Le marché des SCPI entre dans une phase charnière en 2026, marquée par une stabilisation progressive après les fortes corrections de 2022-2024 et par une recomposition profonde des équilibres entre marché primaire et marché secondaire. Alors que les hausses de prix de parts restent discrètes sur certains véhicules, des décotes inédites apparaissent sur le marché secondaire, offrant des points d’entrée attractifs aux investisseurs prêts à accepter un risque de liquidité accru.
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Un marché des SCPI en recomposition et sous tension
Après plusieurs années de baisse de valorisation, notamment sur l’immobilier de bureaux et sous l’effet de la remontée rapide des taux d’intérêt, les indicateurs 2025-2026 signalent un début de normalisation. Selon les chiffres publiés par l’ASPIM, le taux de distribution moyen pondéré du marché a atteint 4,91 % en 2025, contre 4,72 % en 2024. Les projections pour 2026 font apparaître un rendement annualisé autour de 4,8 % pour les SCPI à capital variable, avec en tête de peloton une nouvelle génération de véhicules sans frais de souscription, ciblant des stratégies opportunistes ou européennes et visant des rendements compris entre 5,2 % et plus de 9 %.
Les SCPI récentes, peu exposées aux actifs dépréciés, collectent massivement grâce aux prix bas immobiliers, tandis que les SCPI historiques investies dans les bureaux en Île-de-France subissent une grave crise de liquidité, poussant les transactions vers le marché secondaire.
Files d’attente record et bascule forcée vers le marché secondaire
Les tensions de liquidité se traduisent d’abord sur le marché primaire, via l’accumulation des demandes de retrait. Fin mars 2026, la valeur totale des parts en attente de rachat atteignait 2,44 milliards d’euros, soit environ 2,75 % de la capitalisation globale des SCPI. Pour les véhicules les plus en difficulté, les délais de sortie dépassent fréquemment 600 jours et peuvent franchir le seuil des 1 000 jours, comme pour Primopierre.
Face au « mur de liquidité », plusieurs sociétés de gestion (dont Primopierre, Perial Grand Paris, Allianz Pierre, Selectinvest 1, Crédit Mutuel Pierre 1, LF Grand Paris Patrimoine et Opus Real) ont suspendu la variabilité du capital au premier semestre 2026, annulant les listes d’attente et basculant ces SCPI en capital fixe. La revente des parts s’effectue alors exclusivement sur un marché secondaire régulé, où les prix résultent de la confrontation périodique des ordres d’achat et de vente.
Ce changement de régime transforme le marché secondaire en véritable « soupape » pour des milliers d’associés cherchant à récupérer des liquidités, mais au prix de décotes parfois sévères sur la valeur de leurs parts.
Des décotes de 15 % à 40 % sur le marché secondaire
L’activation forcée des marchés secondaires s’est traduite par un ajustement brutal des prix là où la demande de sortie était la plus forte. Au premier trimestre 2026, le volume des transactions sur le marché secondaire s’est élevé à 237,62 millions d’euros, soit 0,27 % de la capitalisation totale. Sur les SCPI à capital fixe, dont le prix s’établit exclusivement sur ce marché, l’indice moyen des prix a reculé d’environ 20,4 %.
Le prix officiel de la part de Primopierre a chuté de 45 % depuis le début de la crise, passant de 208 à 115 euros.
D’autres exemples illustrent l’ampleur des décotes. La SCPI Comète, dont le prix théorique de la part est de 250 euros, voit ses échanges se réaliser sur le marché secondaire autour de 175 à 212 euros, créant une fenêtre d’achat attrayante pour les nouveaux entrants. Même des véhicules plus résilients, comme Corum Origin et Corum USA, présentent des décotes « techniques » de l’ordre de 4 % à 8 % pour le premier, et de 5 % à 15 % pour le second dans les échanges de gré à gré.
Comment la décote améliore le rendement effectif
Ces rabais massifs sur les prix de transaction ont un effet mécanique sur le rendement effectif pour l’acheteur. À dividende inchangé ou seulement légèrement dégradé, une part acquise en dessous de sa valeur officielle procure un rendement proportionnellement plus élevé.
Un exemple chiffré illustre l’effet de levier d’une décote. Une part achetée 200 euros et distribuant 10 euros de dividende annuel offre un rendement brut de 5 %. Si un investisseur acquiert la même part à 150 euros, soit une décote de 25 %, le dividende de 10 euros représente alors un rendement de 6,66 % sur son prix d’achat. Cette mécanique explique pourquoi les décotes actuelles sont perçues comme des opportunités de value investing pour les détenteurs à long terme.
La structure du marché secondaire ajoute un autre avantage : la réduction, voire la suppression, du délai de jouissance. Alors que les souscriptions sur le marché primaire imposent généralement d’attendre de trois à six mois avant de percevoir les premiers loyers, les échanges de parts d’occasion se traduisent par un transfert immédiat de propriété. Dans la pratique, l’acheteur commence à percevoir les distributions dès le trimestre suivant la transaction.
Montée en puissance des plateformes spécialisées et des transactions OTC
Le développement rapide de plateformes numériques telles que 2nd Market accompagne ce mouvement vers le marché secondaire. Ces intermédiaires permettent d’organiser des transactions de gré à gré en sécurisant la confrontation entre acheteurs et vendeurs, grâce à la signature électronique et au cantonnement des fonds sur des comptes séquestres.
La décote maximale observée sur les plateformes de cession rapide de parts de fonds non cotés peut atteindre 35 % par rapport au prix de souscription officiel.
Les SCPI performantes mais peu liquides, comme Transitions Europe ou Comète, se négocient généralement avec un rabais compris entre 5 % et 15 %. Les véhicules de performance moyenne, à l’image d’Épargne Foncière ou Genepierre, subissent des décotes de 15 % à 25 %. Pour les SCPI les plus bloquées, la réduction de prix peut grimper entre 25 % et 35 %, voire ponctuellement 40 % dans les situations les plus tendues.
Marché primaire : revalorisations ponctuelles et sous-valorisation réglementaire
Parallèlement à cette agitation sur le marché secondaire, plusieurs signaux positifs apparaissent sur le marché primaire. Le régulateur, l’AMF, impose que le prix de souscription des SCPI à capital variable reste dans un couloir de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution. Or, au 1er juin 2026, plusieurs véhicules présentaient un prix de souscription inférieur de plus de 5 % à 7 % à cette valeur, laissant envisager un potentiel de revalorisation à moyen terme.
Le prix de la part de Sofidynamic a augmenté de 1,59 %, passant de 315 à 320 euros.
Pour les investisseurs qui privilégient la simplicité du marché primaire, cibler ces SCPI en décote par rapport à leur valeur de reconstitution constitue une autre façon de se positionner sur un potentiel de plus-value future, dans un contexte où le redressement progressif de l’immobilier conduit régulièrement les sociétés de gestion à revoir leurs prix de part.
Actifs immobiliers « secondaires » : arbitrages massifs et nouvelles stratégies
Au-delà des parts elles-mêmes, la crise actuelle met en lumière une forte polarisation des portefeuilles immobiliers. Les actifs dits « secondaires » – immeubles obsolètes, bureaux en périphérie, biens situés dans des villes moyennes peu dynamiques – voient leur valeur reculer de 20 % à 40 %, tandis que l’immobilier « Prime » des centres des grandes métropoles résiste mieux.
Plusieurs gestionnaires, dont les SCPI Épargne Foncière et Sélectipierre 2, cèdent en grand nombre leurs actifs dépréciés pour réduire leur endettement, moderniser leur patrimoine ou préserver leur trésorerie.
À l’inverse, certaines stratégies misent activement sur ces zones « secondaires », mais de manière ciblée. Kyaneos Pierre se positionne ainsi sur des immeubles résidentiels dans des villes moyennes, avec un programme de rénovation énergétique permettant de profiter de prix d’acquisition bas et de rendements locatifs compris entre 4 % et 6 %. Sofidynamic adopte une approche comparable en se concentrant sur des commerces de proximité situés dans des villes européennes secondaires, mais générateurs de flux de loyers réguliers.
Opportunités réelles, risques persistants
Dans ce paysage fragmenté, les professionnels rappellent que les opportunités offertes par les décotes du marché secondaire s’accompagnent de risques spécifiques. Sur le plan fiscal, les transactions portant sur des parts de SCPI d’occasion restent soumises à un droit d’enregistrement de 5 % sur le prix d’acquisition, en application de l’article 726 du Code général des impôts, auquel peuvent s’ajouter des frais de courtage ou de gestion.
Surtout, le risque d’illiquidité demeure central : acheter une part très décotée d’une SCPI dont la variabilité du capital est suspendue expose l’investisseur à la possibilité de ne pas trouver de contrepartie au moment de la revente, ou seulement au prix de nouvelles concessions sur le prix.
Les SCPI de nouvelle génération comme Wemo One, Reason, Iroko Atlas, Sofidynamic, MomenTime, Transitions Europe, Iroko Zen, Remake Live, Corum USA ou Darwin RE01 attirent une partie de la collecte. Elles n’ont pas de patrimoine historique dévalorisé, achètent aux prix actuels du marché et visent des rendements cibles élevés, souvent entre 6 % et plus de 8 %.
Pour les investisseurs, le marché 2026 des SCPI n’apparaît plus comme un bloc homogène mais comme un ensemble de poches de risques et d’opportunités. Les décotes du marché secondaire, combinées aux sous-valorisations ponctuelles du marché primaire, offrent des points d’entrée attractifs, à condition d’accepter une sélectivité accrue sur la qualité des actifs, la solidité des flux locatifs et la liquidité des véhicules.
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