Les intermédiaires sont désormais au cœur du financement du logement au Portugal : près de six prêts immobiliers sur dix passent par leurs services, faisant de ce canal le principal vecteur de distribution du crédit à l’habitation. Dans un marché en forte expansion et encadré par de nouvelles règles prudentielles, le régulateur portugais mise sur ces acteurs pour renforcer la protection des emprunteurs, tout en durcissant sensiblement les exigences de transparence et de formation.
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Un marché du crédit immobilier en plein essor
Le crédit à l’habitation connaît une dynamique exceptionnelle au Portugal. Selon les données de la Banque du Portugal, l’encours total des prêts au logement a atteint 119,1 milliards d’euros en août 2026, en hausse de 11,2 % sur un an, soit le rythme de croissance le plus rapide observé depuis février 2003.
En juillet 2026, 2,345 milliards d’euros de nouveaux prêts ont été accordés en un seul mois, avec un taux d’intérêt moyen de 2,96 % et 86 % des nouveaux contrats en formules à taux mixte.
La remontée de l’Euribor, notamment sur 12 mois, dont la moyenne a atteint 3,247 % en septembre 2026, se traduit toutefois par un renchérissement significatif des mensualités lors des révisions de contrats. En octobre 2026, certaines familles ont vu leurs échéances grimper jusqu’à 91 euros de plus par mois pour un prêt de 150 000 euros, illustrant la sensibilité des ménages portugais aux variations de taux.
Les intermédiaires dominent désormais la distribution
Dans ce contexte de forte demande, les intermédiaires se sont imposés comme le pivot du marché. Le Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito publié par la Banque du Portugal en juin 2026 confirme un basculement historique : pour la première fois, plus de la moitié des crédits (toutes catégories confondues) sont distribués via ces acteurs.
Au Portugal, 57 % des prêts à l’habitation sont désormais intermédiés, soit environ 14,8 milliards d’euros sur un total de 23,4 milliards d’euros de crédits immobiliers octroyés.
Cette part de marché place le Portugal au 4ᵉ rang des pays européens ayant le plus recours à l’intermédiation en crédit immobilier, derrière le Royaume-Uni (87 %), la Pologne (70 %) et la Slovaquie (60 %). Des marchés de référence comme l’Allemagne (45 %), la France (38 %), l’Italie (35 %) ou l’Espagne (25 %) restent en retrait par rapport au modèle portugais.
L’essor des intermédiaires ne se limite pas au logement. En 2025, ils ont également franchi un cap dans le crédit à la consommation, représentant 50,6 % des montants octroyés, devant le canal bancaire direct (49,4 %). Cette progression continue depuis la mise en place du régime d’agrément en 2018.
Un secteur structuré, à forts enjeux financiers
À la fin de 2025, le secteur comptait 6 216 intermédiaires de crédit dûment autorisés par la Banque du Portugal, soit une hausse annuelle de 5,5 %. Ces entités, qu’elles soient indépendantes ou intégrées à de grands réseaux, pèsent lourd dans la chaîne de financement.
Lors de la 4ᵉ Convention nationale d’ANICA, la Banque du Portugal a révélé que les intermédiaires avaient généré 582,6 millions d’euros de commissions, dont 116 millions sous forme fixe et 466,6 millions en rémunération variable.
Plusieurs acteurs dominent ce marché. Maxfinance occupe la première place, avec plus de 2,8 milliards d’euros de crédits immobiliers intermédiés. DS Intermediários de Crédito suit avec 1,735 milliard d’euros, devant Simplefy (1,3 milliard d’euros) et Rede Doutor Finanças, dont le volume atteint 1 milliard d’euros tous types de crédits confondus. Xfin complète ce peloton de tête avec 600 millions d’euros.
Nouvelles règles macroprudentielles : impact direct sur le travail des intermédiaires
Au 1ᵉʳ août 2026, de nouvelles recommandations macroprudentielles de la Banque du Portugal sont entrées en vigueur, modifiant en profondeur les conditions d’accès au crédit. Si ces mesures visent formellement les banques, elles reconfigurent concrètement le quotidien des intermédiaires, chargés de monter et d’orienter les dossiers des ménages.
Le principal changement concerne le taux d’effort maximal (DSTI). Le plafond de la charge de dette par rapport au revenu net a été abaissé de 50 % à 45 %. Concrètement, la somme de toutes les mensualités de prêt (immobilier, consommation, automobile) ne doit plus dépasser 45 % du revenu mensuel du foyer. Les intermédiaires doivent ainsi intégrer cette contrainte plus stricte dès l’analyse de solvabilité et le conseil initial au client.
Les maturités maximales sont désormais de 40 ans pour les emprunteurs de 35 ans ou moins (assouplissement pour les 30–35 ans, auparavant limités à 37 ans) et de 35 ans pour les plus de 35 ans. L’exception permettant de financer à 100 % la valeur des biens repris ou détenus par les banques a été supprimée : ces acquisitions sont soumises au plafond général de 90 % de ratio prêt-valeur (LTV), avec un apport personnel minimum de 10 %.
Ces nouvelles règles rendent les montages plus complexes et renforcent le besoin d’accompagnement. Les intermédiaires deviennent ainsi des acteurs clés pour optimiser les dossiers dans ce cadre plus contraignant, tout en expliquant aux ménages les limitations imposées par le régulateur.
Réforme profonde du régime juridique des intermédiaires
Au-delà des règles macroprudentielles, le métier d’intermédiaire fait lui-même l’objet d’une refonte. Le cadre de base, défini en 2017 par le Decreto-Lei n.º 81-C/2017, est en cours de révision. Le 30 septembre 2026, lors de la convention d’ANICA à Lisbonne, l’administrateur de la Banque du Portugal Rui Pinto a annoncé que la proposition finale de nouveau Régime juridique des intermédiaires de crédit (RJIC) avait été finalisée et transmise au gouvernement.
Cette réforme couvre plus de 6 000 entités et poursuit un objectif affiché : transformer les intermédiaires en véritables conseillers, et non plus en simples « transmetteurs de documents ». Pour le régulateur, l’importance systémique nouvellement acquise par le secteur doit s’accompagner de standards plus élevés en matière de transparence, de concurrence et de compétence.
Obligation de présenter une vraie diversité d’offres
L’un des volets les plus sensibles du projet concerne l’obligation de présenter au client au moins cinq propositions de crédit issues d’institutions financières différentes, dès lors que l’intermédiaire dispose d’un nombre suffisant de partenaires. Il ne s’agira pas de simples simulations, mais de véritables offres comparables.
La Banque du Portugal exige cinq offres pour lutter contre l’opacité : bien que les intermédiaires déclarent collaborer avec cinq banques en moyenne, la plupart des dossiers sont orientés vers une ou deux banques. Cette exigence garantit un choix réel, stimule la concurrence sur les conditions et réduit le risque de biais lié aux commissions.
ANICA, présidée par Tiago Vilaça, conteste cette obligation, jugeant qu’elle alourdirait considérablement les procédures et rallongerait les délais de traitement, au détriment des emprunteurs eux-mêmes. La question est au cœur des tensions actuelles entre la profession et le régulateur.
Transparence renforcée de la rémunération
Autre pilier de la réforme : la transparence totale sur la rémunération des intermédiaires. La coordonnatrice de l’intermédiation à la Banque du Portugal, Fernanda Matias, a précisé que le régulateur ne cherche pas à plafonner les commissions, mais à imposer une information claire et exhaustive.
Les intermédiaires devront détailler les montants perçus de la part des banques. Les formes de rémunération jugées conflictuelles seront interdites, notamment les avantages en nature (cadeaux, bénéfices divers) et les schémas liant la rémunération à des variables d’incitation, comme des taux d’intérêt plus élevés. L’objectif est de limiter les situations où l’intérêt commercial de l’intermédiaire entrerait en contradiction avec l’intérêt financier du client.
Montée en gamme de la formation professionnelle
Le projet de RJIC renforce également les exigences en matière de formation continue. Tous les collaborateurs impliqués dans l’intermédiation devront suivre régulièrement des mises à jour de leurs connaissances, pour maintenir un niveau élevé de conformité et de compétence.
ANICA plaide pour un dispositif inspiré de celui de l’assurance et des marchés financiers, avec un minimum de 15 heures de formation obligatoires par an. Cette approche s’oppose à l’alternative d’une simple réévaluation des compétences tous les cinq ans, jugée insuffisante au regard de l’évolution rapide des règles prudentielles, des produits et des outils numériques.
Publicité numérique : un encadrement plus strict
La Banque du Portugal étend par ailleurs son action au domaine de la communication commerciale. L’Aviso n.º 5/2024 sur la publicité financière, entré en vigueur en juillet 2025, est désormais appliqué de manière rigoureuse aux intermédiaires, en particulier sur les réseaux sociaux. Un guide actualisé, publié le 15 septembre 2026, précise ces obligations.
Sur des plateformes comme Instagram ou TikTok, le TAEG et les autres mentions obligatoires doivent être aussi visibles que les avantages mis en avant. Il est interdit de les reléguer sur une deuxième image d’un carrousel nécessitant de swiper. Le texte légal affiché sur les supports numériques doit respecter une taille minimale équivalente à une police 12 en Arial pour garantir sa lisibilité.
Ces contraintes techniques complètent les réformes structurelles du secteur, en cherchant à limiter les messages promotionnels trompeurs ou incomplets dans un environnement où les démarches de crédit passent de plus en plus par des canaux dématérialisés.
Un modèle portugais sous surveillance européenne
Le poids croissant des intermédiaires au Portugal suscite l’intérêt au-delà des frontières. ANICA a rejoint officiellement la FECIF le 23 septembre 2026, dans la perspective de la révision prochaine de la directive européenne sur le crédit immobilier. Cette intégration donne au secteur portugais une voix accrue au niveau communautaire, alors que son modèle – où plus de la moitié des prêts passent par l’intermédiation – se distingue de la plupart des grands pays.
La FECIF souligne que, malgré une digitalisation rapide, le Portugal et la France partagent une contrainte structurelle : les intermédiaires n’ont pas d’accès direct aux bases de données et registres publics, ce qui freine l’efficacité administrative du traitement des dossiers. Dans un marché où les taux évoluent rapidement et où les règles prudentielles se durcissent, la capacité des intermédiaires à concilier exigence réglementaire, rapidité opérationnelle et conseil indépendant restera déterminante.
À l’heure où ils concentrent plus de la moitié des crédits immobiliers, ces acteurs apparaissent comme un maillon indispensable de l’accès au logement, mais aussi comme un secteur placé sous haute surveillance, au cœur d’enjeux économiques, sociaux et réglementaires majeurs.
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