Les logements classés F et G au Diagnostic de performance énergétique (DPE) subissent des décotes de prix croissantes et deviennent le cœur des négociations sur le marché immobilier ancien. Alors que l’encadrement réglementaire se durcit et que le coût des travaux de rénovation énergétique reste élevé, acheteurs, vendeurs et bailleurs ajustent leurs stratégies, entre valorisation, anticipation des travaux et mobilisation des aides publiques.
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Des décotes marquées pour les logements F et G
Les données croisées des Notaires de France et des plateformes d’annonces montrent une pénalisation nette des passoires thermiques dans les transactions. Pour les maisons classées G, la baisse de prix par rapport à un bien similaire classé D atteint en moyenne entre 21 % et 25 %. Les appartements G affichent une décote nationale située entre 12 % et 15 %, ce qui représente environ 452 euros de moins par mètre carré sur les prix affichés.
Chaque dégradation d’une classe énergétique entraîne en moyenne une baisse de valeur de 8 % pour une maison.
Ces décotes se doublent de marges de négociation plus importantes. Pour les biens F et G, l’écart moyen entre prix affiché et prix final oscille entre 5,9 % et un peu plus de 6 %, contre à peine 3 % pour les logements mieux notés (classes A à D). Les acheteurs intègrent de plus en plus systématiquement le coût estimé des travaux dans leurs offres, ce qui pèse directement sur la valeur de mise en vente des passoires thermiques.
Des disparités géographiques selon la tension du marché
L’intensité de la décote énergétique varie fortement selon le niveau de tension locale du marché. Dans les grandes métropoles très demandées, comme l’Île-de-France et en particulier Paris, la rareté de l’offre atténue l’effet DPE : la baisse de prix liée à une étiquette F ou G peut être quasi nulle ou se limiter à environ –2 %.
Dans les zones rurales ou semi-rurales où l’offre dépasse la demande, les maisons classées F ou G se négocient avec des rabais de 25 % à 30 % voire plus, notamment en Bretagne ou dans le centre de la France. Le mauvais DPE y est un argument clé pour obtenir une remise substantielle.
Réforme du DPE et requalification automatique d’une partie du parc
Le marché des passoires thermiques a également été profondément modifié par la réforme technique du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026. Le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire a été abaissé de 2,3 à 1,9, afin de mieux refléter le caractère majoritairement décarboné de l’électricité française par rapport au gaz ou au fioul.
Ce simple ajustement de calcul a fait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire thermique, sans qu’aucun travaux ne soit engagé. Dans 91 % des cas, il s’agit de petits et moyens appartements chauffés à l’électricité. De nombreux biens initialement classés F ou G ont ainsi été reclassés en E, voire en D.
Cette nouvelle donne crée un jeu d’information asymétrique lors des négociations. Certains propriétaires n’ont pas actualisé leur diagnostic et ignorent que leur logement a été revalorisé. À l’inverse, des acheteurs avertis utilisent le numéro du DPE pour simuler en ligne, via l’outil de l’ADEME, la nouvelle classe énergétique liée au coefficient 1,9. Ils peuvent alors négocier une forte décote sur la base d’un ancien DPE affiché en G, tout en sachant qu’une simple mise à jour gratuite du diagnostic permettra, une fois le bien acheté, d’afficher une meilleure étiquette et de le louer immédiatement.
Les pouvoirs publics permettent, pour les logements électriques, de télécharger une attestation de mise à jour sur le site de l’ADEME, sans nouvelle visite de diagnostiqueur. Cette démarche est cruciale pour les vendeurs souhaitant éviter des négociations systématiques basées sur une étiquette obsolète.
Parallèlement, un projet de texte examiné au Conseil supérieur de l’énergie prévoit de réduire encore ce coefficient, de 1,9 à 1,7. Une telle baisse ferait sortir environ 125 000 logements supplémentaires de la catégorie des passoires thermiques, modifiant une nouvelle fois la cartographie du marché des F et G.
Un cadre réglementaire plus contraignant pour les bailleurs
Au-delà des prix de vente, l’enjeu du DPE pèse lourdement sur la possibilité de louer un logement. Depuis le 1er janvier 2025, les biens classés G sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être reloués ni faire l’objet d’un renouvellement de bail. Pour les logements classés F, l’interdiction de location est programmée pour 2028.
Depuis août 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés : les propriétaires ne peuvent ni les augmenter à la relocation, ni lors de la révision annuelle. Cela réduit mécaniquement la rentabilité locative de ces biens et les rend moins attractifs pour les investisseurs.
Les contraintes ne s’arrêtent pas là : depuis avril 2023, la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G impose la remise d’un audit énergétique détaillé, obligation étendue aux logements classés E à compter du 1er janvier 2025. Cet audit, qui doit être communiqué dès la première visite, présente plusieurs scénarios de travaux avec leurs coûts estimés et les gains de classes DPE attendus. Ce document devient une base technique difficilement contestable pour les acheteurs lors des discussions sur le prix.
Coût des travaux : un élément central de la négociation
Le chiffrage des travaux de rénovation énergétique s’impose désormais au cœur des négociations. Pour les seuls travaux d’efficacité énergétique (isolation, menuiseries, ventilation, chauffage bas carbone), les prix se situent généralement entre 200 et 450 euros par mètre carré. Une rénovation globale, incluant d’éventuelles reprises intérieures ou structurelles, tourne autour de 700 euros par mètre carré.
Budget moyen estimé en euros pour faire gagner au moins deux classes de DPE à une passoire thermique, avec une fourchette de 20 000 à 60 000 euros.
Dans les faits, de nombreux vendeurs privilégient des travaux ciblés, susceptibles de faire gagner une classe ou plus au DPE, sans engager un chantier global. Le remplacement d’une chaudière au fioul par une pompe à chaleur, l’isolation des combles perdus non chauffés ou la pose de fenêtres à double vitrage performant figurent parmi les interventions les plus efficaces au regard du calcul 3CL du DPE. Un simple saut de classe peut suffire à lever une interdiction de location à venir et à réduire la décote de prix.
Stratégies des acheteurs : audits, devis et leviers financiers
Les acheteurs, notamment investisseurs et primo-accédants, utilisent l’audit énergétique comme un argument central. Ce document leur fournit des scénarios chiffrés de travaux qu’ils peuvent transformer en devis prévisionnels pour demander une baisse de prix équivalente, voire supérieure, au reste à charge estimé après aides publiques.
Pour un bien classé F ou G, les banques exigent désormais souvent un plan de travaux intégré au montage du prêt immobilier. Le budget de rénovation énergétique est inclus dans le prêt, ce qui oblige l’acheteur à anticiper précisément l’ampleur et le coût des interventions.
Dans ce contexte, certains acheteurs bâtissent leur stratégie de négociation en s’appuyant sur les dispositifs d’aides existants. Les simulateurs publics sont utilisés pour estimer le montant de MaPrimeRénov’, des Certificats d’économies d’énergie (CEE) ou encore la capacité de recours à un éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ). L’objectif est d’aboutir à une offre d’achat qui tienne compte du coût total de l’opération : acquisition, travaux et reste à charge réel après subventions.
Aides publiques et montage financier de la rénovation
Les aides à la rénovation énergétique ont été réaménagées au début de l’année 2026. MaPrimeRénov’ s’articule désormais autour de deux grands parcours : le « Parcours par geste », pour des travaux ponctuels non accompagnés, et le « Parcours accompagné », dédié aux rénovations d’ampleur permettant un gain d’au moins deux classes de DPE. Pour les passoires thermiques F et G, c’est ce second parcours qui est la règle.
Le plafond de dépenses éligibles pour les rénovations les plus performantes, permettant un gain pouvant aller jusqu’à quatre classes de DPE.
À ces aides peuvent s’ajouter les CEE versés par les fournisseurs d’énergie, cumulables avec celles de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), dans la limite de 100 % du coût des travaux pour les ménages les plus modestes. L’Éco-PTZ, reconduit, permet par ailleurs d’emprunter jusqu’à 50 000 euros sans intérêt pour une rénovation globale, sur une durée maximale de 20 ans.
Ce montant correspond au plafond annuel de déduction fiscale pour les propriétaires bailleurs qui améliorent la performance énergétique d’un logement, soit le double du plafond habituel de 10 700 euros.
Vendeurs : anticiper le DPE pour limiter la décote
Face à des acheteurs mieux informés et à des contraintes réglementaires croissantes, les vendeurs de passoires thermiques ajustent également leur stratégie. Certains font réaliser en amont un audit énergétique et des simulations d’aides (MaPrimeRénov’, CEE, Éco-PTZ, déficit foncier) pour démontrer que le reste à charge pour un acquéreur sera limité. Présenter ces éléments dès la mise en vente permet de défendre un prix net vendeur plus élevé en désamorçant les arguments de forte décote.
Pour les logements électriques revalorisés par la réforme du DPE, la mise à jour de l’étiquette via l’ADEME est indispensable afin d’éviter de vendre avec un diagnostic obsolète. D’autres propriétaires optent pour des travaux à fort impact énergétique avant la mise en vente, ce qui permet de sortir des catégories F ou G et de réduire la marge de négociation.
Au final, le DPE s’impose désormais comme un facteur déterminant dans la formation des prix, la durée de commercialisation et les conditions de négociation des logements anciens. Pour les biens classés F et G, la valeur résiduelle dépend de plus en plus de la capacité des acteurs à chiffrer les travaux, à mobiliser les aides et à anticiper les futures contraintes de location.
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