Alors que la péninsule Ibérique traverse l’une des plus graves crises du logement de l’Union européenne, Espagne et Portugal durcissent leur surveillance des marchés immobiliers et locatifs. Données bancaires, nouvelles lois sur les loyers, plans publics massifs et incitations fiscales ciblées composent deux stratégies distinctes, mais motivées par la même urgence sociale : enrayer une flambée des prix qui fragilise surtout les ménages modestes et les jeunes.
Retrouvez le podcast de cet article ci-dessous :
Disclaimer :
Les contenus publiés sur ce site sont fournis à des fins informatives, éducatives et générales. Ils portent notamment sur la gestion de patrimoine, l’investissement immobilier, la finance, la fiscalité et l’organisation patrimoniale. Ils ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale, financière ou comptable.
Les informations, analyses, opinions, simulations et exemples présentés sont donnés à titre indicatif et peuvent évoluer en fonction de la réglementation, des conditions de marché et de votre situation personnelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, de variation de marché, de change ou de contraintes fiscales et réglementaires.
Les stratégies évoquées (investissement immobilier, placements financiers, structuration patrimoniale, optimisation fiscale, diversification internationale, etc.) doivent être analysées au regard de votre profil, de vos objectifs et de votre situation globale. Elles peuvent nécessiter des ajustements spécifiques et un accompagnement adapté.
Avant toute prise de décision, il est recommandé de consulter des professionnels qualifiés (conseiller en gestion de patrimoine, avocat, notaire, expert-comptable ou tout autre spécialiste compétent). L’éditeur et l’auteur déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations diffusées sur ce site.
Une pénurie de logements d’une ampleur inédite
Selon des chiffres publiés en août 2026 par la Banco de España et la Banco de Portugal, et relayés par le Financial Times, le déficit de logements atteint un niveau nettement supérieur à la moyenne de la zone euro. Entre 2021 et 2025, l’Espagne aurait accumulé un manque de 750 000 logements, soit l’équivalent de 3,7 % de ses ménages. Sur la même période, le Portugal affiche un déficit de 300 000 unités, représentant 6,6 % des foyers.
La pénurie moyenne de logements dans la zone euro, comparée à l’écart bien plus marqué en Espagne, illustre la tension extrême sur le parc résidentiel ibérique.
Cette rareté de l’offre ne résulte pas seulement d’un rattrapage post-crise, mais d’un déséquilibre structurel entre créations de ménages et logements construits. En Espagne, environ 100 000 nouveaux foyers se forment chaque année, tandis qu’un peu moins de 90 000 logements seulement sont livrés, alimentant année après année le déficit cumulé.
Des loyers qui absorbent la majorité des revenus
Les conséquences sociales de cette tension sont particulièrement visibles dans les grandes métropoles. En Espagne, dans des agglomérations comme Madrid ou Barcelone, le loyer moyen représente désormais près de 75 % du revenu d’un ménage moyen. La Banco de España indiquait en août 2026 que quatre locataires sur dix consacrent plus de 45 % de leur salaire à leur logement, les plaçant directement dans une zone de risque élevé de précarité et d’exclusion sociale.
Plus de la moitié des actifs portugais gagnent moins de 1 000 euros par mois, tandis qu’à Lisbonne, le loyer moyen d’un T1 dépasse 1 100 euros, soit plus de 110 % du salaire local moyen, rendant le logement individuel insoutenable pour un travailleur moyen.
Pour rester proches de leur emploi, de nombreux Portugais sont poussés à recourir à la colocation, parfois dans des logements surpeuplés ou en mauvais état. D’autres s’installent à plus de 100 kilomètres de leur lieu de travail et passent plusieurs heures par jour dans les transports publics, faute d’alternative abordable.
« Expulsions invisibles » et retour forcé au domicile parental
La crise du logement a des effets de plus en plus marqués sur les classes moyennes et populaires, mais aussi sur l’organisation des parcours de vie. En Espagne, une enquête de l’Institut pour la Réalité du Droit au Logement (IDRA), publiée en avril 2026, souligne la montée des « expulsions invisibles ». Environ 28,5 % des déménagements de locataires sont liés à l’impossibilité de supporter les fortes hausses de loyers exigées lors des renouvellements de bail. Sans procédure judiciaire formelle, ces ménages quittent leur logement parce que la nouvelle charge financière dépasse leurs capacités.
En Espagne, l’âge moyen de départ du domicile familial dépasse 30 ans, un des plus élevés d’Europe occidentale. En 2026, près de 32 % des moins de 35 ans ayant pris leur indépendance sont retournés vivre chez leurs parents, en raison de la stagnation des salaires et de la hausse continue des loyers.
Au Portugal, la génération de moins de 40 ans est elle aussi particulièrement touchée. Faute de salaires adaptés au coût du logement, une large part de ces actifs peine à accéder à une résidence indépendante, surtout dans les centres urbains où les prix sont tirés à la hausse par la demande locale et internationale.
Une précarité extrême en hausse et des sans-abri plus nombreux
La pénurie de logements abordables ne se limite pas à une fragilisation financière des classes moyennes. Elle se traduit également par une progression de la grande précarité. En Espagne, plus de 38 000 personnes vivent dans la rue en 2026, un chiffre en augmentation constante. Cette évolution est attribuée à la difficulté croissante d’accéder à un hébergement d’urgence ou à un logement social stable, dans un pays où ce type de parc reste historiquement sous-dimensionné.
Le pourcentage de logements sociaux en Espagne, contre une moyenne européenne d’environ 9 %, reflète un retard structurel qui expose davantage de ménages à l’exclusion.
L’Espagne mise sur la régulation et un plan national de logement
Face à cette situation, le gouvernement espagnol a renforcé son arsenal législatif et budgétaire. Le marché immobilier est désormais encadré par une nouvelle loi sur le logement, appliquée plus strictement en 2026. Les hausses annuelles de loyers ne sont plus indexées sur l’inflation mesurée par l’indice des prix à la consommation, mais plafonnées à l’aide d’un indice de référence spécifique, avec une limite autour de 3 % dans les zones déclarées « tendues ».
Budget historique en euros validé le 11 juin 2026 pour financer le plan logement 2026-2030 et tripler les montants alloués aux précédents plans.
Cependant, les objectifs restent jugés très en deçà des besoins. Banques et promoteurs soulignent que le plan ne prévoit la création que de 33 000 logements sociaux, un volume sans commune mesure avec un déficit estimé à 750 000 unités. Les critiques insistent sur le fait que, même si ce plan renforce le rôle public, il ne comblera pas le manque structurel de logements à court ou moyen terme.
Prix moyen record de 2 487 euros par mètre carré au deuxième trimestre 2026, en hausse de 9,2 % sur un an.
Surveillance accrue des locations touristiques en Espagne
En parallèle de la régulation du marché résidentiel, Madrid renforce sa surveillance des locations touristiques, accusées d’amputer le parc locatif classique dans les grandes villes et sur le littoral. La Cour suprême espagnole a annulé en mai 2026 un registre national des appartements touristiques, estimant que le gouvernement central empiétait sur les compétences exclusives des communautés autonomes en matière de tourisme. De fait, la gestion des licences de location de courte durée reste très décentralisée.
Plafond de logements touristiques par quartier imposé à Séville et Grenade, limitant leur part à 10 %.
Des réformes de la loi sur la propriété horizontale donnent également plus de poids aux copropriétés : celles-ci peuvent bloquer l’ouverture de nouveaux logements touristiques avec une majorité des trois cinquièmes des propriétaires et appliquer une majoration allant jusqu’à 20 % des charges communes pour les détenteurs de licences touristiques. Au niveau fiscal, un projet de loi prévoit de faire passer la TVA de 10 % à 21 % pour les appartements offrant des services assimilables à ceux d’un hôtel, comme le ménage en cours de séjour ou la fourniture de linge, afin de limiter les avantages comparatifs de ce type d’hébergement.
Le Portugal privilégie les incitations fiscales et la mobilisation du parc privé
Au Portugal, la réponse gouvernementale repose sur une stratégie différente, centrée sur la stimulation de l’offre privée à loyers modérés. Le gouvernement de Luís Montenegro a lancé la réforme « Construir Portugal », via le décret-loi n° 97/2026 publié le 20 mai 2026. Ce dispositif rompt avec les mesures plus restrictives du précédent programme « Mais Habitação » et cherche à réorienter l’investissement vers le logement principal et la location durable.
Le taux de TVA réduit appliqué à la construction et la réhabilitation de logements à loyer modéré, contre 23 % auparavant.
Les logements loués à ces conditions sont en outre exemptés de l’impôt municipal complémentaire sur le patrimoine immobilier (AIMI), ce qui améliore encore l’attractivité du segment locatif résidentiel de longue durée. Ces incitations ont déjà eu un effet mesurable : les demandes de permis de construire ont augmenté de 21,4 % en 2026, signe que les investisseurs et promoteurs réagissent au nouveau cadre.
Le Portugal facilite l’accession à la propriété des moins de 35 ans via le dispositif « Jovem 35 » : suppression des droits de mutation (IMT) et de timbre pour l’achat d’une première résidence principale, sous réserve de plafonds de prix, et garantie publique permettant un financement bancaire jusqu’à 100 % du montant.
Parallèlement, une nouvelle procédure accélère le règlement des successions immobilières, afin de remettre sur le marché des milliers de biens vacants bloqués par des conflits entre héritiers. Pour les locataires, la possibilité de déduire jusqu’à 900 euros de dépenses de logement de leur déclaration fiscale a été introduite, avec une hausse programmée de ce plafond à 1 000 euros en 2027.
Encadrement ciblé des locations touristiques au Portugal
Le Portugal ajuste également son dispositif sur les hébergements touristiques, connus sous le nom de « alojamento local » (AL). Le décret-loi n° 97/2026 maintient, en principe, la transférabilité des licences lors de la vente d’un bien. Toutefois, dans les « zones de contention » où la pression immobilière est jugée excessive, des municipalités comme Lisbonne, Porto, Sintra ou Vila Nova de Gaia peuvent restreindre cette transférabilité automatique.
Dans ces secteurs, l’acquéreur d’un logement avec licence AL doit déposer une nouvelle demande d’autorisation, ce qui freine la spéculation sur les reventes clés en main. Un taux unique d’IMT de 7,5 % s’applique aux non-résidents fiscaux, avec une restitution partielle si l’acheteur devient résident fiscal sous deux ans ou si le bien est loué à loyer modéré sous six mois, pour favoriser l’usage résidentiel.
Une flambée des prix toujours plus rapide au Portugal
Malgré cet arsenal de mesures, la hausse des prix au Portugal demeure l’une des plus rapides de l’Union européenne. D’après l’Institut national de statistique (INE), les prix immobiliers ont bondi de 17,8 % sur un an au premier trimestre 2026. Les évaluations bancaires font état d’une progression encore plus marquée, de 19,8 %, avec un prix médian de 2 337 euros par mètre carré.
La flambée des prix s’étend désormais aux 26 sous-régions du pays, avec la plus forte augmentation à Lezíria do Tejo (+30,4 % sur un an). Lisbonne reste le marché le plus cher à environ 5 292 €/m², suivie par Cascais à près de 5 000 €/m².
Dans la capitale, un habitant doit gagner presque le double du salaire moyen régional pour se loger sans dépasser 30 % de ses revenus, un seuil couramment utilisé pour mesurer l’effort raisonnable consacré au logement. Le déficit cumulé de 300 000 logements sur la dernière décennie contribue à maintenir cette pression à la hausse malgré les réformes.
Espagne et Portugal affrontent ainsi une crise immobilière commune, mais par des voies différentes. L’Espagne combine encadrement des loyers, renforcement du rôle de l’État via le State Housing Plan 2026-2030 et encadrement sévère des locations touristiques par les collectivités locales. Le Portugal privilégie une politique de forte incitation fiscale en faveur des loyers modérés, de l’accession des jeunes et de la mobilisation du parc vacant, tout en serrant progressivement la vis sur les résidences touristiques dans les zones les plus tendues.
Dans les deux cas, les autorités misent sur une surveillance plus fine des flux de logements, des prix et des usages (touristique ou résidentiel) pour tenter de contenir la flambée. Reste à savoir si ces instruments suffiront à résorber, à moyen terme, des déficits d’offre et des inégalités d’accès au logement d’ores et déjà parmi les plus marqués de la zone euro.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
