Le marché français du crédit immobilier a connu en 2025 un net rebond après deux années de forte tension, avec une reprise des volumes, une légère détente des taux et un retour des primo-accédants. Selon les données consolidées de la Banque de France et de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), les montants empruntés, les apports exigés et les taux d’intérêt varient toutefois fortement d’une région à l’autre, posant une question centrale aux ménages : « êtes-vous dans la norme » par rapport à votre territoire et à votre profil ?
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Un marché en reprise, tiré par la baisse des taux
Après un pic de taux supérieur à 4,2 % au début de 2024, les conditions de financement se sont progressivement améliorées en 2025. Les taux moyens ont reculé tout au long du premier semestre avant de se stabiliser, pour atteindre environ 3,08 % en décembre 2025 selon l’ACPR.
La production totale de crédits à l’habitat en 2025, en milliards d’euros, en hausse de 29,3 % par rapport à 2024.
La part des renégociations a reculé à 14,4 % de la production annuelle, confirmant que la reprise repose surtout sur de nouveaux projets immobiliers. Au total, l’encours de dettes immobilières détenues par les ménages atteignait 1 285 milliards d’euros fin 2025, l’équivalent de 7,1 % du PIB sur l’année.
Combien les ménages empruntent-ils en moyenne ?
Au niveau national, le montant moyen d’un prêt immobilier accordé en 2025 s’est établi à 193 948 euros, en hausse de 5,8 % sur un an, après un recul de 7 % en 2024. En 2024, ce montant moyen était de 183 354 euros.
La durée moyenne des nouveaux crédits est de 22,4 ans, avec plus d’un dossier sur deux signé sur 25 ans. Les grilles de taux chez les courtiers en décembre 2025 sont : 3,07 % à 3,15 % sur 15 ans, 3,15 % à 3,25 % sur 20 ans, et 3,30 % à 3,35 % sur 25 ans.
Des critères d’octroi toujours stricts mais maîtrisés
La reprise de 2025 s’est effectuée sans relâchement notable des standards de risque. Les établissements de crédit sont restés alignés sur les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
Le taux d’endettement moyen des ménages emprunteurs est resté stable à 30,4 % de leurs revenus.
Le ratio prêt/valeur (loan-to-value, LTV) a progressé à 79,9 %, signe que les acheteurs ont, en moyenne, mis un peu moins d’apport personnel dans leurs projets qu’en 2024. Malgré cela, le risque pour les banques reste faible : le taux de défaut ne touche que 0,62 % des encours performants et le coût du risque n’atteint que 0,03 % des crédits en cours.
Qui emprunte le plus en 2025 ?
Les primo-accédants ont profité de la détente des taux pour revenir plus franchement sur le marché. Les ménages achetant leur première résidence principale ont représenté 43,7 % de la production de crédits en 2025, contre 40,6 % en 2024. Certains courtiers indiquent même que les primo-accédants concentrent jusqu’à 70 % des dossiers traités.
L’investissement locatif ne représente plus que 12 % des nouveaux prêts, contre 14,9 % un an plus tôt, reflétant une moindre appétence des particuliers pour l’achat de logements destinés à la location, dans un contexte de hausse passée des taux et d’incertitudes réglementaires sur la location et la performance énergétique.
Les achats de logements anciens restent largement dominants : ils pèsent 77,6 % des volumes de crédit. Les opérations dans le neuf ou nécessitant de lourds travaux ne comptent que pour 20,8 % et les prêts travaux seuls restent marginaux, sous les 2 %. La baisse de la part des prêts relais, qui ne représentent plus que 6,4 % de la production, confirme un marché plus fluide, avec moins de chevauchement entre achat et revente.
Êtes-vous dans la norme nationale en termes d’apport ?
Au-delà des montants empruntés, le niveau d’apport personnel constitue un indicateur clé pour se situer par rapport à la « norme ». À l’échelle du pays, l’apport moyen, tous profils confondus, est passé d’environ 59 000 euros en 2024 à 52 000 euros en 2025. Il représente en moyenne 17 % du coût total de l’opération.
L’ACPR observe une augmentation du LTV, signe que les ménages utilisent légèrement moins d’épargne relative tout en demeurant dans des configurations prudentes selon les superviseurs.
Des écarts marqués entre régions sur les montants et l’apport
Derrière ces moyennes nationales se cachent des écarts très importants selon les territoires. Les analyses de la Banque de France, de l’ACPR et de plusieurs grands courtiers (Meilleurtaux, CAFPI, Empruntis, Pretto) mettent en évidence des profils régionaux très contrastés, tant sur les montants empruntés que sur les apports exigés.
En Île-de-France, les dossiers sont parmi les plus élevés du pays. Les montants moyens empruntés se situent généralement entre 242 958 euros et 256 981 euros, avec des estimations autour de 252 678 euros dans le nord de la région. Selon Meilleurtaux, la moyenne régionale peut dépasser 309 000 euros pour certains profils, notamment dans les zones les plus tendues. L’apport demandé y est également conséquent : pour un premier achat, il tourne autour de 66 800 euros en moyenne, avec des cas dépassant 132 000 euros à Paris. Cela correspond à un taux d’apport souvent compris entre 20 % et 24 % du prix du bien, et pouvant, pour les secundo-accédants, atteindre ou dépasser 120 000 euros.
Montant moyen emprunté dans le Sud-Est (PACA et Corse) au second semestre 2025, avec un apport moyen de 56 200 euros en PACA.
Le Sud-Ouest apparaît plus accessible, en particulier pour les primo-accédants. Les montants empruntés y sont nettement plus modérés, de l’ordre de 145 140 euros pour un premier achat. L’effort d’apport y est le plus bas de France, autour de 19 % en moyenne. Dans le nord de la Nouvelle-Aquitaine, les primo-accédants mobilisent en général un apport proche de 14 300 euros, ce qui place la région parmi les plus abordables.
Le montant moyen des prêts peut descendre à environ 103 691 euros pour certains profils modestes de l’Est et du Nord.
En Bourgogne-Franche-Comté, les montants moyens restent également contenus : environ 164 605 euros, avec un apport moyen autour de 33 500 euros. Ce territoire se distingue à la fois par l’un des niveaux d’emprunt les plus faibles de France et par un apport numéraire moyen parmi les plus bas, traduisant des prix immobiliers moins élevés qu’en zones très tendues.
Dans l’Ouest-Nord, les prêts se situent autour de 190 506 euros en moyenne, avec un ratio d’apport de l’ordre de 18 % en Bretagne, Pays de la Loire ou certaines zones du Nord-Ouest. Pour un primo-accédant dans les Hauts-de-France, l’apport moyen s’établit à 13 900 euros, un niveau proche de celui observé dans le nord de la Nouvelle-Aquitaine.
Des taux d’intérêt qui varient selon les territoires
Au-delà des montants et des apports, la géographie reste un facteur déterminant pour les taux consentis. Les écarts de taux réels entre régions atteignaient jusqu’à 0,15 point de pourcentage fin 2025, sous l’influence notamment des politiques commerciales des grandes banques mutualistes régionales (Crédit Agricole, Banque Populaire, Crédit Mutuel).
En Île-de-France, le taux moyen sur 25 ans en décembre 2025 s’établissait autour de 3,37 %. Les meilleurs profils peuvent néanmoins décrocher des conditions nettement plus avantageuses, avec des offres pouvant descendre à 2,82 % sur 20 ans.
En Auvergne-Rhône-Alpes, les taux moyens sont très attractifs pour les durées intermédiaires fin 2025 : environ 2,96 % sur 15 ans et 3,14 % sur 20 ans. En revanche, le taux moyen sur 25 ans y atteint environ 3,45 %, soit un niveau légèrement supérieur à celui observé en Île-de-France.
Les régions Occitanie et PACA offrent, elles, les meilleures conditions moyennes sur 25 ans, avec des taux autour de 3,26 % en décembre 2025. À l’opposé, les zones de l’Est et des Hauts-de-France apparaissent comme les plus coûteuses sur cette durée, avec des taux moyens autour de 3,41 %, tandis que Bourgogne-Franche-Comté enregistre des niveaux voisins, autour de 3,40 % sur 25 ans.
Dans plusieurs régions, notamment PACA, Grand Est et Pays de la Loire, les moyennes sur 25 ans culminent aux environs de 3,48 % selon les données agrégées pour la fin de l’année, illustrant la persistance de disparités territoriales.
Une normalisation qui se prolonge en 2026
Les premières données de 2026 publiées par l’ACPR indiquent que le marché entre dans une phase de stabilisation après la forte reprise de 2025. Sur le premier trimestre 2026, la production de nouveaux crédits n’augmente plus que d’environ 3 % sur un an. Les volumes de transactions immobilières se stabilisent (+0,1 % sur un an) et les prix reculent légèrement, de l’ordre de 0,7 %, dans un contexte de légère remontée technique des taux, autour de 3,2 % en mars 2026.
En 2025, un ménage « dans la norme » emprunte environ 194 000 € (variable selon la région), avec un apport moyen de 17 % du projet et un taux d’endettement proche de 30 % des revenus. Attention : ces moyennes nationales masquent de forts écarts locaux — un emprunteur moyen en Île-de-France a peu de points communs avec un primo-accédant du Sud-Ouest ou de l’Est de la France, en raison des prix, des revenus et des pratiques bancaires.
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