Les transactions d’actifs hôteliers en Asie-Pacifique ont atteint 12 milliards de dollars américains entre janvier et septembre 2026, soit une progression de 50 % sur un an, selon une étude de JLL publiée fin octobre. Ce montant, le plus élevé pour les neuf premiers mois d’une année depuis 2019, conduit le conseil immobilier à relever ses prévisions annuelles. Le Japon domine les échanges, avec près de quatre dollars investis sur dix dans la région.
JLL anticipe désormais un volume de transactions de 15 milliards de dollars pour l’ensemble de 2026, contre une estimation initiale de 13,3 milliards, soit une croissance annuelle attendue de 35 % à 40 %, portée par le dynamisme japonais, la résistance de la demande touristique et les possibilités de revalorisation des établissements existants, malgré des coûts de financement élevés et des incertitudes économiques et géopolitiques.
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Le Japon concentre l’essentiel de la dynamique
Avec 4,7 milliards de dollars de transactions sur les neuf premiers mois, le Japon représente 39 % du marché régional. JLL le décrit comme le marché hôtelier le plus liquide et le plus attractif d’Asie-Pacifique. La Chine continentale arrive en deuxième position, avec 15 % du volume, suivie de l’Australie, à 11 %.
Au premier semestre, les transactions au Japon ont atteint 1,9 milliard de dollars, en hausse de 75 % par rapport à la même période de l’année précédente. Plusieurs opérations de portefeuille illustrent cet intérêt : l’acquisition de Sapporo Real Estate, détenteur d’actifs hôteliers, par un consortium réunissant KKR et PAG ; l’acquisition du portefeuille JPN Kanagawa Hotel par AB Capital ; et l’achat du portefeuille Pelican Hotel par Tosei.
Les performances d’exploitation contribuent à l’attrait du pays. Les hôtels japonais enregistrent une progression continue du revenu par chambre disponible, ou RevPAR, soutenue par des tarifs moyens historiquement élevés à Tokyo, Kyoto et Osaka.
Selon le baromètre de CBRE d’août 2026, la concurrence pour les meilleurs actifs comprime les rendements, le taux de capitalisation des hôtels haut de gamme à Tokyo atteignant un plancher historique de 4,15 %, tandis que les banques japonaises maintiennent des conditions plus accommodantes que sur les marchés occidentaux malgré le resserrement de la politique monétaire de la Banque du Japon.
La hausse des coûts de construction et le manque de main-d’œuvre qualifiée freinent toutefois les nouveaux projets. Cette limitation de l’offre renforce l’intérêt pour les établissements existants et favorise les rénovations haut de gamme, notamment dans les destinations de villégiature de Hokkaido/Niseko, Karuizawa et Hakone.
Une reprise qui s’étend à plusieurs marchés
Votre lecture du marché mérite un autre angle
La dynamique asiatique peut sembler lointaine, mais elle influence vos propres choix patrimoniaux.
Si le Japon reste le principal bénéficiaire des capitaux, la reprise concerne d’autres destinations. En Chine continentale, le volume de transactions a plus que doublé au premier semestre par rapport à la même période de 2025. Les ventes aux enchères d’actifs décotés sur le marché secondaire et les cessions réalisées par de grands groupes en restructuration ont alimenté cette activité.
L’évolution du cadre réglementaire chinois constitue un autre soutien. L’élargissement des critères d’éligibilité des fonds immobiliers cotés C-REIT aux hôtels classés quatre étoiles et plus ouvre de nouvelles sources de financement. Il permet aux propriétaires et aux promoteurs de réinvestir leurs fonds propres et de réduire leur endettement.
Les transactions hôtelières en Australie ont augmenté de 38 % au premier semestre pour atteindre 901 millions de dollars, avec l’intérêt des investisseurs privés et des family offices pour les hôtels régionaux et de milieu de gamme, tandis que les fonds de capital-investissement ont privilégié les établissements des grandes métropoles.
La Corée du Sud, Singapour, l’Inde, la Nouvelle-Zélande et le Vietnam suscitent également un intérêt notable. Le marché sud-coréen bénéficie de la hausse des arrivées internationales et de progressions à deux chiffres des tarifs moyens et du RevPAR. En Inde, la demande d’affaires et les activités liées aux réunions et congrès soutiennent Mumbai, tandis que l’intérêt pour le développement hôtelier se déplace vers les abords du nouvel aéroport de Navi Mumbai.
Les recettes hôtelières soutiennent les acquisitions
À l’échelle régionale, le RevPAR a augmenté de 5 % entre janvier et août 2026 par rapport à la même période de l’année précédente. JLL attribue cette amélioration au maintien de tarifs moyens élevés et à la résistance de la demande touristique.
La progression des recettes ne repose donc pas uniquement sur le remplissage des établissements. Dans de nombreux marchés, les taux d’occupation restent légèrement inférieurs à leurs niveaux d’avant la pandémie, alors que les prix moyens des chambres ont atteint des sommets historiques. La Corée du Sud et le Vietnam se distinguent toutefois par des taux d’occupation supérieurs à ceux de 2019.
Selon un questionnaire de JLL auprès de 120 propriétaires et investisseurs hôteliers, 88 % des répondants indiquent vouloir engager des capitaux en 2026, avec une préférence pour les établissements haut de gamme supérieur et les concepts centrés sur le style de vie.
Les entreprises et investisseurs privés représentent 31 % de la valeur des transactions régionales. Les sociétés de gestion d’actifs et les fonds de capital-investissement en concentrent 19 %, et les entreprises cotées 14 %. Les capitaux domestiques demeurent majoritaires, mais les acquéreurs transfrontaliers sont particulièrement actifs au Japon, en Australie, en Nouvelle-Zélande et en Corée du Sud.
La rénovation et les conversions gagnent du terrain
Le coût du crédit et la rareté des actifs de premier choix dans les grandes villes modifient les stratégies d’acquisition. Une partie des investisseurs se tourne vers les villes régionales ou secondaires, tout en recherchant des établissements à rénover ou à repositionner pour en accroître la valeur.
Pénalisée par le renchérissement des matériaux et les taux d’intérêt élevés, la construction neuve s’accompagne hors Chine continentale d’une croissance annuelle moyenne prévue de l’offre hôtelière d’environ 1 % sur la période 2025-2029, les nouveaux projets se concentrant principalement sur le luxe, l’ultraluxe et les résidences de marque, dont les perspectives de marge sont plus importantes.
La transformation d’hôtels en logements constitue une autre tendance. À Hong Kong, au moins neuf établissements, totalisant environ 1 600 chambres, ont été achetés au premier semestre pour être convertis en résidences étudiantes ou en logements.
Le rebond des investissements s’accompagne donc d’une sélection accrue des actifs et des usages. Si les performances d’exploitation soutiennent les acquisitions, les investisseurs cherchent aussi à créer de la valeur par les travaux, le changement de positionnement ou la conversion. La prévision relevée de JLL traduit la vigueur des échanges, sans effacer les contraintes de financement et de développement qui orientent désormais les décisions.
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