L’annonce d’un engagement de 87 millions d’euros par la société de développement Nova Atlantic dans l’immobilier résidentiel portugais illustre la nouvelle phase de l’afflux de capitaux étrangers dans le pays. Cet investissement, destiné à financer 245 logements répartis entre Sintra, Vila Nova de Gaia et Viana do Castelo, intervient alors que le marché immobilier portugais conjugue une légère accalmie des volumes d’achats étrangers et une flambée inédite des prix.
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Un afflux massif de capitaux, mais un réalignement des stratégies
Au premier semestre 2026, le Portugal a attiré 6,7 milliards d’euros d’investissements directs étrangers (IDE), selon les données de la banque centrale. Ce montant marque un retournement spectaculaire par rapport à la même période de l’année précédente, qui s’était soldée par un solde net négatif de 200 millions d’euros. Le stock total d’IDE atteint désormais 225,1 milliards d’euros, soit environ 71 % du PIB national.
Sur un total de 1,7 milliard d’euros dirigés vers l’immobilier, environ 6 milliards d’euros sont désormais injectés dans le capital d’entreprises portugaises, marquant une stabilisation après le record de 3,9 milliards d’euros investis dans la pierre en 2025.
La recomposition des flux reflète un changement d’arbitrage de la part des investisseurs internationaux. Le Portugal conserve des atouts structurels – sécurité, climat, infrastructures – mais les analystes relèvent que les décisions d’investissement se font aujourd’hui avec une comparaison beaucoup plus rigoureuse vis-à-vis d’autres marchés européens, tant en termes de rendement que de stabilité réglementaire.
Nova Atlantic : 87 millions d’euros, symbole d’un nouvel appétit
L’investissement de 87 millions d’euros annoncé par Nova Atlantic est emblématique de cette nouvelle approche. Fondée par des investisseurs israéliens, ukrainiens et allemands, la société se positionne sur le développement résidentiel, plutôt que sur l’achat de biens déjà construits.
Le plan prévoit 245 logements dans trois opérations d’envergure : à Sintra, le projet Belas Residences représente 43 millions d’euros ; des programmes sont aussi prévus à Vila Nova de Gaia, en périphérie de Porto, et à Viana do Castelo, sur le littoral nord. Cette stratégie marque un basculement vers la promotion de nouveaux logements dans un contexte de rareté de l’offre.
Ce type d’engagement s’inscrit dans une tendance plus large : la montée en puissance d’investisseurs prêts à financer le développement, plutôt que d’uniquement capter la hausse des prix sur des actifs existants.
Des prix en forte hausse malgré l’ajustement des volumes
Paradoxalement, cette réallocation des capitaux intervient alors que le volume global des acquisitions immobilières par des non-résidents recule légèrement sous l’effet des réformes fiscales et de la fin de certains régimes très avantageux. Pourtant, les prix continuent de s’envoler.
Le Portugal a enregistré la plus forte hausse de prix immobiliers réels au monde au premier trimestre 2026, avec une progression de 15,2 % sur un an, alors que les prix mondiaux ont reculé de 1,2 % et que la zone euro n’a connu qu’une croissance de 2,6 %.
Les statistiques nationales confirment cette dynamique. L’Institut national de statistique indique une hausse médiane de 17,8 % sur un an, pour un prix médian avoisinant 2 150 euros le mètre carré. La pression est particulièrement marquée dans le segment haut de gamme, où la demande étrangère reste très soutenue, notamment à Lisbonne – autour de l’Avenida da Liberdade – et dans des zones balnéaires prisées comme Tróia et Comporta. Ces deux destinations côtières affichent d’ailleurs des prévisions de hausse supplémentaires de l’ordre de 9 % sur l’année 2026, après une progression déjà estimée à 18 % en 2025.
Une pénurie chronique de logements neufs
Le principal moteur de cette flambée des prix est le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande. Entre 2020 et 2024, le nombre de logements neufs livrés chaque année a plafonné autour de 21 000 unités, alors qu’au début des années 2000, les mises en chantier dépassaient les 104 000 logements par an. Cette contraction de la production, conjuguée à l’arrivée d’investisseurs internationaux fortunés, alimente une tension extrême sur le marché.
Au premier trimestre 2026, le rendement locatif brut moyen s’établissait à 6,3 % au niveau national, en léger recul pour les investisseurs orientés vers la location traditionnelle. La hausse plus rapide des prix d’achat que des loyers érode progressivement la rentabilité, particulièrement dans les segments déjà très valorisés.
Un cadre fiscal et réglementaire profondément remanié
L’année 2026 marque également une inflexion majeure du cadre réglementaire et fiscal de l’immobilier portugais, avec des conséquences directes sur les stratégies des investisseurs étrangers.
Montant minimum que les ressortissants de pays tiers doivent désormais investir dans des fonds d’investissement ou de capital-risque pour bénéficier du Golden Visa, dont 60 % au moins doivent être réinvestis dans des entreprises basées au Portugal.
Parallèlement, l’ancien régime des résidents non habituels, très prisé des retraités, a été fermé aux nouveaux arrivants. Il a été remplacé par l’IFICI, un régime réorienté vers les travailleurs qualifiés, les entrepreneurs et les chercheurs. Ce dispositif prévoit notamment un taux d’imposition forfaitaire de 20 % sur certains revenus professionnels pendant dix ans, ainsi qu’une exonération de 50 % sur des revenus jusqu’à 250 000 euros sur cinq ans. Cette refonte incite une nouvelle catégorie d’investisseurs, plus active économiquement, à s’installer au Portugal.
La fiscalité immobilière a été durcie pour les non-résidents, avec des barèmes de taxe de transfert (IMT) pouvant atteindre 7,5 % pour les tranches les plus élevées. Parallèlement, le gouvernement a introduit des mesures ciblées pour favoriser l’accès au logement des résidents, comme l’exonération d’IMT et de droits de timbre pour les acheteurs de moins de 35 ans acquérant leur première résidence principale jusqu’à 330 539 euros, ou encore une réduction de l’impôt sur le revenu foncier de 25 % à 10 % pour les loyers dits « modérés » n’excédant pas 2 300 euros par mois.
Des investisseurs plus sélectifs, un marché parmi les plus attractifs d’Europe
Malgré ce tournant réglementaire, le pays conserve une place de choix dans les classements européens. D’après une enquête sur les intentions d’investissement en Europe pour 2026, le Portugal se situe au sixième rang des marchés offrant les meilleures perspectives de rendement immobilier, tandis que Lisbonne figure à la huitième place des villes européennes jugées les plus attractives pour l’investissement.
Les investisseurs étrangers comparent désormais plus étroitement les niveaux de prix, les rendements et la stabilité juridique avec ceux d’autres capitales et métropoles européennes. La fermeture de certains régimes incitatifs, combinée à la hausse rapide des prix, renforce cette approche plus prudente.
Le segment du luxe demeure néanmoins très dynamique. Selon un rapport sectoriel, le Portugal a accueilli 725 nouveaux résidents ultra-fortunés au cours des cinq dernières années, portant leur nombre total à 1 476 personnes, chacune disposant d’un patrimoine supérieur à 25–30 millions de dollars. Ce profil de clientèle, peu sensible aux hausses de prix, alimente la demande pour les biens les mieux situés et les plus haut de gamme, participant à la hausse des valeurs dans les quartiers et régions phares.
Vers un marché plus productif ou plus spéculatif ?
L’essor des investissements étrangers, illustré par les 87 millions d’euros engagés par Nova Atlantic, pose une question centrale : ce capital contribue-t-il réellement à accroître l’offre et à détendre le marché, ou se concentre-t-il principalement sur des segments déjà tendus, alimentant davantage la spéculation que la construction de logements accessibles ?
Pour accélérer les chantiers, les autorités ont adopté un nouveau décret-loi modifiant le régime juridique de l’urbanisme et de la construction. Celui-ci généralise le recours à la « communication préalable » pour la majorité des projets et réduit les délais de réponse des municipalités. Le principe de l’acceptation tacite en cas de silence administratif est renforcé, et les délais de contestation des permis sont raccourcis à trois ans, afin d’apporter plus de sécurité juridique aux promoteurs. Par ailleurs, la TVA réduite à 6 % sur les travaux de construction de logements abordables est maintenue pour inciter au lancement de nouveaux projets dans ce segment.
Les projets comme ceux de Nova Atlantic s’inscrivent dans cette logique d’augmenter le parc de logements, en particulier dans des zones à forte tension résidentielle ou en plein développement. Reste à savoir si la multiplication de ces investissements suffira à compenser des années de sous-production, alors que la demande étrangère demeure élevée et que les ménages portugais peinent à suivre la hausse des prix.
Un équilibre délicat entre attractivité et accès au logement
Le cas de l’immobilier portugais illustre les dilemmes auxquels sont confrontés de nombreux pays attirant d’importants capitaux internationaux. D’un côté, l’afflux d’investissements étrangers, à l’image des 87 millions d’euros promis par Nova Atlantic et des milliards captés au premier semestre 2026, contribue à la dynamique économique et à la modernisation du parc immobilier. De l’autre, la flambée des prix et la concentration de la demande sur le haut de gamme accentuent les difficultés d’accès au logement pour une part croissante de la population locale.
Le gouvernement portugais a répondu à la pression inflationniste par des restrictions ciblant les mécanismes d’investissement les plus inflationnistes, notamment la voie immobilière du Golden Visa ou l’ancien régime des résidents non habituels, ainsi que par des mesures incitatives en faveur de la construction et des loyers modérés. Dans ce contexte, l’évolution de la stratégie des investisseurs étrangers, entre projets de développement comme ceux de *Nova Atlantic* et recherche de rendements dans un marché devenu plus réglementé, sera déterminante pour l’équilibre futur du secteur immobilier portugais.
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