Le marché des résidences secondaires sur le littoral français entre dans une phase de correction inédite depuis la crise sanitaire. Après l’envolée des années 2020-2022, les prix des stations balnéaires reculent désormais dans plusieurs régions, sous l’effet conjugué de la hausse des taux, du durcissement réglementaire sur la location saisonnière et de nouvelles contraintes liées au risque d’érosion côtière.
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Un marché côtier qui décroche par rapport au reste de la France
Selon la 5ᵉ étude annuelle de la FNAIM publiée fin juillet 2026, portant sur 515 communes du littoral métropolitain, l’immobilier des stations balnéaires évolue désormais moins favorablement que le marché national. Alors que la France entière affiche encore une légère hausse des prix de +0,8 % depuis janvier 2024, les communes de bord de mer ont, elles, perdu en moyenne 1,6 % sur la même période.
Au 1ᵉʳ mai 2026, le prix moyen au mètre carré sur le littoral atteint 4 536 €, soit environ 50 % de plus que la moyenne nationale.
Cette phase d’euphorie est désormais close. Le marché a gagné en maturité, les volumes de transactions se tassent et les acheteurs se montrent nettement plus prudents. Dans le même temps, de nombreux vendeurs peinent à ajuster leurs attentes à la nouvelle donne, ce qui alimente la baisse dans les secteurs les plus fragiles.
Un littoral à deux vitesses : recul à l’Ouest, résistance méditerranéenne
Les données croisées de la FNAIM et de SeLoger pour le printemps et l’été 2026 dessinent un littoral français à deux vitesses. Les façades nord-ouest et atlantique sont les plus touchées par la correction, tandis que la Méditerranée et la Corse continuent de résister, voire de progresser.
En Bretagne, les prix reculent de 2,7 % sur un an, à environ 3 455 €/m². En Pays de la Loire, la baisse est de 1,7 %, et de 1,2 % en Normandie. Sur la façade atlantique de Nouvelle-Aquitaine, la diminution moyenne est de 1,1 %, mais des chutes locales plus fortes sont observées : -14,4 % à Pornic et près de -20 % à Lège-Cap-Ferret.
Le littoral de la Manche, suivi par SeLoger, affiche pour sa part une baisse annuelle de 1,4 %, confirmant que la façade nord est en première ligne dans ce mouvement de correction.
À l’inverse, le sud continue de s’apprécier. En Provence-Alpes-Côte d’Azur, le prix moyen atteint 6 014 €/m², en hausse de 2,2 % sur un an, porté notamment par un marché du très haut de gamme particulièrement actif dans les stations les plus prisées. En Corse, SeLoger mesure même une progression de 8,5 % en un an, avec un prix moyen de 4 217 €/m². Cette envolée est interprétée comme un rattrapage après plusieurs années de croissance plus modérée entre 2020 et 2022.
Pouvoir d’achat en berne et fin de la ruée post-Covid
La dégradation relative du marché côtier intervient dans un contexte de pouvoir d’achat immobilier affaibli. Après le choc de remontée des taux observé en 2023, les crédits se sont légèrement stabilisés en 2026, autour de 3,10 % à 3,25 % en moyenne. Ce niveau reste cependant très supérieur à celui de la période de taux bas, qui avait largement alimenté l’engouement pour les résidences de loisirs.
Les résidences secondaires et investissements locatifs saisonniers ne sont plus prioritaires pour les budgets tendus. La demande accumulée entre 2020 et 2022 s’est résorbée, tarissant le vivier d’acheteurs solvables.
Les comportements évoluent également sur le plan de l’usage. Les résidences secondaires tendent de plus en plus à être envisagées comme des lieux de transition vers une résidence principale future, notamment à l’approche de la retraite, plutôt que comme de simples biens de villégiature ou de pur rendement locatif saisonnier. Cette bascule incite les acquéreurs à se montrer plus exigeants sur la qualité du bâti, l’efficacité énergétique et la pérennité de l’environnement immédiat.
Vieux bâti, DPE sévère : les stations du Nord pénalisées
La transition énergétique pèse désormais fortement sur la valorisation des logements, en particulier dans les stations balnéaires du Nord – Normandie et Bretagne en tête – où le parc est souvent ancien et énergivore. En 2026, les acheteurs appliquent des décotes importantes, comprises entre 15 % et 25 %, aux biens classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, afin d’anticiper le coût des travaux de rénovation.
Cette nouvelle hiérarchie fragilise les secteurs où l’offre est composée de maisons ou immeubles anciens mal isolés, les vendeurs subissant un double handicap : un environnement réglementaire strict sur la location et une perte d’attrait pour les biens nécessitant de lourds investissements. À l’inverse, les programmes récents ou rénovés tirent mieux leur épingle du jeu, surtout dans les zones à demande solide.
Locations saisonnières sous pression : l’effet de la loi « Le Meur »
L’année 2026 marque un tournant pour les propriétaires qui finançaient leur résidence secondaire grâce à la location touristique de type Airbnb. La loi dite « Le Meur », adoptée pour rééquilibrer le marché locatif annuel, a profondément modifié le cadre économique et administratif de la location meublée de courte durée.
Le plafond de chiffre d’affaires annuel pour les meublés non classés est abaissé à 15 000 €, contre 77 700 € auparavant.
À cela s’ajoute l’obligation, généralisée à tout le territoire depuis le 20 mai 2026, de procéder à un enregistrement préalable en mairie pour toute location meublée touristique, via un téléservice national unique. Sans numéro d’enregistrement, aucun bien ne peut plus être proposé sur les plateformes, renforçant le contrôle effectif des municipalités.
Les maires peuvent réduire la durée maximale de location des résidences principales de 120 à 90 jours par an et instaurer des quotas de meublés touristiques. En copropriété, l’interdiction des locations de courte durée peut être votée à la majorité des deux tiers des tantièmes en assemblée générale, contre l’unanimité auparavant.
Enfin, l’augmentation massive des surtaxes d’habitation sur les résidences secondaires et les logements vacants dans les zones dites « tendues », qui recouvrent la quasi-totalité des stations balnéaires, alourdit la facture des propriétaires. Dans certaines communes, cette surtaxe peut atteindre 60 % de la part communale de l’ancienne taxe d’habitation. À Merlimont, sur la Côte d’Opale, la municipalité a choisi d’appliquer le taux maximal afin de décourager les logements occupés uniquement quelques semaines par an.
Pour de nombreux acquéreurs potentiels, ces nouvelles contraintes fiscales et réglementaires dégradent la rentabilité des investissements saisonniers et contribuent au recul des prix dans les secteurs où la demande reposait largement sur ce modèle.
L’érosion côtière, nouveau facteur de décote… et paradoxe de valorisation
La première moitié de 2026 a également été marquée par un durcissement sans précédent du cadre réglementaire lié aux risques de submersion marine et de recul du trait de côte, dans le prolongement de la loi Climat et Résilience.
Un décret publié le 13 février 2026 a actualisé la liste des communes particulièrement vulnérables à l’érosion. Désormais, 371 municipalités sont tenues d’élaborer des cartes locales d’exposition au risque à 30 et 100 ans, et d’intégrer ces documents à leur plan local d’urbanisme. Ces zones sont soumises à de fortes restrictions en matière d’autorisations de construire et d’aménagement, ce qui réduit les perspectives d’extension ou de densification à long terme.
À compter du 16 avril 2026, tout nouveau bâtiment dans une zone menacée par le recul du littoral à 30-100 ans devra faire l’objet d’une consignation à la Caisse des dépôts pour couvrir les coûts futurs de démolition et remise en état. Cette charge définit la ‘valeur résiduelle d’utilisation’, limitant le prix du bien par sa durée d’usage face à la montée des eaux.
Pour informer les acheteurs, le ministère de la Transition écologique a lancé le 18 juin 2026 l’application en ligne « Le littoral de ma commune », qui donne accès aux données d’érosion et aux cartes de projection du trait de côte pour 1 029 communes littorales. La transparence sur le risque est donc nettement renforcée.
Malgré des contraintes comme les obligations de consignation et les limitations d’urbanisme, les prix des biens de premier rang en front de mer restent élevés à court terme, la rareté l’emportant sur le risque physique à moyen terme. Toutefois, des décotes ciblées apparaissent sur certains biens.
Vers une nouvelle géographie de la valeur sur le littoral
La conjonction de la remontée des taux, de la fin de la bulle post-Covid, du durcissement sur les locations saisonnières et de la prise en compte croissante des risques climatiques redessine en profondeur le marché des stations balnéaires françaises. Les régions du nord et de l’ouest, où le bâti ancien est énergivore et la dépendance à la location touristique importante, paient déjà le prix de cette recomposition, avec des baisses de l’ordre de 1 % à près de 3 % selon les façades.
À l’inverse, la Côte d’Azur et la Corse, soutenues par une clientèle plus aisée et un segment de luxe toujours très actif, résistent pour l’instant à cette phase de repli généralisé. Mais la tendance de fond est celle d’une normalisation : l’immobilier côtier ne bénéficie plus du statut d’actif « refuge » qu’il avait acquis dans l’après-crise sanitaire.
Analyse immobilière
Pour les acquéreurs, la période ouvre des opportunités dans certaines stations en correction, au prix toutefois d’une vigilance accrue sur la performance énergétique, la fiscalité locale et la soutenabilité à long terme du site au regard de l’érosion. Pour les communes, l’enjeu est de concilier préservation du littoral, maintien d’une population à l’année et modèle économique des résidences secondaires, dans un contexte où le marché montre désormais ses premières vraies faiblesses depuis plus de dix ans.
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