La hausse continue des coûts de construction met à rude épreuve la politique du logement au Portugal, malgré un arsenal inédit d’aides publiques, de réformes fiscales et de simplifications administratives. Entre inflation des matériaux, pénurie de main-d’œuvre qualifiée et renchérissement de la fiscalité immobilière, l’État et les municipalités peinent à livrer des logements à des prix abordables, en particulier dans les grandes agglomérations.
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Une inflation persistante sur les chantiers
Selon les données les plus récentes de l’Institut national de statistique (INE), publiées début septembre 2026, l’indice des coûts de construction de logements neufs a augmenté de 6,8 % en juillet 2026 par rapport à juillet 2025. Cette progression reste proche des pics observés au printemps et au début de l’été, lorsque la hausse avait atteint près de 7 % en mai et dépassé 7 % en juin.
La pression se fait sentir sur les deux principaux postes de dépense. Les coûts de main-d’œuvre ont progressé de 7,3 % sur un an en juillet, après avoir frôlé ou dépassé 8 % au premier semestre. Les matériaux de construction ont, eux, renchéri de 6,3 % sur la même période, sans qu’aucun des composants suivis par l’INE n’enregistre de baisse de prix.
Les prix du bitume ont connu des hausses mensuelles pouvant atteindre 35 % en 2026, ce qui en fait l’un des principaux vecteurs de l’inflation des produits pétroliers et des intrants industriels.
Pénurie de main-d’œuvre et tensions structurelles
Au-delà du choc lié aux matières premières et à l’énergie, le secteur de la construction fait face à un manque chronique d’ouvriers qualifiés. Les entreprises sont contraintes de relever les salaires pour attirer et retenir les équipes, ce qui alimente la hausse générale des coûts. Cette tension est particulièrement marquée dans les zones où la demande de logements est la plus forte, comme l’aire métropolitaine de Lisbonne, Porto ou l’Algarve.
Les écarts de prix sont significatifs entre les régions. En 2026, pour un particulier, le coût réel de construction hors prix du terrain et taxes d’urbanisme se situe généralement entre 1 500 et 2 400 euros par mètre carré pour des projets de qualité standard à élevée. Les formules « économiques » ou modulaires descendent rarement en dessous de 1 100 à 1 400 euros par mètre carré, et les professionnels préviennent qu’un devis inférieur à 1 500 euros par mètre carré omet souvent des postes essentiels, comme les finitions ou les raccordements.
Pour des logements de milieu de gamme, avec de bonnes performances thermiques et des menuiseries de qualité, les coûts se situent le plus souvent entre 1 500 et 1 900 euros par mètre carré. Les projets haut de gamme, sur mesure, dépassent facilement 1 900 euros par mètre carré et peuvent franchir le seuil de 2 500 à 3 000 euros dans certains cas. Ces montants contrastent fortement avec les valeurs de référence retenues par l’État pour la fiscalité immobilière.
Une fiscalité révisée à la hausse
En parallèle de cette inflation sectorielle, le gouvernement a relevé en 2026 la valeur moyenne de construction au mètre carré qui sert de base au calcul de l’impôt municipal sur les immeubles (IMI). Par une ordonnance publiée fin 2025, la valeur de référence est passée de 532 à 570 euros par mètre carré, soit une hausse de 7,1 % après trois années de gel.
Cette décision met à jour un paramètre fiscal obsolète, mais alourdit l’imposition des constructions neuves, des rénovations et des biens réévalués, augmentant ainsi la charge fiscale des propriétaires malgré la hausse des prix et des coûts de construction.
Cette combinaison de coûts de production élevés et de fiscalité révisée complique davantage la mise sur le marché de logements accessibles pour une large part de la population, en particulier dans un contexte où les prix de l’immobilier ont bondi de 16,5 % en glissement annuel au deuxième trimestre 2026.
Marchés publics en échec et retards du plan de relance
Les conséquences sont particulièrement visibles sur les programmes de logements sociaux et à coûts maîtrisés portés par les municipalités. Dans de nombreux cas, les appels d’offres publics ont été lancés sur la base de prix au mètre carré dépassés, sans commune mesure avec les conditions du marché en 2026. Résultat, un grand nombre de procédures se sont révélées infructueuses, les entreprises refusant de candidater à des chantiers jugés non rentables.
Plusieurs municipalités ont dû relancer leurs appels d’offres à deux, trois ou quatre reprises, en réévaluant progressivement leurs budgets à la hausse pour susciter l’intérêt des constructeurs. Ce phénomène a été particulièrement mis en lumière lors de nouvelles consultations organisées en septembre 2026, notamment pour des projets de logements à Mação.
Ces blocages ont pesé lourd sur la mise en œuvre du Plan de relance et de résilience (PRR), qui prévoyait la livraison de 26 000 logements publics à l’horizon 2026. La plupart des financements européens devaient être engagés avant l’été 2026, mais les retards accumulés au stade de l’attribution des travaux ont menacé l’exécution des projets dans les temps. Face au risque de perdre une partie des fonds, le gouvernement a dû réaménager le PRR, en ajustant certains objectifs à la baisse et en transférant plusieurs opérations vers d’autres sources de financement.
Recours à la Banque européenne d’investissement
Pour compenser la fin progressive des enveloppes du PRR et le renchérissement des chantiers, l’exécutif portugais a négocié avec la Banque européenne d’investissement (BEI) une ligne de crédit de 1,5 milliard d’euros. Ce financement est destiné à soutenir environ 50 000 logements à loyers abordables identifiés par les municipalités.
Cet instrument permet de relancer des projets devenus difficilement finançables dans le cadre budgétaire initial, du fait de l’augmentation des coûts de construction. Il s’inscrit dans la stratégie globale « Construir Portugal », par laquelle le gouvernement entend répondre à la pénurie de logements tout en tentant de contenir les prix pour les ménages.
« Construir Portugal » : un plan ambitieux sous contrainte
Dirigé par le Premier ministre Luís Montenegro, le gouvernement a significativement relevé ses ambitions en matière de logement public. L’objectif initial de 26 000 logements issus du PRR a été porté à 59 000 unités d’ici la fin de la décennie, en combinant fonds européens, crédits de la BEI, partenariats public-privé et requalification du patrimoine immobilier de l’État.
À la fin août 2026, une première tranche de 28 000 logements sociaux et publics avait été livrée. Une deuxième vague de 12 000 unités supplémentaires doit être achevée d’ici la fin de l’année 2026, en priorité dans les aires métropolitaines de Lisbonne et Porto, où la pression immobilière est la plus forte. À Lisbonne, un ancien bâtiment de la Présidence du Conseil des ministres a ainsi été transféré à la municipalité pour être transformé en 90 logements à loyers modérés destinés en priorité aux fonctionnaires (enseignants, personnels de santé, forces de l’ordre).
Allégements fiscaux ciblés
Pour tenter de contrebalancer la hausse du coût des chantiers, l’exécutif a mis en place une batterie d’incitations fiscales via le « Pacote Habitação », entré en vigueur au printemps 2026. La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicable à la construction et à la rénovation de logements a été réduite de 23 % à 6 % lorsque le bien constitue la résidence principale de l’acquéreur, dans la limite d’un prix de vente plafonné autour de 650 000 euros, ou lorsqu’il est destiné à être loué dans le cadre du régime de « loyer modéré ».
Découvrez les incitations fiscales mises en place pour encourager les propriétaires à louer à des loyers modérés, notamment au Portugal.
Les revenus locatifs issus de logements à loyer plafonné, jusqu’à environ 2 300 euros par mois, bénéficient d’un taux d’impôt sur le revenu (IRS) réduit à 10 %, contre environ 25 % auparavant.
Les propriétaires peuvent être exonérés d’impôt sur les plus-values immobilières lorsqu’ils réinvestissent dans ce type de biens à loyer plafonné.
Les propriétaires de ces logements peuvent également être exonérés de la surtaxe municipale (AIMI) qui frappe habituellement les patrimoines immobiliers les plus élevés.
Du côté des locataires, le plafond de la déduction fiscale liée au paiement du loyer a été relevé à 900 euros pour 2026, avec une trajectoire prévue à 1 000 euros l’année suivante. Parallèlement, un taux d’impôt uniforme de 7,5 % sur les transmissions immobilières (IMT) s’applique désormais aux acheteurs non résidents, sauf s’ils s’installent rapidement au Portugal ou s’engagent à louer le bien sous le régime de loyer modéré, une mesure destinée à freiner les purchases spéculatives par des investisseurs étrangers.
Simplification de l’urbanisme
La stratégie « Construir Portugal » inclut également une réforme profonde des procédures d’urbanisme (Simplex Urbanístico). Le régime juridique de l’urbanisation et de la construction a été revu pour réduire les délais et formalités. Le principe de la « communication préalable » est généralisé pour de nombreux projets, permettant aux municipalités de délivrer plus rapidement les autorisations nécessaires.
Un nouveau mécanisme d’arbitrage a été institué pour régler les situations d’« héritages indivis », dans lesquelles un seul héritier pouvait jusqu’ici bloquer la vente ou la location d’un bien familial. L’objectif est de remettre plus rapidement sur le marché des logements qui restaient parfois vides pendant des années.
Mécanisme d’arbitrage
Tensions entre protection des locataires et attractivité de l’investissement
En parallèle de cette politique d’offre, le Parlement examine une réforme de la loi sur les baux urbains (NRAU), au cœur d’un débat tendu entre gouvernement, opposition et associations de locataires. Le projet de loi prévoit notamment d’accélérer les procédures d’expulsion pour impayés, qui pourraient être enclenchées après deux mois de loyers non payés, contre trois actuellement, avec une procédure juridictionnelle simplifiée. Le plafonnement de 2 % de la hausse de loyer entre deux contrats doit aussi être supprimé pour la plupart des nouveaux baux, à l’exception des locataires âgés de 65 ans et plus ou en situation de handicap.
Les bailleurs seraient de plus autorisés à exiger jusqu’à trois mois de loyers d’avance, le plafond légal sur le dépôt de garantie étant supprimé. Le gouvernement justifie ces changements par la nécessité de « sécuriser » l’investissement locatif de long terme et de remettre des logements sur le marché. Les partis d’opposition et les associations de défense des locataires redoutent, eux, une multiplication des expulsions et une précarisation accrue des ménages les plus fragiles, dans un contexte où la flambée des coûts de construction et des prix de vente continue de restreindre l’accès à un logement décent.
Un équilibre encore difficile à trouver
Malgré les aides fiscales, les lignes de crédit européennes et les réformes administratives engagées, la combinaison d’une inflation élevée dans la construction, d’une main-d’œuvre rare et de fortes disparités régionales maintient une pression considérable sur le marché du logement portugais. Les autorités espèrent que l’accélération annoncée des livraisons de logements publics, le renforcement du parc à loyers modérés et la simplification des procédures permettront, à moyen terme, de corriger une partie des déséquilibres.
Le Portugal vise la construction de 59 000 logements publics d’ici la fin de la décennie, mais les coûts de construction croissants menacent cet objectif.
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