Malgré un net ralentissement du marché résidentiel et un durcissement fiscal pour les non-résidents, Acheteurs étrangers : Opportunités sur le marché immobilier israélien continuent d’apparaître, portées par la baisse récente des prix, des stocks records de logements neufs invendus et des dispositifs de financement attractifs proposés par les promoteurs. Les dernières données du ministère des Finances et du Bureau central des statistiques montrent que, dans ce contexte de transition, les investisseurs internationaux disposant de liquidités trouvent de nouvelles marges de négociation.
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Un marché en refroidissement qui ouvre des marges de négociation
Les statistiques publiées entre mai et août 2026 confirment que le marché immobilier israélien traverse une phase de ralentissement marqué. Le volume national de transactions est tombé à environ 5 081 appartements vendus par mois (neuf et ancien confondus) en avril et mai 2026, l’un des niveaux les plus bas depuis le début des années 2000. Pour avril 2026, cela représente une baisse de 19 % par rapport à avril 2025 et de 31 % par rapport à mars 2026.
Le prix moyen national du logement recule d’environ 2 % en rythme annuel au printemps 2026.
Les grandes métropoles ne sont pas épargnées : les prix diminuent d’environ 2,3 % à Tel Aviv et de 1,8 % à Jérusalem sur la période d’avril–mai 2026. Sur d’autres fenêtres de temps, Tel Aviv enregistre un léger rebond (+1,2 % entre février et mars 2026) et Jérusalem une hausse de 0,4 %, ce qui illustre la nature de plus en plus segmentée du marché, avec des micro-tendances parfois divergentes selon les quartiers et la période d’observation.
Dans le même temps, les promoteurs font face à un stock inédit de logements neufs invendus : environ 84 000 unités au tournant de la mi-2026, soit près de 29,5 mois d’offre au rythme actuel des ventes. Ce niveau de surstock place les acheteurs, y compris étrangers, en position de force pour négocier tant les prix que les conditions de paiement.
La force du shekel renchérit les acquisitions des non-résidents
Ce contexte de refroidissement intervient alors que le principal facteur macroéconomique affectant les investisseurs étrangers est la vigueur exceptionnelle du shekel. Entre le début de 2025 et la fin mai 2026, la monnaie israélienne s’est appréciée de près de 20 % face au dollar, faisant passer le taux de change d’environ 3,74 shekels pour un dollar à 2,80 shekels, avant une stabilisation autour de 2,90 à 3,06 shekels durant l’été 2026. Le shekel atteint ainsi ses plus hauts niveaux depuis près de trois décennies.
La hausse du shekel renchérit de plusieurs centaines de milliers de shekels le coût réel des biens haut de gamme pour les investisseurs utilisant des devises étrangères. Le dollar, l’euro et la livre sterling se déprécient face au shekel, mais la baisse de l’euro est moins prononcée que celle du dollar, réduisant davantage le pouvoir d’achat des acheteurs américains par rapport aux européens.
Face à ce choc de change, de nombreux investisseurs étrangers adaptent leur stratégie. Certains se tournent vers des appartements plus petits ou des localisations plus périphériques. D’autres privilégient les achats « sur plan » dans des programmes en construction, qui permettent d’étaler les paiements sur deux à quatre ans. Ce mécanisme agit comme une forme de couverture contre le risque de change, puisque l’investissement est fractionné dans le temps, souvent avec des échéances indexées sur l’avancement des travaux.
Les promoteurs immobiliers israéliens proposent un schéma de paiement flexible pour écouler leur stock: l’acheteur verse 20% à la signature du contrat, puis les 80% restants à la remise des clés. Cette souplesse, couplée à un environnement de taux élevés et à une devise locale forte, rend l’investissement plus accessible aux acheteurs étrangers sur le marché immobilier israélien.
Fiscalité durcie, mais avantages maintenus pour les nouveaux immigrants
Sur le plan réglementaire, l’année 2026 est marquée par un durcissement notable du cadre fiscal applicable aux non-résidents. La « Loi des Arrangements », entrée en vigueur à la mi-février 2026, a totalement revu le barème de la taxe d’acquisition (Mas Rechicha) pour les acheteurs étrangers qui ne résident pas en Israël, ainsi que pour les investisseurs déjà propriétaires.
Désormais, plus aucune tranche exonérée n’existe pour les non-résidents. Le taux de base est de 8 % dès le premier shekel jusqu’à 6 055 070 shekels (~2 M$), puis 10 % au-delà. Pour les biens dépassant 18,5 M de shekels, la taxe peut atteindre 15 %, pénalisant fortement les acquisitions de luxe.
Les conditions de crédit bancaire sont également plus strictes pour les non-résidents, avec une limite de financement fixée à 50 % de la valeur du bien. En comparaison, les résidents – et notamment les nouveaux immigrants – peuvent obtenir jusqu’à 75 % de financement. Certaines familles de la diaspora choisissent d’ailleurs de créer une société israélienne pour contourner cette contrainte, ce cadre s’ouvrant à des ratios de financement compris entre 70 % et 75 %.
L’État encourage l’Aliyah avec un taux de Mas Rechicha réduit à 0,5 % pour l’achat du premier logement des nouveaux immigrants, ainsi que des conditions de crédit avantageuses, avec une mashkanta pouvant couvrir jusqu’à 75 % du prix. Face à la montée de l’antisémitisme et à la recherche d’un refuge, ces avantages rendent l’achat résidentiel en Israël plus attractif pour une installation à moyen ou long terme.
Américains en recul, Français et Britanniques en plein retour
Les dernières analyses du ministère des Finances, portant sur le premier trimestre 2026, montrent une recomposition nette de la demande étrangère par nationalités. Les acheteurs américains demeurent la première source d’investissements, mais leur part relative et leur volume de transactions diminuent.
Au premier trimestre 2026, les Américains représentent 49 % des achats étrangers, contre 60 % un an plus tôt, une baisse liée à la chute du dollar face au shekel.
À l’inverse, les Européens, moins pénalisés par la dépréciation de l’euro, reviennent en force. Les Français enregistrent une hausse spectaculaire de leurs acquisitions : 130 logements achetés au premier trimestre 2026, contre 84 sur la même période en 2025, soit une progression d’environ 55 %. Le prix moyen des biens achetés par cette clientèle tourne autour de 2,8 millions de shekels au niveau national et atteint environ 5 millions de shekels à Tel Aviv.
Nombre d’appartements acquis par les Britanniques au premier trimestre 2026, contre 37 un an plus tôt, illustrant une hausse significative des achats étrangers.
Au total, les acheteurs en provenance des États-Unis, de France et du Royaume-Uni concentrent environ 87 % des acquisitions étrangères au début de 2026. Cette domination des diasporas occidentales reflète à la fois des capacit és financières élevées et une motivation forte à sécuriser un pied-à-terre ou à se préparer à une éventuelle Aliyah.
Des volumes en baisse, mais une demande étrangère toujours présente
Si les signaux sont favorables en termes de prix et de conditions de négociation, le volume global d’achats par des non-résidents reste en repli. En avril 2026, seuls 77 appartements sont achetés par des étrangers, contre 106 un an plus tôt et 177 en mars 2026. Après prise en compte des reventes réalisées par des non-résidents, le solde net des acquisitions d’avril tombe à 56 logements, contre 67 en avril 2025.
En mai 2026, le solde net des acquisitions immobilières réalisées par des acheteurs étrangers en Israël s’établit à 86, contre 103 un an plus tôt, reflétant une reprise insuffisante face à la faiblesse de la demande intérieure.
Paradoxalement, le recours au crédit immobilier par les non-résidents atteint un sommet historique en juin 2026. Les étrangers contractent alors 686 millions de shekels de prêts immobiliers, contre 582 millions en mai, soit une progression d’environ 20 % en un mois. Les crédits pour l’achat de biens de plus de 5 millions de shekels établissent un record, tandis que l’ensemble des catégories d’acheteurs cumule 1,8 milliard de shekels de nouveaux prêts immobiliers pour le mois de juin. Ces données suggèrent qu’une frange aisée de la clientèle étrangère continue d’investir de manière significative, en particulier dans les segments de luxe.
Jérusalem, Tel Aviv, Netanya : des pôles toujours attractifs
Sur le plan géographique, la demande étrangère se concentre sur quelques villes et quartiers bénéficiant d’infrastructures communautaires développées et d’une forte attractivité résidentielle. Jérusalem reste un centre névralgique des achats internationaux : elle comptabilisait 684 acquisitions de logements par des étrangers en 2025 et continue d’attirer les Américains et Européens, notamment dans des secteurs comme Talbieh ou la Colonie allemande. Cependant, le tassement récent des transactions se fait particulièrement sentir dans ces quartiers haut de gamme.
Tel Aviv reste prisée pour l’investissement locatif et les biens de prestige, notamment dans le Vieux Nord et Neve Tzedek, avec une demande pour des projets grand standing près du front de mer. Malgré une baisse des prix sur un an, offrant une fenêtre d’achat pour des budgets limités, Bat Yam émerge comme alternative côtière plus abordable grâce à de nouveaux projets et sa proximité avec Tel Aviv.
Pour les familles francophones et anglophones envisageant une installation à moyen terme, plusieurs villes côtières ou périurbaines se détachent. Netanya, qui avait totalisé 169 achats étrangers en 2025, retrouve en 2026 la première place pour les acheteurs français, grâce à son littoral et à une communauté francophone bien implantée. Ra’anana, Herzliya et Ashdod figurent également parmi les destinations privilégiées, même si Ashdod enregistre un volume d’achats plus modéré en début d’année.
Un marché de transition où les acheteurs solvables gardent l’avantage
L’ensemble de ces indicateurs confirme que 2026 constitue une année de transition pour l’immobilier israélien. D’un côté, la hausse du shekel, le durcissement de la fiscalité et les limites de crédit pour les non-résidents compliquent la tâche des investisseurs internationaux, en particulier américains. De l’autre, la baisse des prix, les stocks importants de logements neufs et les facilités de paiement offertes par les promoteurs créent un environnement propice à la négociation pour les Acheteurs étrangers : Opportunités sur le marché immobilier israélien.
Les candidats à l’Aliyah ou les familles fuyant l’antisémitisme peuvent profiter d’un marché temporairement affaibli, notamment via des fonds propres importants ou des crédits bancaires locaux. Toutefois, la vigueur du shekel et la rigueur fiscale limitent ce mouvement, et seule une détente monétaire ou réglementaire pourrait redynamiser les achats étrangers.
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