L’encadrement des loyers en France est officiellement prolongé, avec le renouvellement pour un an du contrôle des loyers à la relocation et la préparation d’un sursis de deux ans pour le plafonnement expérimental des loyers dans certaines grandes villes. Ce maintien s’accompagne de deux grandes exceptions pour les propriétaires, mais aussi de restrictions renforcées pour les logements mal isolés, tandis que les locataires disposent de nouveaux leviers pour contester les dépassements.
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Un dispositif national reconduit pour les relocations
Le gouvernement a confirmé, par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, la reconduction du mécanisme national qui encadre l’évolution des loyers lors d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail dans les zones dites « tendues ». Ce dispositif s’applique aux baux conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027.
Ce nombre de communes françaises, réparties dans 47 agglomérations, connaît une demande de logement dépassant nettement l’offre.
Le principe reste inchangé : hors révision annuelle indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL), le loyer hors charges du nouveau contrat ne peut pas dépasser le dernier loyer payé par le précédent occupant. Autrement dit, lors d’une relocation, le propriétaire ne peut pas augmenter librement le loyer, sauf à entrer dans l’un des cas d’exception prévus par la loi.
Deux grandes exceptions à l’encadrement à la relocation
Pour les bailleurs, la réforme confirme deux principales voies de dérogation au gel du loyer en cas de changement de locataire : l’exception liée aux travaux et celle liée au caractère manifestement sous-évalué du loyer précédent. Ces marges de manœuvre sont strictement encadrées.
Exception liée aux travaux : hausse possible mais plafonnée
La première exception tient à la réalisation de travaux importants dans le logement. Lorsque le propriétaire engage des travaux d’amélioration ou de mise en conformité dont le montant atteint au moins 50 % du total des loyers encaissés sur l’année précédente, il peut, à la relocation, augmenter le loyer au-delà du simple jeu de l’IRL.
L’augmentation annuelle du loyer après travaux est limitée à 15 % du coût TTC des travaux. Le bailleur doit justifier les sommes investies et la hausse doit être strictement proportionnée au montant engagé.
Dans un cas particulier, lorsque les travaux représentent au moins l’équivalent d’une année complète de loyer, le texte permet une liberté totale de fixation du loyer, la situation s’apparentant alors à une rénovation lourde du bien.
Exception pour loyer manifestement sous-évalué
La seconde exception vise les logements dont le loyer est jugé manifestement inférieur aux prix pratiqués dans le voisinage pour des biens comparables. Dans ce cas, le propriétaire peut demander une réévaluation à la hausse lors de la relocation.
L’augmentation est plafonnée : la majoration ne peut porter que sur 50 % de l’écart avec les loyers de marché. Le propriétaire doit s’appuyer sur des références de loyers comparables pour justifier la demande. Ce mécanisme vise à corriger progressivement les situations décalées, sans rattrapage brutal.
Blocage total pour les logements F et G au DPE
La prolongation de l’encadrement s’accompagne d’un durcissement spécifique pour les « passoires thermiques ». Les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) restent soumis à un gel complet du loyer : aucune augmentation n’est possible à la relocation, ni au titre de l’IRL, ni à la faveur de travaux qui ne seraient pas assimilés à une rénovation globale.
Cette interdiction ne connaît pas d’exception dans le dispositif actuel. Elle s’inscrit dans une trajectoire plus large où les logements les plus énergivores ont déjà vu leurs possibilités de location se restreindre et seront progressivement interdits à la mise en location.
Pour les propriétaires concernés, cela signifie que le passage par des travaux de rénovation énergétique devient de facto une condition pour espérer revaloriser le loyer à terme. Pour les locataires, ce gel protège contre les augmentations dans des logements mal isolés, réputés plus coûteux à chauffer.
Plafonnement local des loyers : un sursis de deux ans à l’étude
Parallèlement à ce mécanisme national, la France connaît, depuis la loi ELAN, une expérimentation de plafonnement des loyers, ville par ville, avec la fixation de loyers de référence au mètre carré. Ce dispositif, qui s’applique notamment à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et à plusieurs intercommunalités franciliennes, devait s’interrompre automatiquement le 23 novembre 2026.
Face au risque d’une hausse brutale des loyers dans ces métropoles en cas d’arrêt sec de l’expérimentation, le ministre du Logement a annoncé fin juin 2026 son intention de prolonger ce plafonnement de deux ans, jusqu’à la fin de 2028, mais uniquement dans les communes déjà engagées.
Vincent Jeanbrun, ministre du Logement
Le gouvernement exclut toute extension du dispositif à de nouvelles villes à ce stade. La ligne retenue est « prolonger sans élargir », en renvoyant le débat de fond sur un éventuel encadrement permanent après l’échéance présidentielle de 2027.
Pour mettre en musique cette prolongation, l’exécutif compte s’appuyer sur une proposition de loi déjà adoptée par l’Assemblée nationale, portée par le député Iñaki Echaniz. Ce texte doit être amendé au Sénat, où son inscription à l’ordre du jour est annoncée pour l’automne 2026, afin que la loi soit votée avant l’échéance de novembre.
Règles et marges de manœuvre dans les villes en plafonnement
Dans les territoires soumis au plafonnement issu de la loi ELAN, chaque bail d’habitation doit respecter un loyer de référence, calculé selon plusieurs critères : adresse, nombre de pièces, période de construction, logement nu ou meublé. Ce loyer de référence majoré constitue le plafond à ne pas dépasser.
Le seul moyen légal pour le bailleur de fixer un loyer supérieur à ce plafond est d’appliquer un « complément de loyer ». Ce supplément n’est possible que si le logement présente des caractéristiques qualifiées d’« exceptionnelles » par rapport aux biens comparables du secteur et si ces éléments sont déterminants pour le confort ou la localisation.
La jurisprudence récente valorise des atouts exceptionnels comme de grandes terrasses privatives, un jardin privatif en pleine ville ou une vue dégagée sur un monument historique. À l’inverse, elle rejette quasi systématiquement des éléments jugés ordinaires, tels qu’un simple balcon, une cave, un ascenseur, une cuisine aménagée standard, le calme ou le bon état du logement.
Le complément de loyer et ses justifications doivent figurer explicitement dans le bail. Il est, de plus, interdit si le logement présente des défauts de confort (toilettes sur le palier, problèmes d’humidité, etc.) ou s’il est classé F ou G au DPE.
Les locataires disposent d’un délai de trois mois après la signature du bail pour contester un complément de loyer ou un dépassement du plafond devant la commission départementale de conciliation, puis, le cas échéant, devant le juge.
Qui échappe à l’encadrement et au plafonnement ?
Plusieurs catégories de locations ne sont pas concernées ni par le contrôle à la relocation, ni par le plafonnement local. Les locations saisonnières et les meublés touristiques en sont totalement exclus. Les logements régis par la loi de 1948 ou relevant du parc social conventionné avec l’APL n’entrent pas non plus dans le champ de ces règles.
Face aux contraintes des régulations locatives, certains propriétaires adoptent des stratégies alternatives qui impactent le marché.
Choix de baux relevant du code civil ou de contrats pour résidences secondaires, échappant aux dispositifs d’encadrement.
Arbitrage en faveur de la vente ou déplacement des investissements vers des villes moyennes non régulées, réduisant l’offre locative classique.
Effets mesurés pour les locataires et les bailleurs
Un rapport d’évaluation remis au printemps 2026 par l’Institut des politiques publiques permet d’objectiver les principaux effets de l’encadrement des loyers.
Ce montant représente l’estimation du transfert de pouvoir d’achat global en faveur des ménages locataires, suite à la baisse des loyers dans les villes concernées hors Paris.
Ce gain reste cependant jugé imparfaitement ciblé : le bénéfice profite surtout aux foyers déjà installés et pas exclusivement aux ménages les plus modestes.
Pour les propriétaires, l’encadrement se traduit par une moindre rentabilité brute dans les grandes agglomérations. L’IPP évalue le rendement locatif brut moyen à 5,1 % en zone encadrée, contre 6,7 % dans les secteurs libres. Environ les deux tiers du transfert financier observé vers les locataires correspondent à une baisse directe des revenus perçus par les bailleurs.
Contrôles, contestations et sanctions
Le renforcement de l’encadrement accroît aussi le risque juridique pour les propriétaires qui dépassent les plafonds sans base légale. En cas de loyer excessif, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation puis le juge pour obtenir une diminution du loyer et le remboursement des trop-perçus.
Amende maximale de 15 000 euros pouvant être infligée à une personne morale en cas de non-respect des règles d’encadrement ou de plafonnement des loyers.
Pour les locataires, la vigilance à la signature du bail devient déterminante, en particulier dans les communes soumises au plafonnement. Pour les propriétaires, la prolongation des dispositifs jusqu’en 2027, assortie d’un possible sursis jusqu’en 2028 dans les grandes villes, impose d’intégrer durablement ces contraintes dans leurs stratégies d’investissement ou de rénovation.
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