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Comment investir dans parking efficacement?

Comment investir dans parking efficacement?
par cyril jarnias - le 09 septembre 2018

Comment investir dans un parking?

Investir dans un parking est un type de placement qui attire de plus en plus d’investisseurs.

Avec les problèmes de stationnement et l’augmentation du nombre de véhicules en circulation, il s’agit d’un moyen sûr pour pouvoir diversifier son patrimoine. D’ailleurs, les profits tirés de l’investissement dans un parking sont plutôt attractifs.

Malheureusement, bien que la rentabilité soit prometteuse, ce genre d’investissement est quand même lié à certains risques. C’est pourquoi différents facteurs doivent être pris en compte et pas seulement l’emplacement!

Investir dans un parking ne se fait pas sans prendre en compte de nombreux critères pour évaluer la bonne rentabilité NETTE!

 

Quels sont les éléments importants à savoir avant de s’y lancer ?

Et quels pourraient être les avantages et les inconvénients possibles ?

Si vous avez l’intention d’investir dans une place de parking, voici les informations essentielles à savoir.


Sommaire

  1. Le marché global des parkings en France
  2. Où investir ?
  3. Le montant à investir pour un parking
  4. Les inconvénients et les avantages des parkings
  5. Conclusion

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1. Le marché global des parkings en France

Parmi plusieurs pays européens, la France connaît un marché sur le parking qui est de plus en plus développé. Depuis la suppression des places en extérieur et l’évolution des stationnements payants, trouver une place de parking est devenu un challenge pour les automobilistes surtout dans les grandes villes.

Et même, certains paient assez cher pour déposer leurs voitures dans un lieu sécurisé. Tenant compte de la situation, les investisseurs se sont de plus en plus intéressés par ce type de placement. Comme les possibilités de stationnements sont rares, les prix ont par conséquent augmenté. C’est pourquoi, les centres villes ainsi que les secteurs protégés sont les endroits qui adoptent des prix de parking beaucoup plus chers. Mais d’un point de vue général, l’investissement est lucratif, soit de 5 à 10 % de rentabilité.

En ce qui concerne les offres, elles sont assez larges et abondantes. Contrairement au marché de l’habitation, les parkings sont des secteurs qui n’ont pas vraiment connu de crise. Les marchés sont bien ouverts aux nouveaux investisseurs et les acheteurs ne sont pas rares. En outre, les prix n’ont jamais connu de baisse. C’était même au cours de ces dix dernières années que le marché des parkings en France s’est développé le plus. Parmi les différents facteurs qui ont entraîné cette hausse, l’augmentation du nombre de véhicules en est la principale raison. En outre, il y avait aussi les différentes campagnes menées dans les grandes villes réclamant la réduction des nombres de voitures qui encombrent les lieux publics. Et puis, les difficultés pour les particuliers à trouver des places de parking libres y sont aussi pour quelque chose.

Bien que le marché du parking soit en perpétuelle évolution, il connaît quand même certaines limites. C’est pourquoi, il faudrait bien analyser les besoins en parking d’un quartier avant de faire son investissement. En l’occurrence, privilégier les zones qui sont encore dénuées de parking où les besoins de stationnement sont pérennes. Tel est le cas des centres villes. On peut s’informer également sur l’éventuel développement de la région afin d’optimiser un investissement durable. Les rues où on trouve un grand nombre d’immeubles modernes sont par exemple des zones qui possèdent déjà un grand nombre de parcs de stationnement. C’est également le cas des banlieues résidentielles. En revanche, les lieux qui comptent beaucoup d’immeubles délabrés peuvent faire l’objet d’un éventuel projet de construction. Et par conséquent, ces endroits pourraient avoir besoin de nouvelles places de parking. Et dernièrement, sachez que les parkings plus accessibles et sécurisés sont les plus faciles à vendre et à louer.

Le marché de parking en France est ouvert à tous les investisseurs. Et la rentabilité de l’investissement est intéressante allant de 5 à 10% en moyenne. Les parkings les plus accessibles et sécurisées sont à privilégier.

 


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2. Où investir dans un parking ?

Pour rentabiliser votre investissement, le choix de l’emplacement reste le paramètre clé à ne pas négliger. Bien évidemment, tous les lieux ne valent pas les mêmes prix et les besoins en parking peuvent varier d’une région à une autre. Ainsi, une analyse des besoins en parking des différentes villes où vous souhaitez faire votre investissement s’avère important.

En ce qui concerne les régions de France, Paris et Marseille sont les deux villes qui manquent le plus de places de parking. Leurs fortes densités de population en est la principale cause. Par contre, si nous tenons compte du nombre de ménages qui possèdent une voiture dans chaque ville de France, les villes suivantes montrent un réel besoin en place de parking : Lyon, Bordeaux, Lille et Strasbourg. Ainsi, ce serait surtout dans ces 6 villes qu’il serait beaucoup plus intéressant d’investir dans un parking. Sinon, d’autres villes comme Toulouse, Montpellier, Nantes, et Nice présentent généralement des besoins plus faibles quoique la demande demeure toujours supérieure à l’offre.

Sachez toutefois que même dans les villes qui sont beaucoup plus attractives pour investir dans une place de parking, il existe quand même des arrondissements qui paraissent beaucoup plus intéressants que d’autres. A Paris, par exemple, les 3e, 4e et 5e arrondissements sont tous favorables pour investir dans un parking alors que dans d’autres arrondissements comme les 10e ou 6e arrondissements, les demandes sont beaucoup plus modérées. Si nous prenons aussi le cas de Lyon, les 1er, 2e et 6e arrondissements manquent réellement de place de parking quoique les rentabilités soient généralement attractives dans tous les quartiers de la ville.

Si vous souhaitez investir dans une place de parking, il serait prudent de contacter la mairie et de demander un plan local d’urbanisme afin de s’assurer qu’il n’y ait pas un projet de construction de parking public aux alentours de la place que vous avez choisie. Sinon, vous pouvez également mener des petites enquêtes auprès des riverains afin de savoir s’il manque vraiment des places de parking dans le quartier. Sachez également que les prix d’investissement sont beaucoup plus élevés dans les centres villes par rapport aux périphéries. Et généralement, les rentabilités dépendent du montant de l’investissement et de l’abondance des locataires.

La clé : l’emplacement pour un parking! Les régions où on compte un grand nombre de population et les places qui sont proches des lieux publics ou des lieux de travail sont les plus intéressantes pour investir.


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3. Le montant à investir 

L’investissement dans un parking fait partie des placements les plus rentables du marché immobilier français. En outre, c’est également l’un des plus simples. Déjà, ils ne s’achètent pas trop chers et se louent facilement. Et puis, c’est un type d’investissement qui est profitable sur le long terme. Comme vous avez pu le remarquer, l’achat d’une place de parking ne se fait pas au hasard. En dehors de l’étude des lieux, il faudrait également analyser les paramètres relatifs aux prix.

Voici les facteurs importants à prendre en compte avant d’acheter un parking :

 

  • Le prix du parking

Si vous souhaitez acheter une place de parking pour pouvoir la louer ensuite, vous devrez avoir dans les 3 000 à 50 000 € selon les critères de vente. Un box fermé s’achète par exemple plus cher qu’une place de parking extérieur.

En outre, les prix varient généralement d’une ville à une autre.

En île de France par exemple, il faudrait compter entre 10 000 € à 50 000 € pour acheter une place de parking. En contrepartie, cet emplacement peut se louer entre 80 € et 350 € par mois suivant l’arrondissement parisien ou la ville ciblée.

Par contre, en province comme à Lyon ou à Marseille et leurs banlieues, les prix peuvent varier de 3 000 € et 20 000 € et les tarifs de location vont de 35 € à 150 € par mois.

  • Le coût du crédit

Si vous allez faire un crédit, n’oubliez pas d’y intégrer les intérêts et les assurances lorsque vous faites votre calcul de rentabilité. Si vous ne considérez pas ces détails, un investissement que vous croyiez rentable pourrait devenir déficitaire.

Par contre, si vous achetez votre parking sans devoir faire un crédit, sachez que vous devriez donc calculer un coût d’opportunité. Même si les taux d’intérêts paraissent intéressants, ils pourraient éventuellement augmenter le prix de votre parking. Ainsi, il faudrait bien faire attention lors du calcul du coût de crédit.

  • Les charges de copropriété

Si le parking de votre choix se situe dans une copropriété, vous allez donc vous trouvez dans l’obligation de participer aux différentes charges de copropriété. Sachez toutefois que les coûts sont assez faibles mais ces petites dépenses méritent quand même d’être considérées. Par ailleurs, vous devrez également assister aux assemblées générales des copropriétaires ou vous faire représenter.

  • La taxe foncière

Le parking est également un type d’investissement qui est soumis à une taxe foncière. Bien que la valeur soit faible, elle devrait quand même être considérée dans vos comptes et baissera la rentabilité.

  • Les frais de mutation ou coût du notaire

Lors de votre investissement, vous devrez également payer les frais de mutation relatifs au changement de propriétaire. Sachez qu’une grande partie de ces frais sont forfaitaires. Les frais de mutation varient en fonction du coût de l’investissement. Ils sont élevés pourraient représenter jusqu’à 20 % de la valeur du bien. A noter que les frais de mutation des parkings sont à amortir sur le long terme grâce à une plus-value liée à la revente.

  • Le montant du loyer

Le loyer est le seul et vrai revenu que vous apportera votre parking.

Ce sera donc la seule source d’argent qui supportera tous les coûts liés à votre investissement. C’est d’ailleurs même pour cette raison qu’il faut bien choisir le parking afin que le rapport de la location/investissement soit bien profitable. Parmi les différents facteurs qui pourraient déterminer le prix de la location, son emplacement, sa taille et aussi les conditions de sécurité, ils peuvent influencer les loyers.

  • La taxe d’habitation

La taxe d’habitation n’est pas à la charge du propriétaire mais elle devrait être payée par le futur locataire. La taxe d’habitation concerne  les locataires qui loueront le parking. Les particuliers qui louent un parking aux alentours de leurs lieux de travail ne seront donc pas concernés par la taxe d’habitation.

Le prix pour lequel vous avez acheté le parking, les intérêts en cas de crédit, la taxe foncière et  les frais de mutation (notaire) constituent le montant total de l’investissement.

 

Sinon, le rendement pourrait être beaucoup plus intéressant si l’investisseur achète plusieurs places de parking en même temps et au même endroit afin de limiter les problèmes liés à la concurrence. Et s’il les achète au même propriétaire, les frais de mutation pourront être encore moins coûteux.

Investir sur un bloc de parkings : une solution pour optimiser vos coûts et réduire les frais de notaire!

 

En dehors de tous ces critères, les conditions dans lesquelles se trouve votre parking pourraient influencer le prix. Comme nous l’avons souligné, la place joue beaucoup. Des parkings qui se trouvent à Paris, à Strasbourg ou à Toulouse n’auront pas les même prix. En outre, son emplacement dans le parc de stationnement pourrait baisser ou augmenter les prix. Le fait qu’il se trouve au rez de chaussée, près de la sortie ou encore près de l’ascenseur est également à considérer.

De même, il est à savoir qu’un parking souterrain ne s’achète pas au même prix qu’un parking extérieur. Et finalement, les dimensions de la place sont également des critères à bien considérer.

Avant d’acheter votre place de parking, analysez bien la potentialité de location. Il serait inutile de faire un placement de 50 000 € si personne ne serait en mesure de le louer. En revanche, si un parking de 5 000 € pourrait être loué pendant toute l’année, il vous serait beaucoup plus intéressant de l’acheter. Si vous allez faire votre premier investissement en parking, n’hésitez pas à lire le maximum de petites annonces et à visiter les lieux. Et surtout, mettez-vous à la place du locataire. Si vous ne vous imaginez pas pouvoir garer votre voiture sur la place que vous allez acheter, ne pensez pas qu’un autre locataire le fera.

Exemple pour vous aider à avoir une idée précise sur le montant à investir et les rendements possibles.

Voici deux exemples d’investissements basés sur les prix moyens de parking constatés dans chaque région :

 

  • Investissement dans un parking à Paris
  • Prix d’un parking à Paris : 26 000 €
  • Loyer mensuel : 115 €
  • Rendement brut : {(115*12)*100}/26 000 = 5,30 %
  • Coût notaire : 26 000*10 % = 2 600 €
  • Fiscalité sur revenu foncier : (115*12)*30 % = 414 € soit un abattement de 30 % sur le montant des loyers bruts
  • Investissement dans un parking à Bordeaux
  • Prix d’un parking à Bordeaux : 16 000 €
  • Loyer mensuel : 72 €
  • Rendement brut : {(72*12)*100}/16 000 =  5,4 %
  • Coût notaire : 16 000*10 % = 1600 €
  • Fiscalité sur revenu foncier : (72*12)*30 % = 259,2 €

Nous partons ici sur une fiscalité en micro foncier avec un abattement de 30% sous 15000 euros montant brut

A noter qu’il existe d’autres charges hors fiscalité qui sont possibles selon la nature de votre investissement. Cela pourrait correspondre aux charges de réparation et d’entretien ou encore les frais de gestion. Pour les parkings qui se trouvent en copropriété, il faudrait aussi intégrer les charges de copropriété.


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4. Les inconvénients et les avantages du parking

Investir dans un parking pourrait présenter à la fois des inconvénients et des avantages selon la coût du placement, les conditions d’achats et les différents contextes liés à la location.

Ci-dessous les points importants à savoir : les inconvénients 

 

Les risques locatifs :

Bien qu’il s’agisse d’un investissement dans le domaine immobilier, investir dans un parking pourrait quand même présenter certains risques. En premier lieu se trouve la possibilité des loyers impayés. Comme la plupart des locations sont à titre mensuel, il existe bel et bien des locataires de places de parking qui ne paient pas les loyers. Ce qui pourrait fausser tous vos calculs. En effet, les clients sont encouragés à faire des locations mensuelles afin de garantir une entrée d’argent fixe pour le propriétaire. D’ailleurs, les frais de location mensuels sont beaucoup plus profitables pour les deux parties. Et pourtant, si vous avez des dizaines de clients qui ne paient pas les loyers comme il le faut, les rentabilités peuvent beaucoup chuté.

Les frais de notaire élevés de 7 à 10% :

Sinon, les frais de notaire est aussi un élément important à considérer. Suite à l’application du décret 2016-230, les frais de notaire des biens de faibles valeurs comme les garages, les parkings, les box et les caves ne peuvent plus être facturés à plus de 10 % du prix de vente. Le prix minimum facturé est désormais de 90 € et les frais notariés varient généralement de 7 à 10 %. Pour l’achat d’un parking de 10 000 €, le frais de notaire serait moyennement de 1 000 €. Si vous effectuez un petit investissement, les frais de notaires seront alors considérablement élevés. C’est pourquoi, beaucoup de gens préfèrent investir dans les 100 000 € afin de réduire les droits de mutation qu’il faudrait verser au notaire. D’où, l’application d’un taux de 7 %.

La fiscalité sur les revenus fonciers :

En outre, la fiscalité relative au placement est aussi à prendre en compte. En effet, l’ensemble des loyers encaissés doivent être déclarés en tant que revenus fonciers. S’ils n’arrivent pas à dépasser la valeur de 15 000 €, ils seront imposés suivant le régime du micro foncier. Ainsi, un abattement de 30 % sera appliqué. A part cela, les plus-values sont imposées à 34,5 %, soit 17,2 % de prélèvements sociaux pour les parkings qui ne sont pas rattachés à la résidence principale. En revanche, l’impôt sur le revenu peut bénéficier d’un abattement annuel de 6 % au-delà de la 5e jusqu’à la 21 e année et de 4 % à partir de la 22e année. Quant aux prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % au-delà de la 5e année, puis de 1,60 % jusqu’à la 22e année et finalement de 9 % à partir de la 23e année.

L’offre locative concurrentielle suivant la zone choisie :

A un certain moment, il se peut également que la concurrence devienne importante et les locataires peuvent changer de place pour finalement ne plus revenir. Ainsi, il est important de les savoir fidéliser en entretenant une bonne relation ou en proposant des possibilités de réduction selon leurs types d’abonnements.

Des avantages pour investir dans un parking : 

Un prix d’achat faible :

Malgré tout cela, il existe quand même des avantages qui restent très bénéfiques pour les propriétaires de parking. Comme les prix d’achat des parkings sont assez faibles, les rendements deviennent par conséquent profitables. En outre, ni la gestion ni l’entretien des parkings ne nécessite des coûts trop élevés. Ce qui est très avantageux.  Et puisque aucun bail n’est obligatoire, le risque d’impayé évoqué un peu plus haut pourrait être quand même géré. Ce qui n’est pas le cas des locations d’appartements. En l’occurrence, si votre locataire ne paye pas ses loyers, vous aurez le droit de déplacer sa voiture sur la voie publique et de récupérer votre bien. Ainsi, vous pourrez céder la place à un bon payeur. D’ailleurs, c’est en diminuant les risques d’impayés que les propriétaires peuvent augmenter la rentabilité.

Diversifier sur plusieurs zones pour optimiser le rendement : 

Et finalement, comme nous l’avons déjà un peu évoqué, il est possible de faire une diversification de placement. Cela pourrait être sur la même ou dans plusieurs villes. En diversifiant vos placements, vous aurez de forte chance d’optimiser encore plus la rentabilité des affaires. D’ailleurs, il existe beaucoup de propriétaires de parking qui gèrent à la fois plusieurs locations dans de différents endroits en France. Ainsi, ils adoptent les mêmes stratégies de location pour obtenir un maximum de clients.

Bien qu’investir dans un parking soit profitable, il existe quand même de différentes contraintes (risque locatif, fiscalité, évolution des prix…) à gérer avant d’avoir d’obtenir une belle rentabilité.

 

Tenant compte des points cités ci-dessus, l’investissement dans un parking devrait être réalisé avec grande prudence. Pour bien rentabiliser vos placements, rien ne vaut les conseils d’un expert en gestion de patrimoine. Ainsi vous pourrez diminuer les risques et favoriser autant que possible les taux de rendement.


 

5. Conclusion sur l’investissement dans un (ou des) parking :

  • On aime
  • Le coût d’achat faible (inférieur à 50000 euros)
  • La possibilité de diversification sur plusieurs zones 
  • Le coût de gestion faible
  • On aime moins
  • Le coût du notaire élevé sur les petits montants 7 à 10%
  • La fiscalité et les prélèvements sociaux élevés
  • Les points à retenir dans cet article :
  • Le parking est un domaine d’investissement qui n’a jamais connu de crise
  • La rentabilité de l’investissement dans un parking varie de 5 % à 10 %
  • Il faut faire une bonne étude d’emplacement avant d’investir dans une place de parking
  • Paris, Marseille et Lyon restent les grandes places de location
  • Les prix varient généralement de 3000 € à 50 000 € suivant la zone ciblée
  • La possibilité d’achat par bloc de parkings pour optimiser le rendement et le prix d’achat
  • Investir dans un parking est très avantageux mais peut connaître quand même certains risques locatif, parc trop important sur une zone donnée ou encore politique de la ville peu favorable à l’automobile.
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A Propos De Cyril Jarnias

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