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Immobilier
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Achat maison secondaire pourquoi est-ce une mauvaise idée?

Achat maison secondaire pourquoi est-ce une mauvaise idée?
par cyril jarnias - le 23 août 2020

Achat maison secondaire pourquoi ne doit-on surtout pas acheter ?

En France, les prix des biens immobiliers sont très élevés, est-ce alors le bon moment pour acheter une maison secondaire après le choc « psychologique » entrainé par le coronavirus ?

Les Français sont nombreux à vouloir investir dans la pierre.

Par exemple, 60% des français détiennent en moyenne leur résidence principale.

En raison de cette augmentation de la demande sur les résidences secondaires, les tarifs ne sont pas prêts à baisser.

La tendance haussière des prix de l’immobilier a surtout lieu auprès des grandes villes. C’est dans ces zones que l’on retrouve des emplois intéressants, les activités variées, etc.

Toutefois, à compter de l’apparition de la crise du Covid-19, la tendance pourrait s’inverser sur les prix de l’immobilier notamment dans les grandes villes.

Les citadins des grandes villes ont choisi de rejoindre leurs habitations secondaires. Ces dernières ont servi de zone de repli.

Durant le confinement, des personnes ont pris la décision d’investir dans une résidence secondaire dès le déconfinement. Il souhaite fuir la pandémie ou anticiper la prochaine et ne plus se retrouver bloqué dans un appartement.

 

Mais en cette période d’incertitudes économiques, cet investissement pourrait s’avérer bien coûteux car l’immobilier français reste cher et la résidence secondaire est fortement taxée.

Si vous décidez d’investir dans une maison de campagne en ce moment, il faudra prendre conscience des risques que vous encourez.


Sommaire : achat maison secondaire

  1. La résidence en France
  2. La résidence secondaire
  3. Conclusion

résidence principale en France

1. La résidence principale en France

En France, une grande partie des habitants sont séduits par l’idée d’acquérir une propriété immobilière. Pour ceux qui disposent déjà d’une habitation principale, ils souhaitent acheter une maison secondaire. Beaucoup de foyers se sont décidés à acheter un logement. Par conséquent, ils n’hésitent pas à recourir à des crédits immobiliers. Au cours de l’année 2019, investir dans la pierre faisait partie des priorités de différents ménages.

En 2020, la donne change. À cause de la crise sanitaire qui envahit de nombreuses régions, les foyers ne sont plus très attirés par les maisons des grandes villes. Des français ont choisi de migrer vers des zones plus reculées. Est-ce raisonnable de céder à la panique et de laisser la résidence principale au profit d’une résidence secondaire ?

  • Quelques statistiques essentielles sur la propriété en France

Selon des études menées par l’Insee, durant l’année 2018, 58 % des Français disposaient d’un titre de propriété. Au fil des années, ce taux s’est stabilisé. D’après des études dirigées par cette même institution, il y a environ 40 % de locataires. Selon l’Eurostat, 35,1 % des ménages habitaient dans une location. En prenant ces statistiques en considération ces statistiques, on peut déduire que la France compte encore de nombreux locataires. Dans les pays européens, ce taux s’élève à 31 %. Ce chiffre est également avancé par l’Eurostat.

« Parmi les 35,7 millions de logements situés en France, 29 millions soit 82 % de ces habitations sont des résidences principales. 16,6 millions des Français ont un penchant pour les logements individuels. 12,2 millions ont une préférence pour les biens collectifs. »

  • L’évolution des habitations en France

À compter de l’année 1997, le prix du m2 a connu une hausse. Vers l’année 2011, ce prix est marqué par une légère baisse. Dans certaines régions, le loyer est encadré par des lois, ce qui a permis de plus ou moins le stabiliser. Toutefois, ce n’est pas vraiment le cas pour le prix du m2.

N’ayant pas fait l’objet d’encadrement spécifique, dans le cadre d’un achat d’une résidence principale, la hausse du prix du m2 est plus significative.

  • Quelle est la principale raison à l’origine de l’augmentation des prix ?

L’accroissement du prix du m2 est surtout effectif au sein des centres-villes. C’est parce que ces zones sont avantagées. En effet, elles sont mieux desservies par les transports. On y trouve également divers services essentiels, tels que les commerces.

Plusieurs raisons expliquent cette flambée des prix. Mais, lorsqu’on regarde de plus près, on constate que c’est surtout dû à la loi de l’offre et de la demande. En effet, il y a beaucoup plus de demandes en logement que d’offres à l’image de Paris.

Au fil des années, la pierre a acquis une grande importance au sein des ménages. C’est pourquoi, de nombreuses familles sollicitent des crédits immobiliers. Ce processus leur permet d’obtenir assez d’argent pour devenir propriétaires. À un certain moment, les taux d’intérêt ont été assez bas. En contrepartie, les ménages devaient s’acquitter de leurs prêts durant un délai de remboursement assez long. Le paiement des mensualités peut durer jusqu’à 25 ans (cela change avec le COVID les banques prêtant essentiellement au maximum sur 20 ans).

Si l’on prend en compte différents facteurs, le besoin en logement ne va pas baisser. Effectivement, de plus en plus de personnes vivent seules. Cela est dû à divers éléments, tels que l’augmentation des cas de divorce par exemple.

  • Pourquoi est-ce difficile de résoudre le problème du logement en France?

Certes, pour répondre au souci lié au manque d’habitation, il faudrait procéder à la construction de nouveaux logements. Malheureusement, ce n’est pas aussi facile que cela. La France est soumise à de multiples contraintes :

    • il n’y a plus d’assez de terrains disponibles pour la construction en ville ;
    • chaque région est régie par les normes d’urbanisme 

De ce fait, les bâtiments ne doivent pas dépasser une certaine hauteur. À cause de cette exigence par exemple, personne n’est autorisé à construire de nombreuses tours dans de multiples quartiers de la capitale.

    • pour construire des maisons dans les villes, il faut disposer d’un budget très important. Incontestablement, le prix des matériaux de construction ne cesse de s’accroître. Outre les tarifs des matériaux, il est aussi indispensable de respecter les nouvelles normes relatives à la construction de bâtiments. Un immeuble doit par exemple disposer d’un ascenseur, de matérielles basses consommations, etc.

 

  • Pourquoi la demande ne cesse d’accroître malgré l’augmentation des prix ?

En dépit de la hausse des prix, des demandes en logement sont toujours élevées. De plus en plus de personnes sont convaincues que les prix ne vont pas baisser. Elles pourront même considérablement augmenté avec le temps. De ce fait, les ménages peuvent choisir d’acheter rapidement, on le voit dans les grandes villes comme Lyon et Paris.

Avec la croissance constante de la population, le nombre de nouveaux acheteurs ne va pas baisser de sitôt. Les Français ne cessent de croire que la pierre est le meilleur investissement du moment.

Pour la Fnaim, l’Ifop a mené une enquête en 2019. Il s’avère que 2/3 des personnes sondées sont convaincues que : « c’est la période idéale pour se lancer dans l’immobilier ».

Les Français ne sont pas les seuls à vouloir investir en France. Même les investisseurs étrangers sont aussi prêts à se lancer dans l’immobilier dans le pays. Selon les statistiques, environ 6 % des propriétaires d’habitation en France sont de nouveaux investisseurs provenant d’autres pays. C’est surtout le cas dans l’Île-de-France et à Paris. On y trouve en moyenne 10 % d’acheteurs internationaux.

À Paris, les habitations présentes dans les 1er et 3ème arrondissements sont déjà très sollicitées par les Italiens et les Chinois. L’Île-de-France est surtout très prisée par les Portugais et les Britanniques.

  • La pollution : un problème omniprésent dans les grandes villes

Selon un article paru en 2019, la pollution de l’air et le réchauffement climatique se sont aggravé. 90 % de la population mondiale doit subir ce fléau. Malheureusement, ce phénomène a engendré le décès prématuré de 7 millions d’individus dont 48 000 en France. Actuellement, la pollution n’épargne personne. C’est parce que des particules fines d’ozone flottent constamment dans l’air. Le réchauffement climatique ne fait qu’accentuer ce fléau.

La pollution atmosphérique est souvent maintenue dans les grandes villes à cause :

  • de la circulation motorisée ;
  • du chauffage.

Ces éléments émettent des particules fines. Ce sont les principales sources de pollution dans les grandes villes. Lorsque les polluants parviennent à s’emparer des voies aériennes, ils vont affecter l’état de santé en général des êtres vivants. Ce qui va impacter négativement sur la qualité de vie. Pour ces raisons, certains individus sont séduits par l’idée d’acheter une maison secondaire en province ou en campagne.

  • Les grandes villes de France : des lieux marqués par les hausses de prix de biens immobiliers et de la pollution

Dans les grandes villes, avec l’augmentation de la demande, le prix du m2 atteint un montant faramineux. En 2019, la ville de Neuilly-sur-Seine, dans les Hauts-de-Seine, a proposé les prix les plus élevés du marché. Dans cette ville, le prix médian a atteint 9 650 euros le m2. Pour la capitale de la France, ce prix a avoisiné 9 450 euros. Levallois-Perret s’est classé à la troisième place avec un prix de 8 940 euros.

Au cours du dernier trimestre de 2018, différents changements marquent le coût de l’immobilier. La comparaison suivante est issue de la confrontation du dernier trimestre de 2017 et de 2018 :

  • le prix de l’ancien a progressé de 3,3 % : ce taux englobe les maisons et les appartements ;
  • le tarif des appartements a augmenté de 3,4 % ;
  • le coût des maisons a connu une croissance de 3,3 %.

Selon des prévisions montrées au cours du dernier trimestre de 2019, le prix de l’immobilier va augmenter dans certaines villes.

Des études, à propos de la pollution dans des grandes villes de France, ont été menées. Dans le top 3 des villes de France les plus polluées sont :

  • Lyon ;
  • Marseille ;
  • Paris.

Selon des enquêtes, la pollution dans ces zones est pratiquement due au trafic routier et aux sites industriels.

  • La pandémie du Covid-19 : un problème vraiment accentué dans les grandes villes

Lorsque l’épidémie a commencé en France, le taux de mortalité a surtout augmenté dans les régions où la population est plus dense. Selon l’Insee, certaines grandes villes ont pu éviter la hausse de cas confirmés de coronavirus et de décès. Mais en général, l’épidémie a touché de nombreuses agglomérations.

Le taux de mortalité a augmenté :

  • par 2 à Paris ;
  • par 2,1 à Strasbourg ;
  • par 2,6 à Mulhouse ;
  • par 2,7 à Saint-Denis.

De nombreuses personnes ont abandonné leurs résidences principales pour aller vers leurs résidences secondaires. D’autres ont même choisi d’acheter une maison secondaire.

L’Insee a dirigé d’autres études. Dans son analyse, cette institution démontre que le taux de mortalité est stabilisé dans les zones où la population est moins dense.

  • Le problème d’emploi dans les petites villes

Plusieurs facteurs incitent les habitants des grandes villes à abandonner leur résidence principale et à migrer vers les petites villes. Dans ces régions la qualité de vie est meilleure. L’air est plus frais et l’environnement est mieux préservé.

Certes, s’orienter vers les petites villes est une opportunité intéressante.

Néanmoins, un problème subsiste toujours : c’est le manque d’emploi dans ces zones.

Une grande partie des postes intéressants sont localisés dans les 13 plus grandes villes. Les salariés sont contraints de s’adapter aux offres du marché. Dans ce genre de situation, la meilleure alternative est de négocier une opportunité de télétravail.


la résidence secondaire

2. La résidence secondaire

Avant et même pendant la crise sanitaire, les Français sont toujours restés ouverts à l’idée d’acheter une maison secondaire.

On qualifie de résidence secondaire une habitation dans laquelle on ne séjourne qu’occasionnellement. Ce lieu de résidence est soumis à certaines réglementations juridiques.

  • Comment la loi perçoit la résidence secondaire ?

Lorsqu’on se décide à acheter une maison secondaire, comment on reconnaît son foyer fiscal ? Du point de vue fiscal, un individu ne peut disposer que d’une résidence principale. Il s’agit de l’habitation où une personne séjourne plus de 6 mois par an.

On qualifie de résidences secondaires :

  • les maisons de vacances ;
  • les logements inutilisés (ou vacants), etc.
  • Est-ce possible de changer sa résidence principale ?

Chacun est parfaitement libre de choisir son lieu de résidence principale.

Pour qu’une résidence secondaire soit transformée en résidence principale, il faudra y séjourner plus de 6 mois par an.

 

Lorsque ce sera fait, il faudra fournir un justificatif. À l’issue de ce processus, les ménages choisissent de mettre leur ancienne habitation :

  • en vente ;
  • en location.

Afin d’éviter un redressement fiscal rigoureux, il faut éviter de faire une déclaration frauduleuse. L’administration fiscale dispose de différents outils de contrôles pour mieux cibler les fraudes.

  • Résidence secondaire : l’impôt et les taxes

La résidence occasionnelle est également soumise :

  • à la taxe foncière ;
  • à la taxe d’habitation ;
  • aux impôts locaux, etc.

Le propriétaire devra s’acquitter de ces obligations, et ce, même s’il ne séjourne que rarement dans sa maison secondaire. Par contre, il n’est pas tenu de payer une redevance TV. Celle-ci s’applique uniquement aux résidences principales.

 

Il est à noter que la résidence occasionnelle ne profite d’aucune exonération fiscale ou de mesure de plafonnement. Les propriétaires de ces habitations ne bénéficient pas :

  • d’abattement pour le calcul de l’ISF/IFI ;
  • d’abattement pour les droits de succession ;
  • de crédit d’impôt en cas de travaux.

Le paiement de la taxe d’habitation doit avoir lieu soit en novembre soit en décembre. Tout dépend du lieu de la situation du bien. En principe, la valeur de cette taxe est déterminée en fonction de la valeur locative de la propriété immobilière. Néanmoins, avec les résidences secondaires, cette taxe est plus élevée. Tout dépend de la position géographique de l’habitation. Si elle se situe dans un endroit touristique, il faudra s’acquitter d’une redevance plus importante.

  • Les paramètres à prendre en compte avant d’acheter une résidence secondaire

La procédure est la même pour l’achat d’une résidence principale et d’une résidence occasionnelle. Cependant, dans le cadre de cette acquisition, le futur propriétaire n’aura pas droit :

  • à des prêts avantageux ;
  • à un plan épargne logement ;
  • aux crédits impôts.

Ces privilèges sont uniquement dédiés pour l’achat d’une résidence principale. Si vous décidez d’investir dans cet achat, choisissez un bel emplacement. Sinon, vous aurez des difficultés à revendre le bien immobilier en question.

Si une personne dispose de plusieurs propriétés, elle devra s’acquitter des taxes de chacune de ses habitations. Il faudra s’assurer d’avoir les moyens financiers suffisants pour payer les différentes redevances.

  • Quels sont les enjeux à prendre en compte avant d’acquérir une résidence occasionnelle ?

Du point de vue fiscal, acheter une maison secondaire n’offre pas de réels avantages financiers comme l’acquisition d’une résidence principale. Ce petit caprice possède un coût assez élevé. Pour l’achat de ce bien, le futur propriétaire n’a accès à aucun soutien financier. S’il souhaite entreprendre des travaux énergétiques, il ne bénéficiera que de très petites aides financières.

Avant l’année 2011, le propriétaire d’une résidence occasionnelle bénéficiait d’une exonération fiscale sur les plus-values immobilières. C’était valable si des personnes occupaient l’habitation durant au moins 15 ans.

À compter de la promulgation de la loi de finances de 2012, il y a eu certaines réformes. À partir de cette période, les plus-values plus de 50 000 euros sur la vente de résidence secondaire sont taxées. Le taux va de 2 à 6 % du gain.

Dans le cadre de cette vente, le bien est soumis à l’impôt sur le revenu de 19 %. Outre cette taxe, le propriétaire doit également s’acquitter des prélèvements sociaux de 17,2 %. En tout, il faudra payer 36,2 %.

  • Résidence secondaire : quelques exceptions à savoir

Certes, cette habitation occasionnelle est sujette à une fiscalité vraiment lourde. Néanmoins, elle peut bénéficier d’un abattement en fonction de la durée de détention. L’exonération d’impôt est appliquée si propriétaire détient son bien depuis plus de 22 ans. Si la propriété est à son nom depuis plus de 30 ans, alors celle-ci sera exonérée des prélèvements sociaux.

Cet abattement s’applique également aux propriétaires retraités et aux personnes détenant une carte d’invalidité (2ème et 3ème catégorie).

  • Les difficultés relatives à la rentabilisation d’une résidence secondaire

Certains propriétaires choisissent de mettre leur résidence occasionnelle en location. Cette option n’est pas toujours aussi fructueuse qu’on le souhaite. Il est parfois difficile de mettre l’habitation en location, surtout si celle-ci se situe dans un lieu peu fréquenté. La rentabilisation du bien va alors poser différents problèmes.

La maison secondaire se trouve souvent assez loin de la résidence principale. Il est alors difficile :

  • de superviser l’administration du bien ;
  • de gérer les formalités inhérentes à la location.

Des statistiques ont démontré que 60 % des résidences occasionnelles ne sont pas proposées en location saisonnière.

L’acquisition d’une résidence principale apporte divers avantages. Le propriétaire n’aura plus à s’acquitter d’un loyer mensuel. C’est alors une source d’économie. Par contre, avec une résidence secondaire, il est complexe d’en tirer un rendement avantageux. Au contraire, les coûts (charges fiscales, coûts d’entretien, etc.) relatifs à ce bien vont affecter votre trésorerie.

Lorsque vous souhaiterez vendre le bien, ce sera un réel défi de retrouver des acheteurs intéressés. Avant d’investir dans une résidence secondaire, il est conseillé d’attendre un enrichissement.

Si vous êtes en quête d’une source d’enrichissement, l’achat d’une résidence secondaire n’est pas une option intéressante car vous louerez très rarement ce bien et si c’était le cas, la fiscalité devient vite prohibitive sur les revenus générés!

 


 

 

3. Conclusion : éviter l’effet moutonnier et protéger son patrimoine

En cette période de crise, chacun agit comme il peut. C’est dans l’optique de protéger sa vie, ses proches et son patrimoine. Si certains individus se précipitent pour acheter une maison secondaire, d’autres hésitent encore à se lancer dans cette aventure. Face à une crise bancaire ou économique, il est essentiel de protéger son argent.

Un placement effectué à la va-vite peut coûter cher à votre patrimoine. Evitez de céder à l’effet moutonnier ou à la peur engendrée par la pandémie. Ce phénomène se traduit par la tendance à suivre les actions entreprises par la majorité sans évaluer les risques et les avantages.

En temps normal, le corps et l’esprit ne se laissent pas guider par ce type de jugement irrationnel. Pourtant, lors d’une période de crise, certaines personnes sont susceptibles de reproduire aveuglément les gestes d’autrui. Ce comportement moutonnier va potentiellement affecter négativement votre patrimoine.

Afin de mieux affronter la crise sanitaire, certaines personnes décident d’acheter une maison secondaire dans des zones assez reculées. Cette alternative permet de migrer vers les régions moins risquées, car la population est moins dense. Cela réduit les risques de contamination.

Toutefois, en période de crise, comme celle-ci, il est conseillé d’avoir seulement une résidence principale. Vous pouvez habiter dans une province ou dans une campagne assez éloignée de la ville. Mais avant tout, assurez-vous que votre emploi actuel vous permette de travailler à distance.

Une fois que vous aurez choisi un lieu d’habitation un peu reculé des grandes villes, pensez à revendre votre résidence principale. Celle-ci ne sera pas soumise à la taxation des plus-values. Vous pourrez ainsi disposer d’une meilleure qualité de vie.

Acheter une résidence secondaire peut causer différents problèmes en ce moment. Épargnez-vous ces soucis. Cette habitation va vous imposer des charges financières importantes en cette période de crise.

Une résidence secondaire si et seulement si :

  1. Elle a été acheté à un bas prix dans une zone recherchée et elle pourra se valoriser.
  2. Elle n’est pas un gouffre à travaux de rénovation et d’entretien.
  3. Le bien peut être louer facilement en saisonnier.
  4. Elle a un accès internet performant.
  5. Vous avez des commerces, écoles et liens de santé proches.
  6. La fiscalité locale foncière reste raisonnable pour éviter des charges trop lourdes tous les ans.
  7. Votre résidence secondaire a un aspect différenciant : piscine, architecture design ou emplacement unique.
  8. Si vous elle devient votre résidence principale car vous pouvez travailler où vous voulez en télétravail.

 

Il se peut que votre situation actuelle et professionnelle ne vous permette pas de déménager vers un environnement plus éloigné. C’est également possible que vous ne puissiez pas encore profiter d’une meilleure qualité de vie. Mais avant de prendre une décision définitive, prenez le temps d’analyser les opportunités qui se présentent à vous.

Il existe toujours un moyen de veiller au bien-être de votre patrimoine. Au lieu d’acheter une maison secondaire, vous pouvez toujours fructifier vos avoirs autrement.

L’immobilier à l’étranger peut vous permettre de générer des revenus complémentaires plus diversifiés et moins fiscalisés.

Vous avez par exemple la possibilité de diversifier votre patrimoine en investissant dans l’immobilier aux USA.

En ces temps de crise, appuyez-vous sur un conseiller patrimonial indépendant :

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