Le marché immobilier américain s’enfonce dans une période de faible activité, sous la pression de taux hypothécaires supérieurs à 7 %. Un indicateur des ventes en cours retrouve son niveau le plus bas depuis 2014, hors perturbations liées à la pandémie, tandis que les annulations de contrats atteignent une proportion inédite depuis le printemps 2020. Pour les acheteurs, le financement reste difficile à supporter ; pour les vendeurs, conclure une transaction devient plus incertain.
Selon Redfin, 14,5 % des contrats d’achat ont été annulés en septembre, soit environ une transaction sur sept, le niveau le plus élevé depuis mars-avril 2020, prolongeant une tendance estivale déjà visible avec des proportions entre 14 % et 15,1 % en juillet et août
Le ralentissement ne se traduit toutefois pas uniformément dans les statistiques. Les ventes effectivement conclues dans l’ancien ont légèrement augmenté en septembre, mais les signatures de contrats, qui donnent une indication de l’activité à venir, ont nettement reculé.
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Les contrats signés annoncent un marché toujours fragile
L’indice des promesses de vente publié le 20 octobre par la National Association of Realtors (NAR) a diminué de 7,3 % en septembre par rapport au mois précédent. Sur un an, la baisse atteint 11,3 %, et aucune des quatre grandes régions américaines n’échappe au recul.
Une autre mesure des ventes en cours, présentée dans les analyses de Redfin, fait état d’une contraction mensuelle de 4 % en septembre et d’un niveau au plus bas depuis 2014, à l’exception d’avril 2020. Ces indicateurs distincts ne doivent pas être confondus avec les ventes finalisées : ils décrivent les transactions engagées, dont certaines peuvent encore échouer.
Les ventes conclues ont progressé de 1,5 % en septembre pour atteindre un rythme annualisé corrigé des variations saisonnières de 3,99 millions de logements selon la NAR, tout en restant inférieures de 2,2 % à celles de septembre de l’année précédente, août et septembre étant malgré ce rebond mensuel les deux mois les moins actifs de l’année pour ce segment.
Le neuf connaît également un repli. Les chiffres du département américain du Commerce, publiés le 27 octobre, situent les ventes de maisons individuelles neuves à un rythme annualisé de 676 000 unités en septembre. Cela représente une diminution de 0,6 % sur un mois et de 5,3 % sur un an.
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Le principal obstacle demeure le coût du crédit. L’enquête hebdomadaire de Freddie Mac publiée le 22 octobre établit le taux moyen des prêts immobiliers à taux fixe sur trente ans à 7,32 %. Il s’agit d’un léger recul par rapport aux 7,40 % de la semaine précédente, un sommet de trois ans, mais d’un niveau nettement supérieur aux 6,19 % relevés un an auparavant.
Sur quinze ans, le taux moyen s’établit à 6,68 %, contre 6,71 % la semaine précédente et 5,44 % un an plus tôt. Le léger assouplissement hebdomadaire ne modifie donc pas la contrainte financière qui pèse sur les ménages.
Le taux à trente ans, brièvement descendu sous 6 % au début de l’année, est repassé au-dessus de 7 % à la fin de septembre, une remontée principalement attribuée à la persistance de l’inflation, au renchérissement du pétrole et au niveau élevé des rendements des obligations du Trésor américain à dix ans.
La Réserve fédérale a maintenu, lors de sa réunion des 27 et 28 octobre, son taux directeur dans une fourchette de 3,75 % à 4 %, après une hausse d’un quart de point en septembre. La Mortgage Bankers Association prévoit pour sa part des taux hypothécaires proches de 7,3 % jusqu’à la fin de l’année, puis toujours supérieurs à 7 % à l’approche de 2027.
Dans ce contexte, la mensualité hypothécaire médiane a atteint 2 786 dollars, à proximité de son record. Même lorsque les acheteurs disposent d’un choix plus large de logements, leur capacité à financer l’acquisition reste limitée.
Pourquoi davantage de transactions échouent
Les annulations sont particulièrement fréquentes dans le sud du pays et dans la Sun Belt. À Jacksonville, en Floride, elles concernent 19,9 % des contrats, contre 18,8 % à Tampa. Atlanta, Houston et San Antonio affichent également des proportions proches ou supérieures à 19 %.
Les inspections constituent, selon les agents immobiliers cités dans les analyses, le premier motif de rupture. Les acheteurs demandent des réductions de prix importantes ou la prise en charge intégrale de réparations. Si le vendeur refuse, ils sont davantage disposés à abandonner l’opération.
Le nombre de vendeurs dépasse de 62,6 % celui des acheteurs actifs, avec environ 1,5 million de logements proposés face à 928 000 acquéreurs, un écart le plus important depuis plus de dix ans qui traduit un rééquilibrage du rapport de force.
Les difficultés peuvent aussi venir d’une autre transaction. Dans environ 20 % des dossiers annulés, l’acheteur n’a pas réussi à vendre assez rapidement son propre logement. Le durcissement des conditions de prêt contribue également aux ruptures, certains financements auparavant préapprouvés étant finalement refusés ou retirés à l’approche de la conclusion.
Les vendeurs multiplient les concessions
L’offre augmente alors que la demande reste freinée. À la fin de septembre, 1,60 million de logements anciens étaient disponibles, soit 4,6 % de plus qu’un an auparavant. Ce stock représente 4,8 mois de ventes au rythme actuel, son niveau le plus élevé depuis la fin de 2019. Dans le neuf, les 476 000 logements disponibles correspondent à 8,4 mois de ventes.
Face à cette concurrence, les vendeurs ajustent leurs attentes. Les données de Realtor.com indiquent que plus d’un sur cinq a diminué son prix avant même de recevoir une offre. Pour les annonces dont le prix a été révisé, la réduction médiane évoquée par les professionnels avoisine 5 %.
Certains propriétaires participent aussi aux frais de clôture ou au financement d’une baisse temporaire du taux d’emprunt de l’acheteur. Les constructeurs, dont D.R. Horton, renforcent également leurs incitations financières pour limiter les annulations.
En septembre, le prix médian national de l’ancien atteint 417 500 dollars, en hausse de 1,3 % sur un an, tandis que celui du neuf recule de 3,9 % à 400 400 dollars, les prix ne baissant donc pas partout au même rythme.
Les marchés où les constructions ont fortement augmenté, notamment Phoenix, Atlanta et certaines zones de Floride, subissent davantage de concurrence entre vendeurs. À l’inverse, l’offre limitée soutient encore les transactions à Hartford et dans la région de New York.
Cette fragilité a conduit Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR, à ramener sa prévision de croissance des ventes dans l’ancien à 2 % ou moins pour l’année, contre un rebond de 14 % attendu auparavant. Pour le neuf, l’organisation prévoit désormais une baisse annuelle de 5 %.
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