Le marché résidentiel américain entre dans une phase de recomposition profonde, marquée par une migration croissante vers des marchés locaux plus accessibles et par un basculement de l’activité de la maison individuelle vers le logement collectif. Sous l’effet combiné de taux hypothécaires durablement élevés, d’un déficit structurel de logements, de coûts de construction en forte hausse et d’une pénurie historique de main-d’œuvre, la construction tente de s’adapter en réorientant l’offre vers des territoires et des segments jugés plus soutenables, notamment dans le Midwest et une partie du Nord-Est.
Retrouvez le podcast de cet article ci-dessous :
Disclaimer :
Les contenus publiés sur ce site sont fournis à des fins informatives, éducatives et générales. Ils portent notamment sur la gestion de patrimoine, l’investissement immobilier, la finance, la fiscalité et l’organisation patrimoniale. Ils ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale, financière ou comptable.
Les informations, analyses, opinions, simulations et exemples présentés sont donnés à titre indicatif et peuvent évoluer en fonction de la réglementation, des conditions de marché et de votre situation personnelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, de variation de marché, de change ou de contraintes fiscales et réglementaires.
Les stratégies évoquées (investissement immobilier, placements financiers, structuration patrimoniale, optimisation fiscale, diversification internationale, etc.) doivent être analysées au regard de votre profil, de vos objectifs et de votre situation globale. Elles peuvent nécessiter des ajustements spécifiques et un accompagnement adapté.
Avant toute prise de décision, il est recommandé de consulter des professionnels qualifiés (conseiller en gestion de patrimoine, avocat, notaire, expert-comptable ou tout autre spécialiste compétent). L’éditeur et l’auteur déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations diffusées sur ce site.
Une géographie résidentielle en plein réalignement
La dynamique des flux migratoires internes redessine la carte de l’immobilier américain. Les « boomtowns » de la période pandémique – telles qu’Austin, Phoenix ou Tampa – voient leur attractivité se tasser. L’envolée des prix de l’immobilier, la hausse spectaculaire des primes d’assurance habitation, notamment au Texas et en Floride, et la progression du coût de la vie y ont entamé la capacité des ménages à se loger.
Les données récentes indiquent que des marchés auparavant moins dynamiques pendant la pandémie, notamment dans le Midwest et le Nord-Est, ainsi que des localités comme Kaufman au Texas ou Harnett en Caroline du Nord, surperforment désormais grâce à des flux vers des régions plus stables et abordables.
Selon une analyse de l’Independent Institute, la crise d’accessibilité au logement reste très inégalement répartie. Le Nord-Est et l’Ouest sont les régions les plus difficiles d’accès en termes de coût du logement, ce qui alimente une migration continue des travailleurs vers le Sud et le Midwest, à la recherche de logements décents à prix contenu. Cette « migration vers les marchés locaux » se traduit par un rééquilibrage progressif de la demande au détriment des grandes métropoles saturées et au profit de villes moyennes et de comtés périphériques.
Un marché de la construction sous pression économique
Sur le plan de la production, le secteur de la construction résidentielle demeure en « période de transition et de prudence ». Les derniers chiffres du Department of Housing and Urban Development (HUD) et du Census Bureau font état d’un recul marqué des mises en chantier de maisons individuelles, en baisse de 9 % en rythme mensuel. Le rythme annualisé des démarrages de logements individuels se situe désormais autour de 930 000 unités, tandis que le total des mises en chantier toutes catégories confondues atteint environ 1,465 million en données corrigées des variations saisonnières, en léger retrait.
Les taux hypothécaires fixes sur 30 ans se situent entre 6,3 % et 6,5 %, bien au-dessus des 3 % observés pendant la pandémie.
Le renchérissement du financement limite fortement la capacité des ménages à accéder à la propriété. Il est aujourd’hui de 50 % à 65 % plus onéreux d’acheter une maison individuelle que de louer un appartement équivalent, compte tenu des niveaux actuels de taux. Lawrence Yun, chef économiste de la National Association of Realtors, a mis en garde contre une trajectoire de prix insoutenable : si la hausse annuelle des prix des maisons unifamiliales se maintient entre 3 % et 4 %, le prix médian pourrait atteindre un million de dollars à l’horizon 2050, contre environ 429 300 dollars actuellement.
Le déficit national de logements dépasse un million d’unités. Malgré une légère hausse des dépenses de construction (0,4 % total, 0,8 % résidentiel privé), l’offre reste insuffisante, les coûts ayant augmenté de 25 % à 40 % depuis 2020. En 2026, la hausse se stabilise autour de 3,5 % à 4 % par an, avec des prix des matériaux résidentiels en progression supérieure à 3 %.
Logement collectif et Build-to-Rent : des segments en recomposition
Dans ce contexte de tension sur l’accession à la propriété, le secteur multifamilial et le Build-to-Rent (BTR) jouent un rôle tampon. D’après un rapport national de Yardi Matrix, le loyer moyen demandé au niveau national pour les appartements s’élève à 1 767 dollars, en hausse de 6 dollars sur un mois et de 0,2 % sur un an. Sur les cinq premiers mois de l’année, la progression cumulée atteint 1 %, un rythme inférieur à la moyenne historique annuelle d’environ 2 %, reflétant une phase de normalisation post-pandémie.
Les maisons individuelles construites pour la location (BTR) représentent 7,2 % de l’ensemble des mises en chantier de maisons individuelles.
Le marché multifamilial demeure toutefois très fragmenté. Les métropoles du « Sun Belt » digèrent encore un afflux massif de nouveaux logements livrés au cours des deux dernières années. Austin, Phoenix et Denver affichent des baisses de loyers sur un an, respectivement de 3,7 %, 3,1 % et 2,9 %. À l’inverse, les régions du Midwest et du Nord-Est résistent mieux. Minneapolis enregistre une hausse annuelle des loyers de 2,8 %, Chicago entre 1,6 % et 3,5 %, et Cincinnati 1,9 %. New York reste le marché le plus cher, avec un loyer moyen d’environ 4 043 dollars par unité.
Au premier trimestre, les loyers effectifs à San Francisco ont augmenté de 4,5 % à 6,8 % sur un an, atteignant environ 3 410 dollars par unité. Cette hausse s’explique par le boom de l’intelligence artificielle et l’obligation de retour au bureau, qui stimulent la demande locale.
Sur le plan de l’offre, les nouvelles mises en chantier de logements multifamiliaux ont récemment progressé de 10,3 % sur un mois pour atteindre un rythme annualisé de 535 000 unités. Toutefois, à l’échelle de l’année, les démarrages de nouveaux projets sont au plus bas depuis 2016. CBRE estime à 58 100 le nombre d’unités livrées sur le dernier trimestre disponible, un volume en baisse de 30 % sur un an. Yardi Matrix table néanmoins sur près de 458 731 livraisons sur l’ensemble de l’année, essentiellement issues de projets lancés au pic de 2022-2023.
La demande reste soutenue : CBRE fait état d’une absorption nette de 78 100 unités au premier trimestre, un niveau qui dépasse pour la première fois depuis la mi-2025 le volume livré. Le taux d’occupation national s’établit toutefois à 94,1 %, le plus bas depuis 2013, signe d’un ajustement en cours après les excès de l’après-pandémie.
Des réponses politiques contrastées à la crise d’accessibilité
Face à cette crise d’accessibilité financière et physique au logement, les autorités fédérales ont annoncé plusieurs mesures. Une ordonnance exécutive intitulée « Removing Regulatory Barriers to Affordable Home Construction » demande à l’Environmental Protection Agency et à l’armée américaine d’assouplir et de réviser certaines réglementations environnementales jugées trop contraignantes, notamment sur la gestion des eaux pluviales, les zones humides et les permis d’aménagement. L’objectif affiché est de réduire les délais administratifs et les surcoûts qu’elles imposent à la construction de logements neufs.
La commission des crédits de la Chambre des représentants a approuvé un projet de budget pour le HUD en baisse de plus de 8 % par rapport à l’exercice précédent, soit une réduction de 5,94 milliards de dollars. Cette coupe suscite un débat politique, car elle menace l’aide au logement pour les ménages à faibles revenus et les personnes handicapées, qui constituent 55 % des plaintes pour discrimination dans le logement.
La Conférence des évêques catholiques des États-Unis (USCCB) a adressé une lettre officielle au Congrès, appelant à une action urgente. Elle y rappelle qu’il n’existe en moyenne que 35 logements locatifs abordables pour 100 ménages très modestes à l’échelle nationale, ce qui illustre l’ampleur de la pénurie pour les plus vulnérables.
En arrière-plan, la politique commerciale contribue à alourdir la facture des constructions résidentielles. L’imposition de « tarifs ciblés » sur les importations de métaux clés comme l’acier, l’aluminium ou le cuivre renchérit les coûts d’infrastructure résidentielle. À cela s’ajoutent des pénuries prononcées de ciment et de béton, qui compliquent encore la programmation de nouveaux chantiers.
Pénurie de main-d’œuvre et effet des politiques migratoires
Si la demande se déplace vers des marchés plus abordables, la capacité du secteur à y construire rapidement des logements reste limitée par un manque aigu de main-d’œuvre qualifiée. La National Association of Home Builders estime que le secteur aurait besoin de recruter jusqu’à 740 000 personnes chaque année pour compenser les départs à la retraite et accompagner la croissance. Pour la seule année en cours, environ 499 000 travailleurs supplémentaires seraient nécessaires.
Le secteur résidentiel dépend de la main-d’œuvre étrangère, mais les politiques migratoires restrictives et les expulsions réduisent ce vivier, augmentant les tensions salariales. De plus, les profils qualifiés sont attirés par de grands projets industriels (centres de données, infrastructures), ce qui pénalise la construction de logements abordables aux marges plus faibles.
Cette combinaison de contraintes contribue à dégrader les perspectives financières du secteur. Fitch Ratings a abaissé ses anticipations pour la construction résidentielle, prévoyant un recul de quelques points des revenus en 2026. L’agence anticipe également une baisse de 2,5 % des ventes de logements neufs, sur fond d’hésitation persistante des acheteurs, dont le pouvoir d’achat est entamé.
Des promoteurs entre incitations financières et compression des marges
Dans ce contexte tendu, les constructeurs tentent de maintenir l’activité en recourant à des stratégies commerciales plus agressives. L’indice NAHB/Wells Fargo de confiance des constructeurs (Housing Market Index) progresse légèrement, passant de 36 à 37, mais reste nettement en dessous du seuil de 50, qui sépare les conditions jugées mauvaises de celles perçues comme favorables. Une majorité de professionnels considère donc toujours le marché comme dégradé.
En mai, 32 % des constructeurs ont réduit leurs prix pour attirer les acheteurs sur des marchés locaux où la demande reste solvable.
Cette stratégie illustre le dilemme du secteur : il doit ajuster les prix pour répondre au déplacement de la demande vers des marchés locaux plus accessibles, tout en absorbant une hausse durable des coûts de construction et de la main-d’œuvre, sous la contrainte d’un cadre réglementaire et financier incertain.
Investissement, financement et mur de dettes
Malgré ces difficultés, le résidentiel continue de capter une part importante des capitaux. Le volume des transactions d’investissement dans le multifamilial atteint 29,5 milliards de dollars au premier trimestre, en recul de 6 % sur un an, mais ce segment représente encore un quart de l’investissement en immobilier commercial aux États-Unis.
Sur le front du financement, la Federal Housing Finance Agency a fixé à 88 milliards de dollars chacun les plafonds annuels d’achats de prêts multifamiliaux pour Fannie Mae et Freddie Mac, soit 176 milliards de dollars de liquidités potentielles. Cette manne arrive alors que 162 milliards de dollars de prêts multifamiliaux arrivent à échéance, un volume en hausse de 56 % par rapport à l’année précédente. Près de 60 % de ces encours ont été contractés au moment du pic de valorisation de 2021-2022.
Les taux de défaillance augmentent progressivement à cause du mur de dettes, mais restent bien inférieurs à ceux des bureaux. Pour le logement, la capacité de refinancement aux nouveaux taux est cruciale pour éviter des corrections brutales, surtout dans les marchés surconstruits du Sun Belt.
Entre migration vers des marchés locaux plus abordables, réorientation vers le multifamilial et le Build-to-Rent, et arbitrages complexes entre régulation, coûts et pénurie de main-d’œuvre, l’avenir de la construction résidentielle américaine se joue désormais loin des anciennes capitales de la flambée immobilière. Reste à savoir si cette nouvelle géographie de la construction permettra de résorber, au moins en partie, le déficit de logements qui continue de peser sur les ménages les plus vulnérables.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
