Investir dans l’immobilier aux États-Unis, qu’il soit commercial ou résidentiel, reste clairement une solution prisée par de nombreux investisseurs à travers le monde. Il faut savoir que rien que sur l’année 2022, le marché immobilier américain a enregistré des transactions dépassant les 800 milliards de dollars dans le secteur commercial, et le résidentiel a vu une forte demande avec plus de 6 millions de maisons vendues. Découvrez dans cet article tout ce que vous devez savoir pour investir judicieusement dans l’immobilier commercial et résidentiel aux USA.
Disclaimer : Les informations présentées dans cet article ont pour but de fournir des conseils généraux sur l’investissement dans l’immobilier commercial et résidentiel aux États-Unis. Elles ne doivent pas être considérées comme des conseils financiers, juridiques ou fiscaux personnalisés. Les marchés immobiliers peuvent être volatils et les lois varient selon les juridictions. Par conséquent, nous vous recommandons vivement de consulter des professionnels qualifiés, tels que des conseillers financiers, des avocats spécialisés en immobilier ou des experts fiscaux, avant de prendre toute décision d’investissement. L’auteur et l’éditeur de cet article déclinent toute responsabilité en cas de pertes ou de dommages résultant de l’utilisation ou de la mauvaise interprétation des informations fournies. Investir comporte des risques, et il est important de bien comprendre ces risques avant de s’engager. N’hésitez pas à me contacter pour en savoir plus sur l’investissement dans l’immobilier commercial et résidentiel aux USA.
L’immobilier commercial aux USA
L’immobilier commercial aux États-Unis connaît une croissance absolument spectaculaire grâce au dynamisme de l’économie. En 2022, la valeur totale des transactions immobilières commerciales aux États-Unis a dépassé les 800 milliards de dollars, marquant une croissance continue malgré les défis économiques mondiaux. Une croissance vertigineuse qui attire non seulement les investisseurs nationaux, mais également les étrangers, séduits par la stabilité des revenus locatifs et la robustesse économique du pays. Mais voyons un peu plus en détails l’ensemble des opportunités économiques offertes par l’immobilier commercial aux USA :
Les avantages et les inconvénients d’investir dans l’immobilier commercial aux USA
L’investissement dans l’immobilier commercial aux USA offre plusieurs avantages :
- Revenus stables sur une période prolongée
La stabilité et le potentiel de gain offerts par l’immobilier commercial constituent sans aucun doute l’une des raisons principales d’investir dans ce secteur. Les propriétés commerciales louées aux Etats-Unis ont généralement un rendement annuel (sur le prix d’achat) compris entre 6 et 11 %, mais variable suivant la conjoncture économique, la région dans laquelle on investit ou encore de facteurs externes (pandémie). Le rendement locatif est donc assez similaire, voire parfois même supérieur, au marché de l’immobilier résidentiel (jusqu’à + 4% en termes de rendement locatif dans certains cas).
Les baux commerciaux sont également signés sur une durée de temps prolongée, qui peut aller jusqu’à 20 ans. Si vous prenez l’exemple d’une boutique, à moins que celle-ci fasse faillite, il est très vraisemblable que l’entreprise cherche à conserver son bail commercial car tous les clients de l’enseigne sont habitués à fréquenter l’établissement à cette adresse, et une éventuelle délocalisation de l’enseigne pourrait ainsi coûter cher à l’entreprise.
- Des charges financières prévisibles pour le propriétaire
C’est variable suivant le type de contrats, mais par exemple pour ce que l’on appelle le contrat de type « Triple Net Lease (NNN) », c’est le locataire qui est chargé du paiement des charges d’entretien, d’assurance et de taxes. Tandis qu’avec un contrat de type « Gross Lease », le locataire paie uniquement le loyer et l’ensemble des charges d’entretien, d’assurance et de taxes sont sous la responsabilité du propriétaire.
Bon à savoir :
Un contrat de type « Triple Net Lease », également appelé NNN, est un type de contrat de location commerciale dans lequel le locataire s’engage à couvrir la totalité des dépenses liées à la propriété. Cela inclut les taxes foncières, l’assurance du bâtiment et les frais d’entretien, en plus du loyer et des services publics. Ce type de bail transfère ainsi la majorité des responsabilités financières du propriétaire vers le locataire. Ce genre de contrat est particulièrement prisé pour sa capacité à offrir une prévisibilité des coûts pour le propriétaire.
- Locataires professionnels offrant une stabilité financière et une solidité
A ce niveau, il est essentiel de choisir un bailleur professionnel disposant d’une activité stable, avec une clientèle potentielle fidèle sur le long terme, avec peu de concurrence et une activité porteuse.
Si l’investissement dans l’immobilier commercial offre de nombreux avantages, on doit cependant rester attentif aux inconvénients suivants :
- Liquidité plus compliquée à cause des bâtiments destinés aux investisseurs
Contrairement au marché résidentiel qui est considéré comme particulièrement liquide aux Etats-Unis, avec des délais de vente compris entre 30 et 90 jours (en moyenne), le marché commercial est beaucoup plus restreint. La demande est moins forte et le marché est réservé exclusivement à des investisseurs. Le ticket d’entrée est également plus élevé (plusieurs centaines de milliers de dollars pour des petits bâtiments).
- Processus de vente potentiellement plus long
C’est l’un des plus gros inconvénients du marché immobilier commercial. Contrairement au marché résidentiel où les propriétés peuvent se vendre en seulement quelques semaines, il faut compter, dans des conditions économiques normales, un délai de cession compris entre 6 et 12 mois, pour vendre une propriété commerciale. Ce délai peut cependant considérablement varier en fonction de la ville d’implantation, la demande locale, le type de propriété, le potentiel d’implantation, le prix ou encore les caractéristiques de la propriété. Une crise économique locale peut conduire de nombreuses boutiques à fermer leurs portes, ce qui a pour conséquence de rendre disponible sur le marché un plus grand nombre de biens, ce qui affecte donc ainsi la capacité de revendre la propriété à un prix raisonnable.
- Montants d’investissement généralement plus élevés
L’acquisition d’une propriété commerciale nécessite souvent un apport financier plus substantiel, rendant l’accès au marché moins accessible pour les investisseurs, avec des propriétés qui peuvent se négocier parfois à plusieurs millions de dollars. Une fois la propriété acquise, les propriétaires doivent également anticiper des dépenses en capital importantes, telles que des réparations majeures ou des installations coûteuses, comme une nouvelle chaudière, qui peuvent atteindre des montants significatifs tels que 10 000 $ (environ 9500 €, au taux de change actuel). Les coûts de maintenance sont également plus élevés, car un plus grand nombre de clients implique plus d’installations à entretenir.
- Forte volatilité du marché
Les fluctuations économiques peuvent avoir un impact important sur la valeur des biens immobiliers et les revenus locatifs. En cas de récession, l’activité économique dégringole, les entreprises ont du mal à payer le bail commercial et vous risquez de voir la valeur de votre propriété commerciale chuter. Des problèmes tels que la rotation des locataires et les défauts de paiement peuvent perturber les flux de trésorerie.
Comment investir dans l’immobilier commercial aux USA ?
Etape N°1 : Définir vos objectifs commerciaux et bien comprendre le secteur
Un bon niveau est indispensable pour bien comprendre les différents types d’immeubles commerciaux, les tendances du marché et la terminologie utilisée dans le secteur. Définissez vos objectifs d’investissement. Déterminez si vous cherchez à réaliser des gains à court terme en vendant des biens immobiliers ou à obtenir des revenus à long terme grâce à des loyers. Établissez un plan détaillant les types de biens que vous visez et les emplacements géographiques que vous préférez.
Etape N°2 : Le financement du bien
Pour le financement, plusieurs options sont envisageables, avec des prêts hypothécaires commerciaux, des prêts de la Small Business Administration (SBA) ou les partenariats.
Etape N°3 : L’évaluation des propriétés
Utilisez votre réseau et vos ressources en ligne pour trouver des biens immobiliers potentiels. Effectuez des vérifications préalables approfondies, notamment des inspections physiques et des évaluations financières, afin d’évaluer le potentiel d’investissement des biens.
Les différents types de propriétés commerciales aux États-Unis :
Les bureaux : ils sont loués à des entreprises pour des fonctions professionnelles et peuvent aller de petits bâtiments à de grands espaces d’entreprise. Il peut s’agir de centres médicaux par exemple.
Locaux de vente au détail : boutiques et centres commerciaux destinés à vendre des produits directement aux consommateurs.
Propriétés industrielles : elles sont conçues pour la fabrication et la logistique et servent à des clients comme UPS et Amazon. Il s’agit le plus souvent d’entrepôts destinés à stocker des marchandises.
Immeubles à usage spécifique : ces immeubles remplissent des fonctions spécifiques, telles que des églises ou des écoles, et requièrent des considérations particulières (sécurité, normes).
L’immobilier résidentiel aux USA
Le marché de l’immobilier résidentiel aux Etats-Unis poursuit sa croissance avec un prix moyen par transaction de $357,469, en croissance de 2,5% sur une année glissante (source). En 2022, environ 6 millions de transactions de logements ont été enregistrées aux USA. La baisse des taux d’intérêt directeur de la FED pourrait également être de nature à soutenir le marché immobilier résidentiel, malgré quelques points d’inquiétudes chez les économistes.
Les avantages et les inconvénients d’investir dans l’immobilier résidentiel aux USA
Avantages :
L’investissement dans l’immobilier résidentiel fournit souvent un flux régulier de revenus locatifs, ce qui peut contribuer de manière significative à la stabilité financière. Ce flux régulier de liquidités peut aider à couvrir les paiements hypothécaires, les taxes foncières et les coûts d’entretien, ce qui fait des biens immobiliers résidentiels un choix populaire pour les investisseurs à la recherche d’un revenu fiable.
Un autre avantage important est le potentiel d’appréciation de la propriété au fil du temps. Historiquement, la valeur des biens immobiliers a tendance à augmenter, ce qui permet aux investisseurs de réaliser des plus-values substantielles lors de la vente de leurs biens. Ce potentiel de croissance à long terme est un aspect attrayant pour ceux qui cherchent à se constituer un patrimoine au fil du temps.
Les avantages fiscaux jouent également un rôle essentiel dans les investissements immobiliers. Les investisseurs peuvent généralement déduire de leurs revenus les intérêts hypothécaires, les taxes foncières et l’amortissement, ce qui contribue à réduire leur charge fiscale globale. Cet avantage peut faire de l’immobilier résidentiel une option plus attrayante que d’autres catégories d’investissement, qui n’offrent pas toujours des déductions similaires.
Les investissements dans l’immobilier résidentiel permettent de diversifier le portefeuille, ce qui réduit le risque global. Investir dans des actifs tangibles tels que l’immobilier peut constituer une protection contre la volatilité du marché associée aux actions et aux obligations. En outre, la diversification au sein de l’immobilier est possible, car les investisseurs peuvent détenir différents types de biens ou investir dans différentes zones géographiques pour atténuer les risques.
Inconvénients :
Bien que beaucoup moins gourmand que le marché immobilier commercial, il est nécessaire de disposer d’un capital initial important, avec un ticket d’entrée de minimum 100 000 $. Les investisseurs doivent également verser des acomptes importants, couvrir les frais de clôture et prévoir un budget pour les réparations ou les rénovations, ce qui peut constituer un obstacle pour de nombreuses personnes.
La gestion d’un bien locatif peut également prendre du temps et être source de stress. Les responsabilités comprennent la recherche de locataires, la gestion des réparations et la réponse aux problèmes des locataires, ce qui peut nuire à l’expérience globale de l’investissement. Pour certains investisseurs, le fait d’être propriétaire peut nécessiter le recours à des services de gestion immobilière, ce qui peut réduire les bénéfices.
La volatilité du marché peut avoir un impact négatif sur les investissements dans l’immobilier résidentiel. Les ralentissements économiques peuvent entraîner une baisse de la valeur des biens immobiliers et une augmentation des taux de non-location, ce qui a un impact sur les revenus locatifs et les rendements globaux. Il est essentiel de connaître les conditions et les tendances du marché local pour atténuer ces risques.
Conclusion : faut-il mieux investir dans l’immobilier commercial ou résidentiel ?
L’immobilier commercial offre un meilleur rendement locatif et une meilleure prévisibilité des charges financières pour les bailleurs (notamment pour les contrats de type « Triple Net Lease »). Le ticket d’entrée est beaucoup plus élevé que pour l’immobilier résidentiel, avec des investissements qui peuvent rapidement dépasser le cap du million de dollars. Le marché commercial est beaucoup moins liquide et le délai pour revendre une propriété varie entre 6 et 12 mois, contre moins de 90 jours pour le marché résidentiel. Avec un contrat de type « Triple Net Lease », il est possible de transférer la responsabilité des dépenses liées à la propriété au locataire (taxes, assurance, charges d’entretien). Le marché de l’immobilier commercial peut être considérablement affecté par une éventuelle récession économique et une crise économique locale peut en outre affecter la valorisation du bien sur le marché de l’immobilier local.
Par contre, le marché de l’immobilier résidentiel est plus accessible aux investisseurs. Le ticket d’entrée est beaucoup plus faible (environ 100 000 $ par investissement) et les retours sur investissement sont assez élevés. Il faut néanmoins régler la taxe foncière, les frais HOA, l’assurance et l’ensemble des charges d’entretien / maintenance, ce qui peut alourdir considérablement le coût global de la gestion. La gestion locative peut également être source de stress, notamment lorsque le locataire ne paie pas à l’heure.
N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
