La récente décision de la Cour de cassation en faveur de la Ville de Paris marque un tournant décisif dans la lutte contre les locations touristiques illégales sur des plateformes comme Airbnb. En confirmant la solidité de l’arsenal juridique construit autour de la loi Le Meur et en refusant de transmettre une nouvelle contestation au Conseil constitutionnel, la haute juridiction consolide la position de la municipalité et accroît les risques financiers et juridiques pour les propriétaires non conformes.
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Une victoire clé de la Cour de cassation pour la Ville de Paris
Le 11 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a refusé de renvoyer au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité visant le dispositif parisien de changement d’usage, applicable aux locations touristiques de résidences secondaires. La QPC visait l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, issu de la loi Le Meur de novembre 2024, qui a renforcé les moyens de preuve de la Ville de Paris.
La haute juridiction précise que désormais, pour prouver qu’un bien est un logement, il suffit de démontrer qu’il a été utilisé comme tel à un moment quelconque au cours des 30 années avant le litige, sans devoir prouver cet usage au 1er janvier 1970. Cela simplifie le travail de la mairie et augmente les chances de condamnation des propriétaires transformant illégalement des logements en meublés touristiques.
La Cour de cassation a toutefois précisé que cette règle de preuve n’est pas rétroactive. Les transformations de locaux achevées avant le 21 novembre 2024 demeurent jugées sous l’ancien régime, plus favorable aux propriétaires. Mais pour les situations récentes, la porte est désormais grande ouverte aux actions de la municipalité.
Airbnb requalifié en acteur « actif » et co-responsable
Cette consolidation intervient dans un contexte où la Cour de cassation a déjà durci la responsabilité d’Airbnb lui-même. Le 7 janvier 2026, deux arrêts de la chambre commerciale (n° 23-22.723 et n° 24-13.163), issus de litiges opposant des bailleurs – l’un social, l’autre privé – à leurs locataires et à la plateforme, ont profondément modifié le statut juridique de cette dernière.
Dans ces affaires, les locataires avaient sous-loué leurs logements via Airbnb sans autorisation écrite, en violation de la loi du 6 juillet 1989. Les propriétaires réclamaient le remboursement des gains tirés de ces sous-locations illicites. La Cour a jugé qu’Airbnb ne pouvait plus se réfugier derrière le statut d’hébergeur passif au sens de la loi pour la confiance dans l’économie numérique (LCEN).
La plateforme est considérée comme jouant un rôle actif : elle fixe des règles contraignantes pour les utilisateurs, contrôle la mise en ligne des annonces, optimise l’offre et attribue des statuts valorisants comme « Superhost ». De ce fait, elle peut être condamnée solidairement avec le locataire fautif. Pour les propriétaires victimes de sous-locations illégales, cela ouvre la voie à des demandes directes contre Airbnb pour obtenir le remboursement des fruits civils (recettes issues des nuitées) ainsi que des commissions perçues par le site.
Condominiums renforcés : la possibilité d’interdire les locations touristiques
La décision de la Cour de cassation s’inscrit dans un ensemble plus vaste de validations constitutionnelles. Le 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a confirmé la conformité à la Constitution d’une disposition de la loi Le Meur permettant aux copropriétés de restreindre fortement les locations de courte durée.
La majorité des deux tiers des voix en assemblée générale des copropriétaires suffit désormais pour interdire les locations touristiques dans les immeubles à clause d’habitation bourgeoise, contre une unanimité auparavant.
Le Conseil constitutionnel a estimé que cette atteinte au droit de propriété n’était pas disproportionnée au regard de l’objectif d’intérêt général : lutte contre les nuisances et réponse à la pénurie de logements. Les résidences principales restent protégées et ne peuvent être visées par cette interdiction. Concrètement, les syndicats de copropriété et les voisins disposent désormais d’un levier juridique direct pour poursuivre les contrevenants en justice.
Une répression en nette accélération à Paris
Fortes de ce cadre juridique consolidé, les autorités parisiennes ont intensifié les contrôles et les sanctions dès le début de l’année 2026. Sur le seul premier trimestre, la Ville de Paris a récupéré près d’un million d’euros d’amendes liées aux locations touristiques illégales. Deux décisions illustrent cette nouvelle fermeté.
Le 15 avril 2026, le tribunal judiciaire de Paris a condamné une société civile immobilière à une amende record de 585 000 euros pour avoir transformé un ancien foyer social du 9e arrondissement en onze appartements loués en meublés touristiques, sans autorisation de changement d’usage. La sanction est assortie d’une astreinte de 1 000 euros par jour et par logement jusqu’à la régularisation.
Le 10 juin 2026, le même tribunal a condamné un propriétaire particulier à une amende civile de 25 000 euros pour avoir mis en location sur une plateforme un appartement présenté comme résidence secondaire sans disposer de l’autorisation nécessaire de changement d’usage. Cette affaire rappelle que les petits propriétaires ne sont pas épargnés et que l’incapacité à prouver le statut de résidence principale expose à des poursuites.
Une « brigade du logement » et des outils numériques pour traquer les fraudeurs
Pour soutenir cette politique de répression, la Ville de Paris s’est dotée de moyens renforcés, à la fois humains et technologiques. Depuis le 14 avril 2026, la « Brigade de protection du logement » regroupe 150 agents issus de sept services municipaux fusionnés. Leur mission : traquer les locations touristiques clandestines, les marchands de sommeil et l’habitat indigne, avec un objectif affiché de remettre 50 000 logements sur le marché locatif classique en trois à quatre ans.
Depuis 2026, les échanges automatisés de données (directive DAC7) via l’API « Meublés » permettent à la Ville de croiser en temps réel les réservations mensuelles avec son registre. Des algorithmes détectent instantanément les annonces sans numéro d’enregistrement valide ou dépassant le plafond de nuitées, industrialisant ainsi la détection des fraudes.
Un encadrement strict des résidences principales et secondaires
Pour les propriétaires, le risque se situe d’abord sur le terrain du non-respect des règles d’usage et de durée de location. À Paris, la location touristique d’une résidence secondaire est en principe interdite, sauf à obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation. Cette compensation oblige l’acquéreur à transformer, dans le même arrondissement, une surface commerciale équivalente – voire double dans certains secteurs – en logement. Le plan local d’urbanisme bioclimatique va plus loin en interdisant purement et simplement la création de nouveaux meublés touristiques de type résidence secondaire ou locaux commerciaux dans un large périmètre couvrant les 1er au 11e arrondissements et une partie de Montmartre (18e).
Depuis janvier 2025, Paris applique un plafond de 90 nuitées par an pour les locations touristiques de résidences principales, inférieur au seuil national de 120 jours, consolidé en 2026. Les plateformes doivent bloquer automatiquement les annonces dépassant cette limite, sous peine d’une amende pouvant atteindre 100 000 euros, tandis que les propriétaires fautifs encourent jusqu’à 15 000 euros d’amende civile.
Enregistrement obligatoire et sanctions financières lourdes
Autre évolution majeure : la mise en place, le 20 mai 2026, d’un service national en ligne unique d’enregistrement des meublés de tourisme, en application de la réglementation européenne (règlement UE 2024/1028) et de la loi Le Meur. Tout logement loué en meublé touristique, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, doit désormais y être déclaré pour obtenir un numéro d’enregistrement à 13 chiffres.
Le numéro doit figurer sur l’annonce en ligne, sous peine d’une amende jusqu’à 10 000 €. Le défaut d’autorisation de changement d’usage pour une résidence secondaire expose à une sanction civile jusqu’à 100 000 € par logement (loi Le Meur), à laquelle peuvent s’ajouter des astreintes journalières.
La Ville de Paris applique par ailleurs une politique dite de « tolérance zéro » vis-à-vis des dispositifs facilitant les locations clandestines. Un arrêté municipal prévoit notamment le retrait systématique des boîtes à clés installées sur le mobilier urbain ou l’espace public.
Pression supplémentaire : performance énergétique et fiscalité
Au-delà du droit de l’urbanisme et du logement, d’autres règles viennent encore accroître les risques pour les propriétaires. Sur le plan énergétique, les meublés de tourisme sont désormais soumis aux mêmes exigences que les baux d’habitation classiques. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus être loués comme hébergements touristiques dans les zones tendues comme Paris. Les propriétaires s’exposent à des sanctions administratives et à une interdiction de louer. Les biens classés F seront à leur tour exclus du marché en 2028, puis les E en 2034.
Depuis le 1er janvier 2026, l’abattement forfaitaire des locations non classées passe de 50 % à 30 %, et le plafond de chiffre d’affaires est abaissé à 15 000 € par an. Au-delà, passage obligatoire au régime réel. Les meublés classés conservent un abattement de 50 % et un plafond de 77 700 €, favorisant la labellisation.
À Paris, la taxe de séjour sur les hébergements non classés est fixée à 5 % du prix de la nuitée par personne, avec un plafond de 15,93 euros par nuit et par personne, constituant une charge supplémentaire pour les séjours touristiques.
Un paysage profondément transformé pour les bailleurs
L’ensemble de ces décisions et réformes dessine un cadre nettement plus contraignant pour les propriétaires utilisant Airbnb et autres plateformes à Paris. La victoire judiciaire de la Ville devant la Cour de cassation sur le changement d’usage, la requalification d’Airbnb en acteur actif co-responsable, la possibilité pour les copropriétés de bannir les locations de courte durée, la montée en puissance des contrôles automatisés et des brigades spécialisées, ainsi que le durcissement des normes énergétiques et fiscales, réduisent fortement les marges de manœuvre.
Amende maximale par logement pouvant être infligée aux bailleurs en cas de manquements aux règles de location touristique.
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