La demande de crédit immobilier se contracte nettement aux États-Unis, pénalisée par des coûts d’emprunt revenus à leurs plus hauts niveaux depuis près d’un an et des prix de l’immobilier toujours historiques. Entre taux à plus de 6,5 %, flambée des coûts annexes et pénurie de logements, les acheteurs, en particulier les primo-accédants, se retrouvent exclus d’un marché jugé « extrêmement difficile » par les économistes.
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Des taux proches des sommets et un crédit de plus en plus hors de portée
Selon les données de Freddie Mac publiées à la mi-juillet 2026, le taux moyen des prêts immobiliers à taux fixe sur 30 ans, référence du marché américain, atteint 6,55 %, contre 6,49 % une semaine plus tôt. Il s’agit du niveau le plus élevé observé depuis près d’un an, à peine en dessous des 6,75 % enregistrés à la même période l’an passé. Le taux sur 15 ans grimpe de son côté à 5,93 %.
Le taux hypothécaire contractuel moyen à 30 ans a atteint 6,65 % en juillet 2025, soit un sommet inédit depuis août 2025.
Cette poussée est alimentée par la persistance de l’inflation, encore autour de 4,2 % en mai, et par la hausse des rendements des obligations d’État à dix ans, qui servent de référence à la fixation des taux hypothécaires. Ces rendements ont atteint 4,57 % à la mi-juillet, sous l’effet de tensions géopolitiques au Moyen-Orient, notamment le conflit avec l’Iran depuis la fin février 2026, qui a propulsé les prix du pétrole et ravivé les craintes inflationnistes.
La Réserve fédérale, présidée par Kevin Warsh, maintient une politique monétaire restrictive en laissant ses taux directeurs inchangés en janvier, mars, avril et juin. Cette interruption du mouvement de détente prive le marché immobilier du soutien monétaire espéré par les acheteurs.
Une demande hypothécaire en net repli
La hausse des coûts de crédit se traduit directement par un recul marqué des demandes de prêts. D’après le rapport hebdomadaire de la MBA publié le 15 juillet, l’indice global du marché hypothécaire, ajusté des variations saisonnières, recule de 2,7 % sur une semaine. L’indice des demandes d’achat recule de 7 % par rapport à la semaine précédente et affiche un repli de 2 % sur un an.
Sur un emprunt de 300 000 dollars, le passage d’un taux de 5,5 % ou 6 % à 6,55 % entraîne une augmentation de plusieurs centaines de dollars de la mensualité, ce qui bloque souvent l’accession à la propriété, surtout pour les primo-accédants déjà pénalisés par la hausse des prix.
Dans ce paysage assombri, seule la demande de refinancement résiste relativement, tirée par les prêts garantis par l’État. L’indice des refinancements progresse de 4 % sur une semaine et de 7 % sur un an, grâce à la hausse des opérations portant sur des prêts adossés aux programmes publics FHA et VA, en hausse respective de 9 % et 10 %. Les refinancements représentent désormais 43,2 % de l’activité totale de demandes de prêts, signe que l’ajustement se fait davantage par des réaménagements de dettes existantes que par de nouveaux achats.
Effondrement des compromis de vente et marché en plein ralentissement
Le tassement de la demande se retrouve dans les statistiques de transactions. Selon le rapport publié le 16 juillet par la National Association of Realtors (NAR), l’indice des promesses de ventes de logements existants chute de 5,4 % en juin par rapport à mai, pour s’établir à 72,5. Les économistes tablaient en moyenne sur un repli limité à 0,5 %, ce qui souligne l’ampleur de la surprise négative. Sur un an, les promesses de vente reculent de 0,3 %.
Toutes les grandes régions américaines sont touchées par une baisse des signatures de contrats immobiliers : Midwest -8,9 %, Ouest -4,7 %, Sud -4,1 %, Nord-Est -3 %, une contraction survenant en pleine haute saison estivale.
Pour Lawrence Yun, chef économiste de la NAR, la combinaison de taux hypothécaires au plus haut depuis près d’un an et d’un prix médian national record crée un marché atone. En juin, le prix médian d’un logement existant a atteint un niveau historique compris entre 440 600 et 441 000 dollars, selon les données de l’association professionnelle. Les acheteurs se retrouvent pris en étau entre des coûts d’emprunt élevés et des valeurs de biens qui ne décélèrent que marginalement après l’emballement post-pandémique.
Un pouvoir d’achat fragilisé malgré un léger mieux théorique
En apparence, certains indicateurs suggèrent une amélioration de l’accessibilité financière. Sur les quatorze mois se terminant à la mi-2026, la progression du salaire moyen national (+3,4 % sur un an) a dépassé celle du prix moyen des logements (+1,3 % sur un an). Cette modération des prix tranche avec l’envolée observée dans la foulée de la pandémie.
L’acquisition d’un logement moyen nécessite 29,8 % du revenu médian des ménages pour le remboursement du capital et des intérêts, avec un apport de 20 % et un prêt sur 30 ans.
Les calculs des analystes indiquent qu’un retour à la norme historique imposerait soit une baisse d’environ 16 % des prix immobiliers, soit une hausse de 19 % des revenus, soit une décrue des taux autour de 4,99 %. Or, les prévisions des grands organismes laissent peu d’espoir à court terme sur ces trois variables.
Des « coûts cachés » qui annihilent la détente des taux
Au-delà des mensualités de crédit, les ménages font face à une montée continue des charges annexes de la propriété. Un rapport publié le 17 juin par le Harvard Joint Center for Housing Studies alerte sur les « coûts cachés » de l’accession.
En Floride, les primes d’assurance habitation atteignent plus de 11 000 dollars par an, un niveau record qui, combiné à la hausse des taxes foncières, maintient les mensualités de logement à des sommets historiques malgré la légère baisse des taux.
Un marché fracturé et une offre durablement insuffisante
La crise actuelle révèle de profondes fractures géographiques et un déficit structurel de logements. D’après les « Housing Report Cards » publiés par Realtor.com en juillet, 12 des 13 États les plus abordables se situent dans le Midwest et le Sud. Leur relatif bon classement est attribué à des réglementations locales plus souples, favorisant une construction plus rapide et moins coûteuse.
À l’inverse, six États côtiers, parmi lesquels New York qui se situe au bas du tableau, obtiennent la note la plus faible en raison de règles d’urbanisme strictes, de pénuries de main-d’œuvre et de coûts de construction très élevés. Dans ces marchés, la classe moyenne se trouve largement exclue de la propriété.
Fannie Mae a abaissé ses prévisions de mises en chantier et de ventes de logements en juillet. La faiblesse de l’offre maintient une pression haussière sur les prix des logements existants et retarde la normalisation du marché.
Le secteur de la construction neuve souffre lui aussi de ce contexte. L’indice NAHB/Wells Fargo, qui mesure le moral des promoteurs, reste sous le seuil de 50 marquant l’expansion pour le 33e mois sur les 35 derniers, et demeure en dessous de 40 depuis 15 mois consécutifs. Les constructeurs doivent composer avec des coûts élevés des matériaux et du foncier, ainsi qu’une baisse de la fréquentation de leurs bureaux de vente. Environ 36 % d’entre eux ont récemment consenti des baisses de prix, et 60 % continuent de proposer des incitations financières, comme des rachats temporaires de taux, pour soutenir la demande.
Un effet de « verrouillage » qui paralyse les transactions
L’un des principaux freins à la fluidité du marché réside dans l’« effet de verrouillage » lié aux anciens taux très bas. La grande majorité des propriétaires ont souscrit leurs prêts durant la période de taux exceptionnellement faibles observée pendant la pandémie, souvent à moins de 3 ou 4 %. Vendre aujourd’hui pour acheter un nouveau bien impliquerait de repartir sur un financement dépassant 6,5 %, avec un coût d’intérêt parfois doublé.
De nombreux ménages renoncent à déménager, ce qui réduit fortement l’offre de logements disponibles à la vente. Cette pénurie maintient les prix à des niveaux élevés malgré la baisse de la demande, rendant le marché inaccessible pour les nouveaux entrants.
Des réponses politiques ambitieuses mais des effets encore limités
Face à cette crise, les pouvoirs publics fédéraux ont adopté une réforme présentée comme historique par les acteurs du secteur. Le « 21st Century ROAD to Housing Act », un texte d’environ 400 pages, a été approuvé à une très large majorité au Sénat le 22 juin (85 voix contre 5) puis à la Chambre des représentants le 23 juin (358 voix contre 32), avant d’entrer en vigueur le 11 juillet 2026.
La loi comporte plusieurs volets majeurs destinés à augmenter l’offre et à réduire les coûts pour les ménages. Elle impose des limites strictes aux grands fonds d’investissement institutionnels pour l’acquisition de maisons individuelles, afin de réduire la concurrence jugée déloyale avec les particuliers et les primo-accédants.
Les municipalités peuvent désormais utiliser directement les subventions fédérales du programme Community Development Block Grant pour financer la construction de logements abordables. De plus, le programme HOME Investment Partnerships est réformé pour la première fois en 30 ans, avec des plafonds de revenus relevés pour inclure davantage de travailleurs de la classe moyenne dans les aides au logement.
Ces mesures visent à desserrer progressivement l’étau du manque d’offre et à freiner les comportements spéculatifs, mais leurs effets sur la production de logements et les prix ne se matérialiseront qu’à moyen terme. À court terme, les acheteurs continuent de faire face à des mensualités proches de records, sous l’effet combiné de taux solidement ancrés au-dessus de 6,5 % et de coûts d’assurance en hausse constante.
Vers un « nouveau normal » de taux élevés
Les perspectives pour la fin de 2026 et le début de 2027 confirment l’installation durable de ce régime de taux élevés. Fannie Mae anticipe un taux moyen de 6,4 % sur 30 ans jusqu’à la fin de 2026, avec un repli modeste à 6,3 % au premier trimestre 2027. Il s’agit d’une amélioration marginale, avancée d’un trimestre par rapport aux prévisions de juin, mais qui ne change pas le diagnostic d’ensemble.
La MBA prévoit des taux avoisinant 6,5 % pour tout le second semestre 2026, excluant un retour aux niveaux d’avant la pandémie.
Dans ce contexte, les experts invitent les acheteurs à se préparer à une « nouvelle normalité » marquée par des coûts d’emprunt durablement plus élevés que ceux de la décennie passée. L’année 2026 apparaît comme une période de transition douloureuse pour un marché immobilier américain pris entre une demande étouffée, une offre insuffisante et un environnement financier durablement plus contraignant.
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