Achat en viager et crise de COVID enfin l’opportunité?

La vente ou l’achat en viager ne figurait pas durant longtemps parmi les options de transactions immobilières des investisseurs. Les choses pourraient peut-être changer après la crise du COVID et la vieillissement de la population.

Un constant : à ce jour, le viager ne représente environ seulement 1% des transactions immobilières en France, c’est peu!

On peut s’interroger sur ce faible engouement des français au viager.

Jusqu’à présent, le viager est en avant tout vu avec des freins :

• Sur le plan éthique, parier sur le décès d’une personne pour avoir son bien n’est pas très glorieux.
• L’immobilier reste cher et donc à l’achat : le viager peut coûter cher malheureusement;
• Il est mal perçu par les familles : les aînés se heurtent à l’opposition de leurs descendants notamment s’ils envisagent de vendre en viager leur bien immobilier. Cela est compréhensible sachant que ceux-ci sont écartés d’un patrimoine qui pourrait être hérité, de par le recours à la vente en viager, par leurs parents. Certes, on dispose de son patrimoine de son vivant mais se fâcher avec ses enfants n’est pas simple à vivre…

Mais, pourquoi pourrait-on avoir un regain du viager en France durant et après la crise du Coronavirus ?

• Nous avons une plus grande espérance de vie, nous aurons besoin de plus de revenus pour assurer notre train de vie et nos frais de santé.
• Les retraités se retrouvent avec des habitations souvent grandes, coûteuses à entretenir, mal aménager pour se déplacer alors qu’en face ils ont une baisse de pouvoir d’achat à la retraite. Ils ont donc intérêt à prendre plus petit, moins coûteux, plus proches des commodités et trouver du revenu autrement. Le viager est une solution.
• Si on anticipe une baisse de l’immobilier dans les prochaines années avec la crise économique causée par le COVID, pour certains il sera sans doute le moment pour s’engager dans un viager et vendre sur des prix encore élevés. Pire, moins de retraite, moins de ressources, plus de coûts, le viager devient une obligation en acceptant de céder sur des prix de cession (nous détaillerons le format de rente et de capital immédiat ensuite pour le viager) dans cet article.
• Les investisseurs cherchent à acheter de l’immobilier moins cher en France. Pour les jeunes en quête d’une résidence principale plus grande, c’est un moyen de mettre un pieds à coût plus faible vers un bien plus grand.

Par conséquent, dans les mois et années à venir, la vente et l’achat viager sont-ils pourtant autant intéressants pour nos aînés et pour les investisseurs limités par un immobilier encore trop cher et peu rentable en France?

Nous allons tenter ici d’en savoir plus sur l’achat en viager et son intérêt.

Introduction

.Le nombre des transactions en viager est estimé annuellement entre 5 000 et 8000, soit déjà 1% du marché de l’immobilier. Et, le bilan pour cette année 2020 devrait dépasser le cap de 8000.

Il est encore compliqué de mettre cela sur le compte du COVID et des décès. On peut surtout imaginer que l’environnement économique à venir peut favorable incite des retraités à trouver rapidement ailleurs du revenu.

Cela constitue par ailleurs un moyen de faire en sorte que des jeunes actifs puissent accéder plus facilement à terme à la propriété. Malheureusement, le prix de l’immobilier en France n’a cessé de croître, et ils cherchent des biens à des prix encore accessibles,

A. Les retraités français et leur pouvoir d’achat

Face à la croissance de l’inflation sur l’année 2019, c’est encore du pouvoir d’achat en moins pour les retraités français.

Pour y répondre à cette situation, il est utile de nous baser sur une étude sur le pouvoir d’achat des retraités français concernant la période allant de janvier à octobre 2019. Réalisée par l’Insee et publiée en mars 2019, celle-ci a permis d’apprendre que les ménages retraités sont ceux qui souffrent le plus en France. En effet, si la moyenne de la baisse du pouvoir d’achat dans le pays durant cette période a été de 0,4%, celle des retraités a atteint les 2%, soit une différence de 1,6 point.

Pour avoir conscience de l’ampleur du phénomène, il est important de rappeler que ces 2% constituent pour les couples de retraités 39 euros de perte sèche mensuelle. Mais à quoi est due cette baisse du pouvoir d’achat ?

La première explication est l’augmentation de la CSG en 2018, qui est à l’origine d’un recul de 27 euros. Les 12 euros de baisse restantes sont, par contre, les résultats de l’augmentation des prix des carburants et du fioul domestique.

La situation des nouveaux et futurs retraités est plus préoccupante. En effet, depuis plusieurs décennies, on constate que chaque nouvelle génération de retraités gagne moins que les précédentes. En effet, si les retraités dont la date de naissance remonte entre 1946 et 1950 gagnent en effet une moyenne de 27 000 euros de revenu mensuel à 65 ans, ceux de la génération 1941 et 1946 ont pu en jouir de 400 euros de plus à la même âge. De même, le revenu des retraités de la génération 1956 et 1960 est plus faible que celui de leurs semblables nés entre 1951 et 1955.

B. Le Covid-19 comme catalyseur ?

Reconnaissons cependant que ce n’est pas la première fois que les retraités français connaissent une baisse de leur pouvoir d’achat. L’importante augmentation du recours à la vente et l’achat viager n’est donc pas le seul résultat de ce problème. Il y a également le covid-19 qui a fait de nombreuses victimes dans les EHPAD et autres maisons de retraite.  Le pays compte en effet actuellement plus de 31 000 décès en France avec le covid, et ce chiffre devrait encore monter à l’approche d’une deuxième vague tant crainte.

On peut malheureusement imaginer que des retraités, se retrouvant seuls, choisissent la solution du viager pour retrouver du pouvoir d’achat. Il ne faut pas oublier qu’une pension de réversion ne représente que 50% de la retraité du défunt.

Il existe également un autre paramètre à considérer pour expliquer l’attrait de plus en plus croissant des Français pour la vente ou l’achat viager : la population vieillit.

Un rapport émis en mars dernier par Libault permet en effet de savoir que 5 millions de Français auront plus de 85 ans en 2050.

Mais cela implique quoi au juste ?

Environ 75% de séniors français sont propriétaires de leur résidence principale. Pour les aider à maintenir un pouvoir d’achat correct, quelle solution peut les inciter à vendre leur propriété tout en gardant la possibilité d’y habiter jusqu’à la fin de leur vie ?

Le viager et ce n’est cependant pas un système marchant dans un seul sens.

Toutes les parties qui s’y engagent ont de quoi y gagner. Si les vendeurs se font ainsi versés régulièrement des rentes leur permettant de préserver une bonne qualité de vie, les acheteurs profitent d’une solution leur donnant la possibilité de devenir propriétaire sans avoir à passer par les marchés financiers risqués par exemple.

Ils ont  une gestion de la location simple et jouissent même, en contrepartie d’avoir laissé le vendeur occuper le bien jusqu’à la fin de sa vie, d’un abattement. Intéressons-nous de plus près à ce sujet !

Qu’est-ce que le Viager ?

L’achat en viager est un système ayant un fondement légal. On trouve en effet sa définition en tant que contrat aléatoire dans l’article 1964 du Code civil. Pourquoi aléatoire ? Car personne ne sait quel en serait l’issue. En sachant les informations suivantes cependant, vous aurez une bonne base pour vous décider de vous y lancer ou non.

A. Définition du Viager

Le terme viager désigne le contrat entre un débirentier et un crédirentier. Le premier est celui qui achète le bien immobilier et qui est engagé à verser au second, qui est le propriétaire-vendeur, une rente connue sous le nom de rente viagère jusqu’à la fin de la vie de celui-ci.

Ce contrat devra notamment prévoir la fréquence du versement des rentes, qui peut être soit mensuelle, soit trimestrielle, soit biannuelle, soit annuelle.  Il devra également en préciser le montant. Ce dernier sera notamment fonction de la valeur actuelle du bien et à l’âge du crédirentier. Son calcul ne pourra cependant pas être réalisé sans en avoir déduit le bouquet. Il s’agit d’une somme fixe que le crédirentier peut demander au débirentier lors de la signature du contrat. Elle peut représenter entre 20 et 30% de la valeur totale du bien.

Dans l’achat viager, la signature du contrat signifie directement changement de propriétaire du bien. Toutefois, le débirentier ne peut l’occuper avant le décès du crédirentier. Pour éviter des litiges éventuels, la santé physique et mentale des deux parties engagées doit être vérifiée avant de procéder à la signature des contrats. Par ailleurs, il est exigé à ce que le débirentier soit au moins vingt ans plus jeunes que le débirentier.

B. Les différents types de Viager

Les personnes qui s’engagent dans l’achat viager ont généralement le choix entre 4 formules.

1. La plupart d’entre elles s’intéressent surtout à la formule classique, qui n’est autre que le viager occupé. Comme son nom le laisse déjà savoir, ce dernier permet au vendeur de préserver la jouissance de son logement jusqu’à la fin de sa vie tout en s’occupant des charges dites « locatives ». Il pourra tout de même opter pour le renoncement à cette jouissance en contrepartie d’une augmentation de la rente.
2. Le viager libre, de son côté, permet à l’acheteur d’obtenir, dès la signature du contrat, la propriété et la jouissance du logement concerné par les transactions. En contrepartie, le vendeur obtiendra un bouquet au moment de la signature du contrat et se fera versé périodiquement une rente. Il n’aura plus également à s’occuper des charges et impôts liés au logement.
3. Dans la vente à terme, troisième formule de l’achat en viager, le contrat prévoit, au moment de la vente, le prix et la durée d’occupation du bien par le vendeur. Comme pour les autres options, le paiement sera réparti entre un bouquet à payer à la conclusion du contrat et des rentes à payer périodiquement sur un certain nombre d’années. Dans le cas où le bien est libre, le prix sera fonction de sa valeur. Et si le vendeur souhaite encore en préserver la jouissance pendant un certain temps, il y aura application d’une décote. Dans le cas où il y a décès du vendeur avant l’échéance, les mensualités restantes devront être versées à ses héritiers jusqu’à leur terme.
4. La dernière formule est la nue-propriété qui, elle, permet au vendeur de garder la jouissance sur le bien immobilier jusqu’à la fin de sa vie. L’acheteur, lui, en devient tout de même propriétaire et récupérera tous les composants de son droit de propriété au moment du décès de celui-ci. Dans cette option, le prix de vente est versé en totalité dès la signature du contrat. Il n’y a donc aucune rente.

C. Les avantages et les inconvénients du Viager

Les informations précédentes ne vous permettront pas de peser le pour et le contre du recours l’achat viager. Pour cette raison, nous avons décidé de vous donner un aperçu des avantages et des inconvénients de cette solution.

Commençons par ses avantages pour le crédirentier :

Ce dernier peut occuper le logement jusqu’à son décès. En achetant donc, vous permettrez généralement à un sénior de préserver son chez-soi jusqu’à la fin de sa vie. Celui-ci obtiendra, par ailleurs, de vous une rente viagère et un bouquet lui permettant de garder un meilleur niveau de vie. Dans la plupart des cas, il n’aura pas à acquitter de la taxe foncière ni à financer les grosses réparations. En fonction de son âge, il jouira d’un abattement fiscal variant entre 30 et 70%. Et dans le cas où il garderait l’usufruit, il pourra encore mettre le bien en location.

Les avantages ne manquent également pas pour l’acheteur :

Ce dernier jouit d’une décote du prix du bien en fonction de la durée de vie réelle du vendeur et donc des rentes à ne plus verser. Il se décharge également de la gestion du bien, son occupant étant le crédirentier. Il n’a pas ainsi à s’occuper de l’entretien et des charges courantes.

Quand vous achetez en viager, vous n’aurez pas à contracter un crédit bancaire :

Cela vous épargnera le versement des intérêts qui ne feront encore qu’augmenter les dépenses liées à votre acquisition. À noter que vous pourrez également procéder à la revente du bien quand vous le voulez.

D. Les inconvénients pour le vendeur sont plus réduits que ceux pour l’acheteur :

En effet, à part le fait d’être redevable de la taxe d’habitation, de l’entretien et des charges courantes et de ne pas avoir le droit du bien, il n’y a d’autres aspects regrettables pour le vendeur. Ce qui n’est pas le cas de l’acquéreur qui :

• Fait face au risque de l’aléa : en effet, rien n’indique que la durée de vie restante du vendeur sera encore courte ou longue. Dans le premier cas, la transaction sera plus avantageuse. Dans le second cas, l’acheteur fera un mauvais investissement.
• Doit attendre que le crédirentier meure pour avoir un droit de jouissance sur le bien
• Doit s’occuper du financement des gros travaux et du paiement de la taxe foncière
• En cas de décès avant le vendeur obligera ses héritiers à se charger du versement des rentes à celui-ci jusqu’à ce qu’il décède à son tour.

Le marché du viager en France

Bien que ses avantages soient bien réels, le poids de l’achat en viager dans le secteur de l’immobilier en France reste encore très faible. On constate tout de même qu’après une période de stagnation, une remontée a été observée depuis quelques années. Celle-ci s’est même accélérée cette année, à cause de la pandémie du Coronavirus.

A. Aperçu générale

La longue période durant laquelle très peu de personnes en France s’intéressaient à la vente ou à l’achat viager fera peut être partie du passé. En effet, le marché du viager continue sur une embellie commencée il y quelques années si bien que les ventes pour cette année devraient dépasser les 8000. Le 31 décembre 2020 donc, nous ne devrons plus être surpris en sachant que ces ventes représentent plus de 1% du marché immobilier.

Mais quels sont les biens qui intéressent le plus les acheteurs en Viager dans le pays ?

Les maisons, sans conteste, qui représentent environ 56% du marché, surtout celles ayant 4 pièces ou plus. Les appartements, de leur côté, en représentent les 43%. Le 1% restant est partagé entre les autres types de biens, dont les garages, les terrains et les parkings.

Le viager occupé est la formule qui attire le plus de monde dans le pays, car représentant 95% des transactions. Le viager libre et les autres formules viennent, après.

En ce qui concerne le profil des acheteurs, les hommes en constituent les 75% et les femmes les 25 restantes. Sans surprise, la Côte d’Azur est la zone géographique la plus privilégiée pour l’achat en viager en France, car représentant les 27% des transactions. L’Ile-de-France vient par la suite avec ses 13%, suivie de la Gironde, des Pyrénées et du Rhône.

Pour la catégorie d’âge des parties engagées dans les transactions, les vendeurs de 75 à 85 ans en représentent plus de 51%. Ceux ayant plus de 85 ans entre 70 et 75 ans et moins de 70% sont représentés respectivement à 20, 19 et 11%.

B. Un marché boosté peut-être par la crise du Covid

Beaucoup s’attendait au ralentissement du marché de l’immobilier en France à cause de la pandémie du Covid et de la crise financière qui en résulte pendant le coronavirus. Force est cependant de constater que les transactions repartent à la hausse et cette tendance ne concerne seulement pas celles qui se font selon la méthode classique. De fait, ils se peut que les achats en viager ont connu une nette augmentation ces dernières semaines. Sur le mois après confinement, on a senti un léger frémissement des transactions. avec plus de 5 ventes durant les 10 premiers jours du déconfinement.

Comment peut-on expliquer ce phénomène d’achat en viager?

La peur de l’Ehpad pourrait la principale explication. En effet, les personnes âgées sont obligées de quitter leur logement pour habiter en maison de retraite après la vente. Un tel établissement a vu cependant sa réputation être ternie par un taux de mortalité très élevé de ses malades du covid-19. Conscient de cela, les agences immobilières pourraient promouvoir plus le viager. Cette solution permet en effet à ces personnes âgées de percevoir un revenu complémentaire tout en préservant la jouissance de leur logement jusqu’à la fin de leur vie.

À cela il faut ajouter le fait que pour mieux protéger les retraités du Coronavirus, nombreux sont les établissements qui ont rendu effective l’interdiction de leur visite. Reconnaissons cependant que la plupart d’entre eux ont besoin, de temps en temps, de voir leurs proches. Heureusement qu’en restant chez eux, ils peuvent recevoir leurs familles librement, bien que celles-ci devront se soumettre aux gestes barrières nécessaires pour réduire les risques de transmission du virus.  Avec les 800 à 1200 euros supplémentaires reçus par mois au titre de rentes viagères par ailleurs, il y a de quoi payer les frais médicaux et surtout une personne pour s’occuper d’eux!

La pandémie pourrait entraîner un important changement de mentalité à propos de l’achat viager en France. En effet, d’après le témoignage de nombreux agents immobiliers dans le pays, les héritiers participent de plus en plus au processus.

Reconnaissons tout de même que beaucoup d’acheteurs la qualifient encore de « pari sur la mort ».

Comment acheter en viager ?

Les informations qui ont été présentées jusqu’ici ont-elles crées chez vous une envie de vous lancer dans l’achat en viager ? Si la réponse est oui, il est important de découvrir les règles et procédures à suivre pour l’adoption de cette solution et les pièges qui peuvent l’entourer.

A. Les règles et procédures à suivre pour acheter en viager

Dans la plupart des cas, la personne qui procède à la vente en viager de son bien immobilier est un retraité. Cela ne veut cependant pas dire que cette solution n’est pas accessible pour les individus plus jeunes, bien au contraire. Toutefois, si le vendeur doit être une personne physique, l’acheteur, lui, peut être personne morale. En général, une caution ou une hypothèque lui sera demandée pour garantir sa solvabilité.

La signature du contrat de vente devra être réalisée devant un notaire avant son inscription et publication au service de publicité foncière ou dans un registre similaire. Ce contrat devra notamment préciser de la valeur totale des transactions, du montant du bouquet, de celui des rentes, des clauses d’annulation de vente et revalorisation et des clauses résolutoires en cas de non-paiement.

Il est possible de faire annuler l’achat viager sous des conditions qui sont surtout en lien avec la durée de vie du vendeur. Ainsi, le code civil, dans son article 1975, stipule qu’il n’y aura pas validation de la vente en cas de maladie ou agonie de ce dernier. L’annulation des transactions est également inévitable en cas de décès du vendeur dans les 20 jours qui suivent la conclusion du contrat, surtout si ce décès est lié à une maladie qu’il a eue déjà lors de cette signature. Il en est de même s’il est avéré qu’au moment de la signature du contrat, l’acheteur ait pu avoir connaissance de la contraction par le vendeur d’une maladie pouvant être à l’origine d’un décès imminent.

L’annulation du contrat est aussi possible en cas d’insuffisance du prix.

Généralement, le vendeur l’obtient si le bien n’a été vendu qu’à un prix représentant moins de 7/12e de sa valeur réelle.

À noter que lorsqu’il y a une vente en viager à un enfant, celle-ci pourra être assimilée à une donation au moment de la succession, excepté le cas où il y a eu versement d’une rente.

L’encadrement juridique de l’achat viager est assuré par les articles 1968 à 1974 du Code civil.

Ces derniers ont notamment permis de savoir qu’il s’agit d’un système basé sur un contrat hasardeux. Aucune des parties engagées n’est en effet sûr que ce dernier lui sera avantageux ou non.

Tout élément portant atteinte à cet aléa entraîne directement l’annulation du contrat. C’est le cas, comme on en a déjà fait précision, de la connaissance d’une éventuelle maladie du vendeur par l’acheteur. Et lorsqu’il y a viager libre, le loyer ne devra pas être plus important que la rente, sinon, il y aura disparition de l’aléa.

Comme dans la méthode d’achat immobilier classique, l’acheteur a l’obligation de payer le vendeur. Dans l’achat en viager cependant, le paiement s’échelonne sur plusieurs mois ou années en fonction de la durée de vie du crédirentier. Pour éviter cependant que le droit de toucher une partie ou la totalité de ses rentes viagères par ce dernier soit respecté, les réglementations en la matière ont prévu deux mesures de protection.

La première est la résolution automatique de la vente devant un juge. Cela aura pour effet l’annulation de la vente et la récupération du logement, sans avoir à rembourser le bouquet et les rentes viagères déjà obtenues. La deuxième est la clause de privilège du vendeur qui lui donne la possibilité de procéder à la vente aux enchères du bien et d’obtenir le paiement des sommes qui doivent lui revenir.

Il est toujours possible pour le vendeur de requérir une injonction de payer devant un juge. Il obtiendra ainsi du notaire une « copie exécutoire » pour lui permettre d’engager une poursuite en justice contre l’acheteur.

B. Les pièges à éviter avec le viager

Les personnes qui ont vu le film humoristique « Le viager » sont nombreuses à ne pas vouloir recourir à l’achat viager. Pourtant, car il s’agit d’un film ayant pour but d’amuser le public, ce n’est pas en le visionnant que vous pourrez réellement connaître les pièges de cette solution.  En effet, une bonne partie de ces derniers n’y sont même pas traitées. D’où la nécessité de vous apporter quelques précisions à ce propos.

• La répartition des charges

C’est l’une des plus importantes sources de litiges dans le monde de l’achat en viager. Il est ainsi important de clarifier les clauses qui s’y attachent dans le contrat. En devenant techniquement le locataire du bien, le vendeur n’aura pas, à la base, à se charger des travaux importants. Ces derniers reviennent ainsi à l’acheteur qui, lui, obtient le statut de propriétaire. Celui-ci peut tout de même négocier les conditions pour que son investissement ne puisse pas lui causer trop de dépenses supplémentaires. Il en est de même en ce qui concerne les impôts locaux. En principe, leur acquittement revient à l’acheteur, mais rien n’empêche les deux parties à convenir que c’est le vendeur qui en sera chargé. Les articles 605 et suivants du Code civil seront la référence dans le cas où les deux parties ne trouvent aucun terrain d’attente à ces propos.

• Des erreurs dans les déclarations fiscales

Dans le but de se trouver à l’abri d’obligations fiscales qu’ils jugent importantes, certains individus vont jusqu’à recourir à des manœuvres frauduleux. Ils optent ainsi pour l’achat en viager d’un bien appartenant à leurs parents, oncles ou tantes. Ils pensent, dans ce cas, pouvoir éviter le paiement d’un droit de succession en héritant le bien après le décès de ces derniers. Cette manœuvre est bien connue par le fisc et peut ainsi être à la source de la soumission de leurs auteurs à un regrettable redressement fiscal.

D’autres n’hésitent pas à procéder à une sous-estimation de la valeur du bien pour minimiser le montant du bouquet et celui du loyer mensuel. Comme pour le précédent manœuvre, le fisc est au courant de l’existence de cette technique frauduleuse.

• Possibilité de révisions du loyer

Dans tous les contrats de viager, il existe une clause selon laquelle il faut procéder à la révision à la hausse du loyer. Celle-ci sera effectuée relativement à un indice de référence, qui n’est autre, dans la plupart des cas, que l’indice de référence des loyers de l’INSEE.

Avant de signer un contrat donc, il est important de bien s’informer sur les conditions du contrat. Ce dernier peut en effet prévoir, au moment des négociations qui l’entourent, des loyers qui semblent être réduits, mais qui peuvent disposer d’un important indice de hausse annuelle. De ce fait, avant d’acheter ou vendre en viager, le mieux est de toujours se faire accompagner par un professionnel de type notaire, agent immobilier, voire conseiller en patrimoine.

Conclusion sur l’achat en viager

Comme vous avez pu le voir, l’achat en viager pourrait connaître une accélération dans les prochaines années.

Les personnes qui y recourent aussi bien pour vendre ou acheter leur propriété pourraient en effet voir le nombre augmenter avec le vieillissement de la population et la baisse des retraites.

Et, le rythme de leur croissance n’est pas prêt de baisser, la pandémie pourrait y aider…

On sait que cette dernière devrait encore nous accompagner durant des mois, voire des années. Il est ainsi probable que pour s’assurer de revenus complémentaires suffisants ou pour s’orienter vers un bien plus petit moins coûteux tout en s’assurant une rente, les retraités seront plus nombreux à proposer leur bien en viager.

Il est toutefois important de préciser que le système du viager n’est pas sans risques :

Ils protègent plus les vendeurs que les acheteurs. Ces derniers devront ainsi être plus attentifs durant les négociations et ne devront pas être peur de demander des prix plus corrects.

Du côté des acheteurs potentiels de viager, n’existe-t-il pas d’autres solutions plus sécurisée pour avoir des revenus réguliers et de la rentabilité?

S’ils ne veulent pas du tout s’exposer aux risques du viager, il leur est toujours possible d’investir dans des pays où l’investissement immobilier classique est abordable et rentable tout en permettant de bénéficier des conditions fiscales plus intéressantes.

C’est le cas par exemple de la Bulgarie et surtout des USA, ces pays offrant de multiples opportunités en matière de diversification d’investissements en dehors de la France.