Face à une flambée historique des prix de l’immobilier et à une pénurie aiguë de logements abordables, l’Espagne a adopté en urgence une série de mesures destinées à freiner les expulsions, encadrer les loyers et stimuler l’offre locative à prix modéré. Cette réponse gouvernementale intervient sur fond de tensions sociales croissantes, d’appauvrissement des jeunes ménages et de contestation politique autour du droit au logement et de la protection de la propriété privée.
Retrouvez le podcast de cet article ci-dessous :
Disclaimer :
Les contenus publiés sur ce site sont fournis à des fins informatives, éducatives et générales. Ils portent notamment sur la gestion de patrimoine, l’investissement immobilier, la finance, la fiscalité et l’organisation patrimoniale. Ils ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale, financière ou comptable.
Les informations, analyses, opinions, simulations et exemples présentés sont donnés à titre indicatif et peuvent évoluer en fonction de la réglementation, des conditions de marché et de votre situation personnelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, de variation de marché, de change ou de contraintes fiscales et réglementaires.
Les stratégies évoquées (investissement immobilier, placements financiers, structuration patrimoniale, optimisation fiscale, diversification internationale, etc.) doivent être analysées au regard de votre profil, de vos objectifs et de votre situation globale. Elles peuvent nécessiter des ajustements spécifiques et un accompagnement adapté.
Avant toute prise de décision, il est recommandé de consulter des professionnels qualifiés (conseiller en gestion de patrimoine, avocat, notaire, expert-comptable ou tout autre spécialiste compétent). L’éditeur et l’auteur déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations diffusées sur ce site.
Un marché immobilier hors de portée pour une large partie de la population
Selon les données du ministère espagnol du Logement, le prix moyen de vente des logements a progressé de 12,5 % au deuxième trimestre 2026 par rapport à l’année précédente, atteignant un niveau record d’environ 2 355 euros au mètre carré. L’indice des prix de l’immobilier (IPV) publié par l’Institut national de la statistique (INE) fait état d’une hausse annuelle de 12,2 %, avec un bond de 12,9 % pour les logements anciens. Les niveaux actuels dépassent ceux observés avant l’éclatement de la bulle immobilière de 2008.
En août 2026, le loyer moyen annoncé au niveau national atteignait 15,1 euros le mètre carré, soit pratiquement le double des 7,6 euros relevés en 2015, tandis que dans la capitale il grimpe à 23,3 euros et qu’à Ibiza les prix d’achat dépassent 6 000 euros le mètre carré, excluant la plupart des travailleurs locaux et jeunes actifs de la propriété.
Cette envolée des prix intervient dans un contexte de déficit structurel de logements. La Banque d’Espagne estime que le manque cumulé atteindra un million d’unités d’ici 2028, après un déficit déjà évalué à 750 000 logements sur la période 2021–2025. Avec seulement environ 91 000 nouveaux logements construits chaque année, l’offre reste très inférieure à la demande.
Jeunes adultes coincés au domicile parental et pauvreté masquée
Les tensions sur le logement ont des répercussions directes sur les trajectoires de vie des jeunes. D’après l’INE, 44,3 % des personnes âgées de 26 à 34 ans vivent encore chez leurs parents. Si l’on étend la tranche d’âge de 18 à 35 ans, près de sept jeunes sur dix cohabitent avec leur famille, certaines études avançant même un taux de 69 %. Parmi les 26–34 ans non autonomes, 34,6 % déclarent ne pas pouvoir assumer un loyer, et 12,7 % n’envisagent pas l’achat d’un logement faute de moyens.
Un rapport de la Fondation BBVA et de l’Ivie souligne qu’après paiement du loyer et des factures d’énergie, 32,9 % des 16–34 ans qui prennent en charge l’intégralité de leurs dépenses de logement tombent sous le seuil de pauvreté.
Fondation BBVA et Ivie
Dans le même temps, l’accession à la propriété s’éloigne. La Fondation PwC estime qu’un moins de 35 ans doit consacrer 9,1 années complètes de revenus pour acquérir un logement, contre 6,6 années pour un ménage de 55 à 64 ans. L’âge moyen d’achat d’un premier bien approche désormais 47 ans.
Un parc public minimal et une mobilité professionnelle entravée
L’Espagne se distingue en Europe par la faiblesse de son parc public de logements : seuls 1,5 % des logements y sont sociaux ou publics, soit environ un sur 65, loin derrière des pays comme les Pays-Bas (34 %) ou l’Autriche (23,6 %). Ce déficit de logement public limite les solutions de relogement pour les ménages vulnérables et renforce la dépendance au marché privé.
La Banque d’Espagne alerte : l’impossibilité pour de nombreux jeunes actifs de se loger à un prix raisonnable dans les principaux pôles économiques (Madrid, Barcelone, Malaga ou les îles Baléares) freine la mobilité géographique et, par ricochet, la dynamique de l’emploi.
La tension s’est cristallisée autour du cas de María del Carmen Abascal, dite Maricarmen, 87 ans, résidant depuis 1956 dans le quartier du Retiro à Madrid. Le 23 septembre 2026, elle est expulsée par la police à la suite d’une décision de justice prononcée après le rachat de l’immeuble par la société d’investissement Urbagestión. Son expulsion n’est pas liée à un impayé, mais à la fin légale de son bail de type « renta antigua », un ancien régime locatif à loyer plafonné.
Cette éviction a eu lieu quelques mois après le rejet par le Congrès de la prolongation du moratoire Covid sur les expulsions, ce qui a provoqué un vif émoi. Amnesty International et le collectif #NiUnDesahucioMás avaient déjà alerté sur la situation d’environ 70 000 familles vulnérables menacées d’expulsion sans solution de relogement.
Les 26 et 27 septembre, des centaines de personnes, soutenues par le Syndicat des locataires de Madrid, installent un campement de protestation sur la Puerta del Sol. Le 28 septembre, la mairie de Madrid négocie un accord permettant à Maricarmen de regagner son domicile, avec un nouveau bail de huit ans et un loyer limité à 30 % de son revenu net.
Sous la pression de ces mobilisations et alors que les loyers continuent de grimper, le gouvernement de coalition (PSOE et Sumar) adopte le 29 septembre deux décrets-lois d’urgence, surnommés rapidement « Décret Maricarmen ».
Un moratoire renforcé sur les expulsions et un encadrement accru du marché locatif
Le premier texte, le Real Decreto-ley 26/2026, publié au Bulletin officiel de l’État le 30 septembre, met l’accent sur la fonction sociale du logement et la lutte contre la spéculation.
Il prolonge jusqu’au 31 décembre 2030 la suspension des expulsions pour les locataires en situation de grande vulnérabilité économique et sociale, sans solution alternative de relogement, lorsqu’ils sont confrontés à de grands propriétaires ou à des fonds d’investissement dits « vautours ». Si, dans un délai de deux mois, une communauté autonome ne propose pas de solution de relogement, elle doit prendre en charge les loyers impayés, ce qui bloque la procédure d’expulsion.
Le décret impose également une limite aux acquisitions spéculatives par les acteurs financiers : jusqu’à fin 2028, les sociétés et fonds d’investissement ne peuvent plus acheter de logements à un prix inférieur à 70 % de la valeur d’expertise du marché, sauf si les biens sont destinés pendant au moins cinq ans à du logement social ou abordable.
Le marché des locations temporaires et des chambres est aussi encadré. Les baux dits « saisonniers » doivent désormais reposer sur un motif réel, temporaire et vérifiable, comme des études ou une mission professionnelle de trois à douze mois. La charge de la preuve incombe au propriétaire. En l’absence de justification, le contrat est automatiquement requalifié en bail de résidence principale, de plus longue durée. Pour les locations de chambres, le total des loyers d’un même logement ne peut excéder le niveau de loyer applicable à la location de l’appartement entier, et doit respecter les plafonds fixés dans les zones déclarées « tensionnées ».
En Espagne, les hausses annuelles de loyer sont désormais arrimées à un nouvel indice de référence, l’IRAV (Índice de Referencia de Actualización de Alquileres), fixé autour de 2,47 %. Par ailleurs, les frais d’agence et d’intermédiation ne peuvent plus être facturés au locataire et doivent être supportés exclusivement par le propriétaire.
Vers des baux plus stables et une régulation étendue des renouvellements
Le second texte, le Real Decreto-ley 27/2026, entré en vigueur le 2 octobre, vise à renforcer la stabilité des baux de résidence principale. Il modifie profondément la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
À l’expiration de la durée minimale légale – cinq ans lorsque le bailleur est une personne physique, sept ans s’il s’agit d’une personne morale –, le contrat est désormais renouvelé automatiquement pour des périodes équivalentes, sauf volonté expresse contraire des parties. Le système de reconduction tacite d’un an est ainsi remplacé par des renouvellements de plus longue durée.
Principaux changements concernant le préavis et les indemnités dues au locataire en cas de non-renouvellement du bail
Le propriétaire qui ne souhaite pas renouveler le bail doit en informer son locataire au moins six mois à l’avance, contre quatre mois auparavant.
Le délai de préavis laissé au locataire reste inchangé, à savoir deux mois.
Si le propriétaire met fin au bail sans motif légal prévu (comme récupérer le logement pour lui-même ou un proche), il doit verser au locataire une indemnité minimale équivalente à douze mois de loyer pour un logement comparable, avec un plancher d’un mois de loyer par année passée dans les lieux.
Pour éviter de payer cette compensation, le bailleur peut proposer un nouveau contrat au locataire. Mais toute hausse de loyer doit alors respecter les limites fixées par la loi sur le logement, y compris lorsque le logement n’est pas situé dans une zone officiellement « tensionnée ». De fait, les règles de modération des loyers sont étendues à l’ensemble du territoire pour les offres de renouvellement.
En complément, les baux arrivant à échéance avant le 31 décembre 2028 peuvent être prorogés jusqu’à deux ans supplémentaires, sans hausse de loyer, afin de donner un peu d’oxygène aux ménages locataires à court terme.
Aides financières, fiscalité et définition du logement abordable
Ces réformes s’accompagnent de leviers financiers destinés à doper l’offre de logements à prix raisonnable. Le fonds souverain « España Crece » a identifié 34 projets de construction et d’exploitation de logements abordables, mobilisant 700 millions d’euros sur une enveloppe prévue de 23 milliards. L’objectif affiché est de financer environ 15 000 nouveaux logements abordables par an.
Selon le Real Decreto-ley 26/2026, un logement est considéré comme abordable lorsque son coût, loyer et charges compris, ne dépasse pas 30 % du revenu médian des ménages de la commune concernée.
Sur le plan fiscal, les propriétaires qui réduisent leurs loyers ou louent à des jeunes bénéficient de déductions d’impôt sur le revenu (IRPF) comprises entre 50 % et 90 %. À l’inverse, les logements laissés vides pendant plus de deux ans peuvent se voir appliquer une surtaxe de taxe foncière (IBI) pouvant atteindre 150 %, afin d’inciter à la remise sur le marché de biens vacants.
Au-delà des mesures d’urgence, le Plan étatique de logement 2026–2030 prévoit un investissement de 7 milliards d’euros pour créer 120 000 logements sociaux d’ici 2030, prioritairement pour les moins de 35 ans et les ménages à faibles revenus. Le gouvernement a introduit une règle interdisant la privatisation ultérieure des logements construits avec des fonds publics, pour éviter la revente à des acteurs spéculatifs.
Le déficit estimé de logements à l’horizon 2028 souligne l’ampleur des besoins, alors que la montée en puissance du parc public reste graduelle et insuffisante à court terme pour résorber la pression sur les prix.
Vives controverses politiques et craintes d’effets pervers
Les deux décrets-lois sont entrés en vigueur immédiatement, mais doivent encore être ratifiés par le Congrès des députés lors d’une session extraordinaire. Le gouvernement de coalition, en position minoritaire, a besoin du soutien de plusieurs formations régionales, dont Junts, pour assurer leur validation définitive.
Les associations de défense des locataires saluent des avancées « historiques » en matière de protection des ménages et de régulation du marché. À l’inverse, des organisations de consommateurs comme l’OCU, des investisseurs, des associations de propriétaires et de nombreux juristes dénoncent un risque de contraction de l’offre. Selon eux, l’obligation d’indemniser les locataires à hauteur de douze mois de loyer, la difficulté accrue à récupérer un bien et l’allongement de fait de la durée des baux pourraient inciter des bailleurs, notamment les petits propriétaires, à retirer leurs logements du marché locatif traditionnel au profit de la vente, voire d’un usage différent.
Les partis d’opposition, Parti populaire (PP) et Vox, ainsi que des formations régionales comme le PNV et Junts, considèrent que ces textes ont été rédigés sous le coup de l’émotion, en réaction aux images de l’expulsion de Maricarmen, et qu’ils portent atteinte au droit de propriété garanti par la Constitution. L’opposition annoncée de ces partis au second décret sur la prolongation automatique des baux jette une incertitude sur son avenir parlementaire.
L’ensemble des mesures d’urgence – moratoire prolongé sur les expulsions, encadrement des loyers, sanctions contre les logements vacants, aides directes comme le Bono Alquiler Joven de 250 euros par mois pour les 18–35 ans, programmes régionaux comme « Mi Primera Vivienda » à Madrid permettant un financement hypothécaire jusqu’à 100 % du prix – répond à une situation jugée explosive.
Elles offrent un répit à de nombreux ménages et limitent à court terme le nombre de drames humains, mais les analystes comme les syndicats de locataires soulignent qu’elles n’apportent pas, à elles seules, de solution au déficit chronique de logements, à la faiblesse du secteur public et à la tendance à la hausse des loyers sur le marché libre.
Entre impératif de protection sociale et nécessité de préserver l’investissement privé, l’Espagne tente de contenir une crise du logement d’ampleur inédite, tout en posant les bases d’une politique de long terme. La réussite de cette stratégie dépendra autant de la capacité du pays à financer et construire massivement des logements abordables que de l’issue des débats politiques autour des nouveaux outils de régulation.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
