Les prix immobiliers à Marche-en-Famenne poursuivent une hausse soutenue, estimée à environ 10 % sur deux ans, dans un contexte de marché wallon en transition. Alors que l’ensemble de la Wallonie entre en phase de normalisation après la réforme fiscale de 2025, cette ville de la province de Luxembourg se distingue par un dynamisme supérieur à la moyenne, tiré par une forte demande, des projets urbains ambitieux et l’attrait d’un cadre de vie vert bien connecté aux grands pôles d’emploi.
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Un marché local en forte tension, malgré la « normalisation » wallonne
En 2026, le marché immobilier wallon se stabilise globalement. Selon le Baromètre des notaires du deuxième trimestre 2026, le prix moyen d’une maison en Wallonie s’élève à environ 266 000 euros, en léger recul annuel de 0,9 %. La hausse des valeurs tend à se caler sur l’inflation, avec une progression de 1,6 % pour les maisons au premier semestre 2026, et l’effet de surchauffe lié à la baisse des droits d’enregistrement commence à s’estomper.
La progression de l’activité immobilière en province de Luxembourg au deuxième trimestre 2026, la plus forte hausse des provinces wallonnes.
Sur les douze mois précédant 2026, les prix à Marche-en-Famenne ont augmenté d’environ 3,5 %, une progression supérieure à la moyenne wallonne récente. Les données de Statbel pour le premier trimestre 2026 indiquent un prix médian d’environ 212 100 euros pour une maison et de 211 000 euros pour un appartement, tous types confondus. Toutefois, les annonces actives de l’été 2026 montrent que les biens actuellement mis en vente se situent à des niveaux nettement supérieurs, reflétant principalement des produits neufs ou rénovés de qualité.
Une hausse des prix soutenue par la réforme fiscale de 2025
La flambée des transactions et la poussée des prix trouvent en grande partie leur origine dans la réforme fiscale entrée en vigueur le 1er janvier 2025. Cette mesure-phare a ramené les droits d’enregistrement de 12,5 % à 3 % pour l’achat d’une habitation propre et unique. Concrètement, pour un bien acheté 300 000 euros, un ménage économise d’emblée 28 500 euros de frais au moment de la signature de l’acte.
La forte baisse du coût d’acquisition a élargi l’accès à la propriété pour les 18-30 ans, attirant de nombreux primo-acquéreurs. Cette demande s’est concentrée sur les petits logements et le moyen de gamme, poussant les prix à la hausse, notamment à Marche-en-Famenne.
En contrepartie, la Wallonie a supprimé le Chèque-Habitat, un crédit d’impôt échelonné sur 20 ans, ainsi que les régimes réduits pour les habitations modestes et les abattements pour premiers achats. Pour les ménages à revenus moyens ou plus modestes, le gain immédiat à l’achat est donc partiellement annulé à long terme, mais cette dimension n’a pas empêché la montée des prix à court terme.
Marche-en-Famenne, pôle attractif au cœur de la province de Luxembourg
Située au croisement de la N4, de la N63 vers Liège et de la N86, à proximité des gares de Marloie et de Marche, Marche-en-Famenne bénéficie d’une accessibilité routière et ferroviaire qui séduit bien au-delà de ses frontières communales. D’après le Baromètre des notaires de février 2026, seuls 50 % des acheteurs y résident encore dans la province de Luxembourg. L’autre moitié provient principalement des provinces voisines de Namur et de Liège, mais aussi de Bruxelles.
Ces ménages, attirés par des prix plus abordables et des liaisons rapides vers Namur, Liège ou le Luxembourg, disposent d’un pouvoir d’achat supérieur à la moyenne locale, ce qui fait monter les prix, surtout pour les appartements et les nouvelles constructions.
La ville mise fortement sur son attractivité résidentielle et commerciale. La requalification de la Place aux Foires, près de son achèvement en 2026, vise à moderniser le centre-ville et stimuler le commerce local. Le verdissement de la Grand’Place, réalisé en 2025, et les travaux prévus sur le parvis renforcent l’image d’une ville verte, conviviale et dynamique. Ces transformations urbaines augmentent immédiatement la valeur des biens situés à proximité de ces espaces publics requalifiés.
Prix en hausse : maisons familiales et appartements sous pression
Les chiffres de 2026 confirment la tension sur les prix. Les annonces actives à Marche-en-Famenne affichent en moyenne environ 324 000 euros pour une maison, soit un prix au mètre carré avoisinant 2 017 euros. Pour les appartements, le prix moyen demandé tourne autour de 298 000 euros, avec un coût moyen par mètre carré proche de 2 481 euros. Ces niveaux sont nettement supérieurs aux prix médians enregistrés par Statbel quelques mois plus tôt, ce qui traduit un marché de l’offre dominé par le neuf ou le très bon état.
Prix moyen d’un appartement de seconde main à deux chambres dans la commune, selon les agences locales.
Le marché de la location est lui aussi sous tension. À l’été 2026, les agences locales, comme Honesty, constatent une rotation rapide des biens proposés à la location. La rareté d’appartements récents et économes en énergie pousse les candidats locataires à se décider très vite, maintenant une pression constante sur les loyers des logements de qualité.
La performance énergétique, nouveau critère central de valorisation
En 2026, le certificat de performance énergétique des bâtiments (PEB) est devenu un facteur décisif dans la formation des prix à Marche-en-Famenne comme dans l’ensemble de la Wallonie. Les logements neufs ou récemment rénovés affichant un PEB A ou B se vendent couramment avec une prime de 10 à 20 % par rapport aux biens énergétiquement obsolètes. Les maisons classées E, F ou G subissent, à l’inverse, un rabais de même ordre de grandeur.
La segmentation du marché est accentuée par les exigences bancaires : les crédits imposent un budget de rénovation énergétique, pénalisant les biens anciens peu performants. La capacité à financer ces travaux devient un élément clé de la négociation, et le PEB (certificat de performance énergétique) sert de principal levier pour discuter le prix à la baisse sur les logements à rénover.
Parallèlement, le cadre réglementaire se durcit. Depuis le 1er janvier 2026, il est interdit d’installer une chaudière au mazout ou au charbon dans tout nouveau bâtiment en Wallonie. Cette interdiction sera étendue dès 2027 aux rénovations assimilées à du neuf, ce qui renforce l’avantage concurrentiel des programmes immobiliers déjà conçus selon les nouvelles normes énergétiques.
Une vague de projets neufs hautement performants
Dans ce contexte, Marchen-en-Famenne voit fleurir des projets de construction neuve positionnés sur le haut de gamme énergétique. La Résidence Arborescence, sur la chaussée de Marenne, en est un exemple emblématique. Composée de 20 appartements de standing certifiés PEB A, elle affiche en 2026 un taux de commercialisation de plus de 70 %. Les prix pour un logement de ce projet s’étendent d’environ 254 900 à près de 400 000 euros, avec, pour certains lots, la possibilité de bénéficier du régime des droits d’enregistrement à 3 % au lieu de la TVA de 21 %, ce qui stimule fortement la demande.
Le projet Les Hauts de la Gare, situé rue du Luxembourg, comprend deux immeubles de 16 appartements de standing. Chaque logement dispose de deux chambres, d’une terrasse et d’un PEB provisoire B, à proximité de la gare. Les prix varient entre 286 600 € et 316 800 € hors frais, illustrant le positionnement haut de gamme du neuf dans cette ville.
Le Pavillon Marsault, autre programme renommé de la commune, affiche un PEB A et un taux de vente dépassant 50 % à la mi-2026, confirmant l’appétit des acheteurs pour des logements performants et prêts à l’emploi, malgré un ticket d’entrée élevé.
Le secteur du logement public suit la même tendance. Le 26 février 2026, la société de logement public La Famennoise a inauguré 45 nouveaux logements à haute performance énergétique (PEB A ou B) à l’entrée de Marloie. Ce projet, d’un coût total de 11 millions d’euros, dont 7 millions financés par la Région wallonne, montre que même le parc social s’aligne sur les standards énergétiques attendus par les autorités et les occupants.
Wallonie : un environnement fiscal plus lourd, mais des taux stables
Si la réforme de 2025 a dopé le pouvoir d’achat immédiat des acquéreurs, le coût global de la propriété immobilière en Wallonie augmente en 2026. L’indexation du revenu cadastral, avec un coefficient passé de 2,2446 à 2,3, entraîne automatiquement une hausse de 2,47 à 2,5 % du précompte immobilier pour tous les propriétaires. Vingt-cinq communes wallonnes ont en outre relevé leurs centimes additionnels, certaines, comme Wavre, atteignant des augmentations supérieures à 20 % par rapport à 2025.
Depuis début 2026, les propriétaires de plusieurs biens ne peuvent plus déduire les intérêts des emprunts pour un investissement locatif ou une seconde résidence. Cela réduit la rentabilité nette de ces opérations et pourrait, à terme, peser sur l’offre locative dans des villes attractives comme Marche-en-Famenne.
En parallèle, les conditions de crédit restent strictes. Les recommandations de la Banque nationale de Belgique limitent fortement les prêts couvrant 100 % du prix d’achat, quasi inaccessibles aux primo-acquéreurs. Les banques exigent en moyenne un apport personnel d’au moins 10 % du prix, en plus des frais d’acte et des droits d’enregistrement. Les taux fixes à 25 ans se stabilisent toutefois entre 2,9 % et 3,8 % au premier semestre 2026, avec un taux moyen d’environ 3,15 % pour les dossiers jugés solides, ce qui évite une hausse brutale du coût du crédit.
Vers une stabilisation à haut niveau des prix ?
À l’échelle wallonne, les chiffres de 2026 laissent entrevoir une forme de normalisation : les maisons se renchérissent peu ou se stabilisent, tandis que les appartements rattrapent progressivement leur retard. Le prix moyen d’un appartement en Wallonie atteint 216 856 euros au deuxième trimestre 2026, en hausse de 2,3 % en un an, la progression la plus forte pour ce segment dans le pays, avec un volume de ventes en augmentation de 10 %.
Plusieurs facteurs (accessibilité, cadre verdoyant, projets urbains, acheteurs extérieurs et offre neuve rare) maintiennent des prix élevés, compliquant l’accès à la propriété pour les jeunes et revenus moyens dans les quartiers prisés.
La poursuite du rééquilibrage entre ancien énergivore et neuf performant, combinée à un environnement fiscal plus lourd et à des conditions bancaires exigeantes, devrait toutefois freiner les excès spéculatifs. Le marché de Marche-en-Famenne semble désormais entrer dans une phase de stabilisation à haut plateau, où la valeur des biens sera de plus en plus déterminée par leur performance énergétique, leur localisation et leur capacité à répondre à une demande en quête de confort, de mobilité et de durabilité.
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