Le dernier Global Real Estate Transparency Index (GRETI) publié par Jones Lang LaSalle (JLL) consacre la montée en puissance du Vietnam sur la scène immobilière mondiale. Classé 50ᵉ sur 88 économies évaluées avec un score de 3,15 sur 5, le pays figure désormais parmi les dix marchés ayant le plus progressé en matière de transparence entre 2024 et 2026, confirmant son repositionnement dans la catégorie des marchés « semi-transparents » et son éloignement durable du groupe à « faible transparence » où il se trouvait encore avant 2020.
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Un bond dans le classement mondial de JLL
Selon l’édition 2026 du GRETI, observée de près par les investisseurs internationaux, le Vietnam s’impose comme l’un des moteurs de l’amélioration de la transparence immobilière en Asie-Pacifique, aux côtés de l’Inde, de la Corée du Sud, de l’Australie et de la Thaïlande.
Avec une note globale de 3,15 sur une échelle de 1 à 5, le Vietnam se situe dans la zone semi-transparente et fait partie des dix marchés mondiaux ayant le plus progressé entre 2024 et 2026.
Cette progression est directement liée à une série de réformes législatives, réglementaires et technologiques ciblant la traçabilité financière, l’encadrement des évaluations foncières et la numérisation massive des données immobilières.
Un arsenal de réformes pour assainir les transactions
Les analyses croisées de JLL et d’experts locaux font ressortir un élément central : le changement de cap repose avant tout sur des réformes structurelles appliquées de manière coordonnée depuis 2024–2025, qui visent à réduire le marché informel et à sécuriser les opérations.
Généralisation des paiements bancaires et lutte contre les doubles prix
L’un des tournants majeurs est la mise en œuvre de dispositions qui imposent le passage par les circuits bancaires pour la quasi-totalité des transactions. Un décret récent oblige les promoteurs, sociétés immobilières et prestataires de services du secteur à percevoir tous les paiements contractuels via des comptes ouverts auprès d’établissements de crédit opérant légalement dans le pays.
Le recours aux règlements en espèces pour les opérations commerciales devient passible d’amendes administratives lourdes, comprises entre 240 et 300 millions de dongs (environ 9 000 à 11 400 euros). Le texte prévoit également des sanctions pour les acteurs qui omettraient de signaler des transactions suspectes ou de très grande valeur aux autorités compétentes. L’objectif explicite est d’éradiquer les pratiques de « double prix », consistant à déclarer un montant officiel inférieur au montant réel versé en liquide, afin d’échapper à l’impôt et de dissimuler des flux financiers.
Seules certaines opérations non commerciales, limitées et réalisées entre particuliers, peuvent encore être réglées en espèces, ce qui circonscrit fortement le champ de l’économie informelle dans l’immobilier.
Encadrement professionnel de la valorisation des actifs
Parallèlement, la révision de la Loi sur les prix a profondément modifié la manière d’évaluer les biens commerciaux. Les méthodes informelles ou discrétionnaires cèdent la place à un cadre imposant l’intervention de professionnels certifiés et la production de rapports d’évaluation détaillés.
Ces exigences visent à réduire les asymétries d’information, notamment à l’égard des investisseurs étrangers, en offrant une base de prix plus fiable et vérifiable pour les actifs fonciers et immobiliers. Les autorités espèrent ainsi limiter les manipulations de valeurs qui facilitaient la spéculation ou la dissimulation de plus-values.
Numérisation intégrale des données foncières
La modernisation du marché passe aussi par la donnée. Avec le décret 357, entré en vigueur en 2026, l’État a engagé une refonte du système d’information sur le logement et la propriété.
Chaque bien immobilier reçoit un identifiant électronique unique pouvant aller jusqu’à 40 caractères alphanumériques, généré automatiquement pour les nouveaux projets dès confirmation de conformité légale et connecté au système national d’information sur le logement et le marché immobilier.
Cette architecture permet aux autorités comme aux acheteurs de consulter en temps quasi réel l’historique juridique et technique d’un bien avant toute transaction, limitant fortement les risques de fraude documentaire et de ventes illégales. Le gouvernement s’est fixé pour objectif de centraliser, d’ici la fin de 2026, l’ensemble des registres de transactions dans une base de données unique à l’échelle du pays.
Un cadre foncier orienté vers l’usage réel plutôt que la spéculation
Au-delà des outils techniques, la transparence progresse aussi sous l’effet d’un recentrage politique sur l’utilisation effective du sol. Une importante résolution du Parti fixe les lignes directrices d’une profonde révision de la Loi foncière. Elle appelle à rompre avec une logique de spéculation pour promouvoir un modèle fondé sur la mise en valeur concrète des terrains.
Les autorités exigent la publication systématique des documents de planification et des données de transaction, ainsi qu’une supervision renforcée des mécanismes de fixation des prix du foncier par l’État. Une autre résolution gouvernementale demande de finaliser des critères et des outils de contrôle visant à prévenir l’enrichissement illicite et la corruption dans les transactions portant sur la terre.
Dans la même optique, le gouvernement a tenu une session thématique consacrée à l’harmonisation de trois textes clés : la Loi foncière, la Loi sur le logement et la Loi sur les activités immobilières. L’un des principes réaffirmés est la non-privatisation du sol : l’État conserve la maîtrise foncière globale, et les droits d’usage restent strictement encadrés, notamment pour les parties étrangères.
Clarification du statut des investisseurs étrangers
Cette volonté de contrôle se traduit par un ajustement ciblé des droits de propriété pour les non-ressortissants. Dans le projet de Loi sur le logement révisée, le ministère de la Construction propose de retirer la possibilité pour les personnes et organisations étrangères de posséder des maisons individuelles, telles que villas et maisons de ville.
L’interdiction de détenir un bâtiment isolé vise à éviter un contrôle indirect sur le terrain sous-jacent, interdit aux non-nationaux. Les appartements en copropriété restent accessibles aux étrangers (achat, héritage, location), sous réserve de ne pas dépasser 30 % des unités totales d’un immeuble et d’être hors zones sensibles pour la défense et la sécurité.
Ce compromis illustre la volonté de concilier ouverture aux capitaux étrangers et préservation de la souveraineté foncière.
Simplification administrative et couloirs « verts » pour l’investissement
L’amélioration de la transparence immobilière est également portée par une réforme plus large du cadre de l’investissement. Une nouvelle loi sur l’investissement, entrée en vigueur en 2026, facilite la création d’entreprises à capitaux étrangers. Les investisseurs peuvent désormais constituer leur entité juridique et obtenir leur certificat d’enregistrement d’entreprise avant la finalisation de leur certificat d’enregistrement d’investissement.
Le changement de séquence raccourcit les délais pour ouvrir des comptes bancaires, recruter du personnel local ou signer des baux, des éléments jugés cruciaux pour les opérations immobilières ou industrielles. Le gouvernement envisage aussi d’étendre les procédures accélérées dites de « couloirs verts » à des projets stratégiques hors des zones industrielles ou technologiques, en remplaçant une partie des contrôles a priori par des inspections a posteriori renforcées.
Une résolution gouvernementale a aussi réduit de façon notable le nombre de secteurs économiques soumis à conditions d’accès pour l’investissement, passant de 198 à 142. Cette simplification touche directement l’immobilier et l’industrie et vise à accroître la compétitivité du pays.
Corrélation entre transparence accrue et afflux d’investissements
Dans son rapport, JLL rappelle que la transparence des marchés immobiliers est étroitement liée à la réduction du risque perçu par les investisseurs et à la capacité d’un pays à attirer des capitaux étrangers. Le cas vietnamien semble valider ce lien.
Le pays a enregistré 38,1 milliards de dollars américains d’investissements directs étrangers déclarés sur les sept premiers mois de 2026, un plus haut niveau sur dix ans qui approche le volume total capté durant toute l’année précédente.
L’amélioration de la lisibilité du marché a également favorisé les transactions transfrontalières. Sur les deux dernières années, le Vietnam et l’Inde ont ainsi concentré à eux deux environ 12 milliards de dollars de volume de transactions directes, illustrant le rôle croissant de ces deux économies dans le redéploiement des flux de capitaux immobiliers en Asie.
Un rôle moteur en Asie-Pacifique, mais des marges de progression
Si le pays ne figure pas encore parmi les marchés considérés comme « transparents » au sens strict du GRETI, sa trajectoire actuelle le place au cœur du mouvement d’amélioration en Asie-Pacifique. La région, tirée notamment par l’Inde, le Vietnam, la Corée du Sud, l’Australie et la Thaïlande, est identifiée par JLL comme la zone géographique ayant enregistré les progrès les plus marqués à l’échelle mondiale.
Le système d’évaluation de JLL s’appuie sur 260 critères répartis en six volets : performance de marché, gouvernance et cadre légal-réglementaire, fondamentaux de marché (offre et demande), processus de transaction, gouvernance des acteurs cotés et durabilité (normes énergétiques, certifications vertes). Le Vietnam a lancé des réformes sur ces axes, mais la consolidation et l’application homogène des nouvelles règles sur tout le territoire sont essentielles pour progresser davantage.
Pour l’heure, la combinaison d’un cadre juridique resserré, d’une traçabilité financière accrue, d’une numérisation à grande échelle des données et d’un ajustement des droits pour les investisseurs étrangers suffit à redessiner l’image du pays. Dans un environnement où les capitaux internationaux recherchent des destinations plus sûres et mieux régulées, le Vietnam apparaît désormais comme un leader émergent de la transparence immobilière mondiale, en particulier au sein des marchés en développement.
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