Les propriétaires qui envisagent une hausse de loyer disposent, en 2026, d’une marge de manœuvre limitée par une série de dispositifs convergents : plafonnement par l’indice de référence des loyers (IRL), gel total pour les logements énergivores, encadrement en zones tendues et plafonds locaux dans plusieurs grandes villes. Toute augmentation doit désormais respecter un ensemble de conditions juridiques précises, sous peine de nullité.
Retrouvez le podcast de cet article ci-dessous :
Disclaimer :
Les contenus publiés sur ce site sont fournis à des fins informatives, éducatives et générales. Ils portent notamment sur la gestion de patrimoine, l’investissement immobilier, la finance, la fiscalité et l’organisation patrimoniale. Ils ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale, financière ou comptable.
Les informations, analyses, opinions, simulations et exemples présentés sont donnés à titre indicatif et peuvent évoluer en fonction de la réglementation, des conditions de marché et de votre situation personnelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, de variation de marché, de change ou de contraintes fiscales et réglementaires.
Les stratégies évoquées (investissement immobilier, placements financiers, structuration patrimoniale, optimisation fiscale, diversification internationale, etc.) doivent être analysées au regard de votre profil, de vos objectifs et de votre situation globale. Elles peuvent nécessiter des ajustements spécifiques et un accompagnement adapté.
Avant toute prise de décision, il est recommandé de consulter des professionnels qualifiés (conseiller en gestion de patrimoine, avocat, notaire, expert-comptable ou tout autre spécialiste compétent). L’éditeur et l’auteur déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations diffusées sur ce site.
L’IRL, plafond légal des hausses de loyer
L’indice de référence des loyers reste la clé de voûte des révisions annuelles pendant un bail en cours. Calculé et publié chaque trimestre par l’Insee, il constitue le plafond légal des augmentations pour les logements loués en résidence principale, qu’ils soient nus ou meublés.
L’indice de référence des loyers (IRL) a augmenté de 1,15 % sur un an au deuxième trimestre 2026.
En pratique, pour un bail qui se réfère au deuxième trimestre, un propriétaire en métropole ne peut pas augmenter le loyer de plus de 1,15 %. Ainsi, un loyer mensuel hors charges de 800 euros ne peut être porté au maximum qu’à 809,20 euros. L’IRL sert donc de plafond absolu, même si les parties s’accordaient sur une hausse supérieure.
L’indice suit la même évolution en Corse et dans les départements d’outre-mer régis par l’article 73 de la Constitution : 146,22 et 146,94 respectivement au deuxième trimestre 2026, soit également +1,15 % sur un an. Au premier trimestre 2026, l’IRL n’augmentait que de 0,78 % (146,60 pour la métropole), illustrant le retour à des hausses très modérées après la fin du bouclier loyer.
Des conditions strictes pour réviser le loyer en cours de bail
Si l’IRL fixe le plafond de la hausse, celle-ci n’est ni automatique ni systématique. La législation encadre étroitement les conditions permettant à un propriétaire d’appliquer une révision.
Première exigence : la clause d’indexation. Le contrat de bail doit comporter une stipulation écrite prévoyant expressément une révision annuelle par référence à l’IRL, en précisant le trimestre retenu comme référence. En l’absence de cette clause, le loyer reste figé pendant toute la durée du bail et aucune augmentation liée à l’IRL ne peut être légalement imposée.
La hausse de loyer ne peut avoir lieu qu’une fois par an, à la date prévue dans le bail, souvent à l’anniversaire de la signature. Le propriétaire ne peut pas appliquer plusieurs révisions au cours d’une même année.
Troisième élément essentiel : la prescription d’un an, issue de la loi Alur. Le bailleur dispose d’un délai maximal de douze mois à compter de la date prévue de révision pour manifester sa volonté d’appliquer l’augmentation. S’il ne se manifeste pas dans ce délai, le droit à révision pour la période écoulée est définitivement perdu.
Le propriétaire doit notifier par écrit le nouveau loyer, généralement par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique si le bail le prévoit. La hausse ne s’applique qu’à compter de cette notification et ne peut être rétroactive, les mois non réclamés étant définitivement perdus.
Le calcul, lui, suit une formule officielle, appliquée au loyer hors charges : nouveau loyer = loyer actuel hors charges × (IRL du trimestre de référence de l’année en cours / IRL du même trimestre l’année précédente). À titre d’illustration, pour un loyer de 750 euros indexé sur le deuxième trimestre, la progression de 146,68 à 148,37 aboutit à un nouveau loyer de 758,65 euros, soit une hausse de 8,65 euros.
Logements énergivores : un gel total des loyers
Au-delà de l’IRL, la performance énergétique du logement constitue en 2026 un filtre décisif : pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), toute augmentation de loyer est purement et simplement interdite.
Depuis août 2022, la loi Climat et résilience interdit aux propriétaires de logements classés F ou G au DPE (passoires énergétiques) de réviser le loyer en cours de bail, ou de l’augmenter lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail. Cette mesure s’applique à toute situation de révision : ni indexation annuelle via l’IRL, ni supplément de loyer au changement de locataire ne sont autorisés.
Pour les logements classés G, la contrainte est encore plus forte : ces biens sont désormais réputés indécents et ne peuvent plus être légalement proposés à la location ni faire l’objet d’un renouvellement de bail sans travaux de rénovation préalable permettant d’améliorer leur classement énergétique.
Environ 850 000 logements ont été reclassés automatiquement des catégories F ou G vers E ou D suite à la modification du coefficient de conversion de l’électricité.
Pour ces propriétaires, le droit d’indexer à nouveau le loyer sur l’IRL est donc rétabli, sous réserve, là encore, que le bail comporte une clause de révision. Les détenteurs d’un DPE encore valide peuvent obtenir gratuitement une attestation actualisée via l’observatoire géré par l’Ademe, sans visite supplémentaire du bien.
En revanche, les logements qui demeurent classés F ou G restent soumis au gel intégral des loyers.
Encadrement des loyers en zones tendues : hausse strictement limitée à la relocation
Les propriétaires d’un logement situé en « zone tendue » sont soumis à une autre série de contraintes lors d’un changement de locataire. Un décret a reconduit pour un an, du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, le dispositif limitant l’évolution des loyers entre deux locations dans 1 434 communes réparties sur 47 agglomérations.
Dans ces communes, le principe est clair : lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail, le montant proposé ne peut en principe pas dépasser le loyer payé par le précédent occupant. Le bailleur ne dispose donc pas de liberté totale pour repositionner son loyer à la hausse sur le marché, même en l’absence d’accord d’encadrement local plus strict.
Deux exceptions majeures existent toutefois. Une augmentation est possible si le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration significatifs, pour un montant au moins égal à la moitié du loyer annuel précédent. Elle est également envisageable si le loyer antérieur était manifestement sous-évalué par rapport aux prix pratiqués dans le quartier. Dans ces deux cas, la hausse reste encadrée par des règles précises.
Ces assouplissements ne jouent cependant pas pour les logements à très mauvaise performance énergétique : les biens classés F ou G, déjà frappés par le gel général de leurs loyers, sont exclus du bénéfice de ces exceptions.
Encadrement local renforcé dans plusieurs grandes villes
Parallèlement à cette régulation à la relocation, plusieurs métropoles appliquent un encadrement local expérimental des loyers, issu de la loi Elan. Ce dispositif repose sur la fixation, par arrêté préfectoral, d’un loyer de référence, d’un loyer de référence majoré (généralement +20 %) et d’un loyer de référence minoré (-30 %) pour différents types de logements et secteurs géographiques.
Dans des villes comme Paris, Lyon, Villeurbanne, Lille, Bordeaux ou Montpellier, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, que ce soit pour une nouvelle location ou un bail en cours. La révision via l’IRL ne peut pas faire franchir ce seuil ; toute hausse au-delà du plafond est interdite, sauf complément de loyer justifié.
Initialement, cette expérimentation devait prendre fin le 24 novembre 2026. Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a toutefois annoncé, dans un entretien au quotidien Le Monde, son intention de la prolonger de deux années supplémentaires, jusqu’à la fin de 2028, mais uniquement dans les communes déjà engagées dans le dispositif, sans ouverture à de nouvelles villes.
Le gouvernement prévoit d’inscrire à l’ordre du jour du Sénat, lors de la session d’automne 2026, un projet de loi porté à l’origine par le député Iñaki Echaniz, afin de l’amender pour sécuriser cette prorogation et éviter une flambée brutale des loyers à l’échéance de novembre.
Cette orientation s’appuie sur un rapport d’évaluation remis à Matignon fin mai 2026 par les économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle. Selon leurs travaux, l’encadrement a permis de modérer les loyers de 2 à 4 % hors de Paris. L’étude souligne toutefois que près d’un tiers des nouveaux baux dépassent encore les plafonds autorisés, révélant une application incomplète des règles.
Une hausse de loyer désormais encadrée à chaque étape
Entre plafonnement par l’IRL, gel complet pour les logements énergivores, encadrement à la relocation en zones tendues et plafonds locaux dans les grandes métropoles, la marge d’augmentation des loyers s’est fortement réduite. Pour réviser un loyer, le propriétaire doit désormais vérifier successivement la présence d’une clause d’indexation dans le bail, le classement énergétique du logement, la localisation en zone tendue ou dans une ville à encadrement local, ainsi que le respect des délais de notification.
À défaut de réunir l’ensemble de ces conditions, toute hausse risque d’être jugée irrégulière. Le cadre en vigueur en 2026 fait ainsi de l’Augmentation de loyer : Conditions strictes à connaître une réalité juridique très concrète pour les bailleurs comme pour les locataires.
Cadre juridique 2026
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
