Le Parlement portugais a approuvé en première lecture une profonde révision du régime de location urbaine qui bouleverse l’équilibre entre propriétaires et locataires. Au cœur du texte, une mesure emblématique cristallise les tensions : deux mois d’impayés de loyer suffiront désormais pour lancer une procédure d’expulsion, contre trois jusqu’à présent, dans un contexte de crise aiguë du logement.
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Une réforme clé du marché locatif adoptée en première lecture
La proposition de révision du Nouveau Régime du Logement Urbain (NRAU), portée par le gouvernement de centre droit de Luís Montenegro, a été validée lors d’un vote général à l’Assemblée de la République. Le texte s’inscrit dans la stratégie nationale « Construir Portugal », présentée par l’exécutif comme un levier pour libérer l’offre de logements à louer.
La réforme a été approuvée en première lecture grâce aux voix du PSD et du CDS-PP, alliés au sein de la coalition gouvernementale, et au soutien de l’Initiative Libérale (IL). L’abstention du parti d’extrême droite Chega a été décisive pour permettre cette approbation. Toute la gauche parlementaire – Parti socialiste, Bloco de Esquerda, PCP et Livre – ainsi que les formations PAN et JPP ont voté contre.
Le texte est désormais renvoyé en commission, où il doit être amendé et débattu dans le détail avant un vote final global. Plusieurs ajustements ont déjà été promis dans le cadre d’un protocole d’accord signé entre le PSD et Chega.
Deux mois d’impayés suffisent pour engager l’expulsion
La mesure la plus commentée concerne l’accélération des expulsions pour non-paiement. Les propriétaires pourront engager une procédure dès que le locataire accumule deux mois consécutifs de loyers impayés, au lieu des trois mois actuellement requis.
Ce durcissement vise à « rétablir la confiance » des bailleurs face au risque de défaut de paiement. Cette sécurité juridique accrue est indispensable pour inciter les propriétaires à remettre sur le marché des centaines de milliers de logements aujourd’hui vides.
Le gouvernement
Parallèlement, une nouvelle base de résiliation pour « irrégularité de paiement » est créée. Un contrat pourra être rompu si le locataire paie son loyer avec plus de huit jours de retard à plusieurs reprises : au moins trois fois au cours d’une période de 12 mois, ou quatre fois sur 18 mois, même si les montants dus ont finalement été réglés.
Procédure judiciaire simplifiée et délai d’expulsion raccourci
La réforme modifie aussi en profondeur le volet judiciaire des expulsions. Jusqu’ici, deux étapes distinctes étaient nécessaires : un premier jugement pour valider la résiliation du bail, puis une seconde procédure d’exécution pour obtenir l’expulsion effective.
Le nouveau dispositif supprime la seconde phase : une unique décision du juge suffira pour passer directement à l’exécution de l’expulsion, réduisant nettement les délais entre le premier jugement et le départ forcé du locataire.
Pour le gouvernement, cette simplification limitera les procédures longues et coûteuses, souvent dissuasives pour les propriétaires. Les associations de locataires et l’opposition y voient au contraire un déséquilibre accru des rapports de force, dans un contexte de hausse rapide des loyers.
Libéralisation des loyers et des garanties financières
Au-delà des expulsions, la réforme introduit plusieurs mesures de dérégulation du marché locatif. Le plafond annuel de 2 % d’augmentation des loyers, mis en place par le précédent gouvernement socialiste pour les nouveaux contrats, est abrogé. Les propriétaires pourront à nouveau fixer librement les montants des loyers lors de la conclusion de nouveaux baux.
Les bailleurs peuvent désormais exiger jusqu’à trois mois de loyer d’avance, contre deux actuellement.
Ces changements inquiètent les organisations de défense des consommateurs, qui alertent sur le risque d’exclure davantage les ménages à faibles revenus ou sans épargne importante, déjà fragilisés par l’envolée des prix de l’immobilier.
Un accord PSD–Chega pour revoir certains garde-fous
Pour garantir l’abstention de Chega et assurer l’adoption du texte en première lecture, le PSD et le parti d’André Ventura ont signé un protocole d’accord prévoyant des modifications lors de l’examen en commission.
Quatre engagements majeurs sont pris : d’abord, réintroduire un plafonnement des cautions et des loyers payés d’avance, revenant sur la dérégulation totale initialement envisagée ; ensuite, prévoir une protection spécifique pour les personnes âgées et les locataires vulnérables titulaires de contrats antérieurs à 1990.
Le protocole inclut aussi le renforcement du Fonds d’urgence pour le logement, créé par le gouvernement pour héberger temporairement les familles les plus exposées à la hausse des loyers ou à un risque d’expulsion. Enfin, il prévoit d’établir une distinction claire entre les cas de non-paiement « abusif et délibéré », ciblés par la procédure accélérée, et les situations de réelle incapacité financière, liées notamment à la flambée des loyers.
Ces ajustements restent toutefois à traduire dans la lettre de la loi, au cours des débats en commission.
Un choc d’offre revendiqué par le gouvernement
L’exécutif de Luís Montenegro, appuyé par la secrétaire d’État au Logement Patrícia Gonçalves Costa et le ministre des Affaires parlementaires Carlos Abreu Amorim, présente la réforme comme un « choc d’offre » nécessaire pour desserrer l’étau de la crise du logement.
Environ 375 000 logements seraient actuellement vacants au Portugal selon le gouvernement. Pour y remédier, l’assouplissement des règles du marché locatif, associé à une protection renforcée des propriétaires contre le non-paiement, devrait encourager la mise sur le marché de ces biens.
Les responsables gouvernementaux insistent sur l’idée que la politique sociale ne peut pas reposer sur les épaules de bailleurs individuels, et que l’État doit assumer le soutien aux ménages vulnérables via des mécanismes comme le Fonds d’urgence pour le logement, sans freiner l’initiative privée.
Une crise du logement qui s’aggrave
La réforme intervient dans un contexte de tensions extrêmes sur le logement. Les loyers médians ont doublé depuis 2017, et ont encore progressé de plus de 10 % au deuxième trimestre 2026, mettant à mal le budget des classes moyennes et populaires, notamment dans les grandes villes comme Lisbonne ou Porto.
Les pouvoirs publics reconnaissent la pénurie de logements abordables, mais les solutions proposées divergent fortement entre les acteurs.
Le gouvernement privilégie une déréglementation pour augmenter l’offre privée de logements.
L’opposition et les associations plaident pour un renforcement du parc public et davantage de régulation des prix.
Vives critiques de l’opposition et des associations de locataires
Les partis de gauche dénoncent une mesure de « grande cruauté » envers les ménages. Pour Fabian Figueiredo, député du Bloco de Esquerda, la combinaison d’une expulsion possible dès deux mois d’impayés et de la fin de l’encadrement des loyers pourrait déclencher une « pandémie d’expulsions en chaîne », touchant en premier lieu les familles qui connaissent des difficultés temporaires de trésorerie plutôt que des « fraudeurs professionnels ».
L’organisation a qualifié la proposition de véritable « loi d’expulsion » et s’inquiète des effets conjoints de la réduction des délais d’impayés tolérés, de la suppression du plafond de hausse des loyers et de l’augmentation des garanties exigées. Selon elle, des centaines de familles modestes et de retraités risquent de se retrouver à la rue, alors que le stock de logements publics disponibles reste très limité.
Association des locataires de Lisbonne (AIL)
L’association de défense des consommateurs DECO met elle aussi en garde contre l’exposition financière accrue des locataires. Elle estime que la dérégulation des cautions et des loyers anticipés pourrait ériger une barrière quasi infranchissable pour nombre de ménages cherchant à louer un logement, en particulier les jeunes, les travailleurs précaires ou les familles monoparentales.
Un contraste marqué avec la politique espagnole
La trajectoire choisie par le Portugal contraste fortement avec celle de son voisin ibérique. L’Espagne a en effet adopté un décret interdisant les expulsions de locataires vulnérables jusqu’en 2030, tout en prorogeant les contrats existants et en encadrant davantage les pratiques des grands investisseurs sur le marché résidentiel.
Alors que Lisbonne mise sur la flexibilisation des règles en faveur des propriétaires pour stimuler l’offre, Madrid a opté pour un renforcement des protections des locataires les plus fragiles. Cette divergence illustre deux réponses opposées à une même crise du logement qui touche l’ensemble de la péninsule.
Une réforme encore en cours de négociation
Si l’adoption en première lecture marque une étape déterminante, le contenu final de la réforme reste ouvert. Le travail en commission doit préciser les garanties promises aux locataires vulnérables, calibrer à nouveau le régime des cautions et loyers d’avance et définir les critères permettant de distinguer un défaut de paiement « abusif » d’une insolvabilité dictée par la conjoncture.
Au Portugal, la perspective d’une expulsion dès deux mois d’impayés s’impose comme un signal fort adressé aux locataires, dans un marché où les loyers n’ont cessé de grimper et où l’accès au logement demeure au cœur des préoccupations sociales.
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