Le marché résidentiel américain a connu en mai un net rebond des transactions, malgré des taux d’intérêt encore élevés et des prix à des niveaux records. Portées par une amélioration relative de l’accessibilité et une légère hausse de l’offre de logements, les reventes de biens existants ont atteint leur plus haut rythme depuis décembre 2025, selon les données publiées début juin par la National Association of Realtors (NAR).
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Un bond des ventes qui dépasse les prévisions
En mai, les ventes de logements existants (maisons individuelles, appartements et maisons en rangée) ont progressé de 3,2 % par rapport à avril, pour atteindre un rythme annualisé et corrigé des variations saisonnières de 4,17 millions d’unités. Par rapport à mai 2025, le volume est également en hausse de 3,2 %.
Le nombre de transactions annualisées a atteint un niveau supérieur aux prévisions des économistes (4,05 à 4,07 millions), marquant le rythme mensuel le plus élevé depuis fin 2025 et confirmant une reprise après des mois de taux élevés et de pénurie de biens.
Cette accélération s’est accompagnée d’un raccourcissement des délais de vente : la médiane du temps passé sur le marché s’est établie à 29 jours en mai, contre 32 jours un mois plus tôt, témoignant d’une demande toujours soutenue.
Des prix au plus haut, mais une accessibilité légèrement meilleure
Parallèlement à cette reprise des volumes, les prix continuent de battre des records. Le prix de vente médian au niveau national pour les logements existants a atteint 429 300 dollars en mai, un niveau sans précédent pour ce mois. Sur un an, cela représente une hausse de 1,3 %, marquant le 35ᵉ mois consécutif de progression annuelle des prix.
Les revenus des ménages progressent légèrement plus vite que les prix immobiliers, ce qui atténue en partie l’impact des niveaux de prix historiques.
Chef économiste de la NAR, Lawrence Yun
Le facteur déterminant reste toutefois le coût du crédit. Le taux moyen des prêts immobiliers à taux fixe sur 30 ans s’est établi à 6,44 % en mai, un niveau élevé dans l’absolu, mais inférieur à celui de mai 2025 (6,82 %). Cette modération relative par rapport à l’an dernier a offert une fenêtre d’opportunité à certains acheteurs, avant une nouvelle remontée des taux début juin dans une fourchette comprise entre environ 6,5 % et 6,67 %.
Un effet de rattrapage lié aux contrats signés au printemps
L’envolée des ventes de mai s’explique en grande partie par un décalage temporel entre la signature des compromis et la finalisation des transactions. Les opérations conclues en mai correspondent pour l’essentiel à des contrats signés entre un et trois mois plus tôt, c’est‑à‑dire en mars et avril.
Les taux hypothécaires sont brièvement descendus sous ce seuil symbolique à la fin de l’hiver et au début du printemps, stimulant les achats immobiliers en mai.
Cette « fenêtre favorable » a été d’autant plus déterminante que le contexte macroéconomique s’est de nouveau tendu par la suite. Une nouvelle poussée des tensions au Moyen‑Orient a provoqué un choc énergétique, tirant l’inflation globale américaine à 4,2 % sur un an en mai, contre 3,8 % en avril. Cette accélération des prix à la consommation a alimenté la remontée des taux d’emprunt au début de l’été.
Retour en force des primo‑accédants
L’un des éléments marquants du mois de mai est la forte progression de la part des primo‑accédants. Ceux‑ci représentent désormais 35 % de l’ensemble des transactions, contre 33 % en avril et 30 % un an plus tôt. Il s’agit de leur plus forte présence sur le marché depuis juin 2020.
L’amélioration de l’accessibilité, la baisse des taux au printemps et la progression des revenus ont permis à davantage de ménages d’entrer sur le marché, soutenant l’activité et renouvelant la base de propriétaires dans un marché dominé par les acquéreurs installés.
Les achats comptant, de leur côté, représentent 25 % des transactions en mai, un niveau stable par rapport au mois précédent mais inférieur aux 27 % observés en mai 2025. Cette légère baisse du poids des acheteurs au comptant, souvent investisseurs ou ménages aisés, renforce l’idée d’un rééquilibrage partiel en faveur des acheteurs finançant leur acquisition par crédit.
Une offre en hausse, mais encore insuffisante
Côté offre, le marché affiche des signes d’amélioration, sans pour autant retrouver ses niveaux d’avant‑crise. Le stock de logements existants disponibles à la vente a augmenté de 3,3 % entre avril et mai, pour atteindre 1,55 million d’unités. Sur un an, la hausse reste limitée à 0,6 %, ce qui porte l’inventaire à son plus haut niveau depuis dix mois.
Ce niveau se situe au bas de la fourchette d’un marché équilibré (4,5 à 6 mois), mais l’offre reste restreinte par rapport à la période pré‑pandémique, avec environ 10 % de moins qu’en mai 2019.
Cette augmentation progressive du nombre de biens disponibles a néanmoins élargi le choix pour les acheteurs et facilité la concrétisation des transactions en mai, dans un marché caractérisé depuis plusieurs années par une pénurie structurelle de logements.
Des disparités régionales très marquées
Derrière les moyennes nationales, les dynamiques régionales sont très contrastées. Le Midwest a affiché la plus forte progression des ventes en mai, avec une hausse de 6,4 % par rapport à avril et le franchissement du seuil d’un million de transactions annualisées pour la première fois depuis fin 2024. Le Sud enregistre une hausse de 3,2 %, tandis que le Nord‑Est voit ses ventes augmenter de 2,2 %. À l’inverse, l’Ouest demeure stable, sans variation notable d’un mois sur l’autre.
Dans le Midwest et le Nord-Est, l’offre est contrainte avec une absorption rapide des listings, sans concessions de prix. À l’inverse, dans l’Ouest et le Sun Belt, un surplus d’inventaire pousse les promoteurs à consentir des baisses de prix ou des avantages financiers pour écouler leurs stocks.
Un marché déjà freiné en temps réel
Si les chiffres de mai donnent l’image d’un marché en reprise, les premières données disponibles pour la fin du printemps et le début de l’été suggèrent déjà un coup de frein. La remontée des taux dès le mois de mai a refroidi la fois les nouveaux investisseurs et une partie des vendeurs.
Selon un rapport de Zillow publié début juin, les nouvelles mises en vente ont reculé de 0,8 % entre avril et mai et sont 4,1 % inférieures à leur niveau de mai 2025. Cette baisse s’ajoute au phénomène de lock-in persistant : environ 80 % des propriétaires américains ont un prêt immobilier à un taux égal ou inférieur à 6 %, souvent autour de 3 % pour les emprunts contractés pendant la pandémie.
Dans ce contexte, la perspective de devoir emprunter autour de 6,5 % pour un nouveau bien dissuade de nombreux ménages de mettre leur logement en vente, de peur de doubler leur coût de financement. Cette réticence limite le renouvellement du stock disponible et pourrait, à moyen terme, imposer un nouveau plafond à l’activité du marché.
Un secteur de la construction prudemment optimiste
Du côté des constructeurs, le climat reste partagé entre un certain regain de confiance et une prudence persistante. L’indice NAHB/Wells Fargo mesurant le moral des promoteurs de maisons individuelles a progressé de 3 points en mai, à 37, dépassant les attentes. Néanmoins, il reste en deçà du seuil de 50, qui sépare traditionnellement pessimisme et optimisme, et ce pour le 25ᵉ mois consécutif.
Le nombre de mises en chantier annualisées en avril, en baisse de 2,8 % par rapport au mois précédent.
Une reprise fragile sous la contrainte de l’inflation et des taux
L’ensemble des données convergent vers l’idée que le dynamisme observé en mai tient largement à un effet de rattrapage lié aux contrats signés dans un environnement de crédit un peu plus favorable en mars et avril. La progression des salaires légèrement supérieure à celle des prix immobiliers, la remontée de la part des primo‑accédants et l’augmentation graduelle de l’offre ont contribué à ce rebond.
L’inflation globale élevée à 4,2 %, la hausse des taux hypothécaires autour de 6,5 % et le blocage des propriétaires endettés à taux bas annoncent un plafond d’activité pour l’été 2026. La Réserve fédérale, dirigée par Kevin Warsh, observe un ralentissement de l’inflation sous-jacente à 2,9 % en mai, ce qui limite le risque de hausse des taux directeurs, mais maintient une posture prudente avec des conditions de financement tendues.
Dans ce contexte, la Reprise du Marché Immobilier Américain : Ventes en Forte Hausse en Mai apparaît comme une phase de respiration significative, mais probablement temporaire, dans un cycle toujours dominé par la cherté du crédit, la rareté relative des biens et de fortes disparités régionales.
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