Les marchés immobiliers européens évoluent à plusieurs vitesses. Tandis que le Portugal et l’Espagne enregistrent de fortes hausses de prix portées par une demande soutenue et une offre largement insuffisante, la France et l’Italie entrent dans une phase de correction ou de stagnation, marquée par des volumes de transactions sous pression et des prix qui peinent à progresser en termes réels.
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Un marché européen globalement haussier mais en décélération
Selon un rapport d’Eurostat portant sur le premier trimestre 2026, les prix des logements ont augmenté de 4,7 % sur un an dans la zone euro et de 5,1 % dans l’ensemble de l’Union européenne. Cette progression reste solide, mais elle traduit un léger ralentissement par rapport à la fin de l’année précédente, où les hausses atteignaient 5,1 % dans la zone euro et 5,4 % dans l’UE.
Augmentation des prix d’achat dans l’UE entre 2025 et le premier trimestre 2026, contre 1,8 % pour les loyers, montrant une pression plus forte sur l’accession à la propriété.
Dans ce contexte globalement haussier, le Portugal se distingue nettement comme le pays le plus inflationniste en matière de prix, tandis que l’Espagne confirme une augmentation rapide, quand la France et l’Italie, elles, amorcent un mouvement de repli ou de stagnation.
Portugal : une envolée des prix alimentée par la pénurie et la demande internationale
Le Portugal occupe la tête du classement européen. Eurostat y relève une hausse annuelle de 17,8 % au premier trimestre 2026, la plus forte de l’UE. Par rapport à la moyenne annuelle 2025, les prix portugais ont déjà progressé de 10,3 %. L’agence de notation Fitch anticipe encore une augmentation de l’ordre de 15 % pour l’ensemble de l’année 2026, après une poussée de 18 % en 2025.
D’après l’Institut national de la statistique (INE), le prix médian d’achat au Portugal a atteint 2 337 euros par mètre carré au premier trimestre 2026, soit une progression de 19,8 % sur un an. L’indice du portail Idealista, centré sur les prix affichés, fait apparaître un niveau encore plus élevé : en juin 2026, le prix moyen demandé s’établissait à 3 156 euros par mètre carré, en hausse de 8,9 % et atteignant un record pour le huitième mois consécutif.
La flambée touche à la fois les centres urbains et certaines zones périphériques. Début 2026, l’Alentejo enregistre +18,7 %, la région Centre +14,3 %, tandis que la Lezíria do Tejo (+30,4 %) et la péninsule de Setúbal (+28,9 %) connaissent des bonds spectaculaires aux portes de Lisbonne.
Un déficit structurel d’offre et une demande étrangère massive
Le moteur principal de cette hausse est un déséquilibre chronique entre l’offre et la demande. Le Portugal ne produit qu’environ 25 000 nouveaux logements par an, alors que les besoins réels sont estimés à près de 70 000 unités. Cette sous-production structurelle, aggravée par la lenteur administrative dans la délivrance des permis de construire et d’urbanisme, maintient une tension forte sur le parc existant.
Le Portugal attire une classe moyenne mondiale et des investisseurs non-résidents avec un pouvoir d’achat supérieur aux ménages locaux. Cette demande étrangère fait grimper les prix de l’immobilier bien au-delà des capacités des résidents, tandis que les salaires nationaux progressent moins vite que les coûts, rendant l’accession à la propriété de plus en plus difficile pour les Portugais.
Des taux en baisse et une fiscalité incitative renforcent la demande
Alors que les taux directeurs de la Banque centrale européenne se stabilisent puis s’orientent à la baisse, les taux des crédits immobiliers au Portugal se situent autour de 3 % à 3,5 %. Ce recul a ravivé la demande intérieure : les ménages portugais reviennent sur le marché, notamment en réorientant une partie de leur épargne vers la pierre.
Une importante réforme fiscale, entrée en vigueur début 2026, a par ailleurs réduit la TVA de 23 % à 6 % pour la construction et la rénovation de logements, sous conditions. Ce dispositif vise à encourager l’offre locative à loyers modérés, mais ses effets ne se matérialiseront qu’à moyen terme, ce qui maintient la pression sur le stock existant dans l’immédiat.
Espagne : des prix toujours en forte hausse malgré les premiers signes de plateau
L’Espagne suit une trajectoire haussière alimentée par un puissant choc démographique et un déficit d’offre. Entre 2021 et 2024, la population espagnole a évalué à 1,4 million de personnes, soit environ 3 %, et le pays crée désormais 300 000 nouveaux ménages par an. Or, la production annuelle de logements ne dépasse pas 100 000 unités, soit un tiers seulement des besoins, selon les analyses disponibles.
En août 2026, le prix moyen de l’immobilier a franchi pour la première fois la barre symbolique des 2 100 euros par mètre carré. À la fin du deuxième trimestre 2026, les prix des logements existants ont progressé de 15,8 % sur un an pour atteindre un record de 2 823 euros par mètre carré selon Idealista. Si cette hausse reste très élevée, elle traduit un ralentissement par rapport au début de l’année, où la progression atteignait 18,4 %.
Hausse des prix de l’immobilier à Barcelone en début 2026, surpassant légèrement celle de Madrid à 6,6 %.
Un marché soutenu par la démographie, le tourisme et la pénurie de main-d’œuvre
Le déficit de construction s’explique en partie par une pénurie aiguë de main-d’œuvre dans le bâtiment, estimée à 700 000 travailleurs manquants. S’y ajoutent une rareté du foncier constructible, liée à des règles d’urbanisme complexes dans les Communautés autonomes, et des difficultés de raccordement des nouveaux projets aux réseaux, en particulier électriques, en zone saturée.
Fitch prévoit une hausse globale des prix en Espagne comprise entre 8 % et 10 % pour 2026, portée aussi par une croissance macroéconomique supérieure à la moyenne de la zone euro et par un flux constant de touristes, plus de 80 millions par an. Les régions littorales comme la Costa del Sol ou Málaga continuent d’attirer retraités européens et télétravailleurs dotés de revenus supérieurs à la moyenne, ce qui prolonge la pression sur les zones “lifestyle”.
Vers un marché plus mature, mais une offre gelée
Des signaux de maturité apparaissent néanmoins. Au premier trimestre 2026, 14 % des vendeurs ont consenti à baisser leur prix initial, contre 11 % un an plus tôt. Les analystes évoquent le début d’un “plateau” des prix, correspondant à une phase de transition après plusieurs années de fortes hausses.
Un facteur clé est l’effet de verrouillage lié aux prêts à taux fixe très avantageux souscrits les années précédentes. De nombreux propriétaires hésitent à vendre, de peur de perdre ces conditions de crédit exceptionnelles, ce qui gèle l’offre sur le marché de l’ancien.
La législation sur le logement (Ley de Vivienda) et ses mises à jour successives, notamment en 2026, a également pesé sur le marché locatif en encadrant les augmentations de loyers. Une partie des propriétaires a choisi de retirer ses biens de la location longue durée, orientant une partie de la demande vers l’achat ou des formules d’hébergement partagées. Ce mouvement contribue indirectement à soutenir les prix d’acquisition.
France : un marché en repli sous l’effet des taux, de l’inflation et des contraintes énergétiques
À rebours du Portugal et de l’Espagne, la France entre dans une phase de refroidissement. Après une légère reprise de l’activité en 2025, le marché a nettement ralenti à la rentrée de septembre 2026. Les projections de ventes de logements anciens s’étalent désormais entre 890 000 et 955 000 transactions pour l’année, soit un recul ou une stagnation par rapport aux quelque 952 000 ventes enregistrées en 2025.
Le groupe BPCE anticipe une baisse d’environ 6 % pour aboutir autour de 890 000 ventes, tandis que la FNAIM table sur une fourchette de 900 000 à 920 000. Le groupe SeLoger–Meilleurs Agents mise, lui, sur un volume stable autour de 955 000 transactions, soit l’absence de croissance par rapport à l’année précédente.
Des taux plus élevés et une confiance en berne
La remontée des taux d’intérêt a pesé lourdement. Au second semestre 2026, les taux moyens des crédits immobiliers en France se sont situés autour de 3,65 %. En parallèle, l’inflation, remontée à 2,4 % durant l’été 2026, a érodé le pouvoir d’achat des ménages. Selon les estimations, les acheteurs français ont perdu en moyenne un mètre carré de pouvoir d’achat en un an et douze mètres carrés depuis 2020.
Le recul des ventes en mars 2026, en pourcentage sur un an, dans un contexte de dégradation du climat de confiance.
Les primo-accédants modestes sont les plus touchés, beaucoup se retrouvant écartés du marché face au resserrement des conditions de crédit et à la hausse des coûts.
Des prix quasi-stables, mais sous pression réglementaire
Sur le front des prix, la correction reste limitée en moyenne. Au premier trimestre 2026, Eurostat relève un recul trimestriel de 0,6 % et une baisse de 0,5 % par rapport à la moyenne 2025. Les prévisions pour l’ensemble de l’année oscillent entre -1 % et +1 %, traduisant un ajustement modéré.
Les dix plus grandes métropoles régionales enregistrent en moyenne une baisse de 0,4 % sur un an, avec des reculs plus marqués à Montpellier (-2,2 %), Nantes (-2,1 %) et Nice (-1,4 %), tandis que Paris reste stable. En revanche, les zones rurales voient leurs prix augmenter d’environ 3,1 %.
Sur le segment du neuf, la baisse est quasi imperceptible : seulement -0,5 % en glissement annuel en septembre 2026. La principale raison tient à l’explosion des coûts de construction, en hausse d’environ 25 % depuis 2020, combinée à une chute des mises en vente de logements collectifs neufs, en recul de 30 % en juillet 2026 par rapport à 2023.
La réglementation sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) renforce ces tensions. Un logement classé G se vend en moyenne avec une décote de 12 % par rapport à un bien similaire classé D. Cette contrainte incite à la rénovation mais pèse sur la valeur d’une partie du parc ancien.
Italie : stabilité apparente, baisse réelle et polarisation du territoire
En Italie, les volumes de ventes résistent mieux qu’en France. Les analyses convergent vers un maintien du nombre de transactions entre 770 000 et 780 000 en 2026, signe d’un marché qui ne se contracte pas brutalement. Toutefois, derrière cette stabilité apparente, les prix amorcent un tournant.
Une enquête de la Banque d’Italie, publiée mi-août 2026 et portant sur le deuxième trimestre, montre que le solde d’opinions des agents immobiliers anticipant une hausse des prix est tombé à 7 %, contre 12 % un trimestre plus tôt. Le ralentissement est particulièrement net dans le nord-ouest du pays.
Le recul annuel nominal des prix des logements neufs en Italie au début de 2026, une première en huit ans.
Fiscalité plus stricte et coût des rénovations
Plus de 60 % des acheteurs italiens recherchent désormais des logements déjà rénovés ou immédiatement habitables. Ce biais reflète à la fois la hausse des coûts de rénovation et une prise de conscience accrue des normes énergétiques et du confort moderne, ce qui exerce une pression à la baisse sur les biens à rénover ou mal situés.
Depuis le 1er janvier 2026, la loi de finances impose l’ouverture d’une partita IVA (numéro de TVA) dès le troisième logement loué en courte durée. Cette obligation fait basculer les propriétaires concernés dans un statut d’activité professionnelle, ce qui rend la location type Airbnb plus contraignante dans les centres touristiques et refroidit certains investisseurs.
Provinces en déclin et métropoles préservées
Le marché italien se caractérise par une forte polarisation. Si les grandes villes conservent des niveaux de prix encore soutenus, certaines provinces connaissent un effondrement. Des territoires comme Alessandria, Biella, Enna, Caltanissetta ou Rieti voient les valeurs chuter parfois sous les 600 euros par mètre carré. Dans ces zones, la faiblesse de la demande et la dépopulation créent des marchés très peu liquides, où de nombreux biens deviennent pratiquement invendables.
Cette divergence illustre un pays où les centres urbains dynamiques résistent, alors que des territoires entiers s’enfoncent dans une spirale de dévalorisation immobilière. Dans ce contexte, 2026 apparaît comme une année charnière, marquant la fin d’un long cycle de hausse des prix du neuf et l’entrée dans une phase d’ajustement, potentiellement prolongée, avant une éventuelle reprise plus nette attendue à l’horizon 2027.
Une Europe à plusieurs vitesses face au défi du logement
Entre 2015 et 2025, les prix d’achat ont progressé de 65 % en Europe, contre 22 % pour les loyers, accentuant partout les enjeux de pouvoir d’achat et d’accessibilité. La situation de 2026 confirme une Europe immobilière à plusieurs vitesses : surchauffe alimentée par un déficit d’offre et des flux internationaux au Portugal et en Espagne, phase de correction ou de stabilisation sous contrainte de taux, de réglementation énergétique et de fiscalité en France et en Italie.
Dans ce paysage contrasté, la capacité des États à relancer la construction, fluidifier les procédures, adapter la fiscalité et encadrer les usages (comme la location de courte durée) est un déterminant majeur des trajectoires futures, entre poursuite de la hausse, atterrissage en douceur ou correction plus marquée des marchés résidentiels.
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