Le marché de l’immobilier au Vietnam entre dans une phase de correction marquée, après deux années de forte surchauffe à Hanoi et à Ho Chi Minh City. En 2026, les prix se tassent nettement sur le marché secondaire, tandis que les nouveaux projets peinent à trouver preneur. La hausse rapide des taux d’intérêt, l’augmentation des coûts de construction et un déséquilibre persistant entre l’offre et le pouvoir d’achat expliquent ce retournement, qui se manifeste de façon contrastée selon les régions et les segments.
Retrouvez le podcast de cet article ci-dessous :
Disclaimer :
Les contenus publiés sur ce site sont fournis à des fins informatives, éducatives et générales. Ils portent notamment sur la gestion de patrimoine, l’investissement immobilier, la finance, la fiscalité et l’organisation patrimoniale. Ils ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale, financière ou comptable.
Les informations, analyses, opinions, simulations et exemples présentés sont donnés à titre indicatif et peuvent évoluer en fonction de la réglementation, des conditions de marché et de votre situation personnelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, de variation de marché, de change ou de contraintes fiscales et réglementaires.
Les stratégies évoquées (investissement immobilier, placements financiers, structuration patrimoniale, optimisation fiscale, diversification internationale, etc.) doivent être analysées au regard de votre profil, de vos objectifs et de votre situation globale. Elles peuvent nécessiter des ajustements spécifiques et un accompagnement adapté.
Avant toute prise de décision, il est recommandé de consulter des professionnels qualifiés (conseiller en gestion de patrimoine, avocat, notaire, expert-comptable ou tout autre spécialiste compétent). L’éditeur et l’auteur déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations diffusées sur ce site.
Hanoi : repli marqué sur le marché secondaire et pression sur les terrains
À Hanoi, la correction est la plus visible sur les appartements de seconde main. Après un pic atteint fin 2025, les prix de revente ont reculé d’environ 7 % au premier semestre 2026 par rapport au début de l’année. Au troisième trimestre, les annonces pour les appartements en copropriété ont enregistré une baisse supplémentaire d’environ 5 %, selon un rapport de Batdongsan.com.vn publié en octobre 2026. Au total, l’indice des prix de l’ancien affiche un repli cumulé d’environ 15 % entre janvier et septembre.
Les terrains constructibles ont subi un recul d’environ 10 % au troisième trimestre 2026.
Parallèlement, les nouveaux programmes restent proposés à des niveaux de prix très élevés. Les promoteurs maintiennent des tarifs moyens qui peuvent dépasser 95 à 125 millions de dongs par mètre carré, soit environ 3 600 à 4 700 dollars par mètre carré. En pratique, aucun lancement récent à Hanoi n’est proposé en dessous de 60 millions de dongs par mètre carré. Ce maintien de prix hauts se heurte à un net affaiblissement de la demande : les taux d’absorption des nouveaux projets tombent entre moins de 50 % et 68 %, alors qu’ils dépassaient régulièrement 80 à 90 % les années précédentes.
Les prix rigides sur le neuf et les corrections sur l’ancien entraînent un déplacement progressif des flux d’investissement vers des provinces voisines mieux connectées à la capitale, comme Hung Yen ou Bac Ninh, où le foncier reste plus abordable et où les infrastructures de transport se développent rapidement.
Ho Chi Minh City : stabilisation des prix, effondrement des ventes de maisons individuelles
À Ho Chi Minh City, la dynamique est différente mais tout aussi révélatrice du ralentissement. Sur le marché secondaire, de nombreux propriétaires et investisseurs ont revu leurs prétentions à la baisse pour tenter de trouver des acheteurs, sans pour autant relancer fortement les transactions. La liquidité demeure faible, malgré un prix moyen des appartements anciens autour de 108 millions de dongs par mètre carré.
Sur le marché du neuf, le prix moyen est estimé à environ 3 850 dollars par mètre carré au troisième trimestre 2026.
Le segment des maisons de ville et des villas a été l’un des premiers à se refroidir. Le taux de vente des nouvelles tranches de maisons individuelles est passé à près de 40 %, avant de chuter à environ 16 % au milieu de l’été 2026. Cette chute illustre la difficulté à écouler les produits les plus coûteux dans un contexte de crédit restreint.
Face aux prix très élevés dans les quartiers centraux, la demande résidentielle se déplace vers la périphérie et les provinces limitrophes. Les villes de Di An et Thuận An, dans la province de Binh Duong, concentrent ainsi une partie de la demande pour des appartements considérés comme plus « abordables », soutenue par de meilleurs taux d’absorption que dans le cœur de la métropole.
Ce mouvement s’inscrit dans un redéploiement plus large de l’activité vers le corridor reliant Ho Chi Minh City à Dong Nai, porté par la construction de l’aéroport international de Long Thanh, la mise en service progressive de la ligne de métro 1 et les projets de rocades autour de l’agglomération.
Écart croissant entre Hanoi et Ho Chi Minh City et bascule des capitaux
Les données de prix soulignent un fossé grandissant entre les deux grandes métropoles. En mai-juin 2026, le prix moyen des biens résidentiels individuels à Hanoi approchait 253 millions de dongs par mètre carré, soit près du double du niveau observé dans les limites historiques de Ho Chi Minh City, autour de 119 millions de dongs par mètre carré.
Ce différentiel pousse une partie des investisseurs à rediriger leurs capitaux du Nord vers le Sud, perçu comme plus attractif en termes de rapport prix/perspectives de valorisation. Cependant, cette réallocation se produit dans un contexte national marqué par une hausse du coût de l’argent et un contrôle renforcé des risques immobiliers par les autorités financières.
Taux d’intérêt en forte hausse et offre inadaptée au pouvoir d’achat
L’un des principaux moteurs de la correction actuelle tient à l’envolée des taux d’intérêt. Au premier semestre 2026, les taux des prêts immobiliers ont quasiment doublé, pour se situer dans une fourchette de 12 % à 14 %, contre 6,5 % à 7 % un an plus tôt. Certaines institutions appliquent même des taux allant jusqu’à 15 à 16 %. Or, entre 70 % et 80 % des transactions immobilières reposent sur un financement bancaire. Cette hausse brutale renchérit le coût de l’endettement, tarit la demande des ménages et fragilise les investisseurs très exposés au crédit.
Fin mai 2026, le taux de créances douteuses de l’ensemble du système bancaire vietnamien atteignait 3,43 %, et environ 3,9 % en incluant les actifs transférés à des structures spécialisées, alors que la Banque d’État du Vietnam a ramené le plafond annuel de croissance du crédit à environ 15 % en 2026 contre 19 % en 2025.
Parallèlement, la mise en œuvre de nouveaux barèmes de valorisation foncière, plus proches des prix de marché, et l’augmentation de 15 % à 30 % des coûts de matériaux et de main-d’œuvre par rapport à 2025 ont rigidifié les coûts de développement des projets. Les promoteurs disposent donc de marges limitées pour baisser significativement les prix sur le neuf, même en cas de ralentissement de la demande.
La demande locative a bondi de 24 % à Ho Chi Minh City, illustrant le report de la demande d’accession vers le marché locatif.
Marché secondaire sous pression et recul de la spéculation
Face à ces contraintes, la pression s’intensifie sur le marché secondaire. Beaucoup d’investisseurs qui avaient acheté au plus haut durant la phase de boom 2024–2025 cherchent à sortir de leurs positions ou à alléger leur endettement. Selon Hoàng Thị Thu Hằng, directrice adjointe du Département de gestion du logement et du marché immobilier au ministère de la Construction, les baisses constatées sur le marché de revente correspondent souvent à une réduction des marges bénéficiaires plutôt qu’à des ventes à perte. Les spéculateurs acceptent des gains plus modestes pour pouvoir céder leurs biens.
Au premier semestre 2026, la part des achats spéculatifs ne représente plus qu’environ 4 % du marché, contre 30 % à 40 % lors des cycles haussiers précédents. Près de 67 % des acquéreurs recherchent désormais un logement pour y habiter, et environ 30 % visent un rendement locatif stable de long terme, confirmant ainsi le recul de la spéculation à court terme.
Cette évolution est saluée par certains professionnels comme un assainissement nécessaire. Nguyễn Văn Định, président de l’Association vietnamienne des courtiers en immobilier (VARS), estime que l’ajustement des prix constitue une étape inévitable après la surchauffe de 2024–2025, permettant d’épurer le marché et de réduire les excès spéculatifs.
Surabondance de stock et montée des risques pour les promoteurs
La baisse de la demande se traduit par un gonflement du stock invendu, estimé à environ 51 950 logements et terrains à bâtir au niveau national au troisième trimestre 2026. L’encours de crédit immobilier totalise environ 5,23 quadrillions de dongs, soit plus de 25 % de l’ensemble du crédit dans l’économie, accentuant la sensibilité du système financier aux évolutions du secteur.
Environ 167 000 milliards de dongs (près de 6,4 milliards de dollars) d’obligations d’entreprises immobilières arrivent à échéance entre le dernier trimestre 2026 et la fin 2027, exposant les promoteurs fragiles à un mur de refinancement.
Réponses des autorités et perspectives de stabilisation
Face à cette situation, les autorités ont engagé une série de réformes juridiques et réglementaires. Le Comité central du Parti a adopté la résolution 21-NQ/TW, qui remplace un texte de 2022 et fixe de nouvelles orientations pour la réforme de la loi foncière et de la loi sur le logement. L’objectif est de lever les blocages administratifs, de mieux encadrer l’allocation des terrains, de favoriser les baux de longue durée pour le logement commercial et d’introduire une fiscalité dissuasive sur les plus-values spéculatives et les biens vacants.
Malgré l’obligation faite aux autorités locales de réserver au moins 30 % des surfaces des projets résidentiels commerciaux 2026–2030 au logement social ou abordable, la production n’atteignait qu’environ 48 % de l’objectif annuel au 1er octobre 2026, accusant un retard important sur ce segment pourtant très demandé.
Les analystes de CBRE, JLL et Batdongsan anticipent la poursuite des pressions baissières sur les prix de revente et des ajustements dans le haut de gamme jusqu’au quatrième trimestre 2026. Une stabilisation durable des prix ne serait envisageable que si les taux d’intérêt refleux ou si l’offre se réoriente plus nettement vers des produits à prix modéré.
Les organisations professionnelles, dont la VARS, estiment que la phase d’ajustement actuelle, bien qu’exigeante, a évité un effondrement généralisé grâce à la poursuite des investissements publics dans les grands projets de transport (234 projets majeurs, pour environ 3,4 quadrillions de dongs d’engagements) et à une meilleure planification de l’utilisation des sols. La transition vers des règles plus transparentes et la « sélection naturelle » de promoteurs financièrement solides pourraient préparer l’ouverture d’un nouveau cycle immobilier, davantage centré sur la valeur d’usage, la soutenabilité financière et un meilleur alignement entre l’offre et la capacité de paiement des ménages.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
