L’immobilier commercial au Portugal enregistre un niveau d’activité inédit, confirmant son statut de marché phare en Europe du Sud. Porté par un afflux de capitaux internationaux, une économie en croissance et un tourisme en plein essor, le secteur a atteint entre 1,40 et 1,42 milliard d’euros d’investissements sur le premier semestre 2026, soit une progression estimée entre 11 % et 14 % par rapport à la même période de l’année précédente. Les principales sociétés de conseil – CBRE, JLL, Savills, Cushman & Wakefield, Colliers et WORX – convergent pour dresser le constat d’un marché en pleine expansion, sur des bases désormais jugées structurelles plutôt que conjoncturelles.
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Un premier semestre en forte hausse, tiré par un trimestre inaugural record
La dynamique observée depuis le début de l’année se distingue par un démarrage exceptionnel. Le premier trimestre a concentré à lui seul entre 911 et 930 millions d’euros d’investissements, soit une hausse de l’ordre de 37 % à 41 % par rapport au premier trimestre 2025. Plusieurs grandes opérations hôtelières et commerciales ont contribué à ce volume, positionnant d’emblée le Portugal parmi les marchés les plus actifs de la région.
Les trois plus importantes transactions ont représenté plus de 60 % des montants du deuxième trimestre, qui s’est établi autour de 473 à 491 millions d’euros.
En nom d’opérations, le marché gagne en profondeur. Environ 55 transactions ont été recensées sur le premier semestre, soit une progression proche de 25 % en un an. Dans le même temps, le ticket moyen par transaction s’est contracté, pour s’établir autour de 27 à 32,5 millions d’euros, contre plus de 34 millions un an plus tôt. Cette granularité accrue traduit un marché moins dépendant de quelques méga-deals, avec une base d’investisseurs plus large et diversifiée.
Les prévisions pour la fin de l’année s’annoncent tout aussi ambitieuses. CBRE anticipe un volume annuel pouvant franchir le seuil des 3 milliards d’euros si le pipeline de transactions en cours se concrétise, tandis que d’autres cabinets, comme WORX, avancent une fourchette comprise entre 2,4 et 3 milliards d’euros.
L’hôtellerie en tête, portée par un tourisme en série de records
Le segment hôtelier s’impose comme le principal moteur de cette expansion. Entre janvier et juillet 2026, les recettes touristiques ont atteint 16,53 milliards d’euros, en hausse de 3,6 % sur un an. Cette performance alimente directement la demande pour les actifs hôteliers, considérés comme un relais de croissance sécurisé par de nombreux fonds internationaux.
Les investissements en immobilier hôtelier ont dépassé 500 millions d’euros sur le seul premier semestre, soit déjà plus que sur l’ensemble de l’année 2025. Selon les différentes études publiées, ce segment concentre entre 36 % et près de 39 % des capitaux engagés dans l’immobilier commercial portugais.
Plusieurs transactions emblématiques ont marqué la période. La cession de 72 % de l’hôtel Corinthia Lisboa à Orion Capital Managers, pour un montant d’environ 150 millions d’euros, illustre l’appétit des investisseurs pour les établissements haut de gamme dans la capitale. Parallèlement, le rachat du Penha Longa Resort – exploité par Ritz-Carlton – par L Catterton et Cedar Capital Partners, pour un prix estimé entre 120 et 140 millions d’euros, confirme l’intérêt persistant pour les resorts de luxe positionnés sur les marchés loisirs et affaires.
Commerce de détail : des rendements attractifs et des loyers au plus haut
Deuxième pilier du marché, le commerce de détail affiche une solidité remarquable. Les ventes physiques ont progressé d’environ 3 % sur le premier semestre, et les investisseurs continuent de privilégier les emplacements à fort passage ainsi que les artères commerçantes de premier plan.
Le segment retail a capté environ 464 millions d’euros d’investissements lors des six premiers mois de l’année, soit près d’un tiers du marché (environ 33 %), certaines analyses portant même cette part dans une fourchette de 30 % à 38 % selon les typologies d’actifs prises en compte.
Une opération d’envergure a particulièrement retenu l’attention : l’acquisition des centres commerciaux GaiaShopping et ArrábidaShopping, ainsi que de Matosinhos Retail Park, par un partenariat entre Sonae Sierra et Crédito Agrícola. Le montant global de cette transaction est estimé entre 180 et 280 millions d’euros, confirmant l’attrait des grands ensembles commerciaux bien positionnés dans les zones urbaines clés.
Les rendements prime pour le commerce de détail restent compétitifs à l’échelle européenne. Les études de Cushman & Wakefield indiquent des taux proches de 4 % pour les artères de centre-ville les plus recherchées, tandis que des compressions de 15 à 25 points de base ont été observées sur certaines tranches d’actifs retail les plus dynamiques.
Logistique et data centers : un potentiel freiné par le manque d’offre
L’immobilier industriel et logistique s’inscrit dans une phase de montée en puissance. Les montants investis sur le premier semestre oscillent entre 164 et 181 millions d’euros, soit environ 12 % du total, correspondant à une croissance comprise entre 35 % et 48 % sur un an. La demande de surfaces, portée par l’e-commerce, la distribution et l’industrie légère, reste forte, mais l’activité transactionnelle se heurte à une pénurie d’actifs prime disponibles.
Cette rareté contribue à maintenir une pression haussière sur les loyers. Les rendements prime logistiques se situent autour de 5,50 % à 5,75 %, des niveaux jugés attractifs au regard du profil de risque et de la dynamique locative.
Parallèlement, les data centers s’imposent comme une classe d’actifs à part entière sur le marché portugais. L’acquisition du campus de Covilhã, pour près de 120 millions d’euros, illustre l’essor de ce créneau au cœur de la transition numérique. Ce type d’actifs, très capitalistique et à long terme, représente désormais près de 5 % des montants investis en immobilier commercial dans le pays.
Bureaux : un recul des volumes, mais un marché locatif résilient
À rebours des autres segments, le marché de l’investissement dans les bureaux connaît un net ralentissement. Les volumes engagés sur le premier semestre s’élèvent à 68 millions d’euros, soit environ 5 % des transactions, en baisse de 49 % par rapport à la même période de l’année précédente. Certains rapports évoquent même un poids ramené à 4 % ou 5 % des opérations au premier trimestre.
Les analystes soulignent toutefois que cette contre-performance résulte avant tout d’un déficit de produits prime mis sur le marché, notamment à Lisbonne et Porto, ainsi que d’un décalage entre les attentes de prix des vendeurs et celles des acquéreurs. Elle ne reflète pas un effondrement de la demande des utilisateurs finaux.
L’activité locative se redresse progressivement dans les deux principaux pôles tertiaires du pays. Les surfaces répondant aux critères ESG les plus exigeants et intégrant des standards élevés de bien-être au travail tirent le marché. Les loyers prime dans le quartier central des affaires de Lisbonne tournent autour de 33 euros par mètre carré et par mois, soutenus par la rareté de l’offre de bureaux neufs ou restructurés de haute qualité.
Les rendements prime sur les bureaux demeurent globalement stables autour de 5,00 %, dans un contexte où la création de valeur passe davantage par la requalification d’immeubles obsolètes, l’amélioration de leur efficacité énergétique et l’optimisation de leur taux d’occupation, plutôt que par la seule compression des taux de capitalisation.
Segment “Living” et résidences spécialisées : une montée en puissance rapide
Les actifs résidentiels gérés, et plus largement le segment dit “Living”, gagnent du terrain dans les stratégies d’investissement. Les résidences étudiantes, seniors ou médicalisées ont totalisé environ 71 millions d’euros d’investissements au premier semestre, soit près de 5 % du marché, en progression d’environ 79 % sur un an.
La croissance de ce marché s’explique par le vieillissement de la population européenne, la capacité du pays à attirer des résidents étrangers et retraités, ainsi que par un déficit structurel d’offre adaptée à ces publics. De nombreux investisseurs y voient un segment défensif, à la fois résilient en période de ralentissement économique et porteur de revenus récurrents.
Les dernières réformes réglementaires, notamment la simplification des procédures d’urbanisme dans le cadre du dispositif Simplex Urbanístico et les réductions de TVA sur la construction de logements abordables, favorisent également l’émergence de projets mixtes intégrant des composantes résidentielles gérées.
Un environnement macroéconomique porteur et une base d’investisseurs élargie
L’essor de l’immobilier commercial portugais s’inscrit dans un contexte macroéconomique favorable. Les projections de croissance du PIB pour 2026 se situent autour de 2,6 %, après 1,7 % l’année précédente, soit un rythme supérieur à la moyenne de la zone euro. L’inflation devrait refluer vers 1,5 % à 2,8 % selon les scénarios, tandis que le taux de chômage est estimé proche de 5,8 %, signalant un marché du travail dynamique.
Les fonds et investisseurs étrangers représentent jusqu’à 78 % des montants engagés sur le marché, avec une présence marquée des États-Unis, de l’Espagne et de la France.
En parallèle, la base d’investisseurs domestiques se consolide. Les capitaux portugais compteraient pour 30 % à plus de 35 % de l’activité, voire jusqu’à 42 % sur certaines périodes, selon les sources. Cette montée en puissance des acteurs locaux apporte une forme de stabilité structurelle, en amortissant l’impact des cycles financiers et géopolitiques internationaux.
L’abandon du dispositif de Golden Visas pour l’acquisition directe de logements a par ailleurs redirigé une partie des flux vers des outils collectifs, en particulier les fonds de capital-risque immobilier (FCR) et l’immobilier commercial. Cette réorientation contribue à renforcer le rôle de l’immobilier d’entreprise comme réceptacle privilégié de l’épargne internationale et nationale.
Des rendements stables et une création de valeur plus active
Malgré les ajustements monétaires en Europe, les taux de rendement prime demeurent globalement stables au Portugal. Les références publiées pour le deuxième trimestre indiquent environ 5,00 % pour les bureaux, 4,00 % pour le commerce de centre-ville, 5,50 % pour la logistique et autour de 6,15 % à 6,40 % pour les centres commerciaux et retail parks. Pour l’hôtellerie, plusieurs analyses avancent un rendement proche de 5,50 %.
La phase actuelle de marché repose moins sur l’espoir de baisses rapides des taux d’intérêt que sur une gestion active des actifs : repositionnement physique, montée en gamme, mise aux normes ESG, amélioration opérationnelle et croissance des loyers. Dans ce cadre, l’immobilier commercial portugais apparaît, pour de nombreux investisseurs, comme un marché en pleine expansion, porteur de perspectives de rendement ajusté au risque jugées particulièrement attractives au sein de l’Europe du Sud.
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