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Idée gestion de patrimoine : réduire son impôt avec l’immobilier

La semaine commence sur le blog gestion de patrimoine et la fiscalité continue d’embraser la facture fiscale des français en 2013.

En 2014, ils existeraient quelques lueurs d’espoir : cliquez-ici.

C’est donc l’occasion de parler des méthodes pour réduire son impôt grâce à la gestion de patrimoine et l’immobilier.

Avec les enveloppes fiscales comme l’assurance vie, le pea par exemple, vous disposez également de l’immobilier pour réduire vos impôts.

Petit tour d’horizon des solutions en immobilier pour réduire votre impôt (liste non exhaustive) :

 

Le dispositif Duflot :

Pour reprendre le site de l’anil.org :

“Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 18 %. Elle est répartie sur neuf ans.

Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt au titre de cette même année et chacune des huit années suivantes.

 

Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde ne peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.

 

Il n’est pas possible de poursuivre la location initiale de neuf ans pour bénéficier d’un supplément annuel de réduction d’impôt.

Enfin, le bailleur ne peut pas bénéficier d’une déduction spécifique à valoir sur les revenus bruts durant toute la période d’engagement de location.

 

Limitation du dispositif dans les immeubles neufs d’au moins cinq logements

Au sein d’un même immeuble neuf comportant au moins cinq logements, au moins 20 % des logements doivent être acquis sans pouvoir ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt. Le respect de cette limite s’apprécie à la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition du dernier logement acquis.

Si une personne commercialise des logements sans respecter cette limite, elle est passible d’une amende maximale de 18 000 € par logement excédentaire.

Un décret doit fixer les conditions et modalités d’application de cette limitation (décret à paraître).

 

Le dispositif « Duflot » en outre-mer ;

Dans les DOM et les collectivités d’outre-mer, la réduction d’impôt est applicable dans des conditions identiques, sauf pour les points suivants :

 

le taux est fixé à 29 % ;

les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont spécifiques à ces départements ;

le niveau de performance énergétique globale tient compte des spécificités climatiques de ces départements. Les opérations réalisées à Mayotte ne sont pas soumises au respect d’un niveau de performance globale.”

 

Le dispositif Malraux :

Pour reprendre le site bforbank :

“CONDITIONS D’APPLICATION DU DISPOSITIF MALRAUX :

 

Pour que puisse s’appliquer la Loi Malraux les opérations concernées doivent remplir les conditions suivantes:

 

-le logement doit être situé dans un Secteur Sauvegardé ou en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP)

 

-la restauration doit être suivie intégralement par un Architecte des Bâtiments de France

 

-le propriétaire s’engage à mettre le logement loi Malraux en location pendant 9 ans sans plafonds de loyers, à titre d’habitation principale du locataire.

 

-le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal de l’investisseur ni être un ascendant ou un descendant

 

– la location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. Au terme de la période de 9 ans, le propriétaire peut disposer de son bien.

 

 

 

FISCALITÉ DU DISPOSITIF MALRAUX

 

Le dispositif repose sur le principe de la réduction d’impôt, applicable aux permis de construire ou déclarations de travaux déposés après le 1er janvier 2009.

 

En 2013, la réduction d’impôt est de :

– 22% pour les opérations réalisées en ZPPAUP ,

– 30% pour les opérations réalisées en secteur sauvegardé ,

– les dépenses sont retenues dans une limite annuelle par foyer fiscal de 100.000 euros et la réduction maximale atteint donc 22 000 euros

 

ou 30 000 euros. Le contribuable peut en bénéficier pendant un maximum de 4 ans.

 

Pour l’imposition des revenus 2013, la réduction d’impôt n ‘est plus comprise dans le plafonnement global des niches fiscales (en 2013 : 10.000 euros).”

 

Le dispositif Girardin :

Il s’agit de l’investissement immobilier dans les DOM TOM qui donne des avantages fiscaux.

Selon Wikipédia :

“Le contribuable qui réalise l’acquisition d’un logement neuf dans les DOM-TOM peut bénéficier d’une réduction d’impôt variant de 25 à 50 % selon les cas, et pouvant même atteindre 64 % sous certaines conditions :

 

En location libre (pas de plafonds de loyers), la réduction d’impôts est de 40 % du prix d’achat de l’acquisition étalée sur 5 ans, soit 8 % par an. La base de calcul de l’économie d’impôt est plafonnée à 2 125 € TTC/m² pour 2007. La surface prise en compte pour cela inclut la varangue (loggia) pour une superficie maximale de 14 m².

Exemple pour notre T3 : Montant défiscalisable = 178 500 x 40 % = 71 400 €

Réduction annuelle d’impôt = Montant défiscalisable / 5 ans = 71 400 € / 5= 14 280 €

En location intermédiaire (obligation de plafonds de loyers), la réduction d’impôts est de 50 % du prix d’achat de l’acquisition étalée sur 5 ans, soit 10 % par an. La base de calcul de l’économie d’impôt et la surface prise en compte sont les mêmes que pour la location libre.

Exemple pour notre T3 : Montant défiscalisable = 178 500 x 50 % = 89 250 €

Réduction annuelle d’impôt = Montant défiscalisable / 5 ans = 89 250 € / 5= 17 850 €

Dans le cas d’un logement affecté à l’habitation principale du contribuable, la réduction d’impôt est de 25 % du prix d’achat, étalée sur 10 ans, à raison de 10 % par an. Le contribuable doit conserver son bien en tant que résidence principale pendant au moins 5 ans.

Exemple pour notre T3 : Montant défiscalisable = 178 500 x 25 % = 44 625 €

Réduction annuelle d’impôt = Montant défiscalisable / 10 ans = 44 625 € / 10 = 4 462,5 €”

 

 

Le dispositif Censi-Bouvard  pour les loueurs meublés non professionnels ou LMNP :

Pour reprendre le site du Clubmed (partie investissement) :

“Censi-Bouvard concerne les investisseurs fiscalement domiciliés en France. Vous achetez un bien immobilier meublé neuf, dans une résidence de tourisme classée. Vous signez un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans avec un exploitant professionnel qui assure la gestion de votre bien. Vous pouvez ainsi bénéficier des avantages suivants (sous réserve du maintien de la législation en cours et du classement de la résidence de tourisme) :

 

Réduction d’impôt de 11 % :

Avec le dispositif Censi-Bouvard, vous pouvez alléger vos impôts de 11 % du prix du logement acquis (économie réalisée à compter de l’année d’achèvement du logement sur 9 ans sur la base d’un investissement plafonné à 300 000 €).

Le taux de réduction d’impôt est fixé à 11 % pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2012 (la date de l’investissement correspond en principe à celle de la signature de l’acte authentique). Cette réduction d’impôt est plafonnée dans le cadre du dispositif de limitation des avantages fiscaux.

 

Application du régime LMNP classique pour la fraction supérieure à 300 000 € :

Pour la fraction de votre investissement supérieure à 300 000 €, vous avez la possibilité de pratiquer l’amortissement et de déduire vos déficits dans les conditions du dispositif LMNP classique.”

Selon le site du gouvernement http://bofip.impots.gouv.fr/ :

“L’article 199 sexvicies du code général des impôts prévoit une réduction d’impôt sur le revenu, dite “LMNP” ou “Censi-Bouvard”, en faveur des investissements réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle.

Ce dispositif s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent, au sein de certaines structures, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, en vue de sa location meublée à titre non professionnel.

L’avantage fiscal, réservé aux contribuables qui ont la qualité de loueurs non professionnels, concernait initialement les acquisitions de logements éligibles réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. L’article 77 de la loi n° 2012-1509 de finances pour 2013 a prorogé de quatre années sa période d’application, soit jusqu’au 31 décembre 2016.”
 

Que conclure sur le blog gestion de patrimoine?

Dans le cas des exemples cités auparavant pour réduire sa fiscalité avec son immobilier, on constate qu’il s’agit d’immobilier de jouissance. C’est à dire que vous êtes généralement avec une résidence principale et vous cherchez à acquérir de l’immobilier pour avoir des revenus complémentaires et de la réduction fiscale généralement.

En gestion de patrimoine, l’objectif de réduction fiscale ne doit pas un but en soi, vous devez avoir une approche globale suivant vos choix de vie!

J’espère que vous comprenez cela au travers des centaines d’articles sur le blog gestion de patrimoine,

A vos commentaires, like facebook et inscription à la newsletter!

 

 

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Qui suis-je

Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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