Avec l’entrée en vigueur imminente de la loi Mica qui prévoit notamment de réglementer davantage le secteur crypto, de plus en plus de détenteurs de crypto-monnaies souhaitent mettre à l’abri leurs avoirs digitaux à l’étranger. L’envolée récente du Bitcoin (BTC), et d’autres crypto-monnaies de premier plan comme l’Ethereum (ETH) par exemple, incitent également les investisseurs à trouver d’autres solutions pour convertir les actifs numériques en actifs issus du monde réel (comme l’immobilier). Découvrez dans cet article comment acheter de l’immobilier avec des cryptos.
Disclaimer : Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou professionnel. L’achat d’immobilier avec des cryptomonnaies comporte des risques, notamment en raison de la volatilité des valeurs cryptographiques et des incertitudes réglementaires. Il est essentiel de consulter des professionnels qualifiés, tels que des conseillers financiers et des avocats spécialisés, avant de procéder à de telles transactions. L’auteur et l’éditeur de cet article déclinent toute responsabilité quant aux décisions d’investissement ou aux résultats découlant de l’utilisation des informations présentées. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
Les pays cryptos friendly
Plusieurs pays dans le monde se démarquent avec des lois particulièrement favorables à l’industrie crypto. Découvrez ci-dessous notre classement des pays « crypto friendly ».
Dubai : aucun impôt sur les gains en capital
Impossible de ne pas mentionner la ville de Dubaï aux Emirats Arabes Unis. L’émirat s’est rapidement imposé dans le domaine des crypto-monnaies avec une réglementation favorable à cette industrie et l’approche progressiste de la ville envers les actifs numériques. Les transactions sont globalement très rapides, et l’émirat offre plusieurs avantages notables tels que l’absence d’impôts sur les gains en capital et un processus d’acquisition simplifié au maximum.
Les crypto-monnaies couramment acceptées incluent Bitcoin (BTC), Ethereum (ETH) et Binance Coin (BNB), avec la possibilité de convertir d’autres crypto-monnaies via des passerelles de paiement. Le processus d’achat implique de trouver un promoteur acceptant les crypto-monnaies, de choisir une propriété, de vérifier le mode de paiement, de signer un contrat de vente et de transférer la propriété.
USA : rapidité et simplicité des transactions
L’achat de biens immobiliers aux États-Unis en utilisant des cryptomonnaies devient de plus en plus réalisable grâce à diverses plateformes et méthodes qui facilitent ces transactions. Les cryptomonnaies comme le Bitcoin et l’Ethereum peuvent être employées pour acquérir des propriétés, bien que de nombreux vendeurs préfèrent encore les méthodes de paiement traditionnelles, requérant souvent une conversion en monnaie fiduciaire.
Des plateformes comme RealOpen et BitPay aident à convertir la cryptomonnaie en espèces, garantissant que les vendeurs reçoivent leur paiement en monnaie fiduciaire, ce qui atténue les risques de volatilité associés aux cryptomonnaies et rend les transactions immobilières plus accessibles.
D’autres plateformes, telles que RealT, permettent également d’investir dans des tokens qui donnent le droit d’acquérir une part représentant une partie d’une propriété immobilière. Chaque propriété est gérée par une LLC et chaque token distribué représente une part de la LLC. Les loyers perçus sont ensuite reversés aux propriétaires légitimes des tokens. Certaines propriétés affichent actuellement des taux de rendement supérieurs à 10%.
Aperçu des performances des propriétés mises en vente – Source : RealT
Bulgarie : prix en forte hausse depuis 2015
Acheter de l’immobilier en Bulgarie avec des crypto-monnaies devient de plus en plus courant. Ce rapport décrit les étapes nécessaires et les considérations pour les étrangers souhaitant acquérir une propriété en Bulgarie avec de la crypto-monnaie, ainsi que des informations juridiques et procédurales pertinentes. Le marché immobilier bulgare est de plus en plus enclin à accepter les crypto-monnaies comme méthode valide de règlement. De nombreuses agences immobilières acceptent désormais ces paiements, offrant ainsi une flexibilité accrue pour les investisseurs et propriétaires. Ce changement témoigne d’une reconnaissance croissante des monnaies numériques dans le secteur traditionnel des affaires.
Sur le plan juridique, les étrangers peuvent acheter des propriétés en Bulgarie, mais des restrictions existent, notamment pour l’achat de terres agricoles qui nécessite souvent la création d’une entreprise enregistrée en Bulgarie. Il est recommandé de consulter des experts juridiques locaux pour naviguer correctement dans ces régulations. Les investisseurs étrangers peuvent acquérir divers types de propriétés, résidentielles ou commerciales. Lors des transactions en crypto-monnaies, il est essentiel de s’accorder sur le taux de change, car les valeurs des crypto-monnaies peuvent fluctuer considérablement. Les acheteurs doivent également être conscients des implications fiscales liées à la conversion de devises et à la propriété immobilière. Travailler en étroite collaboration avec des agences immobilières locales et des experts juridiques est crucial pour assurer une transaction sans encombre et conforme à la législation.
Géorgie : un impôt sur les plus-values des cryptos de 0%
La Géorgie est aujourd’hui perçue comme un endroit idéal pour convertir des cryptos en immobilier. L’utilisation des cryptomonnaies en Géorgie comporte certaines considérations : la cryptomonnaie y est considérée comme un échange de troc légal, sans taxes sur les transactions. De plus, l’impôt sur les plus-values des cryptos est de 0 % pour les résidents fiscaux. Bien que les paiements directs en crypto-monnaie pour divers services soient limités, il existe des services d’échange spécialisés dans la conversion crypto en fiat. À Tbilissi, des distributeurs automatiques de cryptos permettent d’échanger de petites sommes, bien que les frais soient élevés.
Le marché des cryptos en Géorgie connaît une croissance tant chez les locaux que chez les expatriés. Des plans pour réglementer le marché des cryptos incluent l’enregistrement, les tests de conformité et les contrôles anti-blanchiment. En Géorgie, il est possible d’acheter divers types de biens immobiliers avec des cryptos, notamment des propriétés résidentielles, commerciales, des biens d’investissement, et des propriétés à usage personnel. Cependant, les terres agricoles ne peuvent pas être achetées par des citoyens non géorgiens, bien que des options possibles existent.
Le processus d’achat immobilier avec des cryptos en Géorgie implique généralement la conversion des cryptos en fiat par l’intermédiaire d’un courtier. Les paiements directs en cryptomonnaie aux promoteurs ou vendeurs sont rares, et il n’est pas conseillé de restreindre ses recherches immobilières aux seuls vendeurs acceptant les cryptos. La solution se décline en trois volets : utiliser un courtier pour effectuer le paiement en fiat directement au promoteur ou au vendeur, établir des relations de confiance avec les promoteurs/vendeurs pour les rassurer sur la légalité du processus, et disposer d’un soutien juridique pour garantir la finalisation rapide de la vente.
Pour en savoir plus sur les meilleures destinations pour s’expatrier :
Avantages et inconvénients d’un investissement dans l’immobilier avec des cryptos
Les avantages :
L’un des principaux avantages d’utiliser des cryptomonnaies pour investir dans l’immobilier est la rapidité des transactions. Grâce à la technologie blockchain, les délais et coûts traditionnels associés aux transactions immobilières (notaires, banques, etc.) sont considérablement réduits. Les investissements peuvent ainsi se concrétiser en temps réel, sans les tracas liés au déblocage de fonds. Pour un investissement à l’international, et principalement dans les pays non connectés au réseau IBAN, il peut être assez compliqué de transférer des fonds, où il est souvent nécessaire de communiquer à sa banque une banque intermédiaire liée à la banque principale pour le transfert des fonds.
Un autre avantage est l’accessibilité à des investissements fractionnés. Les plateformes de crypto-immobilier permettent aux investisseurs d’acheter des fractions de biens, rendant ainsi l’investissement immobilier accessible à un plus grand nombre de personnes, même celles disposant de ressources financières limitées. En outre, la possibilité de réaliser des transactions à tout moment et partout dans le monde est un atout considérable pour les investisseurs.
La diversification du portefeuille est également un point favorable. Les cryptomonnaies permettent d’ajouter une nouvelle catégorie d’actifs à un portefeuille traditionnel d’investissements immobiliers, offrant ainsi une meilleure gestion des risques liés aux fluctuations du marché.
Les inconvénients :
Malgré les avantages, plusieurs inconvénients doivent être considérés avant de se lancer. Le premier est la volatilité associée aux crypto-monnaies. Les valeurs des actifs numériques peuvent fluctuer rapidement, ce qui peut entraîner des pertes significatives pour les investisseurs. Cela représente un risque substantiel, notamment dans le contexte d’un achat immobilier, où des montants importants sont engagés.
Un autre inconvénient majeur est le manque de réglementation claire autour des transactions immobilières en crypto-monnaies. En France, par exemple, la législation n’est pas encore complètement établie pour encadrer ces opérations, ce qui peut poser des problèmes juridiques. Les investisseurs doivent également être conscients des obligations fiscales, car une flat tax de 30 % sur les plus-values est appliquée lors de la vente de crypto-monnaies, ce qui peut réduire les bénéfices.
Enfin, l’infrastructure nécessaire pour réaliser ces transactions de manière sécurisée peut être limitée. Les plateformes qui facilitent ces opérations sont encore en développement, et toutes ne garantissent pas le même niveau de sécurité et de fiabilité. Les investisseurs doivent faire preuve de prudence et choisir leurs partenaires avec soin.
Les règles à suivre pour sécuriser la transaction
Le paiement en crypto-monnaie pour l’acquisition immobilière est un sujet complexe qui nécessite la prise en compte de plusieurs règles importantes pour sécuriser les transactions. Pour un investissement inférieur à 300 000 €, il est compliqué de trouver des intermédiaires disponibles pour sécuriser les transactions immobilières avec un paiement en crypto.
La création d’une société à l’étranger est parfois indispensable !
Pour mieux gérer ses stocks de crypto-monnaies, il peut être utile, voire indispensable, de créer une structure à l’étranger. Plusieurs pays sont régulièrement préconisés par les traders / investisseurs cryptos, dont notamment l’UAE (Emirats Arabes Unis), Singapour, Hong Kong ou encore les îles Caïmans.
Pour en savoir plus :
Réduire l’impôt sur les sociétés : comment et dans quel pays monter sa société ?
Cadre légal des transactions en crypto-monnaie
En France, la crypto-monnaie n’a pas de valeur légale, ce qui signifie qu’elle ne peut pas être utilisée uniquement comme moyen de paiement dans les transactions immobilières. Par conséquent, si un vendeur souhaite accepter un paiement en crypto-monnaie, cela doit être convenu comme un mode de paiement alternatif, similaire à une devise étrangère. Les droits de mutation, les frais de notaire et autres frais inhérents à la transaction doivent être réglés en euros, ce qui exige une évaluation précise de la contre-valeur en euros au moment de la transaction. D’autres pays à travers le monde ont cependant une réglementation plus flexible.
La loi MiCA (« Markets in Crypto-Assets »), adoptée par l’Union européenne, vise à instaurer un cadre réglementaire harmonisé pour les crypto-monnaies et les acteurs de la blockchain au sein des États membres, dont la France. Elle s’applique aux émetteurs de crypto-actifs, aux prestataires de services sur actifs numériques (PSAN) et cherche à protéger les investisseurs tout en favorisant l’innovation. En France, cette législation impose notamment des exigences de transparence et de gouvernance, et introduit des mesures de protection contre les abus de marché.
Pour en savoir plus :
Quel impact de la loi MICA pour les détenteurs de crypto-monnaies ?
Rôle du notaire et sécurité transactionnelle
Le notaire joue un rôle clé dans la sécurisation des transactions immobilières impliquant de la cryptomonnaie. Il est responsable de s’assurer que la transaction respecte toutes les obligations légales, notamment en matière de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. De plus, le notaire doit veiller à ce que les fonds en cryptomonnaie soient d’origine claire et justifiée, ce qui peut nécessiter du temps et des procédures spécifiques.
Estimation et gestion de la volatilité
Un autre aspect critique est la gestion de la volatilité des crypto-monnaies. Le marché des cryptos est notoirement instable, raison pour laquelle il est recommandé de faire estimer la valeur de la cryptomonnaie au moment de l’évaluation de la propriété pour éviter les divergences de valeur à la date de l’achat. Les parties pourraient considérer l’utilisation de stablecoins, qui sont conçus pour minimiser les fluctuations de prix, en alignant le prix de la transaction sur des monnaies fiat comme l’euro.
Maintenir une documentation appropriée
Lors d’une transaction impliquant des crypto-monnaies, il est impératif de maintenir une documentation adéquate. Cela comprend la mise en place des relevés de compte montrant la transaction en crypto-monnaie et la reconnaissance des conditions de paiement par toutes les parties. De même, les contrats devraient stipuler que le transfert de cryptomonnaie est une manière valide de régler la dette liée à l’acquisition tout en reconnaissant les risques associés à la volatilité des actifs numériques.
Les frais de conversion à prendre en compte
Tout comme la conversion des devises étrangères, il est également essentiel de vérifier les frais applicables par les éventuels intermédiaires lors de la conversion des crypto-monnaies en monnaie fiat. Ces frais sont à régler en plus des frais d’agence immobilière.
**
Pour en savoir plus, n’hésitez pas à me contacter.
