Le secteur de l’immobilier touristique vietnamien entre dans une phase de refonte profonde de ses règles du jeu. Sous l’impulsion conjointe de nouvelles lois, de résolutions du Parti et des propositions du président de la Vietnam National Real Estate Association (VNREA), Dr Nguyen Van Khoi, l’objectif affiché est clair : transformer un marché longtemps marqué par la spéculation foncière en un pilier structurant du tourisme de qualité et de l’économie nationale.
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Un marché en reprise sous surveillance réglementaire renforcée
Au Forum « Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam 2026 », organisé le 26 août 2026 à Da Nang sous la direction du ministère de la Construction et de la VNREA, les données officielles ont confirmé les premiers signes d’un redémarrage. Au deuxième trimestre 2026, neuf projets ont obtenu une approbation d’investissement et quatre autres un nouveau permis de construire, représentant environ 1 807 appartements touristiques (condotels) et 942 villas de villégiature. Sur l’ensemble du pays, 47 projets sont actuellement en chantier, totalisant près de 21 456 condotels et 3 865 villas de resort.
Les prix restent globalement stables, avec des transactions ciblées sur les programmes bénéficiant d’un cadre juridique complet, d’emplacements stratégiques et gérés par des opérateurs hôteliers de marque reconnue. Cette sélectivité valide, pour les autorités et les professionnels, l’orientation vers des actifs mieux encadrés et mieux exploités, au détriment des projets fondés sur la hausse des valeurs foncières.
Un diagnostic sévère sur les failles institutionnelles
Dans son intervention, le président de la VNREA, le Dr Nguyen Van Khoi, a dressé un constat critique de l’architecture juridique actuelle. Selon lui, les règles encadrant l’immobilier touristique restent fragmentées, dispersées dans plusieurs textes de loi, sans cadre unifié pour les nouveaux produits que sont les condotels, les villas de santé et de bien-être ou encore les éco-resorts. Cette dispersion complique à la fois le développement des projets et la protection des investisseurs.
Le dirigeant de la VNREA signale des déséquilibres entre les plans locaux d’urbanisme et la demande réelle, aggravés par des retards d’infrastructures (accès routiers, raccordements électricité/eau, traitement des déchets), ce qui fragilise la rentabilité des projets.
Sur le plan financier, les développeurs d’actifs touristiques peinent à obtenir des financements de long terme adaptés aux cycles d’investissement prolongés de ce segment. Le président de la VNREA insiste sur la nécessité de ne plus considérer l’immobilier touristique comme un simple produit de spéculation financière, mais comme un outil de mise en valeur des ressources touristiques et d’attraction d’investissements directs étrangers.
1,3 million de milliards de dongs immobilisés et un plan en cinq catégories
Au cœur des préoccupations figure le volume de capitaux bloqués dans les projets en difficulté. Selon la VNREA, environ 1,3 million de milliards de dongs sont actuellement immobilisés dans quelque 130 projets enlisés à l’échelle nationale. Dr Nguyen Van Khoi propose une initiative d’urgence visant à régler les litiges afférents dans un délai de 12 mois, à travers un mécanisme de classification en cinq catégories.
Les projets conformes à la loi seront traités en priorité, avec une accélération des certificats d’usage du sol (livres rouges) pour sécuriser les acheteurs secondaires. Les opérations bloquées par des procédures administratives sans infraction substantielle bénéficieront d’un déblocage rapide. Pour les programmes affectés par des changements législatifs, des mesures transitoires homogènes éviteront de pénaliser les promoteurs de bonne foi.
Les projets présentant des anomalies corrigeables pourraient être accompagnés pour une régularisation technique ou administrative, tandis que les dossiers comportant des violations graves ou irrémédiables feraient l’objet de restructurations strictes, voire de transferts d’actifs. Ce mécanisme est proposé comme un outil opérationnel pour réinjecter rapidement des liquidités dans l’économie et restaurer la confiance dans le secteur.
Une stratégie 2027–2028 en six piliers pour réorienter le secteur
Au-delà du traitement des blocages, la VNREA avance une feuille de route structurée autour de six piliers pour la période 2027–2028. Le premier axe vise l’amélioration institutionnelle, avec la harmonisation des lois afin de garantir un environnement d’investissement prévisible et transparent pour les acteurs de l’immobilier touristique.
Le second pilier appelle à se recentrer sur la demande réelle : le temps des ventes spéculatives fondées sur la seule anticipation de la hausse du foncier est considéré comme révolu. Les projets devront générer des flux de trésorerie réels, adossés à des expériences tangibles pour les voyageurs. De ce point de vue, l’exploitation opérationnelle devient la clé de la rentabilité.
Pour la transformation des modèles d’exploitation, les experts à Da Nang, dont Nguyen Duc Quynh, vice-président de l’Association du tourisme de Da Nang, recommandent d’intégrer des gestionnaires hôteliers professionnels dès la phase de conception des projets, et non après la construction. Cette approche est jugée indispensable pour sécuriser les résultats financiers et renforcer la confiance des investisseurs secondaires.
Les trois autres piliers concernent l’accélération de la transformation numérique et de l’innovation dans la gestion des hébergements, le développement d’un immobilier vert et durable répondant aux exigences environnementales internationales, ainsi que l’attraction active d’investissements directs étrangers, en ciblant notamment les grands groupes hôteliers mondiaux pour tirer vers le haut les standards d’exploitation.
Une refonte globale du cadre juridique foncier et touristique
Ces propositions s’inscrivent dans un mouvement plus large de réformes institutionnelles engagé par les autorités vietnamiennes. La résolution 21-NQ/TW signée le 28 juillet 2026 par le secrétaire général et président Tô Lâm pose les bases de futures modifications de la loi foncière, de la loi sur le logement et de la loi sur les affaires immobilières. Elle prévoit notamment de lier la durée d’usage des appartements à la durée de vie technique des bâtiments, estimée entre 50 et 99 ans selon les standards internationaux, afin de faciliter la rénovation urbaine et la reconstruction des bâtiments vétustes.
Cette résolution aligne l’évaluation des terrains sur les prix réels du marché, préparant des taxes sur les plus-values immobilières et une fiscalité accrue sur les terrains vacants pour freiner la spéculation. En cas d’expropriation pour cause d’intérêt public, l’indemnisation évolue vers une logique de « reconstruction de la vie », assurant de meilleures conditions de relogement.
En parallèle, la résolution 26-NQ/TW, promulguée par le Bureau politique le 22 août 2026, fixe l’ambition de faire du tourisme un secteur économique moteur à l’horizon 2030, avec des objectifs de 45 à 50 millions de visiteurs internationaux d’ici cette date, puis 70 millions à l’horizon 2045. La contribution directe du tourisme au PIB est visée entre 10 et 12 %, puis entre 14 et 15 % à long terme. Pour y parvenir, les autorités entendent passer d’une logique de croissance quantitative à un modèle de tourisme de haute qualité, vert, intelligent et à forte valeur ajoutée.
Nouvelles lois sur l’investissement et l’urbanisme : filtrer les projets et protéger le littoral
La nouvelle loi sur l’investissement, entrée en vigueur le 1er mars 2026, modifie en profondeur les incitations offertes aux investisseurs. Les avantages fiscaux, comme les taux préférentiels d’impôt sur les sociétés ou les réductions de redevances foncières, ne sont plus automatiquement accordés par secteur, mais conditionnés à des critères stricts, dont l’intensité technologique, la décarbonation, le volume de capital et la localisation des projets.
Un mécanisme de « voie rapide » (Fast-Track) est créé pour les projets dits de haute qualité. Ils bénéficient d’exemptions d’approbation politique en matière d’investissement et de procédures simplifiées pour les permis de construire, les études d’impact environnemental et la sécurité incendie. De plus, les investisseurs peuvent obtenir un certificat d’enregistrement d’entreprise avant le certificat d’enregistrement d’investissement, ce qui permet de comptabiliser plus tôt leurs coûts de pré-investissement.
La nouvelle loi sur la planification urbaine, votée le 24 août 2026 et applicable à partir du 1er octobre 2026, cible en particulier les grands projets touristiques et urbains en mer, notamment les opérations de poldérisation. Les investisseurs ne pourront plus revendre l’intégralité de ces projets ; les transferts seront plafonnés à 50 % de la superficie et ne seront autorisés qu’une fois les infrastructures achevées. Les baux fonciers pour ces programmes seront limités à 70 ans, afin de mieux encadrer l’usage à long terme du littoral.
Vers un écosystème touristique plus connecté, vert et piloté par la donnée
Les réformes institutionnelles s’accompagnent d’un virage numérique et environnemental. À l’échelle nationale, les autorités prévoient la mise en place d’une base de données unifiée sur les hébergements, les services et les flux de touristes. Cet outil doit permettre une gestion publique plus rationnelle, améliorer la visibilité pour les investisseurs étrangers et renforcer la transparence du marché.
Réduction des frais de conversion pour la transformation de terrains agricoles, de jardins ou d’étangs en terrains résidentiels, allégeant la pression financière sur les habitants et les développeurs.
Les amendements en cours confirment le statut des condotels comme établissements d’hébergement officiels, sous réserve du respect strict des normes de sécurité incendie, des exigences de protection de l’environnement et des règles d’enregistrement des activités commerciales. Ces clarifications sont essentielles pour sécuriser la relation entre promoteurs, opérateurs et propriétaires individuels de lots.
Un changement de paradigme pour regagner la confiance des investisseurs
L’ensemble de ces évolutions traduit un basculement de l’immobilier touristique vietnamien vers une logique de qualité opérationnelle et de génération de revenus réels. Les entreprises sont appelées à revoir leurs modèles économiques en profondeur, en privilégiant une gestion d’actifs intégrée, la durabilité environnementale et la professionnalisation des services. Les débats des forums sectoriels récents, à Da Nang comme lors de HORECFEX Vietnam 2026, confirment une demande croissante d’outils numériques, de solutions fondées sur l’intelligence artificielle pour personnaliser les séjours, et de plateformes intelligentes pour pallier la pénurie de main-d’œuvre qualifiée.
Pour le président de la VNREA comme pour les autorités centrales, cette réorientation est désormais un impératif pour regagner la confiance des investisseurs domestiques et internationaux, et pour aligner en profondeur l’immobilier touristique sur la stratégie nationale d’un tourisme vert, intelligent et à forte valeur ajoutée.
Président de la VNREA
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