur agricole ne représente plus que 23% de la valeur ajoutée de son économie. Il est donc dépassé par le secteur des services, mais seulement en termes de performance. En effet, l’agriculture est la principale pourvoyeuse d’emploi dans le pays, en concentrant environ la moitié. De ce fait, le pouvoir d’achat des Albanais reste encore très faible par rapport à celui des Français : 63 % moins élevé. Cela est cependant compensé par un coût de la vie plus de moitié moins cher qu’en Hexagone. Un bien immobilier en Albanie trouvera ainsi facilement un locataire parmi les occidentaux qui s’y ruent pour passer leur retraite ou monter une entreprise.
Après les services et l’agriculture, l’économie de ce pays du Balkan est soutenue par son industrie extractive. L’Albanie est en effet un grand exportateur de Chrome, de fer, d’acier et de minerai. Le pays tient aussi 7% de son PIB des transferts de sa diaspora. Plus d’un million d’Albanais sont en effet établis à l’étranger.
Avec un rythme de croissance dépassant les 3% ces 3 dernières années (plus de
8% sur l’année après COVID), l’Albanie est un pays dont la situation économique continue de s’améliorer. Cette amélioration ne profite cependant pas à toutes les catégories de sa population. Les jeunes sont ainsi nombreux à ne pas trouver du travail après la fin de leurs études. 30% d’entre sont donc en situation de chômage. Ils croient cependant à un avenir bien meilleur au vu du nombre de plus en plus important des étrangers qui choisissent d’investir en Albanie. Ceux-ci contribuent en effet à l’augmentation des offres d’emploi dans le pays.
Le gouvernement Albanais, reconnaissons-le, a multiplié les efforts pour améliorer l’attractivité du pays aux investisseurs étrangers et certains ont déjà porté leurs fruits. C’est le cas notamment :
- De la facilitation des démarches administratives
- De la souplesse des conditions fiscales
- Du renoncement au droit de nationalisation des investissements étrangers
- De l’amélioration de la protection juridique des entreprises
D’autres objectifs majeurs pour favoriser les investissements étrangers n’ont cependant pas été encore atteints. C’est le cas notamment de l’anéantissement de la corruption, un fléau qui tire souvent le plus vers le bas le pays.
La Banque Centrale locale, de son côté, continue de bien faire son travail, car le LEK albanais, la monnaie locale se renforce par rapport à l’euro. L’Euro vaut donc actuellement environ 100 Leks à l’été 2024.
8imL’immobilier en Albanie
Par rapport à la Bulgarie, la Croatie et ses autres voisins des Balkans, l’Albanie a un marché immobilier encore très accessible financièrement. Le prix commence cependant à monter progressivement avec l’augmentation de son attrait auprès des investisseurs. La hausse reste cependant soutenue qu’il est même possible de trouver des biens dont le mètre carré coûte entre 800 (hors capitale) et 1500 euros, et ce dans la capitale et les autres grandes villes du pays. Mais avant de nous y attarder, il est important de faire un aperçu du marché de l’immobilier en Albanie.
Si vous cherchez sur internet sur la capital Tirana, vous constaterez que sur des programmes neufs ou des biens récents, on peut facilement trouver un prix au m2 à plus de 2000 euros. Donc, il convient d’avoir une approche structurée pour analyser ce marché immobilier albanais
A. Aperçu général du marché
Parler de croissance fulgurante ne relève pas de l’hérésie en parlant du marché de l’immobilier en Albanie. Ces 10 dernières années en effet, le taux de croissance annuelle du secteur a toujours dépassé les 15%. L’afflux de touristes et de retraités étranges y est pour quelque chose, mais pas seulement. Ce phénomène est lié également à un exode rural qui gagne de plus en plus de terrain, un mouvement qui concerne pas moins d’un million d’Albanais. La chance de trouver rapidement un locataire pour un bien immobilier dans lequel vous avez choisi d’investir en Albanie est donc grande, notamment dans la capitale et les autres grandes villes.
Mais à partir de quel budget peut-on acquérir un immobilier en Albanie ? Le temps où l’acquisition d’un bien se trouvant en ville à mois de 500 euros le mètre carré est révolu. Désormais, le budget minimal à avoir est de 800 euros, mais le prix du mètre carré peut monter facilement à plus de 2000 euros pour un appartement à 2 pièces en centre-ville. La moyenne albanaise dépassent les 1500 euros, soit 50% de moins qu’en France.
En 2024, le marché immobilier albanais continue d’afficher une dynamique de croissance soutenue, avec des signes encourageants pour les investisseurs. Le pays bénéficie d’une économie en expansion, avec un PIB en hausse de 3,5 % en 2023, après plusieurs années de croissance moyenne autour de 5,8 %. L’Albanie attire également un nombre croissant de touristes, avec 8,3 millions de visiteurs en 2023, consolidant ainsi sa réputation de destination touristique en plein essor. Cette affluence renforce la demande pour des logements de court terme, en particulier dans les régions côtières comme Durrës et Vlorë, ainsi que dans la capitale, Tirana.
B. Combien coûte un bien immobilier à Tirana ?
En 2024, les prix de l’immobilier à Tirana continuent de croître, confirmant la tendance observée ces dernières années. Le marché immobilier de la capitale albanaise a connu une augmentation significative des prix, tant pour les nouveaux développements que pour les biens existants.
Les données récentes montrent que les prix moyens des appartements à Tirana ont grimpé de manière constante depuis 2021, enregistrant une hausse de plus de 47% d’ici la fin de 2023. Le prix moyen dans la ville oscille maintenant entre 1 200 et 1804 euros par mètre carré, en fonction de la localisation. Les quartiers les plus prisés, comme le Blloku et les zones proches du centre-ville, voient des prix atteindre jusqu’à 2160 euros par mètre carré.
Plusieurs facteurs expliquent cette augmentation continue. D’une part, la demande reste forte, alimentée par des investisseurs étrangers et locaux qui achètent des propriétés non seulement pour un usage personnel, mais aussi pour des fins de location ou de spéculation. La pénurie de nouvelles constructions due à une réglementation stricte des permis de construire ces dernières années a également contribué à cette inflation des prix. En outre, l’influence de l’argent informel dans l’économie albanaise, souvent destiné au secteur immobilier, joue un rôle non négligeable dans cette flambée des prix.
Les quartiers périphériques, bien qu’ils aient également vu leurs prix augmenter, restent plus abordables, avec des coûts moyens variant entre 1036 et 1 434 euros par mètre carré. Ces zones périphériques attirent principalement les acheteurs locaux provenant d’autres villes d’Albanie qui cherchent des logements plus économiques comparés aux quartiers centraux de Tirana.
Cette situation pose toutefois des défis en termes d’accessibilité financière pour les résidents de la ville, en particulier les jeunes familles. L’absence de financements à bas coût et les taux d’intérêt élevés rendent l’acquisition de biens immobiliers de plus en plus difficile pour une grande partie de la population. Les politiques gouvernementales doivent donc évoluer pour améliorer l’accès à la propriété et réduire l’écart croissant entre les revenus et les coûts du logement.
En résumé, Tirana continue d’être un marché dynamique et en pleine croissance, mais cette expansion rapide entraîne des déséquilibres qui nécessitent une attention particulière de la part des autorités pour garantir une accessibilité plus large au logement dans la capitale.
Voici deux exemples de biens immobiliers à vendre à Tirana, dans le centre-ville sur des appartements de 80 m² avec deux chambres, l’un dans le neuf et l’autre dans l’ancien :
Appartement dans le neuf sur Tirana :
Localisation : Près du Boulevard Zogu I, Centre de Tirana
Surface : 85,45 m² (surface totale), 72,82 m² (surface intérieure)
Description : Cet appartement de deux chambres est situé au 8ème étage d’un immeuble en construction avec ascenseur. Il comprend un salon, une cuisine ouverte, deux chambres, une salle de bains et un balcon. Le bâtiment fait partie d’un complexe moderne situé dans une zone recherchée proche du centre de Tirana.
Prix : Environ 135000 euros
Source : RealEstate.al
Appartement dans l’ancien sur Tirana :
Localisation : Rue Filip Jano, proche du Boulevard Zogu I, Centre de Tirana
Surface : 80 m²
Description : Cet appartement de deux chambres est situé au 4ème étage d’un immeuble sans ascenseur. Il dispose d’une disposition classique avec un salon spacieux, une cuisine séparée, deux chambres, une salle de bains et un balcon. Le bâtiment est situé dans un quartier central de Tirana, à proximité de nombreux commerces, restaurants et autres commodités.
Prix : Environ 110000 euros
Source : RealEstate.al
C. Et en dehors ?
Tirana n’est pas la seule ville où il est bien d’acquérir un bien immobilier en Albanie. Les autres villes et stations balnéaires se trouvant sur les bandes de terre bordant le mer Ionienne et la mer Adriatique promettent également de belles opportunités.
L’immobilier le long des côtes albanaises est en pleine expansion, on assiste à une augmentation significative des prix en 2024.
Voici un aperçu des prix dans différentes villes côtières d’Albanie :
Durrës
- Neuf : 1 200-1 500€/m². Un appartement neuf de deux chambres (95m²) à Shkembi i Kavajes coûte environ 80 000€.
- Ancien : 38 000-63 000€ pour des appartements plus anciens, souvent situés plus loin de la côte(
Vlorë
- Neuf : 1 500-2000€/m². Un appartement de trois chambres avec vue sur la mer (163m²) dans la zone d’Uji i Ftohtë est en vente pour 240000€.
- Ancien : 70000-115 000€ pour des biens similaires dans des zones moins centrales(Real Estate)
Saranda
- Neuf : 2 000-3500€/m². Par exemple, un appartement moderne de deux chambres (106m²) avec vue sur la mer est disponible pour environ 187790€ (VivaView – Saranda Real Estate).
Dhermi/Palasë
- Neuf : 2500-3500€/m². Une villa dans un complexe à Palasë (150m²) est proposée à environ 320 000€(Real Estate).
Le long des côtes albanaises, les prix ne cessent de croître en 2024. Les prix au m carré sont en effet encore très accessibles.
Quelle est la fiscalité en Albanie ?
Les politiques albanaises l’ont bien compris :
pour inciter le plus de gens possibles à investir en Albanie, il faut des mesures fiscales plus clémentes. Et cette clémence ne doit pas seulement concerner l’univers de l’investissement immobilier. Pour cette raison, dans cette section, nous allons vous donner un aperçu global de la fiscalité en Albanie.
Le système fiscal en Albanie pour l’année 2024 présente diverses spécificités qui le rendent attractif pour les investisseurs étrangers, tout en posant certains défis pour les résidents locaux.
Impôt sur le revenu des particuliers : Le système fiscal albanais impose les revenus des particuliers à un taux progressif allant de 0 % pour les revenus les plus bas jusqu’à 23 % pour les tranches les plus élevées. Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux, tandis que les non-résidents sont uniquement imposés sur les revenus de source albanaise.
Impôt sur les sociétés : L’impôt sur les sociétés est fixé à 15 % pour la majorité des entreprises, mais certaines petites entreprises avec un chiffre d’affaires annuel inférieur à 14 millions de lek bénéficient d’un taux réduit de 5 %. Des exemptions spéciales s’appliquent également dans les zones économiques et technologiques de développement, où des incitations fiscales comme la déduction de 20 % des dépenses d’investissement sont disponibles.
Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) : La TVA en Albanie est fixée à un taux standard de 20 %, avec quelques réductions pour les secteurs spécifiques comme l’agriculture (6 %) et des exonérations dans les zones économiques spéciales.
Taxe foncière : Les propriétaires immobiliers en Albanie doivent s’acquitter d’une taxe annuelle de 0,05 % de la valeur cadastrale pour les biens résidentiels, et de 0,2 % pour les biens commerciaux. Cette taxe est souvent incluse dans la facture d’eau, ce qui en simplifie le paiement. En outre, une taxe d’infrastructure éducative est également imposée à un taux fixe de 1800 lek (environ 17,5 euros) par an et par famille, destinée à financer les infrastructures éducatives.
Impôt sur les gains immobiliers : Les revenus issus de la location immobilière sont soumis à un taux d’imposition de 15 %. Les propriétaires doivent également s’acquitter de frais de notaire et d’une commission pour les agences immobilières lors de l’achat ou de la vente d’un bien.
ATTENTION :
Toutes ces données fiscales peuvent évoluer : il convient de s’orienter vers les services fiscaux du pays tous les ans pour se ternir à jour de l’évolution de la fiscalité.
Comment acheter de l’immobilier en Albanie ?
Si les informations précédentes vous ont incité à prendre une décision d’acheter un bien immobilier en Albanie, la prochaine étape pour vous est de connaître les démarches à suivre pour réaliser cette acquisition. Voici donc les informations essentielles allant dans ce sens.
A. Les processus d’achat
La simplicité du processus d’achat immobilier pour investir en Albanie n’est pas un mythe. En effet, il suffit, pour son déclenchement, de remplir et signer un formulaire de réservation, de fournir un justificatif d’identité certifiée et de régler les frais de réservation. Pour éviter des écueils juridiques cependant, il vous est recommandé de faire appel à un avocat local, qui constituera, en quelque sorte, votre mandataire. Par précaution cependant, gardez toujours une copie des contrats et autres documents relatifs aux transactions. Vous pourrez en effet en avoir besoin ultérieurement.
Ce n’est que dans les deux à trois semaines de votre réservation que vous obtiendrez votre contrat de pré-vente, à condition bien sûr d’avoir payé le dépôt initial. Toutes les clauses de votre accord s’y trouvent, y compris le calendrier de construction en cas d’achats en VEFA. Il y aura après conclusion définitive des transactions. Votre présence dans le pays n’est pas obligatoire. Assurez-vous seulement que votre représentant légal sur place soit capable de bien défendre vos intérêts.
B. Le financement
En ce qui concerne le financement de votre projet d’investissement dans l’immobilier en Albanie, aucune option s’offre à vous si vous ne voulez pas débourser directement de vos poches. Une banque française ne pouvant se couvrir à l’étranger aura de grande difficulté un bien en Albanie.
A l’étranger l’investisseur doit comprendre qu’il doit savoir réagir vite et que le cash est roi : les propriétaires n’attendront pas et le banques locales ne prêtent pas aux étrangers.
Avec une enveloppe de 100000 à 200000 euros vous vous offrez de belles opportunités en Albanie sur la capitale notamment.
Un conseiller en gestion de patrimoine indépendant est prêt à vous aider si vous ne savez pas quelle est l’option de financement la plus adaptée à votre situation et à votre projet.
C. Les frais et les taxes sur les propriétés
Pour jouir pleinement de votre statut de propriétaire immobilier en Albanie, vous ne devrez pas oublier de payer les diverses frais et taxes sur la propriété du bien nouvellement acquis. Il n’y a aucun souci à se faire à ce sujet, car il n’y a pas de taxe à l’achat et le droit de mutation représente seulement les 10% de la transaction. La totalité des frais de notaire et de votre représentant local ne dépasse généralement pas les 2000 euros. A noter que les municipalités albanaises ne taxent pas une propriété à plus de 0,35 euro le mètre carré. Enfin, en ce qui concerne l’impôt sur les revenus immobiliers locaux, il est de 10%.
ATTENTION :
Là encore, ces données peuvent évoluer au fil des ans, il est important de se rapprocher de l’administration fiscale locale ou d’un avocat.
Les risques de l’immobilier en Albanie
Il est tentant d’investir en Albanie au vu de ce qui a été avancé jusque-là. Reconnaissons cependant que cela n’est pas sans risque. Si l’attrait pour l’Albanie par rapport à ses voisins de la péninsule balkanique est encore plus faible, les risques sismiques et ceux liés à sa situation économique en sont les principales causes.
A. Risque sismique
Cela fait plusieurs décennies que les médias locaux et étrangers ont alerté l’opinion et les politiques sur la nécessité de recourir massivement aux constructions antisismiques.
Ils ont raison de le faire car chaque tremblement de terre d’une plus grande amplitude prouvant que dans ce pays, les permis de construire sont fournis sans des réelles prises en compte des risques sismiques. Nombreux sont même les immeubles se trouvant dans la capitale et les autres grandes villes qui ont été construits sans l’obtention d’un permis de construire.
Les conséquences ? Le séisme de magnitude 6,4 qui a eu lieu le 26 novembre 2019 a fait 51 morts, 2 000 blessés et 5000 logements gravement endommagés. Et il est probable que les dégâts soient similaires, voire plus graves, pour le prochain séisme d’ampleur, qui selon de nombreux experts, devraient avoir lieu dans les 50 prochaines années. Quand vous achetez un bien immobilier en Albanie donc, assurez-vous qu’il dispose d’une protection parasismique.
Reconnaissons cependant qu’une bonne partie des biens proposés à la vente dans ce pays n’en sont pas dotés…
B. Risque par rapport à la situation économique et l’administration du pays
Le séisme du 26 novembre 2019 et ses dégâts ont également montré au grand jour la défaillance administrative, juridique et surtout économique du pays. S’il est en effet possible, sans être poursuivi, d’élever un immeuble à 13 étages à Durrës, dans une zone sismique, le pays a encore ainsi du mal à se défaire de la corruption. Cela ne se traduit seulement pas par les défaillances au niveau de la délivrance de permis de construire, mais également dans l’octroi des marchés publics et dans l’application des contrats avec les entreprises locales ou étrangères. A ces facteurs s’ajoutent la lenteur des procédures administratives malgré une volonté affichée de les simplifier. Conséquence, le pays a du mal à atteindre son objectif de mettre fin à son manque d’infrastructures et de booster les investissements étrangers dans le tourisme, les transports, les télécoms, la gestion des déchets urbains, les énergies et mines et dans l’agriculture et pêche. A tous ces problèmes, ajoutons le manque d’indépendance des juges, pour dire qu’il n’est pas sûr qu’un investissement dans ce pays constitue une bonne idée pour le moment.
Conclusion
Dans ce rapport d’étude du Trésor français sur l’Albanie publiée en Mars 2018, la France reconnait, par l’intermédiaire du trésor, que l’Albanie est un pays à croissance dynamique. Elle estime toutefois que sa santé économique reste fragile et y investir est donc encore risqué pour le moment.
L’investisseur dans l’immobilier en Albanie devra se méfier de la corruption du pays.
Il pourra trouver des biens autour de 2000 euros du m2 sur la capitale albanaise.
Il peut viser la valorisation de l’immobilier sur 10 ans pour le locatif compte tenu du faible pouvoir d’achat des albanais, il conviendra de cibler des locataires étrangers expatriés sur la capitale.
Le bord de mer albanais connait une flambée des prix ces dernières années.
La devise albanaise se renforce par rapport à l’euro donc perte de pouvoir d’achat pour un investisseur en euro : durable?
Enfin, il ne pourra pas négliger la résistance sismique des biens sous peine d’acheter des châteaux de cartes.
Après une autarcie économique qui a duré près de 5 décennies en effet, il est difficile pour le pays de trouver une stabilité similaire à celle d’une bonne partie de ses voisins.
Pourtant, ce n’est qu’après s’être stabilisée qu’elle pourra rejoindre l’Union Européenne et faire ainsi partie des pays où il est bon d’investir en immobilier. Parmi ces pays, citons notamment la Bulgarie, un pays où les biens ne sont pas chers à Sofia par rapport aux autres capitales européennes avec un prix au m2 autour des 2000 euros et des rentabilités proches de 6% nets sur bien en début de construction, qu’ils se trouvent à Sofia ou dans les villes bordant la mer Noire comme Varna.
A noter aussi que malgré son statut de puissance mondiale, les USA font partie des pays où l’immobilier est encore accessible. Cela est le cas par exemple du Texas et de Houston en plein développement dans une logique de réindustrialisation et du plan Biden.
En résumé,
l’Albanie s’adresse surtout aux adacieux dans un contexte Covid qui va complexifier les déplacements et la santé du marché immobilier albanais.
Les USA et la Bulgarie sont sans doute à regarder en parallèle car moins risqués par rapport à ce pays émergent.
