Comment naviguer dans le processus d’achat immobilier en Bulgarie pour les non-résidents ?

Les prix dans le secteur immobilier ont plus que doublé en Bulgarie depuis 2015, avec un taux de croissance de 121,91%. La Bulgarie a par ailleurs depuis le 1er janvier 2015 rejoint l’espace Schengen, ce qui devrait renforcer encore davantage l’attractivité de ce pays pour les investisseurs internationaux. L’idée d’acquérir un logement en Bulgarie reste donc une idée assez attractive. Découvrez dans cet article comment naviguer dans le processus d’achat immobilier en Bulgarie pour les non-résidents.

Comprendre le marché immobilier bulgare

La région de Sofia, la capitale du pays, est la zone la plus prisée par les investisseurs étrangers. Il est vrai qu’avec des logements de haut standing à moins de 2000 € par m², la ville est particulièrement attractive et se situe largement au-dessous du prix de vente moyen au m² dans les autres capitales européennes. La ville a enregistré une hausse moyenne de 154,93% des prix immobiliers, selon l’institut national des statistiques bulgares, depuis 2015 (jusqu’au 3éme trimestre 2024). La hausse de prix est spectaculaire, mais elle semble davantage bénéficier aux logements anciens avec une hausse de 158,36% des prix, contre 145,21% pour les logements neufs.

Parmi les autres régions populaires, on note également les stations balnéaires, comme Sunny Beach par exemple, où il reste encore possible de dénicher un appartement à moins de 1000 euros le mètre carré. Les affaires sont néanmoins de plus en plus rares, du fait de la forte demande. Il faut être prêt à s’éloigner des côtes bulgares pour profiter de prix encore attractifs.

Pour en savoir plus :

Guide pour débutants sur l’achat de biens immobiliers en Bulgarie

La réglementation pour les non-résidents

En Bulgarie, les étrangers sont autorisés à acheter et à posséder des propriétés immobilières telles que des appartements et des maisons, à condition que ces biens ne comprennent pas le terrain sur lequel ils sont construits. Cela signifie que la plupart des unités résidentielles peuvent être achetées purement et simplement par des étrangers, notamment parce que les appartements sont généralement vendus sans terrain. En revanche, les citoyens de l’UE et de l’EEE qui souhaitent acheter un terrain sont soumis à moins de restrictions, puisqu’ils peuvent acquérir un terrain en leur nom propre s’il entre dans une catégorie réglementée.

Les ressortissants étrangers n’ont généralement pas le droit d’acheter directement des terrains en Bulgarie. Cette restriction implique que si un étranger souhaite acheter une propriété comprenant un terrain, il doit créer une entité juridique ou une société bulgare. Des exceptions à cette règle sont prévues pour les citoyens de l’UE, leur permettant d’acheter des terrains en même temps que des propriétés résidentielles. Il convient donc d’être vigilant lors du processus d’achat afin d’éviter les complications juridiques et les malentendus concernant les types de propriété.

Conseils pratiques pour les non-résidents

Une agence immobilière peut se charger de la gestion locative de votre propriété immobilière. Il faut compter environ 10% du loyer avec un minimum de 120 BGN par mois, mais les frais sont cependant négociables et variables suivant le type de propriété. Pour une propriété mise en location via AirBNB, les frais sont beaucoup plus élevés. Il faut savoir également que le marché immobilier bulgare est moins réglementé qu’en France, et que par conséquent vous ne bénéficiez pas des mêmes protections qu’avec une agence immobilière française.

Pour plus de sécurité, il est préférable de bien se faire assister lors de l’acquisition de votre propriété immobilière, ainsi que sa gestion locative. N’oubliez pas que tous les documents sont systématiquement rédigés en langue bulgare. N’hésitez pas à me contacter pour en savoir plus.

Les étapes-clés du processus d’achat d’une propriété immobilière

La procédure d’achat d’une propriété immobilière peut varier suivant votre situation personnelle, citoyenneté ainsi que le type de propriété. Voici ci-dessous la procédure habituelle d’acquisition d’une propriété immobilière :

La recherche d’un bien immobilier

Avant de commencer la recherche d’un bien immobilier, les acheteurs potentiels doivent se préparer en déterminant leur budget et les critères du bien idéal. Parmi les questions importantes à se poser, citons le budget disponible, le lieu où l’acheteur souhaite acheter et les caractéristiques du bien, telles que le nombre de mètres carrés et les fonctionnalités indispensables. Il est conseillé de commencer la recherche sur une plateforme en ligne réputée. En Bulgarie, des sites tels que IMOT.BG et OLX.BG peuvent être utiles.

La vérification juridique préalable

Une fois qu’une propriété intéressante a été identifiée, il est essentiel de procéder à une vérification juridique préalable. Il s’agit de vérifier le titre de propriété et de s’assurer qu’il n’y a pas de charges ou de problèmes susceptibles d’affecter la propriété. L’agence d’enregistrement bulgare tient à jour tous les registres des titres de propriété, et les acheteurs peuvent accéder en ligne aux informations pertinentes sur les biens immobiliers. Il est préférable de bénéficier d’une assistance juridique, en particulier pour les acheteurs étrangers, afin de s’y retrouver dans les complexités du droit immobilier bulgare, y compris les restrictions applicables aux étrangers souhaitant acheter des biens immobiliers.

Financement et paiement anticipé

Avant de procéder à l’achat, les acheteurs doivent évaluer leurs possibilités de financement. Il est possible d’obtenir un prêt hypothécaire pour l’achat d’un bien immobilier, mais les banques exigent généralement des documents spécifiques, notamment des justificatifs de revenus et d’identité. Il est courant de garantir l’achat d’un bien immobilier en versant un acompte, généralement compris entre 1 000 et 2 000 euros, pour signifier l’intention d’achat. Cet acompte doit être consigné dans un contrat de vente préliminaire, qui définit les conditions de base de l’achat.

Acte notarié et enregistrement

Le point culminant du processus d’achat est la préparation et la signature d’un acte notarié, qui certifie légalement la propriété du bien. Le notaire joue un rôle essentiel en vérifiant les identités, en s’assurant de la propriété légale, en supervisant le processus de signature et en enregistrant la transaction auprès de l’agence d’enregistrement. Après l’échange de l’acte notarié, le nouveau propriétaire doit l’enregistrer dans les deux mois pour assurer la protection juridique et la reconnaissance de sa propriété.

Achèvement de la transaction et coûts supplémentaires

Il faut savoir également que les acheteurs doivent être conscients des divers coûts associés à l’achat de la propriété, qui peuvent inclure les frais de notaire (généralement environ 1 % de la valeur de la propriété), les frais d’enregistrement de la propriété et, le cas échéant, les commissions de l’agent immobilier. Il est essentiel de prévoir un budget adéquat pour ces frais, qui représentent souvent entre 3 % et 8,5 % du prix du bien, afin d’éviter des charges financières inattendues.

FAQ

Les étrangers peuvent-ils acheter des propriétés en Bulgarie ?

Oui les étrangers peuvent acheter des propriétés immobilières situées en Bulgarie. Si l’acquéreur est un citoyen de l’UE/EEE, vous ne subissez aucune restriction foncière. Par contre, si l’acquéreur n’est pas citoyen d’un pays membre de l’UE/EEE, alors dans ce cas l’acquisition d’un terrain (sans l’utilisation d’une société bulgare) est impossible.

Les revenus locatifs perçus d’une propriété située en Bulgarie sont-ils imposables en France ?

Si vous percevez des revenus locatifs de votre propriété bulgare et que vous résidez fiscalement en France, il faut savoir qu’il existe une convention fiscale de non double imposition signée entre la France et la Bulgarie. Il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour optimiser votre situation et vous assurer de respecter les obligations légales en France et en Bulgarie.