Malgré la fermeture de la voie classique d’accès au marché résidentiel via le programme de « golden visa » et un durcissement notable des règles de naturalisation, l’attrait des capitaux chinois pour le Portugal ne s’est pas éteint. Il s’est déplacé. En 2026, les investisseurs chinois délaissent massivement l’achat direct d’appartements ou de villas pour privilégier les fonds d’investissement, les projets industriels et les infrastructures, tout en conservant le Portugal comme porte d’entrée stratégique vers l’Union européenne et les pays lusophones.
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Fin de l’accès direct à la résidence par l’achat immobilier
Le tournant s’est amorcé avec la loi « Mais Habitação » d’octobre 2023, qui a définitivement exclu l’acquisition de biens immobiliers du programme de résidence par investissement. Historiquement, les ressortissants chinois figuraient parmi les premiers bénéficiaires du dispositif, en achetant principalement des appartements de luxe à Lisbonne, Porto et dans l’Algarve pour obtenir un titre de séjour européen.
Depuis la réforme, l’achat de logements, de surfaces commerciales ou de biens à rénover, même dans les zones à faible densité, ne donne plus droit au golden visa. En 2026, l’accès direct à la résidence européenne par l’achat d’un bien résidentiel au Portugal est devenu impossible, ce qui a contraint les investisseurs chinois à repenser leurs stratégies.
Parallèlement, les données de marché montrent que la demande étrangère ne pèse plus autant sur le résidentiel. Les acheteurs nationaux représentent désormais près de 95 % des transactions, reléguant les non-résidents, dont les Chinois, à une place marginale sur ce segment.
Virage stratégique vers les fonds et les actifs financiers
Face à cette fermeture, la majorité des investisseurs chinois encore intéressés par un statut de résident au Portugal se tournent vers les fonds d’investissement, en particulier le capital-risque et le private equity. Le ticket d’entrée standard pour ces véhicules éligibles au « golden visa » atteint 500 000 euros.
Ces fonds, gérés professionnellement et réglementés par la CMVM, investissent au moins 60 % de leurs capitaux dans des sociétés basées au Portugal. Ils financent indirectement de grands projets hôteliers, de bureaux ou commerciaux, sans offrir un accès direct à la propriété résidentielle.
Cette option présente plusieurs avantages pour les investisseurs chinois : elle ne requiert qu’une présence physique minimale de sept jours par an et offre une gestion déléguée des actifs, tout en conservant l’objectif d’une installation durable en Europe. Le droit à la résidence permanente demeure accessible après cinq années de détention du titre de séjour, ce qui permet, en principe, de récupérer l’investissement à l’issue de cette période tout en conservant la liberté de circulation dans l’espace Schengen.
Un durcissement de la nationalité qui refroidit les projets de passeport européen
Ce schéma a toutefois été profondément fragilisé en 2026. Le 3 mai, le président António José Seguro a promulgué une importante réforme du droit de la nationalité, entrée en vigueur le 19 mai. Le texte, l’Organic Law n° 1/2026, double pour l’essentiel les délais d’accès à la citoyenneté pour les ressortissants non européens, dont les Chinois.
La durée de résidence légale exigée pour les investisseurs extra-UE est passée de cinq à dix ans, tandis qu’elle est désormais de sept ans pour les citoyens de l’UE et de la CPLP.
La réforme a également supprimé une disposition adoptée en 2024 qui permettait de faire débuter le « compteur » de résidence à la date de dépôt du dossier de visa. Désormais, la durée ne commence à courir qu’à partir de l’émission physique de la première carte de séjour par l’Agence pour l’intégration, la migration et l’asile (AIMA). Or, les retards accusés par cette administration sont estimés à deux ou trois ans pour la délivrance de ce premier titre, ce qui porte de facto le délai d’accès au passeport portugais à 12 ou 13 ans selon les estimations de praticiens du droit.
À l’été 2026, face au durcissement des règles de naturalisation, les professionnels constatent une vague inédite de rachats et de retraits de capitaux des fonds éligibles au golden visa, remettant en cause l’attrait du dispositif pour les investisseurs chinois qui recherchaient un processus rapide et peu contraignant.
Une réorientation du capital chinois au-delà du résidentiel
Si l’appétit pour la propriété résidentielle avec objectif de passeport s’émousse, les capitaux chinois ne quittent pas pour autant le Portugal. Ils se redéploient. Sur le plan économique, 2026 marque une inflexion structurelle : après une décennie dominée par la prise de participation dans de grandes entreprises portugaises, le modèle privilégié devient celui des projets « greenfield » et des contrats d’ingénierie, d’approvisionnement et de construction (EPC).
Les investisseurs chinois cherchent désormais à s’intégrer directement dans les chaînes de valeur industrielles européennes, notamment dans les secteurs de la transition énergétique, des données et de l’automobile électrique. L’ouverture de nouvelles unités de production illustre ce mouvement.
Montant investi par Aosheng Hi-Tech en mars 2026 dans une nouvelle usine à Valongo, au Portugal, pour produire des composants en fibre de carbone destinés aux pales d’éoliennes, créant près de 200 emplois.
Les capitaux chinois s’orientent également vers des investissements dans des centres de données, les infrastructures de l’énergie propre et la chaîne d’approvisionnement en batteries pour véhicules électriques. Les cabinets juridiques et financiers positionnent le Portugal comme une « plateforme triangulaire » reliant la Chine, l’Europe et les pays lusophones d’Afrique et d’Amérique latine.
Madeira et Macao, pivots des nouveaux flux sino-portugais
Cette recomposition s’observe aussi à l’échelle régionale. L’agence Invest Madeira, chargée de la promotion économique de la région autonome, a conclu en juin 2026 trois protocoles d’accord avec des entités chinoises. Ces engagements visent des secteurs à forte valeur ajoutée comme le tourisme haut de gamme, l’intelligence artificielle, la pharmacologie et la biotechnologie.
Madeira constitue une plate-forme logistique et fiscale privilégiée pour les entreprises chinoises accédant au marché européen, avec un environnement réglementaire spécifique. Par ailleurs, Macao renforce son rôle de passerelle vers les pays lusophones via un accord stratégique de coopération juridique transfrontalière, soutenant les investissements entre la Chine et l’espace portugais.
Ces articulations institutionnelles confirment que l’intérêt chinois pour le Portugal dépasse désormais le simple achat de biens résidentiels. Elles s’inscrivent dans une stratégie plus large d’intégration économique et de maillage juridique entre la Chine, l’UE et les économies lusophones.
Un marché immobilier portugais toujours sous tension
La sortie progressive des acheteurs privés chinois du segment résidentiel n’a pas provoqué de correction des prix au Portugal. Au contraire, les données disponibles pour 2026 indiquent une poursuite de la hausse. Au premier trimestre, l’Institut national de la statistique (INE) a constaté une augmentation de 17,8 % des prix sur un an, tandis que la médiane nationale atteignait 2 337 euros le mètre carré, en hausse de 19,8 % par rapport à l’année précédente.
Lisbonne affiche un prix moyen d’environ 5 292 euros le mètre carré, mais ce sont les périphéries et l’intérieur du pays, comme Castelo Branco ou Coimbra, qui connaissent les plus fortes progressions, portées par des rendements locatifs attractifs. Parallèlement, le volume des transactions a baissé d’environ 10,5 % au premier trimestre 2026, révélant un marché tendu avec une offre de nouveaux logements structurellement insuffisante.
Les conditions de crédit, avec un taux moyen de 2,83 % en avril 2026, continuent d’alimenter la demande interne. L’agence Fitch Ratings anticipe ainsi une hausse globale des prix de l’ordre de 15 % pour l’ensemble de l’année. La rentabilité locative brute moyenne recule toutefois, passant de 7,2 % à 6,3 % en 2026, reflet d’un marché arrivé à maturité et de prix d’acquisition élevés.
Un paysage des investisseurs étrangers en recomposition
Sur le segment résidentiel, les non-résidents représentaient 28,3 % des transactions au premier trimestre 2026. Les Chinois, autrefois dominants, sont désormais largement dépassés par d’autres nationalités, notamment les Britanniques, qui totalisent 17,2 % des acheteurs étrangers sur la période. Les Américains, les Brésiliens, les Français et les Espagnols figurent également parmi les principaux acquéreurs non-résidents.
Le total des investissements directs étrangers au Portugal au premier semestre 2026, dont 1,7 milliard injecté directement dans l’immobilier.
Les intermédiaires financiers observent d’ailleurs une redirection d’une partie des capitaux privés chinois vers d’autres programmes européens de résidence par investissement, en particulier en Grèce, en Italie et en Espagne, jugés plus compétitifs en termes de délais d’intégration et de perspectives de citoyenneté.
Une présence chinoise durable mais profondément transformée
L’ensemble de ces évolutions dessine une présence chinoise au Portugal moins visible sur le front de l’achat d’appartements de luxe, mais plus ancrée dans les fonds, les usines, les infrastructures numériques et énergétiques, ainsi que dans des montages juridiques et fiscaux sophistiqués.
Malgré le report de la promesse d’un passeport européen rapide, le Portugal attire toujours grâce à sa faible exigence de présence physique pour conserver un titre de séjour, son statut de hub entre plusieurs espaces économiques et ses opportunités dans la transition énergétique et industrielle européenne. Pour les investisseurs chinois, l’immobilier portugais n’est plus une fin en soi, mais un maillon d’une stratégie d’investissement complexe et de long terme.
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