Au Pays Basque, la crise du logement s’est imposée comme l’un des principaux enjeux économiques, sociaux et politiques de l’année 2026. Face à la pénurie de locations à l’année, à l’explosion des prix de l’immobilier et à la multiplication des résidences secondaires et locations touristiques de type Airbnb, les communes et la Communauté d’Agglomération Pays Basque (CAPB) mettent en œuvre une série de mesures de plus en plus coercitives pour tenter de reprendre la main sur le marché.
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Une tension extrême entre résidences principales et usages touristiques
Le territoire reste l’un des plus touchés de France par la crise du logement. Les logements disponibles à l’année se raréfient, alors que le nombre de personnes sans domicile a doublé en une décennie. Dans certaines villes, la part des résidences secondaires atteint des niveaux très élevés : à Biarritz, elles représentent jusqu’à 40 % du parc.
Entre 2018 et 2025, les prix ont bondi de 52 % à Biarritz, illustrant la tension sur le marché immobilier local liée aux locations de courte durée.
Même si le marché immobilier entre désormais dans une phase de stabilisation, avec des délais de vente qui s’allongent (88 jours en moyenne dans les Pyrénées-Atlantiques) et une légère correction à Biarritz (-1,9 % sur un an pour les appartements), les niveaux restent très élevés. Dans cette ville, le prix moyen des appartements se situe autour de 7 500 €/m², tandis que les maisons de prestige dépassent en moyenne 9 500 €/m². D’autres communes côtières comme Saint-Jean-de-Luz, Bidart ou Guéthary affichent également des prix supérieurs à 6 700 €/m², tandis que Bayonne, plus abordable (3 500 à 4 000 €/m²), voit son marché locatif saturé, avec des loyers avoisinant 800 € pour un petit T1 bis de 38 m².
Un tournant politique en faveur du logement à l’année
La crise du logement a occupé une place centrale dans la campagne des municipales de 2026. La contestation citoyenne, portée notamment par des collectifs comme Alda ou Herrian Bizi, a contribué à faire du maintien des habitants sur le territoire un enjeu politique majeur.
Le 11 avril 2026, Alain Iriart, maire de Saint-Pierre-d’Irube et membre d’EH Bai, a été élu président de la Communauté d’Agglomération Pays Basque, devançant le président sortant Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne, par 119 voix contre 102.
Cette alternance marque une volonté affichée de durcir les politiques publiques en faveur du logement permanent : renforcement de l’encadrement des loyers, accélération de la production de logements sociaux, lutte plus déterminée contre la pression immobilière touristique et la spéculation autour des résidences secondaires.
La validation décisive du dispositif de compensation par le Conseil d’État
Sur le plan juridique, un tournant majeur est intervenu le 11 juin 2026. Par une décision de référence (n° 504736), le Conseil d’État a définitivement validé le dispositif de régulation des meublés de tourisme mis en place par la CAPB dans une zone dite « tendue » regroupant 24 communes côtières et péri-littorales, parmi lesquelles Bayonne, Anglet, Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye ou encore Bidart.
La haute juridiction a rejeté les recours déposés par plusieurs organisations professionnelles, dont l’Union des loueurs de meublés de tourisme du Pays basque (ULMT 64) et la FNAIM. Elle a estimé que la lutte contre la pénurie de logements à l’année au Pays Basque constitue une « raison impérieuse d’intérêt général », et que les contraintes imposées par l’agglomération, au vu de la faible vacance, de la baisse de la construction neuve et de la hausse des loyers, sont proportionnées.
Conseil d’État
Au cœur du dispositif, entré pleinement en vigueur le 1er mars 2026, figure une règle de compensation stricte : tout propriétaire souhaitant transformer une résidence secondaire en meublé touristique doit, dans la même commune, convertir un local non résidentiel (bureau, commerce, garage) de surface équivalente en logement permanent. Cette obligation, combinée à une procédure d’autorisation de changement d’usage, a eu pour effet de bloquer quasiment toute création nouvelle de locations saisonnières dans les résidences secondaires. Entre le lancement du programme en 2023 et 2026, les autorisations accordées ont chuté de 92 %.
Cette décision sécurise le cadre réglementaire basque et fait désormais office de jurisprudence pour d’autres collectivités françaises confrontées à des tensions similaires liées aux locations de courte durée.
Un arsenal local renforcé contre les résidences secondaires et les locations saisonnières
Au-delà de la compensation, les communes et la CAPB multiplient les outils pour contenir la pression des résidences secondaires et des meublés de tourisme. Certaines villes littorales, comme Anglet, Bayonne, Biarritz, Bidart et Boucau, ont inscrit dans leur plan local d’urbanisme des interdictions de construire de nouvelles résidences secondaires dans des secteurs précis. Ce zonage protège environ 1 000 hectares de tout projet exclusivement dédié à l’habitat non permanent.
Depuis fin 2024, 24 communes du Pays Basque appliquent un encadrement des loyers, suivi de près en 2026. Les loyers hors charges des nouveaux baux ne peuvent dépasser un plafond fixé par arrêté préfectoral, modulé selon la période de construction et la nature du bien. Des associations locales aident les locataires à faire valoir leurs droits, notamment en réclamant le remboursement des trop-perçus en cas de dépassement.
La fiscalité constitue un autre levier mobilisé par les élus. Les communes ont mis en place une majoration pouvant atteindre 60 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, afin de dissuader les usages non permanents et de dégager des ressources supplémentaires pour des politiques de logement.
Une fraude massive aux résidences principales mise au jour
Le durcissement réglementaire et fiscal a cependant entraîné des effets pervers. Entre mai et juillet 2026, une forte hausse des fraudes déclaratives a été constatée, principalement par des propriétaires de résidences secondaires.
Pour échapper à la taxe d’habitation majorée et à la règle de compensation, certains propriétaires déclarent frauduleusement leur bien comme résidence principale alors qu’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un logement loué à des touristes. Cette fausse déclaration permet d’éviter la taxe d’habitation (supprimée pour les résidences principales) et de louer jusqu’à 120 jours par an sur Airbnb sans autorisation de changement d’usage.
À Biarritz, les chiffres communiqués en mai 2026 par la municipalité montrent l’ampleur du phénomène : plus de 1 000 logements ont été requalifiés administrativement en résidences principales, entraînant une baisse artificielle de 11,5 % du nombre de résidences secondaires. Cette manipulation s’est traduite par un manque à gagner direct de 750 000 euros de recettes fiscales pour la ville.
Impact financier et réglementaire de la fraude sur les résidences principales
La fraude a gonflé le nombre de résidences principales, creusant le déficit en logements sociaux. Biarritz a dû payer 250 000 € de pénalités supplémentaires au titre de la loi SRU.
En incluant les pénalités SRU, le préjudice total pour la commune s’élève à environ 1 million d’euros, affectant directement les finances locales.
Selon l’association Alda, près de 5 000 logements à l’échelle de l’agglomération seraient concernés par ce type de fraude fiscale. Face à cette situation, certaines communes, dont Biarritz, ont engagé des actions en justice contre des propriétaires pour faire cesser les locations touristiques non déclarées ou non conformes au régime de compensation.
Intensification des contrôles et mobilisation de l’État
Pour répondre à cette fraude massive, la CAPB et les communes renforcent les contrôles. En juin 2026, le conseil communautaire a approuvé la signature d’une convention de partenariat avec la Direction départementale des finances publiques (DDFiP). Cet accord permet de croiser systématiquement différentes sources de données locales (consommations d’eau, d’électricité, abonnements, taxe de séjour) avec les fichiers fiscaux, afin d’identifier les incohérences entre déclarations de résidence principale et usages réels des logements.
Au niveau national, la question a été portée devant le Parlement. Une question écrite, enregistrée au Sénat le 18 juin puis publiée le 31 juillet 2026, alerte le ministère de l’Action et des Comptes publics sur l’ampleur des fraudes aux fausses résidences principales à Biarritz et, plus largement, dans les communes touristiques en zone tendue. Le texte demande un renforcement drastique des moyens de contrôle de l’État pour soutenir les municipalités en première ligne face aux dérives du marché touristique.
Un encadrement national des locations touristiques de plus en plus strict
L’action locale s’articule avec un durcissement du cadre national. La loi dite « Le Meur », adoptée en 2024 et déployée pleinement en 2026, renforce l’arsenal de régulation des meublés de tourisme.
À compter du 20 mai 2026, tous les propriétaires de locations meublées de courte durée doivent enregistrer leur bien sur un service en ligne national. Ce registre attribue un numéro unique à chaque location, numéro qui devra figurer dans les annonces, sous peine d’illégalité. L’outil doit permettre aux communes de suivre en temps réel les durées de location et de repérer plus facilement les dépassements de seuils ou les locations non déclarées.
La réforme impose des restrictions de performance énergétique : les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus être loués en meublé touristique, et les classés E devront être rénovés d’ici la fin de la décennie. Fiscalement, le régime micro-BIC est resserré avec un abattement réduit (50 % pour les meublés classés, 30 % pour les non classés) et un plafond de 15 000 euros de recettes. De plus, les amortissements LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul des plus-values lors de la revente.
Malgré ces outils de régulation et de contrôle, les collectivités savent que la sortie de crise passe aussi par un effort important de construction de logements accessibles. Lors du 5e comité territorial du logement, qui a réuni le 16 juin 2026 services de l’État, CAPB et acteurs locaux, un point d’étape a été réalisé sur les objectifs de production.
Millions d’euros mobilisés par l’État pour soutenir 24 opérations de construction de logements sociaux dans 11 communes, dont 8 millions dédiés au programme « Territoires engagés pour le logement », visant plus de 2 500 logements d’ici 2030.
Certaines communes enregistrent déjà des progrès notables. Bidart devrait atteindre d’ici la fin de l’année les taux de logements sociaux requis par la loi SRU, devenant la deuxième ville du Pays Basque à se mettre pleinement en conformité après Bayonne. Parallèlement, la pression citoyenne née de la campagne municipale pousse les élus à revoir le fonctionnement des commissions d’attribution des logements sociaux et à clarifier les critères d’accession sociale à la propriété, notamment via le dispositif de Bail Réel Solidaire (BRS), qui dissocie le foncier du bâti pour réduire le coût d’achat.
Un territoire laboratoire de la régulation du marché immobilier
Entre encadrement des loyers, dispositif de compensation quasi-bloquant pour les nouvelles locations touristiques, surtaxation des résidences secondaires, contrôles renforcés et investissements dans le logement social, le Pays Basque s’affirme comme un terrain d’expérimentation avancé des politiques de maîtrise du marché immobilier en zone très tendue.
Les villas haut de gamme avec piscine ou vue océan se louent jusqu’à 20 000 euros la semaine, avec des rendements bruts de 6 à 10 %.
Pour les élus locaux, la réussite de cette stratégie dépendra à la fois de la capacité à faire respecter les règles, à limiter les fraudes et à accélérer la production de logements abordables, dans un contexte où la crise du logement demeure au cœur du débat public au Pays Basque.
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