Le rejet surprise de deux décrets-lois clés sur le logement par le Congrès des députés a plongé le marché immobilier espagnol dans une nouvelle zone de turbulence. Alors que les prix de vente et les loyers atteignent des niveaux historiquement élevés, la décision parlementaire met fin, du jour au lendemain, à un ensemble de mesures présentées comme un bouclier pour les locataires les plus fragiles, tout en accentuant l’incertitude réglementaire pour les propriétaires et les investisseurs.
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Un double rejet qui balaie en 48 heures un tournant réglementaire majeur
Réunis en session extraordinaire, les députés ont rejeté séparément les deux textes qui composaient le paquet d’urgence du gouvernement. Le Real Decreto-ley 26/2026, consacré aux réformes structurelles, fiscales et de protection sociale, a été refusé par 178 voix contre 172. Le second texte, modifiant la Loi sur les baux urbains (LAU) pour renforcer la stabilité des contrats de location, a été écarté à une majorité encore plus nette, avec 184 voix contre 166.
Ces deux décrets, approuvés par le Conseil des ministres quelques jours plus tôt et brièvement en vigueur après publication au Bulletin officiel, avaient été présentés par le gouvernement de Pedro Sánchez (PSOE-Sumar) comme la réponse d’urgence à une crise aiguë de l’accès au logement. Le Congrès disposait de 30 jours pour les valider, mais la majorité requise a fait défaut dès le premier vote.
Ce double revers porte à cinq le nombre de décrets-lois en matière de logement rejetés par le Parlement au cours de l’année, illustrant la fragilité extrême de la majorité et l’ampleur de la fracture politique autour de la régulation immobilière.
Une majorité fracturée et une opposition élargie
La chute des décrets résulte de la convergence, sur ce dossier, de la droite, de l’extrême droite et de plusieurs formations nationalistes. Le Partido Popular (PP) et Vox ont voté contre les deux textes, dénonçant une intrusion excessive dans la liberté contractuelle et avertissant que ces mesures pousseraient encore davantage les propriétaires à retirer leurs biens du marché locatif.
législation bâclée, accusée de risquer d’asphyxier le marché et de léser les petits propriétaires
Junts per Catalunya
Cette recomposition ponctuelle des alliances a créé ce que le ministre de la Présidence, Félix Bolaños, a décrit comme « une journée transcendante pour la législature », tout en attribuant la responsabilité du blocage à un « front de l’opposition » rassemblant droite, extrême droite et nationalistes critiques.
Ce qui disparaît avec l’annulation des décrets
Le rejet par le Congrès entraîne l’annulation immédiate de toutes les mesures qui avaient commencé à s’appliquer, et un retour au cadre juridique antérieur. Plusieurs dispositifs centraux disparaissent ainsi.
Le premier décret (RDL 26/2026) comportait l’extension jusqu’en 2030 de la suspension des expulsions pour les ménages en situation de vulnérabilité extrême, à condition qu’aucune solution alternative de relogement ne soit disponible. Ce « bouclier anti-expulsions » est désormais caduc.
Le texte renforçait aussi la régulation des locations de courte durée, saisonnières ou par chambre, fréquemment utilisées par des propriétaires pour contourner la législation ordinaire sur les baux de résidence principale. Ces restrictions tombent elles aussi.
Le décret limitait temporairement l’achat de logements d’occasion par des fonds d’investissement à des prix inférieurs à 70 % de leur valeur d’expertise. Cette mesure, visant à freiner les « fonds vautours » sur le marché résidentiel, est abandonnée.
Le paquet incluait en outre des incitations fiscales via l’impôt sur le revenu (IRPF) pour les propriétaires acceptant de baisser ou de maintenir les loyers, ainsi que des mécanismes d’aide à taux zéro pour les primo-accédants. Tous ces leviers sont également annulés.
En cas de non-renouvellement injustifié d’un bail de résidence principale, le bailleur doit verser une indemnité équivalente à douze mois de loyer.
La suppression de ce dispositif signifie que les locataires dont le bail arrivait à échéance avant fin 2028 ne peuvent plus exiger les deux années de prolongation obligatoires prévues par le décret. Dans le même mouvement, le plafonnement à 2 % de la hausse annuelle des loyers, qui limitait la répercussion de l’inflation sur les ménages, est abrogé.
Enfin, les mesures fiscales visant les logements touristiques meublés, les surtaxes sur les logements vacants et certains avantages pour les propriétaires modérant leur loyer cessent d’être applicables.
Un marché en tension : flambée des prix, déficit de logements et choc des taux
La crise politique survient sur fond de fortes tensions structurelles sur le marché immobilier espagnol. Selon S&P Global, le pays devrait terminer l’année avec une hausse globale des prix de 9,3 %, soit plus du double de la moyenne de l’Union européenne (4,3 %). Les données du portail Idealista indiquent que le prix moyen de l’ancien a augmenté de 11,8 % sur un an au troisième trimestre, pour atteindre 2 930 euros par mètre carré, à seulement trois euros du record historique.
Selon l’évaluation du groupe ST pour le premier semestre, le marché espagnol (neuf et ancien) progresse de 8,1 % sur un an, avec un prix moyen national de 2 173 euros par mètre carré. Les écarts entre régions restent très marqués : la Communauté de Madrid affiche le prix le plus élevé à 3 583 euros/m², avec un prix moyen par logement supérieur à 386 000 euros, suivie par les Îles Baléares (3 173 euros/m²) et la Catalogne (2 986 euros/m²). À l’inverse, l’Extrémadure (1 056 euros/m²) et la Castille-La Manche (1 194 euros/m²) sont les régions les plus abordables.
Cette envolée s’accompagne d’un déficit d’offre estimé à environ 750 000 logements accumulés ces dernières années. BBVA Research prévoit un recul des ventes de 7,3 % sur l’année, non pas en raison d’une baisse de la demande, mais parce que les prix excluent une part croissante des ménages.
Malgré une reprise des permis de construire, la production reste insuffisante face aux besoins croissants des ménages.
Les permis de construire devraient progresser de 10,1 % cette année et de 12,6 % l’année suivante.
La production ne couvre toujours pas la création estimée de 240 000 nouveaux ménages par an.
Le déficit cumulé pourrait approcher 885 000 logements à l’horizon 2027.
Sur le front du crédit, le retournement du marché des taux complique encore la donne. Après la décision de la Banque centrale européenne de relever ses taux directeurs, le principal indice de référence des prêts hypothécaires en Espagne, l’Euribor à douze mois, est repassé au-dessus de 3 %, avec une moyenne mensuelle de 3,247 % récemment, son plus haut niveau depuis l’été 2024. Pour les emprunteurs à taux variable révisés récemment, cela se traduit par une hausse moyenne de l’ordre de 1 000 euros par an des échéances, tandis que les banques espagnoles resserrent leurs offres à taux fixe.
Entre frilosité des propriétaires et colère des locataires
Dans ce contexte, la bataille parlementaire autour des décrets de logement agit comme un catalyseur des tensions entre acteurs du marché. Les associations de propriétaires et une partie des professionnels de l’immobilier estiment que la succession rapide de projets restrictifs, aussitôt adoptés puis annulés, entretient un climat d’insécurité juridique. Beaucoup d’entre eux, déjà inquiets des plafonnements et nouvelles obligations envisagés, continuent de retirer leurs biens de la location traditionnelle pour les vendre ou les laisser vides, ce qui contribue à maintenir les loyers à des niveaux records dans les grandes métropoles.
Dénonçant un « abandon » des ménages précaires, le Sindicato de Inquilinas a annoncé la poursuite des occupations de logements et a entamé des discussions avec les principaux syndicats (CCOO, UGT, CGT) en vue de convoquer une grève générale centrée sur le droit au logement. Le rejet des décrets a provoqué des réactions immédiates dans l’hémicycle : des militants présents en tribune ont lancé des tracts sur les députés, scandant « Les fonds vautours gouvernent le Congrès ! ».
Sindicato de Inquilinas
À l’extérieur, des milliers de manifestants s’étaient rassemblés devant le Parlement, tandis que des campements permanents inspirés du mouvement des Indignés se sont installés sur des places emblématiques comme la Puerta del Sol à Madrid ou la Plaza de Catalunya à Barcelone. Ces mobilisations ont été ravivées par l’éviction très médiatisée de Maricarmen Abascal, 87 ans, dont l’expulsion de son logement est devenue un symbole de la crise résidentielle.
Une crise du logement qui se transforme en crise politique
Au-delà de ses effets sur le marché, le rejet des décrets accentue la crise de gouvernabilité. La coalition de Pedro Sánchez, dont la majorité dépend des nationalistes catalans et basques, apparaît désormais incapable de faire adopter certaines de ses réformes sociales les plus emblématiques, en particulier sur le logement. Junts exige le retrait pur et simple des projets et l’ouverture d’une nouvelle négociation visant un texte « plus favorable aux propriétaires ».
Face à une impasse législative, le chef du gouvernement a annoncé via La Moncloa une « période de réflexion » pour décider de la suite de la législature. Deux options sont envisagées : poursuivre une législature paralysée en tentant d’obtenir un nouveau budget, ou dissoudre les Cortes Generales et convoquer des élections anticipées. Selon les analystes, en respectant les délais de la loi électorale (LOREG), la première date possible serait fin novembre, soit 54 jours après la publication éventuelle du décret de dissolution au Bulletin officiel.
Pendant que la classe politique s’interroge sur l’opportunité de ce recours aux urnes, la réalité du marché immobilier espagnol demeure inchangée : une hausse rapide des prix, une offre structurellement insuffisante et un environnement de crédit moins favorable. Le rejet des décrets de logement, loin d’apporter une clarification, laisse en suspens la question centrale de la régulation, alors même que propriétaires et locataires tentent de se repérer dans un cadre juridique devenu mouvant en l’espace de quelques jours.
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