La perspective d’une surtaxe pouvant aller jusqu’à 100 % sur les achats immobiliers réalisés par des non-résidents hors Union européenne en Espagne a profondément marqué le marché, alors même que cette mesure n’a jamais été adoptée. Annoncée par le gouvernement de Pedro Sánchez dans le cadre d’un vaste plan logement, la proposition est aujourd’hui à l’arrêt, bloquée à la fois par des obstacles juridiques et un manque de majorité parlementaire. Mais l’épisode a déjà modifié les comportements des acheteurs étrangers et alimenté un net ralentissement des transactions.
Retrouvez le podcast de cet article ci-dessous :
Disclaimer :
Les contenus publiés sur ce site sont fournis à des fins informatives, éducatives et générales. Ils portent notamment sur la gestion de patrimoine, l’investissement immobilier, la finance, la fiscalité et l’organisation patrimoniale. Ils ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale, financière ou comptable.
Les informations, analyses, opinions, simulations et exemples présentés sont donnés à titre indicatif et peuvent évoluer en fonction de la réglementation, des conditions de marché et de votre situation personnelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, de variation de marché, de change ou de contraintes fiscales et réglementaires.
Les stratégies évoquées (investissement immobilier, placements financiers, structuration patrimoniale, optimisation fiscale, diversification internationale, etc.) doivent être analysées au regard de votre profil, de vos objectifs et de votre situation globale. Elles peuvent nécessiter des ajustements spécifiques et un accompagnement adapté.
Avant toute prise de décision, il est recommandé de consulter des professionnels qualifiés (conseiller en gestion de patrimoine, avocat, notaire, expert-comptable ou tout autre spécialiste compétent). L’éditeur et l’auteur déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations diffusées sur ce site.
Une surtaxe spectaculaire… mais toujours théorique
Le projet de surtaxe consistait à instaurer un impôt d’État complémentaire pouvant atteindre 100 % de la valeur du bien pour les acheteurs non résidents issus de pays extérieurs à l’UE et à l’Espace économique européen. Les exemples évoqués par l’exécutif incluaient notamment les ressortissants britanniques post-Brexit, américains, suisses ou encore émiratis.
Ce prélèvement devait s’appliquer aux acquisitions sur le marché de l’ancien, déjà soumises à l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP), et viser en priorité les zones dites « tendues », où la pression touristique et spéculative est jugée élevée. En pratique, il aurait eu pour effet de doubler le coût fiscal de l’achat, avec l’objectif affiché de freiner la spéculation internationale, de décourager les résidences secondaires laissées vacantes ou dédiées à la location touristique et de dégager davantage de logements pour les résidents locaux.
Déposée au Congrès des députés au printemps 2025, la proposition n’a jamais été soumise à un véritable débat ni à un vote. Les alliés du gouvernement, dont certaines formations indépendantistes, ont refusé d’apporter leur soutien, condamnant de fait le texte à l’enlisement.
Des doutes de constitutionnalité et de compatibilité avec le droit européen
Au-delà du blocage politique, la surtaxe s’est heurtée à une salve de critiques de la part de juristes et de fiscalistes. Plusieurs spécialistes ont souligné que, dans sa forme, la mesure risquait d’être jugée confiscatoire, alors que la Constitution espagnole interdit ce type de régime fiscal.
L’ITP et sa surtaxe relèvent aujourd’hui des communautés autonomes comme l’Andalousie, la Catalogne, Madrid ou les îles Baléares, qui fixent elles-mêmes les taux applicables ; de nombreux gouvernements régionaux s’opposent à cette tentative de reprise en main fiscale par Madrid.
Enfin, la mesure soulevait des questions de compatibilité avec le droit européen et international, en particulier au regard des principes de non-discrimination et de libre circulation des capitaux, y compris à l’égard de certains pays tiers. Autant d’arguments qui ont renforcé les réticences parlementaires et contribué à l’absence de majorité pour l’approuver.
À ce stade, aucune surtaxe de 100 % n’est en vigueur en Espagne pour les achats immobiliers étrangers, et les récents décrets-lois en matière de logement n’ont pas réintroduit le dispositif.
Un environnement fiscal déjà durci pour les investisseurs étrangers
Même sans cette surtaxe, le cadre réglementaire applicable aux acheteurs internationaux a été sensiblement renforcé depuis 2025. Première rupture majeure : l’abolition du dispositif de « Golden Visa ». Depuis avril 2025, il n’est plus possible d’obtenir automatiquement un permis de séjour en échange d’un investissement immobilier d’au moins 500 000 euros. L’achat d’un bien n’ouvre donc plus, à lui seul, un droit de résidence en Espagne.
Un décret-loi adopté début 2026 a durci les obligations de transparence et de déclaration pour les non-résidents, avec un renforcement des contrôles anti-blanchiment et des vérifications d’identité (AML/KYC) autour des transactions immobilières. Pour les investisseurs étrangers, la procédure d’achat est devenue plus encadrée et plus exigeante sur le plan documentaire.
À cela s’ajoute une nouvelle fiscalité sur les locations touristiques de courte durée. À compter de décembre 2026, les locations meublées de moins de 30 jours dans un logement qui n’est pas la résidence principale du propriétaire perderont leur exonération et seront soumises à une TVA de 10 %. Cette mesure vise directement le segment très porteur des locations saisonnières, prisé par de nombreux investisseurs internationaux.
Ce que paient réellement les acheteurs étrangers aujourd’hui
En l’absence de surtaxe spécifique, les étrangers supportent le même cadre fiscal à l’acquisition que les acheteurs espagnols, à statut de résidence comparable.
Sur le marché de l’ancien, les achats sont assujettis à l’ITP, dont le taux varie selon la communauté autonome, généralement entre 6 % et 10 %. La Catalogne applique par exemple un taux de 10 %, l’Andalousie 7 %, la Communauté valencienne 9 % depuis une baisse entrée en vigueur mi-2026, et les îles Canaries 6,5 %.
La fiscalité sur les logements neufs vendus par des promoteurs repose sur une TVA fixée à 10 % au niveau national, à laquelle s’ajoute une taxe de formalisation d’actes (AJD) comprise entre 1 % et 1,5 % suivant les régions.
Une fois propriétaires, les non-résidents s’acquittent de l’impôt foncier local (IBI) et de l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), calculé sur les loyers perçus ou, en l’absence de location, sur un revenu fictif déterminé à partir de la valeur cadastrale. Le taux d’IRNR est de 19 % pour les résidents de l’UE/EEE et de 24 % pour les résidents de pays tiers.
Un marché étranger en net ralentissement
Les dernières données publiées par le Conseil général des notaires dressent un bilan contrasté du premier semestre 2026. En volume, le marché étranger se replie nettement, alors même que les prix atteignent des records.
Sur six mois, les achats de logements par des étrangers ont reculé de 13 % sur un an pour s’établir à 62 327 transactions, soit la plus forte baisse depuis la première moitié de 2020, avec une chute particulièrement marquée de 18 % pour les non-résidents à 22 940 opérations, leur niveau le plus bas depuis 2021.
La part des étrangers dans l’ensemble des ventes de logements en Espagne revient ainsi à 18,3 %, contre 19,2 % un an plus tôt et 20,3 % en 2024. Si la demande internationale reste significative, sa contribution au marché se tasse après plusieurs années de croissance continue.
Des prix au plus haut malgré la baisse des ventes
En dépit de ce recul en nombre de transactions, les prix payés par les acheteurs étrangers poursuivent leur progression. Au premier semestre 2026, le prix moyen au mètre carré atteint 2 644 euros pour l’ensemble des acquéreurs internationaux, soit une hausse de 9,4 % sur un an.
Les non-résidents paient en moyenne 3 493 euros le mètre carré, soit environ 77 % de plus que les acheteurs nationaux qui déboursent 1 971 euros le mètre carré, avec une hausse de 11,8 % sur un an.
Les données nationales font également état d’une augmentation globale des prix de l’ordre de 12 % à 13 % en 2026. Combinée à des taux d’intérêt qui demeurent élevés, cette dynamique érode progressivement la capacité d’achat, tant des ménages espagnols que des investisseurs internationaux.
Fortes disparités régionales et changements de profils
La contraction de la demande étrangère n’est pas homogène sur l’ensemble du territoire. Les régions traditionnellement très attractives pour les acheteurs internationaux enregistrent les reculs les plus prononcés. Cantabrie, îles Canaries, Communauté de Madrid, îles Baléares et Communauté valencienne affichent toutes des baisses à deux chiffres, comprises entre environ 15 % et plus de 20 % des transactions étrangères.
Les non-résidents européens, non concernés par la surtaxe visant les acheteurs hors UE, restent majoritaires parmi les acquéreurs. Les Néerlandais représentent 12,6 % des acquisitions de cette catégorie, suivis des Allemands (11,8 %), des Britanniques (10,4 %) et des Polonais (8,1 %).
Parmi les acheteurs étrangers résidents en Espagne, les ressortissants marocains occupent la première place avec 4 960 transactions au premier semestre 2026, soit 8 % des ventes internationales. Ils sont suivis notamment par les ressortissants du Royaume-Uni et de l’Italie.
Stratégies d’adaptation des investisseurs
Face au climat d’incertitude créé par l’annonce répétée d’une possible surtaxe, les investisseurs étrangers n’ont pas attendu une éventuelle adoption pour ajuster leurs stratégies.
Beaucoup ont privilégié les logements neufs ou en cours de construction, soumis à la TVA de 10 %, là où la proposition de surtaxe se limitait au marché de l’ancien taxé à l’ITP. Cette bascule vers l’« obra nueva » permet de réduire le risque d’exposition à une modification de la fiscalité sur les reventes.
Certains acheteurs hors UE ont cherché à sécuriser un statut de résident fiscal avant la signature de l’acte d’achat, en recourant à des dispositifs tels que le visa pour nomades numériques ou le visa non lucratif. L’objectif est de se placer dans la catégorie des résidents, moins ciblée par les débats politiques récents.
Dans le même temps, certaines communautés autonomes ont pris le contrepied du discours central en ajustant leurs propres impôts immobiliers à la baisse pour rester attractives. La Communauté valencienne, par exemple, a réduit son taux général d’ITP de 10 % à 9 %, à compter de juin 2026, dans un contexte de concurrence fiscale interrégionale.
Un équilibre encore incertain entre attractivité et régulation
Les professionnels de l’immobilier et les experts du secteur soulignent que, même sans adoption formelle de la surtaxe de 100 %, l’accumulation d’annonces restrictives — fin du Golden Visa, renforcement des contrôles, nouvelles contraintes sur la location touristique — a suffi à refroidir une partie des investisseurs les plus fortunés, en particulier parmi les acheteurs post-Brexit et nord-américains.
L’Espagne doit concilier la volonté de mieux encadrer la spéculation et de répondre à la crise du logement pour les populations locales avec la nécessité de préserver l’attractivité d’un marché où près d’un cinquième des ventes dépend de capitaux étrangers. L’issue des débats à venir sur la fiscalité immobilière, notamment sur toute surtaxe ciblant les non-résidents, sera déterminante pour cet équilibre.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
Baissez la pression fiscale sur votre patrimoine
Fiscalité patrimoniale, IFI, exit tax, donations : un point avec un expert indépendant.
Réserver mon diagnostic fiscal
