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Immobilier Hongrie : une hausse solide et des perspectives

par | 26 Oct 2015 | Immobilier Hongrie

Immobilier Hongrie : les prix montent dans le bon sens du terme

Les statistiques des agences immobilières annoncent, depuis des mois, le décollage massif et durable des prix de l’immobilier à Budapest. La hausse des prix est particulièrement vraie dans les quartiers du centre : Ve, VIe et VIIe arrondissements. Dans certaines rues pour certains types d’appartement les prix ont augmenté de 25%. Ce phénomène est dû au fait que le nombre des investisseurs augmente massivement et que les quartiers du centre de Budapest représentent  la partie mise en valeur de la capitale hongroise.

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Immobilier Hongrie : chercher du rendement sûr en investissant dans l’immobilier à Budapest

Les agences immobilières à Budapest constatent que pendant les six derniers mois les chercheurs du rendement ont dominé le marché : 80% étaient des investisseurs hongrois, 20% des investisseurs étrangers qui ont acheté de l’immobilier à Budapest.

Globalement deux tiers des acheteurs ont signé l’acte de vente dans le but d’investir.

Il y a bien une raison  pour qu’investir dans l’immobilier soit devenu à la mode: par rapport aux autres produits financiers de moins en moins garantis, la forme plus classique de l’investissement semble, plus que jamais, une solution sûre.

Cette nouvelle tombe mal pour tous ceux qui veulent acheter pour eux-mêmes. Le comportement des deux types d’acheteur montre une grande différence: quand un nouvel appartement apparait sur le marché, l’investisseur peut prendre tout de suite la décision, il réagit très vite : il est capable de régler le prix rapidement, il peut prendre la décision sur place en 5-6 minutes. Celui qui voudrait s’offrir un domicile familial, veut prendre la décision responsable donc il souhaite  regarder le bien plusieurs fois, en discuter avec sa famille, ensuite mobiliser ses réserves financières ce qui peut durer plusieurs semaines. Et quand il arrive avec son argent, le bien a été déjà vendu ! Il a donc un handicap sérieux, il est obligé de décider à la hâte à cause des investisseurs potentiels.

Pesti Vigado au bord du Danube

 Pesti Vigadó au bord du Danube

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Location à long terme d’un appartement à Budapest

Quelle est la tendance au niveau de la location ? Seule une petite partie des biens immobiliers tombés entre les mains des investisseurs est mise en location à long terme, la grande partie est louée par les touristes pour quelques nuits ce qui a pour conséquence que :

  • le nombre des appartements à louer à long terme a fortement  baissé
  • la situation est devenue tout à fait absurde au niveau du prix des loyers

Concernant le prix actuel du loyer, on peut dire qu’un appartement qui coûtait jusqu’ici 321 euros (100 000 HUF) coûte actuellement 417 – 480 euros (130 000-150 000 HUF).

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Le prix dépend évidemment de l’emplacement et d’autres paramètres de l’appartement (équipement par exemple). Les futurs locataires cherchent plutôt des appartements plus petits – équivalents à la taille d’un studio en France – pour lesquels ils doivent payer un loyer mensuel entre 257 – 481 euros (80 000-150 000 HUF) dans les VIe et VIIe arrondissements. Le loyer mensuel d’un appartement de deux pièces est entre 321 et 514 euros (100 000-160 000 HUF).

Actuellement, ceux qui cherchent à louer sont nombreux. Leur situation n’est pas enviable du tout pour deux raisons : d’abord parce que le bien qui leur conviendrait est rare sur le marché, ensuite parce que le loyer coute tellement cher qu’ils sont incapables de le payer. Ils doivent donc se familiariser avec l’idée d’aller habiter dans un quartier périphérique ou en banlieue plus lointaine.

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Location à court terme d’un appartement à Budapest

Ce type de location a des avantages et des inconvénients. Son côté plutôt sympathique réside dans le prix : demander minimum 40 euros ou plus pour une nuit est alléchant.

Cependant, la majorité des investisseurs opte pour la location de courte durée sans se rendre compte de la situation réelle ou du travail supplémentaire que cette activité demande : soit la gérance est confiée à une agence, soit l’investisseur se charge lui-même de tout : il attend les touristes qui peuvent arriver avec retard, s’occupe des prestations de services (par exemple : linges propres  etc.) La bizarrerie du système est que toutes ces activités ne sont pas négligeables car sur la page d’internet où les touristes réalisent la réservation, les nouvelles, bonnes ou mauvaises, se répandent vite. Et surtout ce sont ces dernières qui peuvent être nuisibles…

Au-delà de tout cela, l’investisseur doit toujours garder un œil sur le calendrier : les événements et les programmes attirant du monde lui permettent d’augmenter le prix de la location. Celui qui ne tient pas compte de cela, peut toujours trouver des locataires saisonniers mais il encaisse nettement moins d’argent. A ajouter à ces éléments qu’en général les locataires saisonniers font moins d’attention à l’état de l’appartement ce qui rend son entretien plus cher.

Pour résumer : il est peu probable que les investisseurs déjà présents quittent d’un jour à l’autre le marché immobilier.

Même si la location à court terme n’est pas à la hauteur de leurs espérances, la location à long terme est prometteuse et suscite l’espoir du rendement encore plus élevé à l’avenir qu’actuellement.

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Parlons des prix !

Tout ce que je viens de dire, se répercute évidemment sur les prix des appartements : dans le VIIe arrondissement le mètre carré d’un appartement de qualité correcte commence à partir de 969 euros (300 000 HUF) mais dans les rue Király et Kazinczy qui sont très branchées et très à la mode actuellement, le mètre carré commence à partir de 2580 – 2900 euros (800-900 000HUF).

Les quartiers du centre ville de Budapest

Quartiers du centre ville de Budapest

Il est important de souligner que se sont surtout les prix des studios et des appartements de taille moyenne qui augmentent davantage. Les prix des grands appartements (avec 4 pièces ayant plus de 90 m²) augmentent moins, de 5 à 10% et à l’avenir on ne peut pas s’attendre à une hausse plus significative.

Dans le VIe arrondissement les prix sont à la même hauteur  mais il convient de bien faire la distinction entre la partie intérieure ou extérieure des boulevards Károly et Múzeum (dit Kiskörút c’est-à-dire Petit Boulevard) qui sont habituellement « la ligne de démarcation » dans l’esprit des budapestois. Certaines agences immobilières budapestoises constatent que l’augmentation du prix est plus importante à l’intérieur du boulevard : le mètre carré commence ici à partir de 1130 euros (350 000HUF), au-dessous de ce prix on ne peut plus rien acheter. Si un appartement se trouve dans une copropriété récemment rénovée le prix du mètre carré commence à partir du 1615 euros (500 000HUF). Les acheteurs aiment bien le « triangle d’or » c’est-à-dire la partie limitée par  la rue Bajcsy-Zsilinszky-boulevard Teréz-rue Andràssy. Ce sont les rues « prémium » et les prix correspondent à cela.

Budapest Café Gerbeaud

 Budapest: le Café Gerbeaud

Le Ve arrondissement est encore plus cher. Les prix démarrent à partir de 1292-1453 euros (400-450 000HUF) mais pour un appartement ayant une vue sur le Danube le propriétaire peut demander 3230 euros par mètre carré (1 000 000HUF). Rassurez-vous, le Ve arrondissement a toujours été cher ! C’est le quartier diplomatique et le nombre de biens immobiliers est la moitié du celui-du VIe arrondissement bien que la superficie de celui-ci soit plus petite que celle du Ve. L’explication est simple : les bureaux, les résidences diplomatiques tiennent beaucoup de place donc le terrain occupé par les immeubles d’habitation est moins important.

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Immobilier Hongrie : une pause espérée en présence des investisseurs?

Normalement, l’élan effréné de six derniers mois doit se calmer puisque la vraie saison touristique  touche à sa fin ainsi que les recherches des étudiants. Cela ne veut pas dire pour autant que les investisseurs sortiraient du marché puisque eux, sont toujours présents et s’activent dès qu’ils trouvent une opportunité. Cependant que ce calme relatif ne va pas soulager les soucis de ceux qui cherchent un appartement à louer par contre la recherche s’annonce plus sereine et plus facile pour ceux qui veulent acheter un domicile familial. (Source :http/privatbankar.hu le 14/10/15)

Notre connaissance pointue du marché de l’immobilier Hongrois vous permettra de gagner du temps dans votre futur achat : pour cela, contactez-nous.

Pour terminer, j’ajoute un élément rassurant : selon l’avis du FMI, le prix des appartements hongrois compte parmi les meilleurs marchés en Europe, pas seulement par rapport aux pays occidentaux mais également dans la région. La Slovaquie, la Slovénie, la République Tchèque et l’Autriche devancent la Hongrie. Selon la liste de Globalproprety Guide les prix de la Pologne et de la Roumanie sont également plus élevés.

Conclusion sur le blog gestion de patrimoine : vous pouvez nous contacter pour votre futur bien immobilier en Hongrie!

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Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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