Les investisseurs russes se tournent massivement vers le marché immobilier du Vietnam, avec un appétit inédit pour les bureaux et les centres logistiques, tandis que le segment résidentiel, après une envolée spectaculaire, entre dans une phase de correction. Porté par un contexte géopolitique tendu, par le dynamisme économique vietnamien et par un rapprochement stratégique entre Hanoï et Moscou, ce mouvement redessine les flux de capitaux russes en Asie du Sud-Est et pose de nouveaux enjeux économiques et culturels.
Retrouvez le podcast de cet article ci-dessous :
Disclaimer :
Les contenus publiés sur ce site sont fournis à des fins informatives, éducatives et générales. Ils portent notamment sur la gestion de patrimoine, l’investissement immobilier, la finance, la fiscalité et l’organisation patrimoniale. Ils ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale, financière ou comptable.
Les informations, analyses, opinions, simulations et exemples présentés sont donnés à titre indicatif et peuvent évoluer en fonction de la réglementation, des conditions de marché et de votre situation personnelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, de variation de marché, de change ou de contraintes fiscales et réglementaires.
Les stratégies évoquées (investissement immobilier, placements financiers, structuration patrimoniale, optimisation fiscale, diversification internationale, etc.) doivent être analysées au regard de votre profil, de vos objectifs et de votre situation globale. Elles peuvent nécessiter des ajustements spécifiques et un accompagnement adapté.
Avant toute prise de décision, il est recommandé de consulter des professionnels qualifiés (conseiller en gestion de patrimoine, avocat, notaire, expert-comptable ou tout autre spécialiste compétent). L’éditeur et l’auteur déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations diffusées sur ce site.
Un basculement vers l’immobilier commercial et logistique
Selon une analyse publiée par le média économique russe RosBusinessConsulting (RBC) et relayée par l’Agence Vietnamienne d’Information, l’année 2026 a vu bondir les demandes de conseils émanant de promoteurs et d’investisseurs russes désireux de lancer de grands projets au Vietnam. Le cœur de ces projets concerne l’immobilier commercial : immeubles de bureaux de standing et plateformes logistiques.
En raison des contraintes géopolitiques et des difficultés croissantes pour investir au Moyen-Orient, les acteurs russes cherchent à diversifier leurs portefeuilles vers l’Asie du Sud-Est. Le Vietnam est une destination privilégiée, avec des marges de développement et des perspectives de rendement jugées supérieures à celles de plusieurs pays voisins.
Le marché vietnamien bénéficie en outre d’une forte expansion industrielle. La Banque asiatique de développement estime la croissance industrielle du pays à plus de 7 % pour 2026. Cette dynamique alimente une demande accrue pour des espaces de bureaux modernes, des entrepôts et des centres de distribution, renforçant l’attrait des projets combinant immobilier et logistique.
Les liens historiques entre Hanoï et Moscou jouent également un rôle structurant. L’existence de relations diplomatiques et économiques de longue date facilite la création de coentreprises ou de sociétés entièrement détenues par des capitaux russes, un avantage non négligeable dans un marché très encadré.
Un marché résidentiel en phase de correction technique
Si l’immobilier professionnel attire désormais la majorité des projets russes, la situation est plus contrastée sur le segment résidentiel. D’après l’agence internationale Tranio, les demandes d’achat de logements par des citoyens russes au Vietnam ont chuté de 39 % sur les huit premiers mois de 2026 par rapport à la même période de 2025.
Les experts du secteur, notamment au sein de NF Group, interprètent cette baisse comme un ajustement technique plutôt que comme un désengagement durable. Elle intervient après plusieurs années de hausse extrêmement rapide des prix et de la demande, marquées par une vague d’achats qui avait contribué à tendre le marché.
Malgré un recul global, certains créneaux résidentiels restent attractifs pour les acheteurs russes. Da Nang et la province de Khanh Hoa (Nha Trang) séduisent toujours les investisseurs individuels et les expatriés en télétravail. Ces destinations balnéaires proposent des seuils d’accès abordables par rapport à d’autres stations similaires en Asie, dans un contexte de reprise touristique.
Pour de nombreux acheteurs russes, ces villes combinent un cadre de vie agréable, des infrastructures de qualité et un potentiel de rendement locatif, que ce soit sur le segment des locations de vacances ou sur celui des baux de longue durée pour une clientèle d’expatriés et de télétravailleurs.
Le tourisme russe comme moteur de la demande immobilière
L’essor de l’immobilier, en particulier dans les zones touristiques, est étroitement lié à la reprise spectaculaire des flux de visiteurs russes vers le Vietnam. Selon l’Administration nationale du tourisme du Vietnam, plus d’un million de touristes russes ont été enregistrés sur les huit premiers mois de 2026, plaçant la Russie parmi les trois principaux marchés émetteurs.
L’augmentation des vols charters entre les grandes villes russes et les destinations balnéaires vietnamiennes stimule la fréquentation touristique. Cela entraîne une hausse de la demande en hébergements touristiques : hôtels, résidences de services, appartements en location saisonnière, ainsi que des complexes intégrant centres commerciaux, bureaux et espaces de loisirs.
La présence croissante d’une communauté russe qui s’installe sur le long terme pour travailler à distance renforce ce mouvement. Ces résidents de longue durée génèrent une demande soutenue pour des locations résidentielles, notamment dans les stations où le confort, la connectivité numérique et les services sont au niveau attendu par une clientèle internationale.
Dans ce contexte, les investisseurs russes, qu’ils soient institutionnels ou particuliers, voient dans le Vietnam un marché apte à combiner rendements locatifs récurrents et potentiel de plus-value, tout en s’inscrivant dans une stratégie plus large de diversification en Asie.
Un environnement bilatéral renforcé et propice aux investissements
L’évolution des flux immobiliers russes s’inscrit dans un contexte plus large de resserrement des liens économiques entre les deux pays. Les rencontres bilatérales de l’été 2026 ont été présentées comme un tournant stratégique, avec la redéfinition d’un partenariat stratégique global destiné à répondre aux défis économiques et technologiques contemporains.
Les échanges bilatéraux entre le Vietnam et la Russie, qui ont atteint 3,24 milliards de dollars au cours des sept premiers mois de 2026, visent un objectif de 15 milliards de dollars d’ici 2030.
Sur le plan des investissements, la Russie comptait, au 31 août 2026, 244 projets actifs au Vietnam pour une valeur totale de près de 997 millions de dollars, ce qui la place au 28e rang des investisseurs étrangers sur 154 pays. Plusieurs initiatives ciblées visent à orienter une partie de ces capitaux vers l’immobilier et les infrastructures.
Initiatives visant à renforcer les chaînes d’approvisionnement et les investissements entre les deux pays
Un programme de rencontres B2B a réuni plus de 100 entreprises vietnamiennes et 29 sociétés russes pour développer de nouvelles chaînes d’approvisionnement dans l’agriculture, l’agroalimentaire, la chimie, les engrais, la mécanique, les technologies de l’information et la logistique.
La province de Phu Tho a mené une conférence de promotion des investissements à Moscou pour attirer des capitaux russes dans ses zones industrielles.
Ces démarches contribuent à intégrer les entreprises russes dans les réseaux de transport et de production vietnamiens, ce qui soutient directement la demande en immobilier industriel, logistique et tertiaire.
Un cadre juridique strict pour les investisseurs étrangers
Malgré ses atouts, le marché immobilier vietnamien reste régi par un encadrement légal particulièrement strict, ce qui impose aux investisseurs russes une approche prudente et bien préparée.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi sur le logement de 2023 et de la loi foncière de 2024, les règles applicables aux étrangers sont clairement fixées. Les investisseurs non vietnamiens ne peuvent pas détenir la propriété du sol. Ils ont uniquement accès à des droits de propriété sur les logements construits dans des projets commerciaux approuvés, pour une durée maximale de 50 ans, renouvelable une fois.
Un plafond de 30 % de propriétaires étrangers par immeuble résidentiel est appliqué. Pour les promoteurs, les exigences de capitalisation et de fonds propres avant le démarrage des chantiers sont élevées, et des garanties financières rigoureuses sont obligatoires.
Les opérateurs russes doivent, en outre, composer avec des procédures complexes de transfert de capitaux vers le Vietnam et de rapatriement des profits. Les contrôles de changes et les sanctions financières internationales compliquent l’accès aux canaux bancaires mondiaux, ce qui alourdit la structuration des projets.
Dans ce contexte, le recours à des partenaires locaux solides est considéré comme indispensable pour sécuriser les transactions, obtenir les autorisations nécessaires et s’assurer du respect des quotas et des délais de propriété. Les barrières linguistiques et culturelles constituent un autre défi, qui pousse de nombreux groupes russes à nouer des alliances étroites avec des développeurs, cabinets juridiques ou gestionnaires vietnamiens.
Enjeux économiques et culturels d’une présence russe accrue
Au-delà des flux financiers, l’essor des investissements russes dans l’immobilier vietnamien comporte des implications économiques et culturelles plus larges. La montée en puissance de projets de bureaux et de plateformes logistiques portés par des fonds russes peut contribuer à moderniser les infrastructures urbaines, renforcer les chaînes d’approvisionnement et soutenir la croissance industrielle du pays.
Pour les régions côtières et les grandes villes, la clientèle russe – touristes, résidents de longue durée, entrepreneurs – participe à la diversification de l’économie locale, notamment par le développement de complexes hôteliers, de résidences de loisirs et de services associés (restauration, commerce, loisirs).
Sur le volet culturel, plusieurs initiatives parallèles accompagnent ce rapprochement. Un protocole de coopération entre les autorités en charge des affaires ethniques des deux pays vise à partager des expériences sur la gestion de la diversité culturelle et la préservation des langues et traditions minoritaires. Des espaces dédiés à la promotion du patrimoine commun et des partenariats universitaires renforcent les échanges de jeunes et de talents.
Les autorités russes travaillent activement à une exemption de visa pour les citoyens vietnamiens et des discussions sont engagées pour simplifier les procédures d’entrée et de sortie. Cet assouplissement pourrait amplifier les mobilités croisées en facilitant le tourisme, mais aussi les déplacements d’hommes d’affaires et d’investisseurs, avec des répercussions potentielles sur le marché immobilier des deux pays.
Dans ce contexte, l’immobilier apparaît comme l’un des terrains les plus visibles de la nouvelle phase de coopération entre Moscou et Hanoï. Le basculement des capitaux russes vers le secteur commercial et logistique, combiné à la résilience de certains segments résidentiels de bord de mer, confirme le rôle croissant du Vietnam comme plateforme d’accueil et de redistribution des investissements russes en Asie du Sud-Est, sous réserve que les investisseurs sachent composer avec un cadre réglementaire exigeant et des réalités locales complexes.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
