Quand investir sur Papi et Mamie peut rapporter gros!

par | 02 Sep 2014 | viager

Cyril Jarnias Expert en Gestion de Patrimoine indépendant

En ces temps de chômage élevé et de crise durable, l’épargnant tente de trouver des solutions pour investir efficacement.

Comme vous le savez sans doute les pays développés comme la France sont vieillissants. 

Investir dans l’immobilier, c’est le rêve de beaucoup de français : on croit en la pierre en France!

Le viager permet de vendre son bien en percevant une rente en vie : c’est donc une source de revenus complémentaires pour des retraités.

C’est aussi un moyen pour l’acheteur de viager d’avoir « en théorie » une bien immobilier moins cher à l’achat en partant du principe qu’il ne pourra utiliser son bien qu’au décès du vendeur.

Maintenant, qui dit « viager » dit des règles, des avantages et des inconvénients : je vous invite à les découvrir avec mon avis d’expert sur le blog gestion de patrimoine avant d’investir.

 

Des détails et des règles avant se décider à investir dans un viager :

Vous devez distinguer deux types de viager :

Vous avez le viager occupé : 

Vous avez sélectionné un bien que vous souhaiter acheter. 

Vous allez investir en acheter la nue propriété et le vendeur pourra toujours occupé son bien jusqu’à son décès. 

Néanmoins l’acquéreur du bien en viager devient propriétaire dès la signature du viager.

Vous pouvez payer une partie du bien à l’achat, c’est le « bouquet ». Le solde se payera en rente viagère tous les mois à l’occupant du bien , le retraité.

Quelques inconvénients à retenir avec le viager :

Vous ne pouvez pas jouir de votre bien tant que le vendeur n’est pas décédé.

Il est fort conseillé de fixer dès le départ le paiement des charges à l’achat pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Vous devez avoir à l’esprit que vous devrez payer l’impot foncier et les charges (gros travaux).

 

Une autre forme de viager : le viager libre

Ce viager est moins connu.

Il s’agit généralement de résidences secondaires appartenant à un retraité.

Vous payerez toujours un bouquet et une rente viagère.

 

Le Principal avantage? 

Pour le vendeur un bien qui peut être vendu plus cher (au moins plus de 25%).

Pour l’acheteur : il avantageux s’il veut le louer ou s’il ne peut passer par un crédit bancaire pour l’acquérir.

Quel inconvénient?

Pour l’acheteur : toujours ce problème de charges et de taxes à régler pour l’acheteur et il payera généralement le bien plus cher qu’un bien occupé (logique).

Pour le vendeur, l’impossibilité d’utiliser son bien, dès la signature du bien, il n’a plus sa jouissance.

 

L’âge du retraité :

En matière de viager, c’est sans doute le point le plus important pour ne pas se retrouver dans un impasse et ne jamais pouvoir récupérer son bien.

Je conseille d’ailleurs pour un futur de regarder mon article sur le blog gestion de patrimoine avec le PERP pour ne pas se retrouver avec une faible retraite.

Il existe des tables de mortalité, elles sont beaucoup utilisées par les assureurs et surtout les actuaires (ceux qui vont permettre de calculer la prime d’assurance optimale notamment).

Si l’espérance de vie a augmenté en France, il n’en reste pas moins vrai que les professionnels du viager conseillent de ne pas faire de viager en dessous de 70 ans.

Tout simplement car du côté de l’acheteur potentiel du bien immobilier tout comme du côté du vendeur (le retraité) : le montant des mensualités versées tous les mois (la rente) ne seront pas optimales.

Il est évident également que plus l’espérance de vie est forte dans un viager plus les montants mensuels versés seront importants sur la durée (pour l’acquéreur au final) : mauvais affaire à venir donc, pour l’acquéreur d’un viager.

 

Le prix réel du bien sur lequel porte le viager :

Acheter un bien en viager, c’est aussi s’intéresser comme dans un achat classique immobilier à ce que l’on achète vraiment (les règles classiques d’achat).

Investir dans ce type de bien supposera de se renseigner sur la valeur réelle du bien : cela suppose de regarder le prix du marché où se trouve le bien, l’état du bien dans son ensemble (s’il est déjà en mauvais état, on peut supposer que cela ne va s’arranger), les charges attenantes à ce  bien (coût de l’ascenseur, façade à refaire) : tout ce qui pourrait être voté par le syndic…

Je ne peux que vous conseiller de vous entourez par un notaire, un spécialiste de l’immobilier viager ou encore un conseiller en gestion de patrimoine (CGP).

 

Alors investir sur « papi et mamie » : la bonne idée pour se constituer un patrimoine immobilier?

Au niveau d’un viager, le principal frein est la capacité à estimer efficacement le prix du bien immobilier quand on va investir : entre le bouquet et la rente mensuelle.

Vous ajoutez la hausse de l’espérance de vie, vous faites un vrai pari pour investir sur cette forme d’achat immobilier.

J’ai envie d’ajouter le coût de la rente, fixée au départ, si le marché de l’immobilier venait à se dégrader, elle restera fixe et vous allez être souvent bloqué avec des mensualités (alors) élevées.

Selon moi, le viager reste une bonne idée pour « papi et mamie » s’ils veulent améliorer leurs qualités de vie à la retraite et s’ils n’ont pas de grandes ressources.

Pour l’acheteur, sans jouer à la loterie, je pense qu’il faut se faire aider par un professionnel avant tout investissement de ce type!

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Qui suis-je

Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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