Le marché du logement au Portugal marque un net tournant en 2026 : les ventes reculent pour le troisième trimestre consécutif, tandis que la flambée des prix ralentit et que les premières baisses trimestrielles de prix et de loyers sont enregistrées. Malgré ce changement de rythme, les valeurs restent élevées, portées par une pénurie structurelle de logements et par des coûts d’acquisition historiquement importants.
Retrouvez le podcast de cet article ci-dessous :
Disclaimer :
Les contenus publiés sur ce site sont fournis à des fins informatives, éducatives et générales. Ils portent notamment sur la gestion de patrimoine, l’investissement immobilier, la finance, la fiscalité et l’organisation patrimoniale. Ils ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale, financière ou comptable.
Les informations, analyses, opinions, simulations et exemples présentés sont donnés à titre indicatif et peuvent évoluer en fonction de la réglementation, des conditions de marché et de votre situation personnelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, de variation de marché, de change ou de contraintes fiscales et réglementaires.
Les stratégies évoquées (investissement immobilier, placements financiers, structuration patrimoniale, optimisation fiscale, diversification internationale, etc.) doivent être analysées au regard de votre profil, de vos objectifs et de votre situation globale. Elles peuvent nécessiter des ajustements spécifiques et un accompagnement adapté.
Avant toute prise de décision, il est recommandé de consulter des professionnels qualifiés (conseiller en gestion de patrimoine, avocat, notaire, expert-comptable ou tout autre spécialiste compétent). L’éditeur et l’auteur déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations diffusées sur ce site.
Recul des transactions et ralentissement de la hausse des prix
Entre avril et juin 2026, 40 142 logements ont été vendus au Portugal, selon les données publiées par l’Institut national de statistique (INE). Ce volume est inférieur de 6,4 % à celui observé au deuxième trimestre de l’année précédente et confirme une tendance baissière entamée fin 2025. Les trimestres précédents avaient déjà enregistré des chutes de 4,7 % au quatrième trimestre 2025 et de 8,7 % au premier trimestre 2026.
L’indice des prix de l’habitation (IPHab) a progressé de 16,5 % en glissement annuel au deuxième trimestre 2026, marquant un ralentissement par rapport aux 17,8 % du premier trimestre.
Ce coup de frein ne signifie pas une correction généralisée : en rythme annuel, les prix continuent d’augmenter fortement et restent à des niveaux records. En août 2026, les évaluations bancaires médianes ont atteint 2 254 euros par mètre carré, soit une hausse de 14,7 % sur un an, illustrant le maintien de valorisations élevées de la part du secteur financier.
Première baisse trimestrielle simultanée des prix de vente et des loyers
Au-delà de la décélération annuelle, le signal le plus marquant provient de l’évolution d’un trimestre à l’autre. Pour la première fois depuis plusieurs années, le prix moyen de vente au niveau national a diminué de 3,4 % entre le premier et le deuxième trimestre 2026. Dans le même temps, la valeur moyenne des loyers a reculé de 4,2 %.
À la fin juin 2026, le loyer médian demandé s’élevait à 16,3 euros par mètre carré, en recul de 2,4 % sur un an. Il s’agit du cinquième mois consécutif de baisse annuelle des loyers affichés, après un pic historique de 17,0 euros par mètre carré atteint en octobre 2025. Le retournement du marché locatif s’inscrit donc dans la durée.
Malgré ce repli récent, le Portugal demeure, en comparaison de la zone euro, l’un des pays où la progression des prix de l’immobilier a été la plus marquée ces dernières années. Au début de 2026, la croissance en termes réels dépassait encore 15 %, contre 2,6 % en moyenne dans la zone euro.
Un marché qui se contracte mais des montants engagés en hausse
La baisse du nombre de transactions ne s’accompagne pas d’une chute de la valeur globale des opérations. Au deuxième trimestre 2026, le volume financier total des achats de logements a atteint 10,7 milliards d’euros, soit une augmentation de 4,2 % par rapport à la même période de 2025.
Le montant moyen payé par les résidents a atteint un record de 258 832 euros au deuxième trimestre 2026, soit une progression de 11,8 % en un an.
Les professionnels interrogés par les grands réseaux immobiliers Iad, Century 21 et Zome anticipent que l’année 2026 se terminera par une baisse globale des ventes comprise entre 5 % et 7 % par rapport à 2025, confirmant l’installation du ralentissement.
Désengagement progressif des acheteurs étrangers
L’un des facteurs clés du repli des transactions est la diminution de la demande internationale. Longtemps moteur de la hausse des prix, en particulier sur les segments moyen et haut de gamme, l’investissement étranger recule nettement en 2026 dans un contexte de révision des avantages fiscaux et réglementaires.
Au deuxième trimestre 2026, les non-résidents n’ont représenté que 4,7 % des ventes totales de logements, avec 1 890 acquisitions, en baisse de 10,3 % sur un an après un recul de 15,6 % au trimestre précédent.
Les nouvelles règles fiscales, notamment l’instauration d’un taux unique de 7,5 % de taxe de transfert (IMT) pour les non-résidents, ont renchéri le coût d’acquisition pour cette catégorie d’acheteurs. Pour un bien d’une valeur de 250 000 euros, la facture fiscale additionnelle dépasse désormais 10 000 euros par rapport à l’ancien système, où les non-résidents pouvaient bénéficier du barème progressif réservé aux résidents. Cette réforme a particulièrement affecté les biens au-dessus de 750 000 euros, où le recul de la demande est le plus marqué.
Pouvoir d’achat des ménages sous pression et crise d’accessibilité
Si les étrangers se montrent plus prudents, l’essentiel des transactions reste le fait des Portugais. Les résidents représentaient 95,3 % des achats au deuxième trimestre 2026. Toutefois, leur activité diminue elle aussi : le nombre de logements acquis par des résidents a reculé de 6,2 % sur un an, et les achats de résidences principales par les familles ont baissé de 7,3 %.
Le FMI souligne que depuis 2015, les prix des logements au Portugal ont bondi de 169 %, contre une progression moyenne de 55 % dans la zone euro. Le marché portugais est désormais surévalué de 20 % à 40 % par rapport aux fondamentaux économiques de long terme, après une décennie de hausse rapide ayant largement détaché les prix de l’immobilier des niveaux de rémunération.
Cette déconnexion se double d’un contexte de financement plus restrictif. Le coût du crédit immobilier, alimenté par des taux d’intérêt encore élevés, continue de peser lourdement sur la capacité d’emprunt des ménages. Même si les taux montrent des signes de détente, les banques maintiennent des critères d’octroi stricts, tandis que l’inflation réduit la marge de manœuvre des budgets familiaux. Les acheteurs deviennent plus sélectifs, prennent davantage de temps pour négocier et se montrent plus sensibles au rapport qualité-prix, ce qui contribue au ralentissement des transactions.
Pénurie de logements abordables et marché à deux vitesses
En toile de fond, une pénurie chronique de logements continue de soutenir les niveaux de prix. L’offre nouvelle demeure insuffisante pour répondre à la demande globale, en particulier sur les segments intermédiaires et d’entrée de gamme. Selon les études publiées à la mi-2026, à peine 36 % des logements mis en vente au Portugal affichent un prix inférieur à 300 000 euros, ce qui exclut de fait une large part des acheteurs potentiels.
Cette tension structurelle favorise l’émergence d’un marché à deux vitesses. Les biens de qualité, bien situés et proposés à un prix jugé cohérent trouvent encore preneur rapidement, en raison de la rareté de l’offre. À l’inverse, les logements clairement surévalués ou nécessitant des travaux importants peinent à se vendre et peuvent rester listés plus de cinq mois, obligeant leurs propriétaires à réviser leurs prétentions.
Dans les quartiers centraux très prisés de Lisbonne, tels que Príncipe Real, Chiado ou Alfama, les premiers ajustements sont perceptibles, avec des corrections de prix comprises entre 4 % et 7 %. La ville de Porto enregistre une évolution similaire. Ces baisses restent toutefois ciblées et ne remettent pas en cause le niveau élevé des valorisations dans les zones à forte demande.
Réorientation des politiques publiques et programme « Construir Portugal »
Face aux tensions persistantes sur le logement, le gouvernement a mis en œuvre en 2026 un ensemble de mesures regroupées dans le programme « Construir Portugal », visant à réorienter le marché vers l’offre abordable et le logement social plutôt que vers la spéculation haut de gamme.
Le ministre des Finances, Joaquim Miranda Sarmento, a décrit l’explosion des prix immobiliers de la dernière décennie comme l’un des problèmes les plus structurels du pays. Selon lui, la réponse ne passe pas par la limitation de la demande, mais par un accroissement significatif de l’offre de logements.
Le plan gouvernemental relève l’objectif de construction de logements sociaux de 26 000 à 59 000 unités d’ici la fin de la décennie. Sur le plan fiscal, des incitations sont accordées aux jeunes acheteurs : les moins de 35 ans bénéficient désormais d’une exonération totale de l’IMT et du droit de timbre lors de l’achat de leur première résidence principale, via le programme Jovem 35.
Pour encourager la construction et la rénovation de logements à loyers modérés, un taux de TVA réduit à 6 % s’applique aux projets destinés à la résidence principale ou à la location modérée. Parallèlement, le décret-loi n° 97/2026 offre un taux d’impôt sur le revenu (IRS) abaissé à 10 % pour les propriétaires qui pratiquent des loyers inférieurs à un plafond de 2 300 euros par mois, tandis que des procédures d’urbanisme sont simplifiées afin de réduire les délais et les coûts pour les promoteurs.
Vers une stabilisation ou une correction contrôlée ?
Les données les plus récentes dessinent l’image d’un marché en phase de rééquilibrage après des années de surchauffe. La combinaison de la baisse des ventes, de la décélération des hausses de prix, du recul des investisseurs étrangers et du resserrement des conditions de financement commence à freiner la dynamique inflationniste, sans pour autant provoquer une chute généralisée des prix.
La pénurie persistante d’offre, l’attrait international pour certaines localisations et le maintien de valorisations bancaires élevées limitent pour l’instant l’ampleur de la correction. À court terme, le marché devrait rester porté par une demande solvable réduite mais concentrée sur les biens de meilleure qualité et les segments soutenus par les mesures publiques.
Les prochains trimestres permettront de mesurer si les politiques du programme « Construir Portugal » et les nouveaux dispositifs fiscaux parviennent à détendre durablement le marché, à accroître l’offre abordable et à résorber progressivement l’écart entre les prix et le pouvoir d’achat des ménages, dans un contexte où l’accessibilité au logement est devenue un enjeu central pour l’économie et la société portugaises.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
