+33 9 77 19 82 80   contact@cyriljarnias.fr

Immobilier Europe de l’Est : vu de Londres, c’est merveilleux!

par | 22 Nov 2015 | Immobilier Hongrie

Cyril Jarnias Expert en Gestion de Patrimoine indépendant

Surprise : vu de Londres, l’Europe de l’Est, et centrale sont des zones attirante pour acheter de l’immobilier professionnel.

L’immobilier, c’est comme le bon vin, il faut attendre le bon moment pour en profiter.

L’immobilier en Europe de l’Est ne fait pas exception à la règle.

 Rendement élevé, croissance significative sur un marché petit et peu transparent, c’est ce que les plus grands  investisseurs internationaux pensent brièvement à propos de l’Europe centrale. Il y a quelques jours, à Londres la première conférence d’investissement immobilier  a eu lieu, organisée par RICS CEE (la Royal Institution of Chartered Surveyors Centrale and East Europe) et Portfolio Conférences.

immobilier hongrie, achat appartement budapest

[divider]

Immobilier Europe de l’Est, et centrale : est-ce porteur pour les prochaines années?

Points négatifs :

Les plus grands investisseurs de l’Europe ont tenu à s’exprimer parmi les conférenciers de CEE Property Investment Briefing. Neil Blake, responsable des recherches chez CBRE a souligné dans son discours d’ouverture que tandis que le volume d’investissement des marchés immobiliers en Europe occidentale a déjà atteint le niveau d’avant crise, les marchés de l’Europe centrale et de l’Est sont assez loin de cela.

Des loyers en baisse depuis la crise, risque économique et politique encore présents : ce marché est encore complexe.

Ce phénomène peut être attribué à plusieurs raisons : peu de capitaux s’investissent et peu de produits de qualité arrivent dans la région, et le risque économique et politique est considérable. Les années d’après crise de la région ont été caractérisées par une grande volatilité, la compétitivité a baissé dans plusieurs pays. Le résultat : la chute du prix du loyer ce qui n’aide pas à éveiller le marché d’investissement.

+

Points positifs :

Au-delà de ces faits négatifs, selon Neil Blake il y a des arguments fortement positifs qui plaident en faveur de la région : une forte demande à l’intérieur de ces pays, les prévisions du PIB qui dépassent celles des pays occidentaux et une demande qui s’annonce forte pour la location de bureaux. Tous ces facteurs rendent l’Europe centrale attirante. Neil Blake considère qu’il y a un risque potentiel dans les capitales de la région où beaucoup de bureaux sont inutilisés ce qui s’explique, selon lui,  par un système de réglementation trop accommodante, par conséquent « il est trop facile de se développer en l’Europe centrale ». Cela provoque non seulement un niveau élevé de la sous-exploitation mais aussi une grande volatilité, ce qui effraie les investisseurs qui évitent de prendre des risques.

Prévisions de croissance du PIB encourageantes, système règlementaire plus accommodant, marché immobilier de bureaux accessible : les voyants vont passer au vert!

+

L’Europe centrale est petite mais attractive :

Pourquoi vaut-il la peine investir en Europe centrale ? Selon Robert Martin, directeur d’Europa Capital Partners, les rendements élevés du marché immobilier et la croissance économique attirent les investisseurs dans la région mais le manque de transparence est un frein considérable. Florian Nowotny, directeur financier de CA Immo à Vienne a ajouté à cela que la liquidité est un risque sérieux en Europe Central puisque ses marchés sont beaucoup plus petits que ceux des pays occidentaux. A propos de la transparence, il a remarqué qu’il est difficile de percer ces marchés. Pour réussir,  la présence de la propre équipe d’un investisseur est primordiale. Otis Spencer, responsable de la gestion d’actifs chez Peakside Capital a mis l’accent sur la croissance. Il disait que tant que l’économie s’accroît, la demande sur le marché immobilier  augmente aussi. Selon lui, la convergence des rendements vers celle des marchés de l’Europe Occidentale est parfaitement justifiée.

Pour investir dans l’immobilier de bureaux : les experts locaux sont indispensables.

Les participants étaient unanimes concernant l’importance de la taille des marchés : le nombre de la population des pays de l’Europe de l’Est (y compris la Turquie)est à peu près à parité avec les pays occidentaux. Par contre si l’on regarde le PIB, la proportion n’est que 80-20, et dans le cas du volume de l’investissement dans l’immobilier, 10-90. Un exemple parlant : le volume du plus grand parc  immobilier de bureaux de la région, c’est-à-dire le parc complet des bureaux modernes de Varsovie, est aussi grand que la superficie des bureaux vides à Paris.

+

Quels sont les pays qui font partie de l’Europe Centrale et de l’Est ?

Pour la majorité, ils comprenaient les quatre pays de Visegrad (la Hongrie, la Pologne, la République tchèque et la Slovaquie) auxquels la Roumanie s’est jointe. Même si les réponses étaient différentes, tout le monde était d’accord sur le point que la Russie n’y est pas comprise. Cependant, les participants ont admis que le marché russe était très actif, mais les investisseurs étaient différents de ceux de l’Europe Centrale et de l’Est. On a constaté un changement dans les années qui ont suivi la crise : la République tchèque et la Pologne ont été entraînées, à la tête des investisseurs,  dans la région du Nord, la Roumanie et la Hongrie dans la région du Sud. Les douze mois passés, ces deux pays reviennent petit à petit et se rapprochent de la Pologne et de la République tchèque. Selon Walter Hampel (Deutsche Pfandbiefbank), le marché hongrois est au-dessous de sa valeur en raison des risques politiques, et ce danger guette la Pologne aussi.

Selon les experts : le marché de l’Europe centrale et de l’Est n’est plus homogène.

On peut parler plutôt de marchés ayant des bases très différentes, qui vivent l’un à côté de l’autre avec des extrémités qui caractérisent par exemple la Pologne où le marché est resté stable après la crise économique, ou la Roumanie où nous sommes témoins d’une sévère correction du marché.

Le directeur général de Morgan Stanley Real Estate disait que son approche est simple : il parle de l’Europe centrale selon la situation géographique qui comprend aussi l’Autriche mais pas la Russie. L’Autriche est un exemple intéressant parce que bien que géographiquement elle fasse partie de la région (Vienne est plus à l’Est que Prague) mais économiquement elle appartient indiscutablement à l’Europe de l’Ouest.

+

Qui investirait dans quoi ?

Du point de vue de l’investissement, Otis Spencer trouve très attirant les centres outlet et les internats (student housing). Ce dernier segment est encore à l’état très rudimentaire mais il cache des potentiels sérieux. Selon Robert Martin (Europa Capital), actuellement, le meilleur investissement est l’achat immobilier des immeubles de bureaux à Budapest et à Prague. Il a remarqué que l’expansion de l’e-commerce provoque un sérieux réaménagement sur ce marché. Il n’est pas négligeable que le marché logistique soit trop fermé et dominé seulement par quelques acteurs qui gardent les meilleurs outils pour eux de sorte que les autres ont du mal à rentrer dans le marché.

Les investisseurs asiatiques n’attendent pas et sont attirés par les rendements élevés.

Les investisseurs présents étaient d’accord  sur le fait que le capital arrive de nouveaux pays en Europe centrale : les investisseurs asiatiques sont attirés par les rendements élevés mais souvent ils sont invisibles cat ils apportent leur capital dans la région sous le drapeau des gérants de fonds d’investissements occidentaux. L’événement le plus inattendu des derniers 12-18 mois est que suite à la concurrence entre les banques, les LTV (« life time value » ou valeur vie client) augmentent constamment, en atteignant 70%. Dans le cas de la Hongrie et de la Roumanie on peut parler d’un retard remarquable sur ce domaine.

+

Coopération ou concurrence ?

Le directeur de CPI Proprety Group à Prague disait que les sociétés présentes dans la région ont intérêt à ce que le marché de l’Europe centrale et de l’Est fonctionne comme un seul marché, parce qu’individuellement ils sont trop petits. La tendance est que certaines villes vont se disputer les capitaux aussi bien en Europe de l’Ouest qu’en Europe centrale. On a cité l’exemple de Prague dont le plus grand souci est le niveau très faible du travail des dirigeants de la ville. A l’avenir cet élément sera cardinal, l’attraction des villes deviendra une question prioritaire.

Les experts ont trouvé qu’à l’intérieur de la région de l’Europe centrale et de l’Est, c’est plutôt la concurrence qui domine au détriment de la coopération, et sur ce point ils ne s’attendent pas à un changement dans un avenir proche.

[divider]

En attendant l’innovation, l’Europe de l’Est, et son immobilier professionnel ont du potentiel selon les experts

Dans son exposé, l’un des dirigeants de Cushman & Wakefield a cherché la réponse à la question :

Qu’est-ce qui va pousser la région comme destination d’affaires (business destination) ? Après les changements de régime respectifs dans les pays de la région, le marché s’est ouvert et a atteint une croissance remarquable avec une main d’ouevre bon marché. La question est de savoir si  une nouvelle vague de la croissance pourra être poussée par l’innovation. Les gouvernements ont une lourde responsabilité sur ce point. (Source : www.portfolio.hu le 16 novembre 2015 avec la traduction du Dr. Andréa Molnar)

Le rôle des politiques sera donc capital pour encourager et rassurer les investisseurs. L’enjeu étant majeur en période de crise durable.

Nous pensons que l’Europe est une zone à prendre en compte pour tout investir dans l’immobilier international.

Nous restons à votre écoute pour toutes vos questions sur ce marché.

Mes services

Bilan patrimonial unique et confidentiel

Immobilier international

Expatriation et retraite à l’étranger

Qui suis-je

Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

3 étapes. 1 idée forte. Votre patrimoine.

Depuis plus de 20 ans, j'accompagne mes clients dans la gestion de leur patrimoine.

Mon approche est simple : vous permettre de Construire, Protéger et Transmettre votre patrimoine en toute sérénité.

Contactez-moi

Vous désirez faire croître votre patrimoine?

N'hésitez pas à me contacter afin de déterminer comment je peux vous aider à construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité.

+33 9 77 19 82 80

« * » indique les champs nécessaires

Je dispose de + de 100 000 euros d'épargne.*
Ce champ n’est utilisé qu’à des fins de validation et devrait rester inchangé.

Pin It on Pinterest

Share This