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Immobilier Europe de l’Est : comprendre pour bien investir

par | 12 Nov 2015 | Immobilier

Cyril Jarnias Expert en Gestion de Patrimoine indépendant

Immobilier en Europe de l’Est : quelles sont les évolutions?

Comme vous le savez sans doute, l’immobilier français connaît une hausse spectaculaire à 3 chiffres depuis bientôt 20 ans.

Si les taux de crédit sont bas pour acheter avec un endettement, les prix de l’immobilier sont hauts et les rendements baissent à l’image de l’immobilier parisien en moyenne autour des 3% de rendement.

Hors de Paris, il faut se battre pour trouver des rendements à deux chiffres, c’est même quasiment impossible.

C’est peu  de rendement pour être tenté d’investir sur un tel marché.

On peut trouver plus de rendement en allant sur l’immobilier en Europe de l’Est : cela suppose de connaître l’évolution de ces marchés.

On cherche donc du rendement ailleurs et on souhaite se diversifier, nous avions évoqué sur le blog gestion de patrimoine avec le Dr Molnar, les beaux rendements et la fiscalité avantageuses en Hongrie.

Nous en profitions maintenant pour un état des lieux de l’évolution du marché de l’immobilier en Europe de l’Est.

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Immobilier Europe de l’Est : des pays porteurs, d’autres non.

Pologne : investissement international et programme gouvernemental

2014 était la cinquième année consécutive où l’activité d’investissement international a augmenté sur les marchés immobiliers de la Pologne. Il y a une relation étroite entre l’évolution de son  marché et la performance économique du pays : selon le rapport du FMI, la Pologne est le seul pays de l’UE à avoir pu éviter la récession durable provoquée par la crise monétaire internationale, ce qui fait que le PIB polonais est en croissance constante depuis dix ans. Les années qui suivaient l’adhésion à l’UE en 2004 ont représenté le sommet: de l’extérieur, une quantité importante d’investissements est arrivée dans le pays et le prix de l’immobilier est monté en flèche. En 2006, à Varsovie, on a enregistré une augmentation de 23%, en 2007 de 45%. A Wroclaw, quatrième ville de Pologne, la hausse des prix était encore plus importante.

Potentiel de hausse des prix en Pologne.

A partir de 2009, une période de ralentissement suivit, pour repartir de plus belle en 2014. Cette tendance était prévisible par le nombre de ventes dans tout le pays  qui augmentait de 20% en 2013 par rapport aux années précédentes et par le nombre de permis de construire accordés au cours du premier trimestre de 2015 (4500 en plus), ce qui indique la reprise d’une forte demande.  Cet essor est bien soutenu par le programme du gouvernement « Logements aux jeunes générations » qui souhaite apporter une aide aux achats ou aux constructions des primo-accédants. Le succès du programme est démontré par  les chiffres : pendant le premier semestre de 2015, huit mille jeunes ont profité de cette aide dont le montant global (après six mois) atteint 44,3 millions d’euros (187 millions de zlotys)

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République tchèque : bonheur des vendeurs immobiliers

La tendance du marché immobilier est encore plus évidente en République tchèque qu’en Pologne : la croissance est continue depuis 2012. Le secteur immobilier, malgré la baisse du PIB de 0.7% en 2012, a pu repartir à la hausse en 2012: les prix de l’immobilier ont augmenté de 3,1%. L’apparition des  investisseurs étrangers (majoritairement russes et ukrainiens) a joué un rôle considérable dans le développement du marché immobilier.

Selon les données de l’Office statistique tchèque (CZSO) en 2014, les prix ont augmenté de 2,74% tandis que selon Eurostat le prix de l’immobilier du premier trimestre de 2015 a atteint quasiment le niveau d’avant crise (2012). La dérégulation du marché de location terminée au 31 décembre 2012  joue un rôle important dans cet essor : le secteur de location fonctionnait depuis 1980 dans des conditions réglementées. 80% du parc immobilier (environ 750 mille biens immobiliers) ont été concernés par la suppression des conditions réglementées par conséquent une grande différence s’est formée entre le prix du loyer des appartements sous conditions réglementées et les autres.

On peut observer l’élargissement du marché immobilier en Pologne et en République tchèque en parallèle avec les différences et les similitudes entre les deux pays :

La population de la Pologne est plus importante, sa densité est plus grande que celle du Canada ou de l’Australie. La demande à l’intérieur du pays est également plus équilibrée. A côté du marché immobilier de la capitale, dans plusieurs grandes villes on rencontre un marché très actif.

En République tchèque comme en Hongrie, on observe les tendances dominantes plutôt dans la capitale.

Les taux d’intérêt sont bas dans les deux pays, ce qui favorise la demande, et les gouvernements  apportent leur aide à l’essor du marché avec l’élaboration de différents programmes ciblés.

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Roumanie : la situation s’améliore

« L’état de santé » du marché immobilier en Roumanie s’améliore à vue d’œil : le nombre des nouveaux projets de développement du secteur immobilier a baissé de 33% pendant les années de crise. Cette tendance s’est arrêtée en 2013 à tel point que le nombre du permis de construire a augmenté de 1,8% à la fin de la même année. L’augmentation a atteint les 2,7% en 2014.

Les projets immobiliers repartent en Roumanie.

Le prix des appartements connaît une tendance à la hausse. La nature du développement a changé puisque la majorité des projets en cours est financée par ceux qui prendront possession des appartements. Par contre, les investisseurs étrangers qui étaient très actifs à une certaine période, sont dans l’expectative. Dans le cadre du programme  « Premier domicile », le gouvernement roumain offre aux primo-accédants un prêt plafonné à 60 000 euros avec un taux d’intérêt bas.

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Slovaquie : le prix de l’immobilier augmente

Par rapport à la baisse de la même période de l’année dernière, le prix de l’immobilier a augmenté significativement et même dépassé la valeur de base de 2010.

L’immobilier en Slovaquie retrouvent ses niveaux de 2010 et tend vers la hausse.

L’excellente performance de l’économie du pays et l’aide d’Etat apportée au secteur immobilier qui peut être demandée par la sphère privée, ont joué un rôle dans le fait que l’achat immobilier par des particuliers est devenu plus facile au-delà du système de crédit à taux bas. La suppression de l’impôt sur l’immobilier depuis l’adhésion du pays à l’UE (2004) était aussi un élément qui « a donné de l’appétit » au secteur immobilier.

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Immobilier Europe de l’Est :  potentiel de hausse en vue.

La hausse du prix de l’immobilier et du nombre des permis de construire montre l’élargissement du marché de la région de l’Europe centrale et de l’Est. On peut mettre cette observation  en parallèle avec le développement économique des pays cités dans l’article et avec les programmes des gouvernements respectifs qui exercent une influence positive sur les différents segments du marché immobilier. L’établissement  de la direction nationale anti-corruption (DNA) en Roumanie et les mesures pour l’expansion économique en République tchèque jouent un rôle considérable dans l’obtention de la confiance des grands investisseurs. En parallèle avec ces décisions, le programme du gouvernement polonais et slovaque qui cherche à faciliter le financement  de l’appartement des jeunes primo-accédants en leur proposant des crédits à taux bas, a abouti à la stimulation de la demande du marché immobilier. 

Vous avez des questions sur l’immobilier en Europe de l’Est, vous souhaitez aller plus loin? Contactez nous!

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Qui suis-je

Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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