Le marché immobilier portugais traverse en 2026 une phase de transition marquée par un net ralentissement des achats étrangers, alors même que les prix de vente atteignent des niveaux record. Dans ce contexte, le Profil des Acheteurs Étrangers sur le Marché Immobilier Portugais se redessine sous l’effet combiné des réformes fiscales, de la fin des principaux régimes d’attraction et d’une pression croissante sur l’accessibilité pour les ménages locaux.
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Un marché où les prix flambent malgré la baisse des transactions
Au premier trimestre 2026, le Portugal enregistre une hausse annuelle de 19,8 % du prix médian au mètre carré, qui atteint 2 337 euros au niveau national, tandis que le volume des transactions recule de 10,5 % sur un an pour s’établir à 35 953 logements vendus. Les analyses de S&P Global Ratings prévoient pour l’ensemble de l’année une progression d’environ 10 % des prix résidentiels, soit la plus forte hausse attendue en Europe. Les principaux réseaux immobiliers (Century 21, Iad, Dils, Zome) anticipent pourtant une baisse globale du nombre de ventes comprise entre 5 % et 7 % en 2026 par rapport à 2025.
La divergence entre les prix et l’activité s’explique par un décalage croissant avec le pouvoir d’achat local et des coûts de crédit élevés. Fitch exclut un recul marqué des prix grâce à une demande soutenue face à une offre de logements neufs insuffisante. Les nouveaux projets ciblent surtout les segments haut de gamme et luxe, destinés aux investisseurs internationaux fortunés.
Un fossé de près de 30 % entre acheteurs étrangers et résidents
Les données publiées par l’Institut national de statistique (INE) soulignent une fracture nette entre les prix payés par les non-résidents et ceux acquittés par les acheteurs portugais. Au niveau national, le prix médian payé par les acquéreurs ayant un domicile fiscal à l’étranger atteint 3 000 euros par mètre carré au premier trimestre 2026, contre 2 313 euros pour les résidents. L’écart de 29,7 % entre ces deux catégories illustre le poids budgétaire supérieur dont disposent les acheteurs internationaux.
Cet écart est particulièrement marqué dans les principaux pôles d’attraction :
Dans la région de Lisbonne, les étrangers paient en médiane 5 118 euros par m², soit 34,5 % de plus que les résidents.
Les municipalités les plus recherchées autour de la capitale affichent des niveaux particulièrement élevés : 5 292 euros par m² à Lisbonne, 5 000 euros à Cascais et 4 511 euros à Oeiras. Sur la péninsule de Setúbal, le prix médian atteint 2 996 euros par m², avec une hausse annuelle de 28,9 %, tandis que la région autonome de Madère se situe à 2 863 euros par m².
Du spéculateur à l’utilisateur : mutation du profil de l’acheteur étranger
Le Profil des Acheteurs Étrangers sur le Marché Immobilier Portugais évolue sensiblement en 2026. Les acteurs du marché constatent un recul des stratégies purement spéculatives ou axées exclusivement sur le rendement locatif. La demande étrangère se recentre davantage sur des usages résidentiels, qu’il s’agisse de résidences principales ou secondaires.
Les acquéreurs voient le Portugal comme un plan B face aux incertitudes économiques, politiques ou fiscales. L’installation passe désormais par les visas D7 (revenus passifs) et D8 (nomades numériques), et non plus par des programmes d’investissement immobilier.
Les nationalités dominantes restent stables : ressortissants des États-Unis et du Canada, Brésiliens, Français, Britanniques et Allemands. À ces profils traditionnels s’ajoute une clientèle fortunée en provenance du Moyen-Orient et de Hong Kong, qui se détourne notamment du Royaume-Uni au profit du Portugal, avec un intérêt marqué pour des zones littorales prisées comme Cascais. Parallèlement, une activité soutenue est observée de la part de Portugais établis à l’étranger, notamment en France, en Suisse et au Luxembourg, qui anticipent leur retraite ou un retour progressif au pays en achetant dès maintenant.
Impact des réformes : la fin des régimes d’exception et la nouvelle IMT fixe
Le recul de l’enthousiasme des investisseurs étrangers s’inscrit dans un cadre réglementaire profondément remanié. La voie d’accès au Golden Visa par l’investissement immobilier a été supprimée fin 2023, et le régime fiscal des résidents non habituels (NHR) dans sa forme d’origine a été aboli en janvier 2024. Ces mesures ont progressivement pesé sur l’appétit des investisseurs, notamment en provenance des États-Unis, du Royaume-Uni, de la France et du Brésil.
En 2025, les acheteurs résidant au Portugal représentaient 95 % de l’ensemble des transactions, avec une progression de 10,1 % de leur volume d’achats.
En 2026, la réforme la plus significative pour les non-résidents est l’instauration d’un taux fixe d’IMT (impôt municipal sur les transactions immobilières) de 7,5 % pour les acheteurs sans résidence fiscale au Portugal. Cette mesure, issue du plan gouvernemental « Construir Portugal » et formalisée par le décret-loi n° 97/2026, entré en vigueur le 25 mai 2026, s’applique dès le premier euro du prix de vente.
Un bien de 400 000 euros supporte désormais un IMT de 30 000 euros, contre environ 18 990 euros sous l’ancien régime (barème progressif de 0 % à 6 %), soit plus de 11 000 euros de coût supplémentaire. En incluant les droits d’enregistrement et les frais de notaire, le coût total d’acquisition atteint 9 % à 10 % du prix d’achat pour un non-résident.
Le dispositif prévoit cependant des possibilités de remboursement partiel. Les acheteurs non-résidents, qui acquittent le taux de 7,5 % au moment de la signature, peuvent demander la restitution de la différence par rapport au barème applicable aux résidents dans deux cas précis : s’ils deviennent résidents fiscaux au Portugal dans un délai maximal de 24 mois et affectent le logement à leur résidence principale, ou s’ils mettent le bien en location à long terme à des loyers modérés dans les six mois suivant l’achat, pour une durée minimale de 36 mois sur les cinq premières années. Le loyer modéré est plafonné à 2,5 fois le salaire minimum national ; pour 2026, ce plafond est fixé à 2 300 euros par mois.
Un marché de plus en plus segmenté et des régions intérieures en rattrapage
Le Profil des Acheteurs Étrangers sur le Marché Immobilier Portugais met en lumière une segmentation croissante entre les zones côtières très chères et les régions de l’intérieur longtemps délaissées par l’investissement international. Les marchés côtiers de luxe, comme Lisbonne, Cascais, l’Algarve ou encore Comporta, concentrent les prix les plus élevés et continuent d’attirer une clientèle internationale à fort pouvoir d’achat.
La municipalité de Grândola, incluant Comporta, enregistre des prix médians atteignant 14 286 euros le mètre carré dans le segment haut de gamme, dépassant ceux du centre historique de Lisbonne. En Algarve, les investisseurs non résidents restent essentiels pour maintenir des prix élevés, malgré une baisse globale des transactions étrangères.
En parallèle, plusieurs districts de l’intérieur enregistrent en 2026 des hausses rapides, portées par la recherche de biens plus abordables que sur le littoral. Beja affiche une progression annuelle des prix de 25,2 %, tandis que Bragança et Guarda figurent également parmi les régions au plus fort dynamisme. Cette tendance traduit un déplacement partiel de la demande, y compris étrangère, vers des territoires auparavant en marge des grandes vagues d’investissement.
Pression sur l’accès au logement et soutien ciblé aux jeunes Portugais
L’augmentation continue des prix, combinée aux écarts entre ce que peuvent payer les étrangers et le budget des ménages locaux, entraîne une exclusion progressive de nombreux Portugais du marché de la propriété, leurs salaires n’évoluant pas au même rythme que l’inflation immobilière. En réponse, l’État a lancé un ensemble de mesures visant à favoriser l’accès au logement pour les jeunes résidents, en parallèle au durcissement du cadre fiscal pour les non-résidents.
En 2026, au Portugal, les primo-accédants de moins de 35 ans bénéficient d’une exonération totale de l’IMT et de la taxe de timbre pour des achats jusqu’à 316 270 euros. L’État se porte également garant auprès des banques pour des financements allant jusqu’à 100 % du prix d’achat. Ces dispositifs, « IMT Jovem » et « Garantia Pública », ont redirigé une partie de la demande de logements de milieu de gamme vers les jeunes acheteurs locaux, mais ont accentué la pression sur un stock de logements déjà limité.
L’évolution récente du Profil des Acheteurs Étrangers sur le Marché Immobilier Portugais illustre le défi auquel le pays est confronté : conserver son attractivité auprès d’une clientèle internationale qui garantit une partie du dynamisme économique, tout en préservant la capacité des résidents à se loger dans des conditions abordables.
Le ralentissement des transactions étrangères, la hausse de la demande locale, un cadre fiscal plus strict pour les non-résidents et des aides ciblées pour les jeunes Portugais créent un marché à deux vitesses : très haut de gamme d’un côté, segments accessibles sous conditions d’aides publiques de l’autre. L’orientation des nouveaux projets vers le luxe et la capacité à augmenter l’offre dans les zones tendues seront décisives pour l’impact futur des acheteurs étrangers sur les prix.
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