Le marché du crédit immobilier portugais connaît un emballement inédit, marqué par un volume record de demandes et un encours total des prêts à l’habitat qui atteint des sommets, alors même que les taux d’intérêt remontent. Portée par des mesures publiques ciblées en faveur des jeunes, par une flambée des prix de l’immobilier et par l’anticipation de nouvelles règles plus strictes de la banque centrale, cette dynamique redessine en profondeur l’accès au logement au Portugal.
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Des encours de crédit à un niveau jamais atteint
Selon les données conjointes de la Banque du Portugal (BdP) et de l’Institut national de statistique (INE), l’encours total des prêts immobiliers accordés aux ménages portugais a atteint 118 milliards d’euros à la fin juillet 2026. Il s’agit d’un niveau historique, accompagné d’une hausse annuelle d’environ 11 %, la plus forte progression en rythme annuel depuis février 2003.
Cette hausse mensuelle de juillet 2026 représente la plus forte augmentation des crédits immobiliers en cours depuis décembre 2009, en milliards d’euros supplémentaires.
Des taux d’intérêt en hausse mais jugés encore supportables
Cette explosion de la demande intervient alors que le coût du crédit repart à la hausse. Le taux d’intérêt implicite moyen sur l’ensemble des prêts immobiliers en cours au Portugal s’est établi à 3,135 % en juillet 2026, contre 3,101 % en juin et 3,065 % en mai. Il s’agit du niveau le plus élevé de l’année, même si ce taux demeure inférieur aux pics atteints fin 2025.
Pour les nouveaux contrats signés entre avril et juin 2026, le taux moyen a atteint 2,91 % en juillet, soit son plus haut niveau depuis juin 2025. Cette remontée est alimentée par la décision de la Banque centrale européenne (BCE) de relever ses taux directeurs de 0,25 point de pourcentage en juin 2026, mettant fin au cycle de baisse engagé précédemment et cherchant à freiner les pressions inflationnistes dans la zone euro.
En juillet 2026, l’Euribor à six mois atteint 2,647 % en moyenne, utilisé dans près de 40 % des contrats. Fin août 2026, l’Euribor à douze mois s’établit à 2,956 %, proche de 3 %, tandis que l’Euribor à trois mois monte à 2,557 %, son plus haut depuis mars 2025. Face à cette hausse, les banques renforcent leurs marges de risque et appliquent des tests de résistance intégrant une hausse additionnelle de 1,5 point de pourcentage des taux pour évaluer la solvabilité des emprunteurs.
Malgré ces conditions plus strictes, les taux actuels demeurent inférieurs aux niveaux les plus élevés de 2023-2024, ce qui limite les remboursements anticipés massifs observés par le passé et contribue à maintenir un volume d’encours élevé.
La poussée démultipliée par le programme « Construir Portugal »
La forte demande de crédit ne s’explique pas uniquement par les conditions monétaires. Elle est largement stimulée par le programme gouvernemental « Construir Portugal », centré sur le soutien aux jeunes primo-accédants.
Un mécanisme de garantie publique permet aux 18-35 ans d’emprunter jusqu’à 100 % du prix d’achat de leur première résidence principale, sans apport personnel. L’État se porte garant à hauteur de 15 % de la transaction pour des biens jusqu’à 450 000 euros. Face au succès de ce dispositif, le plafond budgétaire alloué à cette garantie a été relevé de 1,2 milliard d’euros en 2025 à 2,3 milliards d’euros en 2026.
Les jeunes de moins de 35 ans sont exonérés de l’IMT et du droit de timbre pour une résidence principale jusqu’à 330 539 euros, avec une exonération partielle entre ce seuil et 660 982 euros (montants actualisés pour 2026). Plus de 70 000 jeunes ont bénéficié de l’exonération d’IMT et environ 23 000 ont activé la garantie publique de crédit, selon le ministère des Finances.
Ces mesures ont considérablement élargi l’accès au financement pour une génération auparavant freinée par la nécessité d’un apport et par la hausse des prix, alimentant ainsi une demande domestique record. Les Portugais représentent désormais environ 95 % des transactions immobilières, après le ralentissement de la demande étrangère lié à la fin du volet immobilier du programme de Golden Visa en 2023 et à la disparition du régime fiscal des résidents non habituels pour les nouveaux entrants en 2024.
Anticipation d’un tour de vis prudentiel
L’afflux de demandes observé en juin et juillet 2026 s’explique aussi par la volonté de nombreux emprunteurs de devancer le resserrement des règles macroprudentielles de la Banque du Portugal. Entrée en vigueur le 1er août 2026, une nouvelle recommandation limite désormais le ratio d’effort (DSTI) à 45 % du revenu net des ménages, contre 50 % auparavant. Les banques se voient de plus restreintes dans les dérogations possibles : seulement 10 % des prêts peuvent excéder ce seuil, contre 15 % précédemment.
À partir d’août, les banques ne peuvent plus accorder de prêts dont la mensualité dépasse 45 % du revenu net du foyer, sauf cas exceptionnels strictement encadrés. Cette contrainte pousse les emprunteurs à augmenter leur apport personnel ou à choisir des formules à taux mixte ou fixe, généralement plus coûteuses à court terme que les taux variables.
L’annonce de ce durcissement a provoqué une véritable course contre la montre, de nombreux candidats à l’achat cherchant à boucler leur dossier avant l’échéance pour bénéficier encore de conditions de solvabilité plus souples. Les analystes anticipent, en conséquence, un refroidissement de la demande dès la seconde moitié de 2026, précisément l’objectif recherché par le régulateur pour tempérer les effets des soutiens publics et limiter l’endettement excessif.
Une flambée des prix qui contraint les ménages à s’endetter davantage
La dynamique du crédit ne peut être dissociée de l’évolution des prix de l’immobilier. Le Portugal traverse une phase de hausse exceptionnelle, portée par une insuffisance structurelle de l’offre de logements. Au premier trimestre 2026, les prix médians ont progressé de 17,8 % à près de 19,8 % sur un an, atteignant un nouveau record national d’environ 2 337 euros le mètre carré. Fin juin 2026, le pays enchaînait ainsi son huitième record mensuel consécutif.
Entre 2015 et fin 2025, les prix de l’immobilier résidentiel portugais ont bondi de 180 %, la deuxième plus forte hausse de l’UE, contre seulement 41,5 % pour les salaires bruts moyens.
Cette divergence entre prix des logements et revenus pousse les ménages à solliciter des montants d’emprunt de plus en plus élevés, afin de suivre la trajectoire ascendante du marché. L’INE relève qu’en juillet 2026, la valeur médiane des biens évalués dans le cadre des dossiers de crédit a atteint 2 240 euros le mètre carré, en hausse de 12 euros sur un mois et de 15,2 % sur un an.
Au premier trimestre 2026, la sous-région de Lezíria do Tejo enregistre une hausse de 30,4 % sur un an, tandis que Guarda, Beja et Santarém connaissent toutes des augmentations supérieures à 20 %, illustrant la diffusion de la tension vers l’intérieur du pays.
Des réformes de l’offre qui peinent à suivre
Face à cette surchauffe, les pouvoirs publics ont engagé des réformes visant à accélérer la construction et à augmenter l’offre de logements. Le nouveau code de l’urbanisme (RJUE), qui doit s’appliquer à partir du 1er octobre 2026, introduit un principe d’approbation tacite par les municipalités au-delà de certains délais et transfère davantage de responsabilités aux professionnels du secteur. Parallèlement, un taux réduit de TVA à 6 % est appliqué à la construction de logements abordables, afin d’en réduire le coût.
Malgré ces mesures, les analystes jugent le rythme des nouveaux projets insuffisant pour absorber la demande nationale. L’agence de notation estime que le Portugal devrait enregistrer en 2026 la plus forte hausse de prix résidentiels d’Europe, confirmant la persistance de tensions structurelles sur le marché.
Standard & Poor’s
Vers une accalmie de la demande, mais pas des tensions de fond
La combinaison de facteurs conjoncturels – remontée modérée mais réelle des taux, resserrement des règles de solvabilité, incertitudes géopolitiques et financières internationales – et de facteurs structurels – pénurie de logements, soutien ciblé aux jeunes emprunteurs, déséquilibre entre prix et revenus – a propulsé le crédit immobilier portugais à des niveaux de demande inédits.
Les restrictions imposées par le Banco de Portugal devraient ralentir les nouveaux prêts après le pic de l’été 2026. Cependant, les prix élevés et l’offre insuffisante maintiendront le financement immobilier au cœur des débats économiques et sociaux au Portugal, au-delà de la surchauffe actuelle.
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