L’Indice de Référence des Loyers (IRL) enregistre une hausse limitée de 0,87 % au troisième trimestre 2025 en France métropolitaine, fixant l’indice à 145,77 contre 144,51 un an plus tôt, selon les données publiées par l’INSEE. Cette progression modérée encadre directement la révision annuelle des loyers pour plusieurs millions de locataires et de propriétaires.
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Un indicateur clé pour la révision des loyers
L’IRL constitue le plafond légal des augmentations de loyers pour les logements loués vides ou meublés à usage de résidence principale. Publié chaque trimestre par l’INSEE, il est calculé à partir de l’évolution de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, sur la base 100 au quatrième trimestre 1998.
Marge maximale d’augmentation des loyers entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025.
Conditions d’application pour les bailleurs et impact pour les locataires
La hausse liée à l’IRL n’est pas automatique. Trois conditions cumulatives s’imposent : le bail doit comporter une clause de révision annuelle, l’échéance (souvent la date anniversaire du contrat) doit tomber dans la période de référence de l’indice, et le propriétaire doit notifier l’augmentation dans un délai maximum d’un an. À défaut, il perd le droit d’appliquer cette révision pour la période écoulée.
La révision du loyer est strictement encadrée par la loi. Elle se calcule en multipliant le loyer actuel (hors charges) par le rapport entre le nouvel Indice de Référence des Loyers (IRL) et l’ancien IRL du même trimestre de l’année précédente. Le montant obtenu doit impérativement être arrondi au centime d’euro près.
Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, comme Paris ou Lille, le montant révisé doit en outre rester inférieur au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Même si l’IRL permettrait un montant supérieur, le plafond réglementaire prévaut.
Un contexte d’inflation maîtrisée mais de tensions sur le marché
La progression contenue de 0,87 % reflète un environnement d’inflation redevenue modérée, après la période de « bouclier loyer » qui limitait la variation annuelle de l’IRL à 3,5 % en métropole entre 2022 et 2024. Depuis la fin de ce dispositif exceptionnel, les révisions suivent de nouveau exclusivement la trajectoire de l’indice.
En 2025, l’augmentation moyenne des loyers a atteint 3,3 %, dépassant largement l’inflation officielle qui était d’environ 1,3 %.
Le budget locatif moyen déclaré par les candidats locataires s’établissait à 821 euros par mois en 2025, pour un loyer moyen constaté à 715 euros charges comprises et une surface moyenne de 42 m², soit 17,04 euros/m². Les écarts territoriaux restent importants : l’Île-de-France affiche un niveau de loyer au mètre carré supérieur de 82 % à celui des autres régions, et Paris dépasse de 169 % la moyenne provinciale.
Enjeux pour les politiques publiques et la relation bailleur-locataire
L’IRL structure la relation contractuelle entre bailleurs et locataires, dans un cadre législatif renforcé par la loi de 1989 et la loi ALUR de 2014. Le dispositif d’encadrement des loyers, actuellement en vigueur dans 72 villes et en voie de pérennisation, vise à limiter les dérives tout en conservant l’attractivité de l’investissement locatif.
L’encadrement des loyers est renforcé par les contraintes de performance énergétique, interdisant toute hausse pour les logements classés F ou G sans travaux. La modeste augmentation de l’IRL au T3 2025 constitue un compromis, préservant le pouvoir d’achat des locataires tout en accordant aux propriétaires une indexation limitée mais stable de leurs revenus.
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