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Garantir des revenus fixes : où investir ? Les pièges à éviter. Notre avis.

Vous êtes un sportif de haut niveau ou vous bénéficiez d’un capital d’investissement important ? Vous cherchez à anticiper la transition entre votre activité professionnelle et votre future retraite anticipée ? Vous souhaitez investir vos fonds pour garantir des revenus fixes ?

Découvrez dans ce dossier les nombreuses options pour vous garantir à vie des revenus fixes. Nous allons aborder les nombreuses solutions d’investissement à votre portée pour optimiser vos revenus.

Disclaimer : Ce dossier ne constitue pas une incitation d’investissement. Tout investissement comporte un risque de perte partiel ou total de votre capital d’investissement. N’oubliez pas que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Si vous avez des questions ou si vous souhaitez bénéficier d’une stratégie d’investissement personnalisée, je vous invite à me contacter. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze années d’expérience.

Les solutions pour garantir des revenus fixes

Les solutions pour garantir des revenus fixes

Disposer d’un capital d’investissement important signifie qu’il est essentiel de le préserver. Il faut diversifier votre patrimoine en investissant vos fonds dans plusieurs solutions d’investissement.

Garantir des revenus avec l’immobilier en France ?

C’est la première solution d’investissement utilisée pour garantir des revenus fixes. Pourtant l’immobilier en France n’est pas aussi attractif que l’on ne le pense.

L’immobilier à Paris se négocie en moyenne à 10 297 euros (appartement) et 11 037 euros (maison) selon le site MeilleursAgents. Un prix trop élevé. D’autant que les prix baissent, on parle d’une baisse de 2.20% sur une année glissante. Encore au mois de juin 2021, les prix ont de nouveau baissé de 0.30% (source).

La baisse des prix dans l’immobilier dans la capitale semble s’accélérer. La crise sanitaire du Covid-19, et le télé-travail imposé dans certaines entreprises de services, servent de prétexte pour quitter la capitale et s’installer en province. Le prix dans certaines villes balnéaires progresse fortement depuis un an, on constate une forte accélération des prix depuis un an (source).

Est-ce que la hausse va se poursuivre ? Doit-on s’attendre à un retournement de tendance ?

Je pense que le marché immobilier en France souffre de formalités administratives trop lourdes pour les investisseurs locatifs. La trêve hivernale, le permis de louer, la taxe foncière et les impôts sur les revenus locatifs, les règles sur les passoires thermiques, le préavis de départ de 6 mois ou encore l’impossibilité d’expulser des squatteurs rendent l’investissement locatif en France très incertain et même plutôt risqué.

La rentabilité globale en France tourne autour de 2 à 3% net sur Paris, et même en province la rentabilité nette tourne autour de 4%. C’est faible. D’autant que l’investissement locatif supporte une taxation lourde.

L’immobilier en Europe ?

Le marché immobilier européen réserve encore d’agréables surprises. La Bulgarie, par exemple, offre une performance remarquable depuis quelques années.

On constate en effet une forte augmentation des prix dans l’immobilier ancien à Sofia, et dans les principales villes de Bulgarie. L’immobilier neuf n’est pas en reste, puisqu’on constate une hausse des prix depuis 2015.

Des appartements à Sofia se négocient à partir de 900 – 1200 euros le mètre carré, jusqu’à plus de 2950 euros par m2 pour des appartements de haut standing.

Comme cette propriété située à Sofia, la capitale de la Bulgarie, qui offre une surface de 64.87 mètres carrés pour un prix total de 82 900 euros. L’appartement est situé dans un complexe résidentiel, entièrement équipé, proche de toutes les commodités, construction de qualité et équipée d’un balcon.

Exemple d'une propriété immobilière à Sofia (Bulgarie)

Vous pouvez découvrir cette propriété sur le site spécialisé dans les annonces immobilières en Bulgarie.

On trouve de nombreuses propriétés immobilières de ce type, même souvent moins chères, notamment dans l’immobilier ancien. Dans les régions balnéaires, comme la Sunny Beach, des propriétés peuvent s’échanger pour moins de 20 000 euros (studio de 25 m2).

Un prix extraordinaire que l’on ne voit nulle part ailleurs en Europe.

La Bulgarie est un marché économique assez dynamique.

Les salaires en Bulgarie sont beaucoup plus faibles que dans le reste de l’Union Européenne. De nombreuses entreprises investissent et délocalisent massivement des usines, ainsi que des centres d’appels en Bulgarie afin de profiter du faible coût de la main-d’œuvre. Du fait de son faible imposition, on constate que la Bulgarie devient au fil du temps une véritable plateforme de l’expatriation fiscale. En 2018, le pays a reçu près de 1.682 milliard d’euros de subventions de l’Union Européenne (source). La contribution de l’Union Européenne devrait encore augmenter, puisque la Commission Européenne a décidé d’augmenter de 8% sa contribution au budget sur la période 2021 – 2027.

Garantir des revenus avec l’immobilier aux USA

Investir dans l’immobilier aux USA est une solution d’investissement utilisé pour obtenir des revenus fixes. 

Des régions comme la Floride sont très dynamiques, en raison notamment du faible taux de chômage et la migration massive des Milleniums (jeunes actifs de moins de 40 ans). On constate une forte progression des prix dans des villes comme Cleveland ou Detroit.

Je vous invite à consulter notre dossier spécialement consacré à l’investissement en Floride.

Si l’immobilier aux USA est attractif, il faut savoir également qu’il est souvent associé à certains risques, comme le taux de change instable, le risque d’une nouvelle crise financière et économique, l’impact de la crise sanitaire sur les finances des USA ou encore le durcissement de la réglementation.

Investir dans le placement actions pour garantir des revenus ?

Depuis 1970, le placement en actions surperforme toutes les autres formes de placements, comme l’immobilier ou encore l’assurance-vie. Une étude de l’AMF, publiée en 2013, démontre que sur la période 1988 – 2013, un investissement dans des actions françaises avec un réinvestissement des dividendes, a procuré un rendement de 5.31% par an en moyenne.

Une performance très correcte, mais il faut savoir que certains secteurs d’activités tirent très bien leur épingle du jeu.

Le secteur des NTIC, par exemple, surperforme les autres entreprises. Certaines sociétés, comme Amazon, enregistrent une performance extraordinaire. Un investissement de seulement 50 000 euros dans des actions Amazon début 2005 vaudrait aujourd’hui plus de 3 909 000 euros. Une performance extraordinaire !

Mais investir en actions, c’est aussi prendre un risque. Les actions du secteur des NTIC versent peu de dividendes. Et ce sont des actions très volatiles.

Il est nécessaire de diversifier le portefeuille boursier pour mieux répartir les risques.

Pour se constituer un revenu fixe, il faut donc investir dans des sociétés rentables, sûres et surtout très stables. Les sociétés foncières d’entreprise, comme Mercialys par exemple, offrent un taux de rendement brut de 4.16%. La société a versé des dividendes réguliers depuis son introduction en bourse. Son dernier dividende d’un montant de 0.43 euro, pour l’exercice 2020, a été distribué le 21 mai 2021. C’est le plus faible dividende depuis son IPO. En règle générale, la société distribue un dividende sensiblement supérieur compris entre 0.80 et 1 euro. Mais face à une crise sanitaire qui n’en finit plus, on peut se demander si ces sociétés lourdement endettées parviendront à tirer leurs épingles du jeu. Les faillites se multiplient, notamment dans les galeries marchandes. Les perspectives de croissance restent bonnes, mais on ignore l’impact de la crise sanitaire sur le long terme.

N’oubliez pas que les actions technologiques sont probablement surévaluées dans la période actuelle. Un investisseur comme Michael Burry, l’inve

stisseur célèbre pour avoir prédit quelques années à l’avance, la crise des subprimes a déjà alerté sur un effondrement probable des crypto-monnaies (ou un effondrement boursier d’entreprise comme Tesla).

L’assurance-vie pour se garantir des revenus ?

Les fonds euros des assurances-vie sont très peu rémunérateurs : seulement 1.08% avant impôts en 2020 d’après un article du Capital. Une performance très faible. Les fonds investis dans une assurance-vie en fonds euros sont garantis. Les fonds sont investis dans des placements très stables, comme des emprunts d’État ou des obligations d’entreprises (à hauteur de 80%), ce qui explique ainsi la très faible performance des contrats.

L’épargne bancaire ? Efficace pour se garantir des revenus ?

L’épargne bancaire est souvent associée à des revenus fixes. Mais il ne faut pas oublier que les dépôts bancaires sont garantis par le FGDR à hauteur de 100 000 euros au niveau européen (Fonds de Garantie des Dépôts et des Résolutions). La plupart des comptes épargnes sont très peu rémunérateurs (maximum : 1%) et soumis le plus souvent à des plafonds très faibles.

Le livret A est plafonné à 22 950 euros (76 500 euros pour une association). Compte sans frais et où les intérêts sont exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Le taux d’intérêt annuel est déterminé par l’État français deux fois par an, il est actuellement de 0.50% par an.

Le livret de développement durable et solidaire est un produit d’épargne dont les fonds sont disponibles à tout moment. Le taux d’intérêt annuel est de 0.50%. Le plafond du LDDS est fixé à 12 000 euros. Les intérêts sont exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Le livret d’épargne populaire (LEP) est un produit d’épargne dont le taux d’intérêt est garanti par l’État. Le taux d’intérêt annuel est fixé à 1%, en constante baisse depuis 2010 où il était fixé à 2.25%. Les intérêts sont exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Les fonds sont disponibles à n’importe quel moment.

Le compte épargne logement (CEL) est plafonné à 15 300 euros. La limite est plutôt faible, d’autant que le taux d’intérêt est plafonné à 0.25%. L’épargne accumulée permet d’obtenir un financement bancaire à de meilleures conditions dans votre établissement bancaire. Aucun intérêt pour garantir des revenus fixes.

Le Plan d’Épargne Logement (PEL) est un programme d’épargne qui vise à économiser de l’argent en vue de financer l’acquisition d’une propriété immobilière.

Le livret d’épargne bancaire est un produit d’épargne proposé par un établissement bancaire. Le taux d’intérêt est défini librement par les établissements bancaires.

Investissement dans le capital d’une entreprise

L’investissement dans le capital d’une entreprise offre des avantages fiscaux, mais il faut savoir être patient. Les entreprises peuvent faire faillite, ou bien elles mettront plusieurs années avant d’être rentables.

Il y a un réel risque de perdre la totalité de votre capital ou d’immobiliser vos fonds pendant plusieurs années.

Les spiritueux ? Une solution efficace pour garantir des revenus fixes ?

Avec une hausse de 540% sur les dix dernières années, les spiritueux représentent l’un des placements les plus rentables. Pourtant, dans une optique de constitution de rente, les spiritueux ne représentent pas la meilleure solution d’investissement. C’est un placement peu liquide, réservé aux spécialistes et qui nécessite beaucoup de patience.

Je pense que c’est un placement réservé aux passionnés ou aux spécialistes.

Investir dans les places de parking

Les grandes villes françaises font face à une véritable pénurie de places de parking. On constate une forte hausse des prix durant ces dernières années dans le centre-ville de Paris ou de Lyon. Il faut compter entre 35 000 et 40 000 euros pour une place de parking dans le centre ville de Paris, entre 15 000 et 25 000 euros à Lyon ou encore entre 18 000 et 25 000 euros à Toulouse.

Les places de parking se louent mieux en centre-ville plutôt qu’en périphérie. L’emplacement de la place de parking est le paramètre clé dans un investissement de ce type.

C’est une solution d’investissement idéale pour diversifier son patrimoine.

Les charges de copropriété sont réduites au maximum.

Et cerise sur le gâteau, une place de parking ne nécessite presque aucune maintenance. La gestion courante est réduite au maximum.

Le taux de rendement est supérieur à 5% actuellement dans les plus grandes villes françaises.

Investir dans les box de stockage : une solution d’investissement efficace pour garantir des revenus

Un box de stockage se loue au moins 40 euros par mois HT, voire beaucoup plus en fonction des villes d’emplacement. Même en province, où la demande est moins forte, le moindre petit box de stockage est facturé au moins 50 euros par mois jusqu’à plus de 200 euros par mois pour les box de stockage les plus larges.

La gestion d’un centre de stockage est 100% automatique. La facturation est automatique avec une génération automatique des factures et une distribution des clés avec un mécanisme de self check-in. Il faut prévoir un peu de maintenance pour l’entretien de la vidéo-surveillance et le portail d’accès. La maintenance peut être externalisée.

Investir dans les forêts ? Un investissement efficace pour garantir des revenus fixes ?

Ne vous attendez pas à une performance extraordinaire : on tourne autour de 2% net par an, ce qui est plutôt faible en comparaison avec l’investissement immobilier offshore ou l’investissement sous forme de placement actions. Il faudra également vous armer de patience, car le bois coupé est généralement revendu lorsque les prix sont au plus haut.

Pour l’investissement dans une forêt, il faut compter en moyenne 5000 euros l’hectare, mais tout dépend bien sûr de l’emplacement et l’essence des arbres.

L’entretien des forêts prend beaucoup de temps. Il faut compter en moyenne 120 euros par hectare par an.

Par contre en revanche, l’investissement dans une forêt est un placement écologiquement responsable. La forêt joue un rôle prépondérant dans la gestion du Co2, la régulation hydraulique ou encore l’épuration de l’eau.

Investir dans le bétail ?

Investir dans une vache ?! L’idée peut paraître saugrenue, et pourtant c’est une solution d’investissement attractive et assez rémunératrice.

Le placement consiste à acheter une vache à une société spécialisée, qui confiera ensuite la gestion à un exploitant agricole. Le rendement est d’environ 4 % par an brut.

L’investissement dans le cheptel bovin donne souvent lieu à des escroqueries. Certaines sociétés vous promettent une rentabilité brute supérieure à 8% par an, ce qui est déconnecté de la réalité économique du marché.

Les pièges à éviter quand on souhaite se garantir des revenus

Les pièges à éviter pour garantir des revenus fixes

Le Forex, les futures, les paris sportifs

Inutile de vous le rappeler, mais on préfère insister sur ce point. Le Forex, ainsi que les différentes solutions de trading, sont des solutions particulièrement risquées.

Le Forex est à la base un marché financier très liquide, c’est tout simplement le marché des devises étrangères. Rien de dramatique, c’est un marché financier essentiel pour préserver l’activité économique et assurer les transactions financières internationales. Par contre, si vous n’êtes pas un trader aguerri, avec le Forex vous risquez de perdre votre chemise, vos chaussettes et même votre culotte !

On ne le répétera jamais assez, mais le Forex, les futures ou encore les produits financiers exotiques (options binaires) sont des produits réservés à une clientèle professionnelle ou des traders sophistiqués. Les brokers Forex, parfois basés dans des juridictions offshore, offrent un levier anormalement élevé (jusqu’à 1:1000). Le levier correspond à un mécanisme qui vous permet avec un dépôt de garantie d’emprunter auprès de votre broker, une somme d’argent importante pour financer votre opération de trading. Un broker qui offre par exemple un levier de 1:1000 signifie qu’il vous permet de trader jusqu’à 1000 fois la somme de votre dépôt de garantie. Avec un dépôt de garantie de 1000 euros, cela signifie que vous pouvez potentiellement trader jusqu’à 1 000 000 euros. Une somme énorme. Quand la transaction se révèle gagnante, vous démultipliez votre mise, mais en revanche quand la transaction se révèle perdante, vous démultipliez votre perte. Un levier important signifie aussi un risque d’appel de marge. Un appel de marge est une alerte envoyer à un trader où les fonds disponibles sur son compte ne sont pas suffisants pour couvrir la position de trading. Un appel de marge débouche très souvent sur une liquidation automatique de la position, le plus souvent à un prix très désavantageux.

L’autre risque associé au Forex, c’est le manque de transparence. La plupart des brokers ne sont pas des brokers de type ECN, ce qui signifie qu’ils organisent eux-mêmes le marché. On les appelle des Market Maker. Il existe un véritable risque de conflit d’intérêt avec des brokers Market Maker. Les manipulations de cours sont courantes avec les Market Maker. C’est souvent l’occasion pour les brokers de générer des gains importants en exécutant des ordres STOP à des prix déconnectés de la réalité du marché.

Impossible de se garantir des revenus avec ces placements exotiques.

Aucune diversification des investissements ? Un risque pour se garantir des revenus ?

Il est très important d’éviter l’absence de diversification. N’oubliez pas que les dépôts bancaires sont assurés à hauteur de 100 000 euros par le fond d’assurance. En cas de défaillance de votre banque, il y a un risque de perdre la totalité de votre investissement ou une grosse partie.

Les investissements risqués, comme les placements en actions, doivent être diversifiés au maximum (au moins 20 lignes dans un portefeuille boursier afin de réduire la volatilité). Les ETF (Exchange Traded Funds) sont des fonds d’investissement émis par des sociétés de gestion de portefeuille. Le fonds réplique la performance d’un indice boursier de référence. Ce sont des valeurs mobilières peu risquées. Ce sont souvent des produits utilisés par les épargnants pour investir en Bourse et diversifier efficacement le patrimoine.

Placements miraculeux ? ATTENTION

Pour vous garantir des revenus fixes, il est essentiel d’éviter les arnaques. Les placements miraculeux où les gérants vous promettent des gains exceptionnels, sont des arnaques. Tout comme les formations immobilières ou financières qui vous promettent des gains miraculeux sans effort.

Rien que sur l’année 2021, ce sont 322 nouveaux sites qui ont été classés comme des arnaques par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Entre les faux établissements bancaires, les établissements de crédits, les fausses assurances-vies, les placements non réglementés, les services de paiement à caractère frauduleux,… la liste est longue, et pourtant elle est loin d’être exhaustive.

Pour vous garantir des revenus fixes, il est préférable de viser une rentabilité faible mais assurée, plutôt qu’une rentabilité forte mais incertaine.

Google, ainsi que d’autres moteurs de recherche comme Bing, appliquent des filtres de recherche pour limiter l’affichage de ces résultats dans les moteurs de recherche. Mais les escrocs sévissent beaucoup sur les réseaux sociaux, la publicité ainsi que sur le bouche à oreille.

Conclusion : Comment garantir des revenus fixes ?

La constitution d’une rente nécessite un capital d’investissement important. Pour se garantir des revenus fixes, il est important d’investir de façon sûre. Il est important de vérifier les pièges, ou les arnaques dans le secteur de l’investissement.

Méfiez-vous des placements miraculeux. On vous promet un taux d’intérêt de plus de 10% par an ? C’est très probablement une arnaque. Les placements automatiques dans les brokers Forex doivent être éviter. Il est préférable de s’orienter vers un conseiller en gestion de patrimoine afin de bénéficier de conseils adaptés et personnalisés. Il pourra également vous apporter son expertise et son carnet d’adresses.

Pour de l’investissement immobilier offshore, on tourne entre 6 à 10% de rentabilité nette. Des marchés comme la Bulgarie ou encore les USA sont très dynamiques. On constate une forte progression des prix sur le littoral français, en raison sans doute du télétravail et la crise sanitaire.

D’autres investissements passifs offrent une rentabilité attractive, comme l’investissement dans une place de parking, dans un box de stockage, l’investissement dans le cheptel bovin ou encore dans les forêts.

Si vous cherchez à vous constituer une rente fixe, je me tiens à votre disposition pour un premier bilan patrimoine. Je suis expert en gestion de patrimoine avec plus de quinze années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine. N’hésitez pas à me contacter.

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Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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