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En gestion de patrimoine, être propriétaire, ce n’est plus le bon plan

par | 17 Déc 2013 | Billet d'humeur

Des jeunes qui viennent d'accéder à la propriété !

 

Etre propriétaire, le rêve de nombreux jeunes français dès leur rentrée dans le marché du travail (pour les plus chanceux car un jeune sur 4 de moins de 25 ans n’a pas d’emploi en France).

Selon l’Insee, les français sont plus de 57% à être propriétaires. Malheureusement, cela suppose d’avoir soit des apports pour acheter (merci papa, maman par exemple) ou d’avoir un bon salaire suffisant pour couvrir le prêt (maximum 33% de taux d’endettement pour un foyer).

Les taux sont certes historiquement bas pour emprunter mais, le prix de l’immobilier n’a cessé de croître en France

Vous savez que mon dada est la gestion de patrimoine. Or, on apprend en gestion de patrimoine, qu’être propriétaire a du sens tout comme savoir financer son bien à crédit ou encore se constituer un parc immobilier de jouissance pour financer sa retraite.

Pourtant, est-il pertinent aujourd’hui de s’endetter quand on est un jeune ménage (un ménage peut être une seule personne, ici, c’est une jeune cadre) pour  être tout de suite propriétaire ? Je voulais vous exposer mon point de vue face à l’endettement et surtout à la qualité de vie.

Les temps pourraient changer avec la crise dans une société où le bien être au quotidien devient la priorité.

 

Un jeune ménage aujourd’hui : il ressemble à quoi ?

 

Si on part du principe qu’un jeune diplômé sur quatre est au chômage : cela veut dire que la précarité de l’emploi en France est forte.

J’attire votre attention quand on parle d’un jeune cadre, ce n’est pas la majorité de la population, on peut donc supposer que les salaires sont bien plus bas pour la majorité des jeunes salariés…

Avec un taux de chômage supérieur en France à 10% et une crise durable : cela ne risque pas de changer en déplaise à notre gouvernement adoré.

Je ne souhaite pas faire de généralité car tout est contestable. Mais, je voudrais vous exposer une vision sur cette grande idée qui consiste à être propriétaire rapidement. 

 

A quoi ressemble le budget d’un jeune ménage déjà ?

Prenons un jeune cadre consultant en SSII (secteur où l’on trouve souvent des emplois) sur Paris en début de carrière (Paris n’est pas la France, je sais mais c’est un exemple, si c’est dur  pour un jeune cadre, ce sera dur pour un salarié au salaire plus bas… ).

 

Il touche 2500 euros net.

 

Regardons ses dépenses mensuelles :

Loyer entre 800 et 900 euros. Partons sur 850 euros (il ne vit pas dans un château mais dans un studio).

Abonnement internet : 38 euros

Abonnement portable : 15,99 euros

Alimentation : 300 euros

Divers : sortie, sport, habillement…: 200 euros

Ratp : 35 euros ou Voiture : 100 euros (assurance et carburant)

Impôt sur le revenu : 250 euros par mois

Impôts divers, coût compte bancaire, assurance habitation et charges du logement (mensualisés) : 70 euros

Energie : électricité, gaz et eau : 100 euros (la note énergique augmentera toujours plus…)

En arrondissant : il a 2100 euros de dépenses par mois

Il lui reste donc 400 euros.

Imaginons que ce cadre veut avoir un peu de marge et faire de l’épargne vers son livret en cas de coûts durs soit 200 euros par mois.

Il ne reste plus que 200 euros de marge.

Donc avec un loyer à 850 euros et 200 euros de marge : il pourrait consacrer  1050 euros pour un logement.

La grande question : que peut-il acheter avec 1050 euros par mois ? Sur 20 ans ? 25 ans ? 30 ans ?

Je le répète mes chiffres sont pris à la louche. Vous constaterez que je n’ai pas pris de budget mensuel pour les vacances (cela pourrait être pris sur les 200 euros d’épargne).

N’oublions que je raisonne avec une personne seule vivant correctement sans se priver. Je ne pense pas encore au budget à deux et si le jeune ménage aurait un ou des enfants…

Bref, on pourrait considérer que tous les ans, ce jeune ménage touche une prime…

 

La réalité de l’achat immobilier pour un jeune cadre en Ile de France ?

Je vais faire simple, je vais aller sur un site de courtage immobilier (pas de pub). Je vais simuler ce que l’on peut emprunter avec 1050 euros par mois.

Au mieux, ce sera un peu plus de 200000 euros sur 30 ans.

Vous allez devoir payer les frais de notaire. On peut estimer que votre bien ne devra passer dépasser 170000 euros.

Autant dire que pour Paris, à part un tout petit studio dans un arrondissement comme le 18ème  , cela risque d’être compliqué à moins de partir loin en banlieue.

Moralité de l’histoire à part être à deux avec un salaire doublé, avoir un don des parents ou aller en banlieue éloignée et faire beaucoup de transport : notre jeune cadre, chanceux d’avoir un job, va avoir du mal à acheter sur Paris même.

Je vous vois venir. On sait déjà tout cela Cyril. Quel est le rapport avec la gestion de patrimoine ?

En fait, je voudrais vous démontrer que les repères de nos parents avec l’achat de l’immobilier immédiat ne sont plus les bons : le monde à changer et le travail se fait trop rare pour envisager d’avoir toujours les repères des anciens.

Pourquoi le premier achat immobilier ne doit plus être la priorité en France pour un jeune salarié ?

Premièrement, l’immobilier est incontestablement trop cher. Je ne vais pas ressortir toutes les études ou des courbes par exemple celles de l’Insee.

Mais, les prix de l’immobilier sont devenus trop prohibitifs en France et ils chassent le primo accédant.

Ensuite, certes les taux sont bas pour s’endetter mais ils ne compensent pas la hausse du prix de l’immobilier.

Au final, on s’endette plus longtemps avec une précarité de l’emploi plus forte.

Que se passera t il si la crise croit ? Si le chômage s’envole encore ?

Non seulement, de nombreux jeunes ménages ne pourront plus rembourser mais, pire, cela entraînera une spirale à la baisse du prix de l’immobilier. Donc, votre jeune ménage vendra son bien à perte !

C’est un scénario noir pour la France mais nous devons toujours prévoir le pire quand on gère son patrimoine, ses économies… A mon sens, on doit regarder tous les cas de figure.

Maintenant, ce n’est pas tout de dire qu’il ne faut pas acheter de l’immobilier dès le début de sa carrière professionnelle.

On doit en parallèle envisager d’autres solutions patrimoniales pour se constituer une épargne ou encore assurer ses vieux jours.

 

A contexte économique instable, le comportement de l’épargnant et du jeune salarié doit changer :

Si on revient sur le budget d’un jeune salarié : on voit que les dépenses incompressibles ont changé.

Internet, portable, budget vacances,  (on prend plus souvent l’avion),  salle de sport (…) la quête du bien être est croissante dans nos sociétés modernes.

Malheureusement, cela entraîne plus de charges incompressibles.

L’argument fort sur l’achat immobilier reste le fait de ne pas donner de l’argent à perte à un propriétaire. Il vous restera quelque chose.

J’avoue que cet argument est pénible à entendre.

Le jeune salarié va avoir autour des 25 ans, l’espérance de vie augmente en France (plus de 80 ans pour un homme) : c’est si urgent que cela d’acheter un bien hors de prix et prendre 25 ans de crédit sur la tête ?

Faut-il se priver aujourd’hui pour être heureux demain ? La notion de bien être me semble aussi importante quand on gère ou que l’on constitue un patrimoine pour l’avenir.

 

Je vous propose de procéder progressivement pour faire un jour l’acquisition d’un bien immobilier.

Etape 1 :

En gestion de patrimoine, on dit souvent que vous devez avoir en premier un an de salaire de côté.

Je vais remplir le Livret A, le LDD ou encore le CEL. Vous ne savez pas ce que c’est : vous allez demander à votre banquier !

Ensuite, on envisagera  l’achat d’un bien immobilier. Vous aurez des apports avec l’épargne constituée, vous allez pouvoir négocier !

 

Etape 2 :

Je cherche un bien immobilier.

Prenez votre temps :

Priorité à l’emplacement et à une durée de transport réduite : vous devez penser à votre confort de vie et à la revente un jour.

Pour le prix : être dans le marché.

Avoir le moins de charges possibles : pas d’ascenseur, un premier étage sans vis à vis

La facture énergétique réduite (ce sera le poste à surveiller de plus en plus) : préférer le chauffage au gaz et du double vitrage de partout avec une exposition Sud.

Vérifier les PV du syndic pour voir les charges à venir.

Simuler le coût du crédit : faible mensualité et durée du crédit la plus basse possible (15 ans par exemple)

Vous allez faire le tour des courtiers, ils chercheront le meilleur taux pour vous.

Etape 3 :

Vous allez signer le compromis de vente. Le prêt vient d’être accordé. Vous venez de devenir propriétaire ! Bravo!

 

Que conclure sur le blog gestion de patrimoine ?

Non, cet article n’est pas pro bien être au quotidien, vivre l’instant, épargne “à gogo” et contre l’immobilier.

Je pense que l’on doit surtout éviter de trop regarder les habitudes passées et vivre avec les changements de son époque.

 

La crise est là, l’emploi n’est pas stable, bulle sur l’immobilier et on peut mieux profiter de la vie aujourd’hui qu’auparavant (transports plus accessibles, nouvelles technologies facilitant la vie, espérance de vie plus forte…).

Le passé peut néanmoins nous servir pour l’avenir mais nous devons faire des ajustements de comportement.

Aujourd’hui, s’endetter à 25 ans ou 30 ans me semble surréaliste. On pourrait espérer de l’inflation comme dans les années 80 mais j’ai peur que l’on risque d’attendre longtemps à la vue de l’injection monétaire massive qui tient les taux bas et qui restera à durée indéterminée.

Je vous propose donc de fonctionner progressivement, partez en vacances, consommez, mettez un peu d’argent de côté pour constituer un apport. Vous avez tout votre temps, n’écoutez pas les gens autour de vous, soyez pragmatique.

Vous apprendrez ainsi à comprendre les placements et comment faire fructifier votre argent.

Voilà à mon sens, la règle d’or de la gestion de patrimoine : «  être à l’écoute de vos choix de vie dans un environnement économique instable ».

C’est un peu le but du blog gestion de patrimoine si je me trompe : ne pas se comporter comme un mouton avec les fruits de son travail.

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Qui suis-je

Je suis Cyril Jarnias, expert en gestion de patrimoine indépendant depuis plus de 20 ans. J’aide particuliers et chefs d’entreprise à « Construire, protéger et transmettre votre patrimoine en toute sérénité ». J’interviens dans de nombreux médias sur le patrimoine : BFM Business, La Tribune, Les Echos, Investir notamment.

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