Le marché immobilier portugais enregistre la plus forte progression de prix de toute l’Union européenne, tout en voyant le nombre de transactions reculer et l’alerte monter sur les risques de surchauffe. Selon les dernières données d’Eurostat pour le deuxième trimestre 2026, les prix résidentiels y ont bondi de 16,5 % sur un an, un rythme près de quinze fois supérieur à la moyenne de la zone euro.
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Une envolée des prix sans équivalent en Europe
D’après Eurostat, l’Immobilier : Le Portugal en tête des hausses de prix en Europe avec une progression annuelle de 16,5 % au deuxième trimestre 2026, loin devant la Bulgarie (+15,5 %) et la Lituanie (+14,3 %). Sur la même période, les prix n’ont augmenté en moyenne que de 4,0 % dans la zone euro et de 4,7 % dans l’ensemble de l’UE. En variation trimestrielle, le marché portugais a également accéléré, avec une hausse de 3,6 % entre le premier et le deuxième trimestre, contre 1,1 % en moyenne dans l’union monétaire.
Le pays se classe premier parmi 57 économies mondiales suivies par la Banque des règlements internationaux, avec une progression de 15,2 % en termes réels au début de l’année 2026, alors que la tendance mondiale affiche une baisse moyenne de 1,2 %.
Les statistiques nationales confirment cette envolée. L’Institut national de la statistique chiffre la médiane nationale des prix de vente à 2 337 euros le mètre carré au premier trimestre 2026, en hausse de 19,8 % sur un an. Pour les besoins du crédit, la valeur médiane d’expertise bancaire a atteint un niveau historique de 2 254 euros par mètre carré en août 2026. Du côté des annonces, la plateforme Idealista relève un prix moyen affiché de 3 210 euros au mètre carré à la fin juillet 2026.
Un marché surchauffé : avertissements des institutions internationales
Face à cette flambée, plusieurs institutions internationales multiplient les mises en garde. Dans le cadre de son programme d’évaluation du secteur financier, le Fonds monétaire international estime que les logements portugais sont surévalués de 20 % à 40 % par rapport aux fondamentaux économiques et aux revenus des ménages. L’organisation relève un décalage grandissant entre la trajectoire des prix et les capacités de financement locales.
La Commission européenne émet un diagnostic similaire en 2026, pointant une dérive des valorisations au regard des salaires moyens.
Commission européenne
Malgré ces signaux d’alerte, aucun scénario de correction brutale n’est privilégié à court terme. Les analyses convergent vers l’hypothèse d’une décélération progressive, portée par la combinaison de mesures publiques, d’un resserrement du crédit et d’un léger reflux de la demande, mais dans un environnement où la pénurie d’offre reste déterminante.
Une demande toujours forte face à une offre structurellement insuffisante
Au cœur de la flambée des prix se trouve un déficit d’offre accumulé depuis des années. La construction de logements neufs a reculé d’environ 70 % depuis le début du XXIe siècle, tandis que les coûts de construction ont augmenté de plus de 40 % sur la dernière décennie. Les promoteurs concentrent majoritairement leurs projets sur des segments haut de gamme, au détriment de l’habitat intermédiaire, accentuant le manque de biens abordables.
Au deuxième trimestre 2026, les prix de l’ancien ont progressé de 18 % sur un an, contre 12,3 % pour le neuf, malgré un léger refroidissement observé depuis la fin 2025.
La demande étrangère demeure un moteur clé. Les acheteurs internationaux – notamment américains, britanniques, ressortissants d’Europe du Nord, suisses et canadiens – représentent encore plus de 20 % des transactions en 2026. Même si certains dispositifs incitatifs ont été restreints ou supprimés, comme l’ancienne version du régime des résidents non habituels ou la voie immobilière du Golden Visa, l’attrait du pays reste fort, porté par une image de stabilité et de sécurité dans un contexte géopolitique mondial incertain.
Des transactions en recul et un accès au logement de plus en plus difficile
Cette hausse continue des prix s’accompagne d’une contraction du nombre de ventes. Les professionnels anticipent, pour l’ensemble de 2026, un recul de 5 % à 7 % des transactions par rapport à 2025. Les chiffres officiels montrent déjà une baisse de 10,5 % au premier trimestre 2026, avec 37 745 ventes enregistrées, puis un repli de 6,4 % au deuxième trimestre, à 40 142 opérations.
Les grands réseaux immobiliers, comme Century 21 ou iad Portugal, soulignent que ce ralentissement ne résulte pas d’un manque d’intérêt, mais d’une incapacité croissante des ménages portugais à suivre la trajectoire des prix. Les revenus ne progressent pas au même rythme, transformant une forte appétence pour l’achat en files d’attente pour la location ou en reports de projets.
La Banque du Portugal a resserré les conditions d’accès au crédit immobilier à partir du 1er août 2026, avec notamment des plafonds plus stricts sur les taux d’endettement. Parallèlement, les taux Euribor se sont stabilisés autour de 2,0 % à 2,5 %, offrant plus de visibilité aux ménages finançant leur acquisition à crédit, mais dans un contexte de prix déjà très élevés.
Contrairement à la crise de 2008, les institutions internationales considèrent toutefois que le système bancaire portugais est solide. Des règles prudentielles strictes, des taux souvent fixes ou mixtes et la part significative d’acheteurs étrangers payant comptant réduisent le risque de choc systémique, même en cas de ralentissement plus marqué du marché.
Lisbonne, Porto et les côtes en première ligne de la hausse
Sur le terrain, les disparités régionales se creusent. Lisbonne demeure la ville la plus chère du pays avec un prix moyen autour de 5 150 euros le mètre carré selon les dernières données détaillées, quand Porto se situe à environ 3 420 euros. D’autres sources récentes, comme Idealista, positionnent la capitale légèrement en dessous de ce niveau, mais toujours très au-dessus de la moyenne nationale, avec un prix annoncé supérieur à 5 000 euros le mètre carré, Porto avoisinant 3 500 euros.
En périphérie aisée de Lisbonne, Cascais atteint en moyenne plus de 5 800 euros le mètre carré.
Face à ces niveaux, la côte d’argent (Costa de Prata), incluant Nazaré, Ericeira et Peniche, s’impose comme alternative avec des prix côtiers oscillant entre 2 800 et 3 400 euros le mètre carré et une progression annuelle d’environ 11 %. Les régions de Lezíria do Tejo, de la péninsule de Setúbal et de Médio Tejo, historiquement plus abordables, se distinguent désormais par les plus fortes hausses annuelles, avec des bonds compris entre 28 % et plus de 30 % au début de 2026.
Sur les 50 communes les plus recherchées du pays au deuxième trimestre 2026, 30 affichent encore un prix médian inférieur à 300 000 euros pour l’achat d’une maison complète.
Une étude publiée en août 2026 indique que 94 % des logements mis en vente quittent le marché en moins d’un an, et près d’un bien sur dix se vend en moins d’une semaine, illustrant la rapidité de rotation et la tension extrême de l’offre.
Un basculement vers les périphéries et les villes moyennes
Les experts réunis lors d’un congrès organisé par Idealista à la fin septembre 2026 ont décrit un mouvement de « décentralisation forcée » de la demande. La flambée des prix à Lisbonne et Porto pousse non seulement les ménages, mais aussi une partie des investisseurs et des entreprises vers des villes moyennes, l’Ouest du pays et le littoral de l’Alentejo.
La translation géographique de la demande, partie des centres métropolitains vers des zones comme Santarém ou la côte alentejane, provoque une hausse rapide des prix, de nouvelles tensions foncières et une accélération du coût du logement, créant une vague qui se propage des couronnes aux régions plus éloignées.
Réponses fiscales et politiques pour tenter de freiner la crise
Face à une crise du logement désormais identifiée comme un enjeu majeur de cohésion sociale, le gouvernement portugais déploie un ensemble de mesures fiscales et réglementaires. Un paquet législatif, dont le décret-loi 97/2026, vise à encourager la construction de logements à coût modéré par des allègements fiscaux ciblés et une réduction de la TVA sur certains travaux de construction.
Les acheteurs non-résidents sont soumis à un taux d’IMT forfaitaire de 7,5 %, avec un droit de timbre supplémentaire de 0,8 %. Les taxes locales IMT et IMI restent élevées, et un impôt additionnel (AIMI) frappe les biens dont la valeur fiscale dépasse 600 000 euros. Depuis fin 2023, l’obtention de la résidence par investissement immobilier n’est plus possible via le Golden Visa, ce qui pousse les investisseurs non européens vers des fonds d’investissement ou des projets de résidence principale ou secondaire via des visas de type D7.
Le gouvernement cherche également à stimuler l’offre locative de longue durée à travers des incitations fiscales spécifiques pour les propriétaires qui s’engagent dans ce segment, afin de limiter la pression sur les loyers dans les centres urbains.
Luís Montenegro a souligné devant le Parlement européen que la crise du logement pèse sur la compétitivité et la cohésion économique du pays, en renchérissant le coût de la vie et en compliquant l’installation de travailleurs qualifiés, appelant à une réponse coordonnée de l’Union.
Perspectives : ralentissement graduel plutôt que retournement brutal
Malgré la multiplication des alertes sur les risques de surévaluation, la plupart des observateurs ne prévoient pas de correction brutale à court terme. Le déficit historique d’offre, la solidité du système bancaire, la demande internationale persistante et une croissance économique soutenue, notamment pour les ménages les plus aisés, laissent anticiper plutôt une normalisation progressive des rythmes de hausse qu’un retournement net.
Les mesures fiscales destinées à accroître l’offre devraient n’avoir un impact tangible qu’à moyen terme, le temps que de nouveaux projets sortent de terre. D’ici là, l’Immobilier : Le Portugal en tête des hausses de prix en Europe pourrait demeurer un cas à part sur la carte européenne, combinant prix record, tensions sociales autour de l’accès au logement et arbitrages politiques délicats entre attractivité internationale et protection du pouvoir d’achat des résidents.
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